Viele Mieter in Deutschland wissen nicht, dass sich ein Teil der in der Miete enthaltenen Kosten bei der Steuererklärung zurückholen lässt. Dies betrifft unter anderem das Reinigen von Treppenhäusern, Hausmeisterleistungen, Schneeräumen oder ausgewählte Positionen in der Nebenkostenabrechnung. Die korrekte Berücksichtigung solcher Ausgaben kann die Steuererstattung um mehrere hundert Euro pro Jahr erhöhen. Das Problem besteht darin, dass die meisten diese Kosten in der Steuererklärung übergehen, obwohl Rechnungen über in der Miete enthaltene Dienstleistungen und die Steuererklärung häufig eine reale Möglichkeit für einen zusätzlichen Abzug bieten.
Welche Miete-Kosten lassen sich von der Steuer absetzen?
Der Mieter kann von der Steuer vor allem Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Arbeiten rund um die Immobilie absetzen. Gemeint sind Ausgaben, die in der Abrechnung der Nebenkosten auftauchen und tatsächliche von Menschen ausgeführte Arbeit betreffen.
In der Praxis handelt es sich dabei meist um Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen. Das deutsche Finanzamt erkennt sie als sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen sowie Handwerkerleistungen. Genau diese Positionen können die Steuer deutlich mindern.
Absetzen lassen sich häufig Kosten wie:
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- Treppenhausreinigung,
- Hausmeisterleistungen,
- Schneeräumen auf Gehwegen,
- Pflege der Grünanlagen,
- Schornsteinreinigung,
- Wartung des Aufzugs,
- Reinigung der gemeinschaftlichen Fenster,
- Heizungswartung,
- Sanitär- und Elektroarbeiten.
In der jährlichen Abrechnung sollte der Eigentümer die Positionen mit Arbeitskosten gesondert ausweisen. Genau diese sind für das Finanzamt von größter Bedeutung. Materialkosten lassen sich nicht absetzen, aber bereits die Dienstleistung selbst – etwa Montage, Reinigung oder Wartung – kann in der Steuererklärung berücksichtigt werden.
Absetzung von Rechnungen für Nebenkosten – welche Abgaben sind relevant?
Nicht alle Nebenkosten lassen sich absetzen, aber ein Teil der damit verbundenen Servicekosten schon. Das ist ein sehr wichtiger Unterschied, da viele Mieter irrtümlich davon ausgehen, dass Strom oder Internet automatisch die Steuer mindern. In der Realität interessiert das Finanzamt vor allem die Kosten der erbrachten Dienstleistung und nicht den bloßen Verbrauch von Energie oder Medien.
Daher gilt:
- der Stromverbrauch ist in der Regel nicht absetzbar,
- die Kosten des Heizenergieverbrauchs sind grundsätzlich nicht absetzbar,
- die Wartung der Heizungsanlage hingegen schon,
- das Ablesen von Zählern kann teilweise anerkannt werden,
- die Reinigung von Anlagen oder der Service am Heizkessel qualifizieren sich häufig für die Steuerermäßigung.
Gerade deshalb erfordert die Absetzung von Rechnungen für in der Miete enthaltene Dienstleistungen eine genaue Analyse der Unterlagen vom Vermieter oder der Wohnungsgenossenschaft. In der deutschen Nebenkostenabrechnung erscheinen häufig Positionen unter allgemeinen Bezeichnungen wie Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst oder Treppenhausreinigung, und genau diese können die Steuererstattung erhöhen. In der Praxis erhalten manche Mieter dadurch 200, 400 und manchmal sogar mehr als 1000 Euro pro Jahr zurück. Viel hängt vom Standard des Gebäudes und von der Höhe der Verwaltungskosten ab – in modernen Mehrfamilienhäusern mit Aufzug, Tiefgarage und Reinigungsfirma kann die Summe der möglichen Abzüge tatsächlich sehr hoch sein.
Eine Nebenkostenabrechnung ohne Aufteilung auf die nach § 35a begünstigten Kosten erhalten? Das Absetzen nicht sofort verwerfen. Beim Vermieter oder der Hausverwaltung nach einer „Bescheinigung nach § 35a EStG“ fragen. Das ist wesentlich wirksamer als eine allgemeine Bitte um ein „Dokument für die Steuer“. Ein solches Dokument ermöglicht es, Beträge für Reinigung, Gartenpflege, Hausmeister oder Fachkräfte schnell zu erkennen, die in der normalen Kostenabrechnung oft unter Sammelpositionen verborgen sind.
Rechnungen über in der Miete enthaltene Dienstleistungen und die Steuererklärung – wie ist die korrekte Abrechnung?
Am wichtigsten ist die korrekte Zuordnung der Kosten zu den passenden Zeilen in der Steuererklärung. Ohne diese Zuordnung kann das Finanzamt die Steuerermäßigung ablehnen oder zusätzliche Unterlagen anfordern. In der Praxis werden mit der Miete verbundene Ausgaben meist in den Bereichen für haushaltsnahe Dienstleistungen, Handwerkerleistungen sowie haushaltsbezogene Kosten eingetragen. Im ELSTER-System befinden sich die entsprechenden Felder meist in den Abschnitten Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen und genau dorthin gehören die Angaben aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Außerdem ist zu beachten, dass das Finanzamt ausschließlich unbare Zahlungen anerkennt – wurde die Dienstleistung bar bezahlt, kann die Berücksichtigung der Kosten verweigert werden.
Eine gute Praxis ist die Aufbewahrung aller mit der Wohnung verbundenen Unterlagen, vor allem der jährlichen Nebenkostenabrechnung, der Rechnungen, der Überweisungsbestätigungen sowie der Korrespondenz des Eigentümers. Obwohl diese Unterlagen in den meisten Fällen nicht sofort der Steuererklärung beigefügt werden müssen, kann das Finanzamt auch noch Jahre später deren Vorlage verlangen. Das deutsche Steuersystem arbeitet heute digitaler als noch vor einem Jahrzehnt, prüft jedoch weiterhin sehr genau die mit Immobilien und den Wohnkosten verbundenen Abzüge.
Fachleistungen und Renovierungen – was kann als Kosten angesetzt werden?
Der Mieter kann auch einen Teil der Kosten für im Gebäude ausgeführte Renovierungsarbeiten absetzen, wobei dies vor allem die Arbeitsleistung und nicht die Baumaterialien betrifft. Das ist insbesondere bei älteren Immobilien von Bedeutung, in denen regelmäßig Reparaturen an Anlagen, Wartungen oder der Austausch technischer Geräte durchgeführt werden. Zu den vom Finanzamt meist anerkannten Kosten zählen unter anderem Sanitärarbeiten, Heizungswartung, Elektroreparaturen, Wartung des Aufzugs, Reparaturen an Türen und Fenstern sowie Schornsteinfegerleistungen. In der Praxis rechnet der Eigentümer des Gebäudes diese Ausgaben über die Nebenkosten ab, und der auf den Mieter entfallende Anteil erscheint später in der jährlichen Kostenaufstellung.
Genau deshalb sollten die Abrechnungen der Nebenkosten, die mit der Wohnungsbewirtschaftung verbundenen Rechnungen sowie die Unterlagen des Vermieters vor Abgabe der Steuererklärung sorgfältig geprüft werden. Sehr häufig finden sich dort Positionen, die die Rückerstattung zusätzlicher Beträge ermöglichen, insbesondere wenn sie Dienstleistungen im Haushalt betreffen. Die deutschen Vorschriften sehen konkrete Höchstbeträge für Steuervergünstigungen vor – bei haushaltsnahen Dienstleistungen kann die Steuer um 20% der entstandenen Kosten, höchstens jedoch um 4000 Euro pro Jahr, gemindert werden; bei Handwerkerleistungen sind 20% der Arbeitskosten abzugsfähig, höchstens 1200 Euro pro Jahr. Dadurch kann selbst ein gewöhnlicher Mieter seine Steuer tatsächlich senken, obwohl weder eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt noch eine eigene Immobilie vorhanden ist.
Die häufigsten Fehler bei der Abrechnung von Mietkosten
Die meisten Probleme entstehen, wenn in der Steuererklärung der volle Mietbetrag angesetzt wird. Die deutsche Finanzverwaltung erkennt dies nicht an. Maßgeblich sind ausschließlich konkrete Dienstleistungen, die für die Steuerermäßigung begünstigt sind.
Ein zweiter häufiger Fehler ist das Fehlen von Nachweisen. Weist der Vermieter die Arbeitskosten nicht gesondert aus, kann das Finanzamt den Abzug beanstanden.
Probleme treten auch auf, wenn:
- die Abrechnung nur einen Gesamtbetrag enthält,
- die Kosten nicht beschrieben sind,
- der Mieter keine Zahlungsnachweise besitzt,
- die Leistung bar bezahlt wurde.
Werden in der Steuererklärung Beträge angesetzt, die von den Unterlagen des Immobilieneigentümers abweichen, kann das Finanzamt um Erläuterungen bitten. Eine gute Lösung ist die genaue Prüfung der Jahresabrechnung bereits vor der Abgabe der Steuererklärung. In der Praxis lassen sich gerade dann am einfachsten Positionen erkennen, die die Steuererstattung erhöhen können.
Kann ein Mieter tatsächlich eine höhere Steuererstattung erhalten?
Ja – und in vielen Fällen handelt es sich um konkrete Beträge, die allein aufgrund fehlender Kenntnisse verloren gehen. Die deutschen Vorschriften erlauben seit Jahren den Abzug eines Teils der mit der Wohnungsbewirtschaftung verbundenen Kosten, dennoch wird diese Möglichkeit weiterhin von deutlich weniger Personen genutzt, als möglich wäre. Die größten Vorteile haben in der Regel Mieter in großen Mehrfamilienhäusern, in denen ein Reinigungsunternehmen tätig ist, regelmäßige technische Prüfungen durchgeführt werden, das Gebäude einen Aufzug besitzt, ein Hausmeister beschäftigt ist und die Gemeinschaft Gartenleistungen in Anspruch nimmt. In solchen Immobilien kann die Summe der abzugsfähigen Kosten tatsächlich sehr hoch sein.
Deshalb sollte vor der Abgabe der Steuererklärung die Mietabrechnung, die Aufstellung der Nebenkosten sowie die Kosten technischer Dienstleistungen genau geprüft werden. Selbst scheinbar geringe Positionen aus der Jahresabrechnung können sich in der Summe in einer deutlich höheren Steuererstattung niederschlagen.
Die genaue Prüfung der Jahresmietabrechnung kann die Steuererstattung real erhöhen und die Erstattung von Kosten ermöglichen, die viele Mieter vollständig übersehen. Gerade deshalb sollte vor Abgabe der Steuererklärung jede mit der Wohnung verbundene Zahlung geprüft werden, denn eine korrekte Steuerabrechnung aus Deutschland umfasst oft deutlich mehr Ausgaben, als auf den ersten Blick erkennbar ist.
FAQ
Kann ein Mieter die in den Nebenkosten enthaltenen Dienstleistungen von der Steuer absetzen?
Ja. Ein Mieter kann die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen in Anspruch nehmen, wenn sich sein Kostenanteil aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung oder einer entsprechenden Bescheinigung des Vermieters ergibt. Es spielt keine Rolle, dass der Vertrag mit dem Reinigungsunternehmen, dem Hausmeister oder dem Handwerker vom Eigentümer des Gebäudes abgeschlossen wurde.
Wie viel kann für im Mietpreis enthaltene Dienstleistungen abgesetzt werden?
Bei haushaltsnahen Dienstleistungen beträgt die Steuerermäßigung 20% der begünstigten Aufwendungen, höchstens 4000 Euro Steuer pro Jahr. Bei Handwerkerleistungen sind es ebenfalls 20%, jedoch höchstens 1200 Euro pro Jahr. Es handelt sich um Höchstbeträge für den gesamten Haushalt, nicht um separate Grenzen für jede Rechnung oder jede Dienstleistung.
Kann der gesamte in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Betrag abgesetzt werden?
Nein. Abzugsfähig sind nur konkrete Aufwendungen, die die Voraussetzungen des § 35a EStG erfüllen. Die Miete selbst sowie der Verbrauch von Wasser, Strom oder Heizung begründen nicht automatisch einen Anspruch auf die Steuerermäßigung. Es müssen die Kosten der begünstigten Dienstleistungen herausgerechnet werden, etwa für Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst oder Handwerkerarbeiten.
Muss die Rechnung für eine Dienstleistung direkt auf den Mieter ausgestellt sein?
Nein. Der Mieter muss nicht unmittelbarer Auftraggeber der Dienstleistung sein und auch keine auf den eigenen Namen ausgestellte Rechnung besitzen. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ausreichen kann, aus der sich die Art der Dienstleistung und der auf den einzelnen Mieter entfallende Kostenanteil ergeben.
Was ist zu tun, wenn der Vermieter die Kosten der Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung nicht gesondert ausgewiesen hat?
Es sollte der Vermieter oder die Hausverwaltung um eine Bescheinigung nach § 35a EStG gebeten werden, also um eine Aufstellung der steuerlich begünstigten Kosten. Diese sollte insbesondere haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen trennen sowie den auf die jeweilige Wohnung entfallenden Kostenanteil ausweisen.
Kann der Materialaufwand des Handwerkers abgesetzt werden?
Nein. Bei Handwerkerleistungen werden vor allem die Arbeitskosten steuerlich begünstigt, nicht der Materialeinkauf. Daher sollte auf der Rechnung oder der Aufstellung die Arbeitsleistung klar von den Materialien getrennt sein. Zu den begünstigten Aufwendungen können auch ordnungsgemäß ausgewiesene Fahrtkosten des Ausführenden gehören.
Können die Leistungen des Hausmeisters vollständig abgesetzt werden?
Nicht immer. Absetzbar ist der Teil des Hausmeisterlohns, der auf begünstigte Arbeiten im Haushalt oder in dessen unmittelbarem Umfeld entfällt. Umfasst ein Sammelposten auch andere Tätigkeiten, sollten die Kosten entsprechend aufgeteilt werden.
Für welches Jahr werden die in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Dienstleistungen abgerechnet?
Bei regelmäßigen Leistungen wie der Reinigung des Treppenhauses, der Gartenpflege oder dem Hausmeisterdienst ist eine Berücksichtigung der Kosten auf Grundlage der geleisteten Abschlagszahlungen möglich. Zulässig ist auch die Abrechnung der gesamten begünstigten Aufwendungen in dem Jahr, in dem die jährliche Nebenkostenabrechnung zugeht und abgerechnet wird. Entscheidend ist die konsequente Anwendung der gewählten Methode.
Können Kosten für Dienstleistungen abgezogen werden, wenn der Eigentümer den Auftragnehmer bar bezahlt hat?
Grundsätzlich nein. § 35a EStG verlangt die Zahlung auf das Konto des Auftragnehmers. Im Fall des Mieters bedeutet dies, dass auch der Vermieter oder die Verwaltung die Firma unbar bezahlen sollte. Die bloße Zahlung der Miete durch den Mieter per Überweisung ersetzt diese Voraussetzung nicht.
Wo werden die in der Miete enthaltenen Dienstleistungskosten in der Steuererklärung eingetragen?
Die Aufwendungen werden im Abschnitt zu haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen ausgewiesen. Einzutragen ist der entsprechende Betrag der Aufwendungen aus der Nebenkostenabrechnung oder der Bescheinigung des Vermieters – das Finanzamt berechnet anschließend die zustehende Steuerermäßigung nach § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Er sammelte Erfahrungen als Berater in IT-Projekten für viele internationale Unternehmen. Im Jahr 2017 gründete er das Startup taxando GmbH, in dem er die innovative Steuer-App Taxando entwickelte, die die Abgabe der jährlichen Steuererklärung erleichtert. Maciej Szewczyk verbindet technologisches Fachwissen mit fundierten Kenntnissen der Steuervorschriften und ist damit ein Experte auf seinem Gebiet.
Privat ist er glücklicher Ehemann und Vater und lebt mit seiner Familie in Berlin.
