Багато орендарів у Німеччині не знають, що частину витрат, включених до орендної плати, можна відшкодувати під час податкового розрахунку. Це стосується, зокрема, прибирання сходових кліток, послуг Hausmeister, прибирання снігу чи окремих позицій, наведених у Nebenkostenabrechnung. Правильне врахування таких витрат може збільшити суму податкового повернення навіть на кількасот євро на рік. Проблема в тому, що більшість осіб не враховує ці витрати у декларації, хоча рахунки за послуги, включені до орендної плати, та податкова декларація часто дають реальну можливість додаткового відрахування.
Які витрати з орендної плати можна відрахувати від податку?
Орендар може відрахувати від податку насамперед витрати на побутові послуги та роботи, виконані навколо нерухомості. Йдеться про витрати, які з’являються у розрахунку додаткових платежів і стосуються реальної праці, виконуваної людьми.
На практиці це найчастіше витрати, пов’язані з утриманням будівлі та спільних частин. Німецька податкова служба визнає їх як так звані haushaltsnahe Dienstleistungen та Handwerkerleistungen. Саме ці позиції можуть суттєво зменшити податок.
Найчастіше можна відрахувати такі витрати:
- прибирання сходових кліток,
- послуги Hausmeister,
- прибирання снігу з тротуарів,
- догляд за зеленими насадженнями,
- чистка димарів,
- обслуговування ліфта,
- миття вікон у спільних приміщеннях,
- сервісне обслуговування опалення,
- сантехнічні та електромонтажні роботи.
У річному розрахунку власник нерухомості повинен окремо зазначити позиції, пов’язані з робочою силою. Саме вони мають найбільше значення для Finanzamt. Матеріали відрахувати не можна, але сама послуга монтажу, очищення або технічного обслуговування може бути врахована в декларації.
Відрахування рахунків за комунальні послуги – які платежі мають значення?
Не всі комунальні платежі можна відрахувати, але частину витрат, пов’язаних з їх обслуговуванням, — так. Це дуже важлива різниця, оскільки багато орендарів помилково припускають, що електроенергія чи інтернет автоматично зменшують податок. Насправді податкову службу насамперед цікавить вартість виконаної послуги, а не саме споживання комунальних ресурсів.
Тому:
- споживання електроенергії зазвичай не підлягає відрахуванню,
- витрати на споживання тепла, як правило, не підлягають відрахуванню,
- але технічне обслуговування системи опалення — так,
- зняття показників лічильників може бути частково визнано,
- очищення системи або сервісне обслуговування котла часто підпадає під пільгу.
Саме тому відрахування рахунків за послуги, включені до орендної плати, потребує ретельного аналізу документів від власника квартири або житлового кооперативу. У німецькому Nebenkostenabrechnung часто з’являються позиції, записані під загальними назвами, такими як Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst чи Treppenhausreinigung, а саме вони можуть збільшити податкове повернення. На практиці частина орендарів завдяки цьому отримує назад 200, 400, а іноді навіть понад 1000 євро на рік. Багато залежить від стандарту будівлі та розміру адміністративних витрат — у сучасних багатоквартирних будинках з ліфтом, підземним паркінгом і прибиральною компанією сума можливих відрахувань може бути справді високою.
Отримано Nebenkostenabrechnung без будь-якого поділу на витрати, що відповідають § 35a? Не слід одразу відмовлятися від відрахування. Потрібно написати Vermieter або Hausverwaltung і конкретно попросити „Bescheinigung nach § 35a EStG”. Це значно ефективніше, ніж загальне прохання про „документ для податків”. Такий документ дозволяє швидко виявити суми за прибирання, сад, Hausmeister або фахівців, які у звичайному розрахунку витрат часто приховані під зведеними позиціями.
Рахунки за послуги, включені до орендної плати, та податкова декларація – як правильно їх врахувати?
Найважливішим є правильне віднесення витрат до відповідних рядків у податковій декларації. Без цього відомство може відхилити пільгу або попросити додаткові документи. На практиці витрати, пов’язані з орендною платою, найчастіше вказуються в розділах, що стосуються побутових послуг, послуг майстрів та витрат, пов’язаних із домогосподарством. У системі ELSTER відповідні поля зазвичай знаходяться в частинах Haushaltsnahe Dienstleistungen та Handwerkerleistungen і саме туди потрапляють дані з річного розрахунку орендної плати. Також слід пам’ятати, що Finanzamt визнає лише безготівкові платежі – якщо послугу оплачено готівкою, відомство може відмовити у врахуванні витрат.
Добрa практикa — зберігати всі документи, пов’язані з житлом, насамперед річний розрахунок орендної плати, рахунки, підтвердження переказів та листування від власника нерухомості. Хоча в більшості випадків їх не потрібно одразу додавати до декларації, відомство може попросити надати документацію навіть через кілька років. Німецька податкова система сьогодні працює більш цифрово, ніж ще десятиліття тому, але й надалі дуже ретельно аналізує відрахування, пов’язані з нерухомістю та витратами на утримання житла.
Послуги фахівців і ремонти – що можна включити до витрат?
Орендар може відрахувати також частину витрат на ремонтні послуги, виконані в будівлі, хоча йдеться насамперед про робочу силу, а не про будівельні матеріали. Це має особливе значення у старих будинках, де регулярно проводяться ремонти інсталяцій, технічне обслуговування або заміна технічного обладнання. До витрат, які Finanzamt найчастіше враховує, належать, зокрема сантехнічні роботи, сервісне обслуговування опалення, електроремонтні роботи, технічне обслуговування ліфта, ремонт дверей і вікон, а також димарні послуги. На практиці власник будівлі враховує ці витрати в додаткових платежах, а частка, що припадає на мешканця, згодом потрапляє до річного зведення витрат.
Саме тому розрахунки додаткових витрат, рахунки, пов’язані з утриманням квартири, та документи від орендодавця варто ретельно проаналізувати перед поданням податкової декларації. Дуже часто там містяться позиції, що дають змогу повернути додаткові кошти, особливо якщо вони стосуються послуг, виконаних у домашньому господарстві. Німецькі правила передбачають конкретні ліміти податкових пільг – у разі послуг для домогосподарства податок можна зменшити на 20% понесених витрат, максимально на 4000 євро на рік, тоді як при послугах майстрів до відрахування підлягає 20% витрат на роботу, максимально 1200 євро на рік. Завдяки цьому навіть звичайний наймач може реально зменшити свій податок, попри те що не веде підприємницької діяльності й не володіє власною нерухомістю.
Найпоширеніші помилки під час розрахунку витрат на найм
Найбільше проблем виникає тоді, коли платник податків вносить до декларації повну суму орендної плати. Німецька податкова цього не визнає. Враховуються лише конкретні послуги, що підлягають пільзі.
Другою поширеною помилкою є відсутність документації. Якщо власник квартири не деталізує витрати на оплату праці, податкова може поставити відрахування під сумнів.
Проблеми виникають також тоді, коли:
- розрахунок містить лише загальну суму,
- витрати не описані,
- наймач не має підтверджень оплати,
- послуга була оплачена готівкою.
Якщо в декларації з’являються суми, що відрізняються від документів від власника нерухомості, Finanzamt може попросити пояснення. Добрим рішенням є ретельний аналіз річного розрахунку ще до подання декларації. На практиці саме тоді найпростіше помітити позиції, які можуть збільшити податкове відшкодування.
Чи справді наймач може отримати більший податковий відшкодування?
Так – і в багатьох випадках це конкретні суми, які втрачаються лише через брак знань. Німецькі правила вже багато років дозволяють відраховувати частину витрат, пов’язаних з утриманням квартири, однак і досі цим користується значно менше осіб, ніж могло б. Найбільші вигоди зазвичай мають наймачі, які мешкають у великих багатоквартирних будинках, де працює прибиральна компанія, регулярно виконуються технічні огляди, будинок має ліфт, найнято Hausmeister, а співвласники користуються садівничими послугами. У таких об’єктах нерухомості сума витрат, що підлягають відрахуванню, може бути справді високою.
Тому перед поданням декларації варто уважно переглянути розрахунок орендної плати, перелік Nebenkosten та витрати на технічні послуги. Навіть на перший погляд незначні позиції з річного розрахунку після підсумування можуть призвести до помітно вищого податкового відшкодування.
Ретельний аналіз річного розрахунку орендної плати може реально збільшити податкове відшкодування та дати змогу повернути витрати, які багато наймачів повністю ігнорують. Саме тому перед поданням декларації варто перевірити всі платежі, пов’язані з житлом, оскільки правильне розрахування податку з Німеччини часто охоплює значно більше витрат, ніж здається на перший погляд.
FAQ
Чи може наймач відрахувати з податку послуги, включені до Nebenkosten?
Так. Наймач може скористатися пільгою на haushaltsnahe Dienstleistungen і Handwerkerleistungen, якщо його частка витрат випливає з річного Nebenkostenabrechnung або відповідної довідки від орендодавця. Не має значення, що договір із прибиральною компанією, Hausmeister або фахівцем уклав власник будинку.
Скільки можна відрахувати за послуги, включені до орендної плати?
У випадку побутових послуг пільга становить 20% кваліфікованих витрат, максимально 4000 євро податку на рік. Для послуг майстрів це також 20%, але максимально 1200 євро на рік. Це ліміти для всього домогосподарства, а не окремі ліміти для кожного рахунку чи послуги.
Чи можна відрахувати всю суму, зазначену в Nebenkostenabrechnung?
Ні. Відрахуванню підлягають лише конкретні витрати, що відповідають вимогам § 35a EStG. Самі орендна плата, споживання води, електроенергії чи опалення не дають автоматично права на пільгу. Потрібно виокремити витрати на кваліфіковані послуги, наприклад прибирання, догляд за садом, Winterdienst або роботи майстрів.
Чи має рахунок за послугу бути виставлений безпосередньо на наймача?
Ні. Наймач не повинен бути безпосереднім замовником послуги або мати рахунок, виставлений на своє ім’я. Bundesfinanzhof підтвердив, що достатнім може бути належний Nebenkostenabrechnung, з якого можна визначити вид послуги та частку витрат, що припадає на конкретного наймача.
Що робити, якщо орендодавець не деталізував витрати на послуги в Nebenkostenabrechnung?
Варто попросити орендодавця або керуючого про Bescheinigung nach § 35a EStG, тобто перелік витрат, що підлягають пільзі. Він має розділяти, зокрема, побутові послуги та роботи майстрів і зазначати частку витрат, що припадає на конкретну квартиру.
Чи можна відрахувати вартість матеріалів, використаних майстром?
Ні. При Handwerkerleistungen пільга охоплює насамперед витрати на роботу, а не придбання матеріалів. Тому в рахунку або зведенні варто мати чітке відокремлення робіт від матеріалів. До витрат, що підлягають пільзі, можуть також належати належним чином зазначені витрати на виїзд виконавця.
Чи можна відрахувати послуги Hausmeister повністю?
Не завжди. Відрахувати можна ту частину винагороди Hausmeister, яка стосується кваліфікованих робіт, виконаних у домашньому господарстві або безпосередньому його оточенні. Якщо зведена позиція охоплює також інші дії, витрати слід відповідним чином розподілити.
За який рік розраховуються послуги, зазначені в Nebenkostenabrechnung?
За регулярних послуг, таких як прибирання сходової клітки, догляд за садом або Hausmeister, можливе врахування витрат на підставі сплачених авансових платежів. Також допустиме віднесення всіх кваліфікованих витрат до року, в якому отримується та розраховується річний Nebenkostenabrechnung. Важливо послідовно застосовувати обраний спосіб.
Чи можна відняти витрати на послуги, якщо власник заплатив виконавцю готівкою?
Як правило, ні. § 35a EStG вимагає оплати на рахунок виконавця. У випадку наймача це означає, що також орендодавець або управитель має оплатити компанії безготівково. Саме внесення орендної плати наймачем переказом не замінює цієї умови.
Де зазначаються витрати на послуги, включені до орендної плати, у податковій декларації?
Витрати зазначаються в частині, що стосується haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Слід внести відповідну суму витрат, що випливає з Nebenkostenabrechnung або довідки орендодавця – Finanzamt потім обчислює належну пільгу відповідно до § 35a EStG.
