Πολλοί ενοικιαστές στη Γερμανία δεν γνωρίζουν ότι μέρος των δαπανών που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο μπορεί να ανακτηθεί κατά τη φορολογική εκκαθάριση. Αυτό αφορά μεταξύ άλλων τον καθαρισμό των κλιμακοστασίων, τις υπηρεσίες του Hausmeister, την αποχιονιστική εργασία ή επιμέρους στοιχεία που εμφανίζονται στην Nebenkostenabrechnung. Η ορθή δήλωση τέτοιων δαπανών μπορεί να αυξήσει την επιστροφή φόρου ακόμη και κατά μερικές εκατοντάδες ευρώ ετησίως. Το πρόβλημα είναι ότι οι περισσότεροι παραλείπουν αυτά τα έξοδα στη δήλωση, παρότι τα τιμολόγια για τις δαπάνες υπηρεσιών που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο και η φορολογική δήλωση συχνά παρέχουν πραγματική δυνατότητα πρόσθετης έκπτωσης.
Ποιες δαπάνες από το ενοίκιο μπορούν να εκπεστούν από τον φόρο;
Ο ενοικιαστής μπορεί να εκπίπτει από τον φόρο κυρίως δαπάνες για οικιακές υπηρεσίες και εργασίες που εκτελούνται γύρω από το ακίνητο. Πρόκειται για δαπάνες που εμφανίζονται στην εκκαθάριση των πρόσθετων χρεώσεων και αφορούν πραγματική εργασία που εκτελείται από ανθρώπους.
Στην πράξη, πρόκειται συνήθως για δαπάνες που συνδέονται με τη συντήρηση του κτιρίου και των κοινόχρηστων χώρων. Η γερμανική φορολογική διοίκηση τις αναγνωρίζει ως λεγόμενες haushaltsnahe Dienstleistungen και Handwerkerleistungen. Ακριβώς αυτά τα στοιχεία μπορούν να μειώσουν σημαντικά τον φόρο.
Συνήθως εκπίπτουν δαπάνες όπως:
Μια απλή φορολογική δήλωση σε 12 λεπτά;
επιλέξτε Taxando!
- καθαρισμός κλιμακοστασίων,
- υπηρεσίες Hausmeister,
- αποχιονισμός των πεζοδρομίων,
- φροντίδα του πρασίνου,
- καθαρισμός καμινάδων,
- συντήρηση ανελκυστήρα,
- πλύσιμο των τζαμιών των κοινόχρηστων χώρων,
- σέρβις θέρμανσης,
- υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εργασίες.
Στην ετήσια εκκαθάριση ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα πρέπει να επισημαίνει τα στοιχεία που σχετίζονται με την εργασία. Ακριβώς αυτά έχουν τη μεγαλύτερη σημασία για το Finanzamt. Τα υλικά δεν εκπίπτουν, αλλά ήδη η ίδια η υπηρεσία εγκατάστασης, καθαρισμού ή συντήρησης μπορεί να ληφθεί υπόψη στη δήλωση.
Έκπτωση λογαριασμών κοινοχρήστων – ποιες χρεώσεις έχουν σημασία;
Δεν μπορούν να εκπεστούν όλες οι δαπάνες κοινής ωφέλειας, αλλά μέρος των εξόδων που συνδέονται με τη διαχείρισή τους μπορεί να εκπέσει. Πρόκειται για πολύ σημαντική διαφορά, επειδή πολλοί ενοικιαστές θεωρούν εσφαλμένα ότι το ρεύμα ή το διαδίκτυο μειώνουν αυτόματα τον φόρο. Στην πραγματικότητα, η φορολογική διοίκηση ενδιαφέρεται πρωτίστως για το κόστος της παρεχόμενης υπηρεσίας και όχι για την ίδια την κατανάλωση των παροχών.
Επομένως:
- η κατανάλωση ρεύματος συνήθως δεν εκπίπτει,
- τα έξοδα κατανάλωσης θέρμανσης, κατά κανόνα, δεν εκπίπτουν,
- η συντήρηση της εγκατάστασης θέρμανσης, όμως, εκπίπτει,
- η καταγραφή των μετρητών μπορεί να αναγνωριστεί εν μέρει,
- ο καθαρισμός εγκαταστάσεων ή το σέρβις του λέβητα συχνά πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκπτωση.
Ακριβώς γι’ αυτό η έκπτωση των λογαριασμών για υπηρεσίες που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο απαιτεί προσεκτική ανάλυση των εγγράφων από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος ή τη διαχείριση. Στη γερμανική Nebenkostenabrechnung εμφανίζονται συχνά στοιχεία καταχωρισμένα με γενικές ονομασίες, όπως Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst ή Treppenhausreinigung, και ακριβώς αυτά μπορούν να αυξήσουν την επιστροφή φόρου. Στην πράξη, ορισμένοι ενοικιαστές ανακτούν με αυτόν τον τρόπο 200, 400, και μερικές φορές ακόμη και πάνω από 1000 ευρώ ετησίως. Πολλά εξαρτώνται από το επίπεδο του κτιρίου και το ύψος των διοικητικών δαπανών – σε σύγχρονες πολυκατοικίες με ανελκυστήρα, υπόγειο γκαράζ και εταιρεία καθαρισμού, το συνολικό ποσό των δυνατών εκπτώσεων μπορεί να είναι πραγματικά υψηλό.
Έλαβες Nebenkostenabrechnung χωρίς καμία ανάλυση σε δαπάνες που πληρούν τις προϋποθέσεις του § 35a; Μην απορρίψεις αμέσως την έκπτωση. Γράψε στον Vermieter ή στη Hausverwaltung και ζήτησε συγκεκριμένα «Bescheinigung nach § 35a EStG». Αυτό είναι πολύ πιο αποτελεσματικό από μια γενική ερώτηση για «έγγραφο για τον φόρο». Ένα τέτοιο έγγραφο επιτρέπει τον γρήγορο εντοπισμό ποσών για καθαρισμό, κήπο, Hausmeister ή τεχνικούς, τα οποία σε μια απλή εκκαθάριση κόστους συχνά είναι κρυμμένα κάτω από συγκεντρωτικές κατηγορίες.
Λογαριασμοί για υπηρεσίες που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο και φορολογική δήλωση – πώς καταχωρίζονται σωστά;
Το σημαντικότερο είναι η σωστή αντιστοίχιση των δαπανών στα κατάλληλα πεδία της φορολογικής δήλωσης. Χωρίς αυτό, η φορολογική αρχή μπορεί να απορρίψει την έκπτωση ή να ζητήσει πρόσθετα έγγραφα. Στην πράξη, οι δαπάνες που σχετίζονται με το ενοίκιο καταχωρίζονται συνήθως στις ενότητες που αφορούν οικιακές υπηρεσίες, υπηρεσίες τεχνιτών και δαπάνες που σχετίζονται με το νοικοκυριό. Στο σύστημα ELSTER τα σχετικά πεδία βρίσκονται συνήθως στα τμήματα Haushaltsnahe Dienstleistungen και Handwerkerleistungen και εκεί καταχωρίζονται τα δεδομένα από την ετήσια εκκαθάριση του ενοικίου. Πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι το Finanzamt αναγνωρίζει μόνο πληρωμές που έγιναν χωρίς μετρητά – εάν η υπηρεσία πληρώθηκε σε μετρητά, η αρχή μπορεί να αρνηθεί να λάβει υπόψη τη δαπάνη.
Καλή πρακτική είναι η διατήρηση όλων των εγγράφων που σχετίζονται με το διαμέρισμα, κυρίως της ετήσιας εκκαθάρισης του ενοικίου, τιμολογίων, αποδείξεων μεταφορών και αλληλογραφίας από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Αν και στις περισσότερες περιπτώσεις δεν χρειάζεται να επισυναφθούν αμέσως στη δήλωση, η φορολογική αρχή μπορεί να ζητήσει την προσκόμιση της τεκμηρίωσης ακόμη και αρκετά χρόνια αργότερα. Το γερμανικό φορολογικό σύστημα λειτουργεί σήμερα πιο ψηφιακά από ό,τι πριν από μια δεκαετία, αλλά εξακολουθεί να αναλύει πολύ προσεκτικά τις εκπτώσεις που συνδέονται με ακίνητα και τις δαπάνες συντήρησης της κατοικίας.
Υπηρεσίες τεχνιτών και ανακαινίσεις – τι μπορεί να καταχωριστεί ως δαπάνη;
Ο ενοικιαστής μπορεί επίσης να εκπίπτει μέρος των δαπανών για εργασίες επισκευής που εκτελούνται στο κτίριο, αν και αυτό αφορά κυρίως την εργασία και όχι τα οικοδομικά υλικά. Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία σε παλαιότερα ακίνητα, όπου πραγματοποιούνται τακτικά επισκευές εγκαταστάσεων, συντηρήσεις ή αντικαταστάσεις τεχνικού εξοπλισμού. Στις δαπάνες που συνήθως λαμβάνει υπόψη το Finanzamt περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων υδραυλικές εργασίες, σέρβις θέρμανσης, ηλεκτρολογικές επισκευές, συντήρηση ανελκυστήρα, επισκευές θυρών και παραθύρων καθώς και υπηρεσίες καμινάδας. Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης του κτιρίου εκκαθαρίζει αυτές τις δαπάνες στις πρόσθετες χρεώσεις και το μέρος που αναλογεί στον ένοικο καταλήγει αργότερα στην ετήσια συγκεντρωτική κατάσταση δαπανών.
Γι’ αυτό ακριβώς οι εκκαθαρίσεις πρόσθετων δαπανών, οι λογαριασμοί που σχετίζονται με τη συντήρηση του διαμερίσματος και τα έγγραφα από τον εκμισθωτή αξίζει να αναλυθούν προσεκτικά πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης. Πολύ συχνά περιλαμβάνουν κονδύλια που επιτρέπουν την επιστροφή πρόσθετων χρημάτων, ιδίως όταν αφορούν υπηρεσίες που εκτελούνται στο νοικοκυριό. Η γερμανική νομοθεσία προβλέπει συγκεκριμένα όρια φορολογικών ελαφρύνσεων – στην περίπτωση των οικιακών υπηρεσιών ο φόρος μπορεί να μειωθεί κατά 20% των πραγματοποιηθέντων δαπανών, κατ’ ανώτατο όριο 4000 ευρώ ετησίως, ενώ για τις υπηρεσίες τεχνιτών εκπίπτει 20% του κόστους εργασίας, κατ’ ανώτατο όριο 1200 ευρώ ετησίως. Με αυτόν τον τρόπο ακόμη και ένας απλός μισθωτής μπορεί να μειώσει ουσιαστικά τον φόρο του, παρότι δεν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα ούτε διαθέτει δικό του ακίνητο.
Τα συχνότερα λάθη κατά τη δήλωση των εξόδων μίσθωσης
Τα περισσότερα προβλήματα προκύπτουν όταν ο φορολογούμενος καταχωρίζει στη δήλωση το πλήρες ποσό του ενοικίου. Η γερμανική εφορία δεν το αναγνωρίζει. Λαμβάνονται υπόψη μόνο συγκεκριμένες υπηρεσίες που πληρούν τις προϋποθέσεις της έκπτωσης.
Δεύτερο συχνό λάθος είναι η έλλειψη τεκμηρίωσης. Αν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος δεν αναλύσει τα έξοδα εργασίας, η εφορία μπορεί να αμφισβητήσει την έκπτωση.
Προβλήματα προκύπτουν επίσης όταν:
- η εκκαθάριση περιλαμβάνει μόνο συνολικό ποσό,
- τα έξοδα δεν περιγράφονται,
- ο μισθωτής δεν διαθέτει αποδείξεις πληρωμής,
- η υπηρεσία πληρώθηκε με μετρητά.
Αν στη δήλωση εμφανιστούν ποσά διαφορετικά από εκείνα στα έγγραφα του ιδιοκτήτη του ακινήτου, το Finanzamt μπορεί να ζητήσει διευκρινίσεις. Καλή λύση αποτελεί η ακριβής εξέταση της ετήσιας εκκαθάρισης ήδη πριν από την υποβολή της δήλωσης. Στην πράξη ακριβώς τότε εντοπίζονται ευκολότερα τα κονδύλια που μπορούν να αυξήσουν την επιστροφή φόρου.
Μπορεί πράγματι ο μισθωτής να λάβει μεγαλύτερη επιστροφή φόρου;
Ναι – και σε πολλές περιπτώσεις πρόκειται για συγκεκριμένα ποσά που χάνονται αποκλειστικά λόγω έλλειψης γνώσης. Η γερμανική νομοθεσία επιτρέπει εδώ και χρόνια την έκπτωση μέρους των δαπανών που σχετίζονται με τη συντήρηση του διαμερίσματος, όμως εξακολουθούν να το αξιοποιούν πολύ λιγότερα άτομα από όσα θα μπορούσαν. Τα μεγαλύτερα οφέλη έχουν συνήθως οι μισθωτές που κατοικούν σε μεγάλα πολυκατοικιακά κτίρια, όπου λειτουργεί συνεργείο καθαρισμού, διενεργούνται τακτικά τεχνικοί έλεγχοι, το κτίριο διαθέτει ασανσέρ, απασχολείται Hausmeister και η κοινότητα χρησιμοποιεί υπηρεσίες κηπουρικής. Σε τέτοια ακίνητα το σύνολο των δαπανών που πληρούν τις προϋποθέσεις έκπτωσης μπορεί να είναι πραγματικά υψηλό.
Γι’ αυτό πριν από την υποβολή της δήλωσης αξίζει να εξεταστούν προσεκτικά η εκκαθάριση του ενοικίου, η κατάσταση Nebenkosten και τα έξοδα τεχνικών υπηρεσιών. Ακόμη και φαινομενικά μικρά κονδύλια από την ετήσια εκκαθάριση μπορούν, όταν αθροιστούν, να οδηγήσουν σε αισθητά υψηλότερη επιστροφή φόρου.
Η ακριβής ανάλυση της ετήσιας εκκαθάρισης του ενοικίου μπορεί να αυξήσει πραγματικά την επιστροφή φόρου και να επιτρέψει την ανάκτηση δαπανών που πολλοί μισθωτές παραλείπουν εντελώς. Γι’ αυτό πριν από την υποβολή της δήλωσης αξίζει να ελεγχθούν όλες οι επιβαρύνσεις που σχετίζονται με το διαμέρισμα, επειδή η ορθή φορολογική εκκαθάριση στη Γερμανία συχνά περιλαμβάνει πολύ περισσότερες δαπάνες απ’ όσο φαίνεται με μια πρώτη ματιά.
FAQ
Μπορεί ο μισθωτής να εκπέσει από τον φόρο υπηρεσίες που περιλαμβάνονται στα Nebenkosten;
Ναι. Ο μισθωτής μπορεί να επωφεληθεί από την έκπτωση για haushaltsnahe Dienstleistungen και Handwerkerleistungen, εφόσον το μερίδιο των δαπανών του προκύπτει από το ετήσιο Nebenkostenabrechnung ή από αντίστοιχη βεβαίωση του εκμισθωτή. Δεν έχει σημασία ότι τη σύμβαση με το συνεργείο καθαρισμού, τον Hausmeister ή τον τεχνίτη τη σύναψε ο ιδιοκτήτης του κτιρίου.
Πόσο μπορεί να εκπέσει για υπηρεσίες που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο;
Στην περίπτωση των οικιακών υπηρεσιών, η έκπτωση ανέρχεται σε 20% των επιλέξιμων δαπανών, κατ’ ανώτατο όριο 4000 ευρώ φόρου ετησίως. Για τις υπηρεσίες τεχνιτών είναι επίσης 20%, αλλά κατ’ ανώτατο όριο 1200 ευρώ ετησίως. Πρόκειται για όρια ολόκληρου του νοικοκυριού και όχι ξεχωριστά όρια για κάθε τιμολόγιο ή υπηρεσία.
Μπορεί να εκπέσει ολόκληρο το ποσό που εμφανίζεται στο Nebenkostenabrechnung;
Όχι. Εκπίπτουν μόνο συγκεκριμένες δαπάνες που πληρούν τις προϋποθέσεις του § 35a EStG. Το ίδιο το ενοίκιο, η κατανάλωση νερού, ρεύματος ή θέρμανσης δεν παρέχει αυτομάτως δικαίωμα στην έκπτωση. Πρέπει να επιμεριστούν τα έξοδα των επιλέξιμων υπηρεσιών, π.χ. καθαρισμού, φροντίδας του κήπου, Winterdienst ή εργασιών τεχνιτών.
Πρέπει το τιμολόγιο για την υπηρεσία να εκδίδεται απευθείας στο όνομα του μισθωτή;
Όχι. Ο μισθωτής δεν χρειάζεται να είναι ο άμεσος εντολέας της υπηρεσίας ούτε να διαθέτει τιμολόγιο εκδοθέν στο όνομά του. Το Bundesfinanzhof επιβεβαίωσε ότι επαρκεί ένα ορθό Nebenkostenabrechnung, από το οποίο μπορεί να προκύψει το είδος της υπηρεσίας και το μέρος του κόστους που αναλογεί στον συγκεκριμένο μισθωτή.
Τι πρέπει να γίνει όταν ο εκμισθωτής δεν ανέλυσε τα έξοδα υπηρεσιών στο Nebenkostenabrechnung;
Αξίζει να ζητηθεί από τον εκμισθωτή ή τον διαχειριστή μια Bescheinigung nach § 35a EStG, δηλαδή κατάσταση των δαπανών που πληρούν τις προϋποθέσεις της έκπτωσης. Θα πρέπει να διαχωρίζει, μεταξύ άλλων, τις οικιακές υπηρεσίες και τις εργασίες τεχνιτών και να αναφέρει το μέρος των δαπανών που αναλογεί στο συγκεκριμένο διαμέρισμα.
Μπορεί να εκπέσει το κόστος των υλικών που χρησιμοποίησε ο τεχνίτης;
Όχι. Στις Handwerkerleistungen η έκπτωση αφορά κυρίως το κόστος εργασίας και όχι την αγορά υλικών. Γι’ αυτό στο τιμολόγιο ή στην κατάσταση πρέπει η εργασία να είναι σαφώς διαχωρισμένη από τα υλικά. Στις επιλέξιμες δαπάνες μπορούν επίσης να περιλαμβάνονται, εφόσον αναγράφονται κατάλληλα, τα έξοδα μετάβασης του εκτελεστή.
Μπορούν οι υπηρεσίες του Hausmeister να εκπέσουν στο σύνολό τους;
Όχι πάντα. Εκπίπτει το μέρος της αμοιβής του Hausmeister που αφορά επιλέξιμες εργασίες εκτελούμενες στο νοικοκυριό ή στο άμεσο περιβάλλον του. Αν το συνολικό κονδύλι περιλαμβάνει και άλλες δραστηριότητες, τα έξοδα πρέπει να επιμεριστούν αναλόγως.
Για ποιο έτος δηλώνονται οι υπηρεσίες που αναγράφονται στο Nebenkostenabrechnung;
Σε περίπτωση τακτικών υπηρεσιών, όπως ο καθαρισμός της κλίμακας, η φροντίδα του κήπου ή ο Hausmeister, είναι δυνατή η αναγνώριση των δαπανών βάσει των καταβαλλόμενων προκαταβολών. Επιτρέπεται επίσης η εκκαθάριση ολόκληρων των επιλέξιμων δαπανών στο έτος κατά το οποίο λαμβάνεται και εκκαθαρίζεται το ετήσιο Nebenkostenabrechnung. Σημαντική είναι η συνεπής εφαρμογή της επιλεγμένης μεθόδου.
Μπορούν να εκπεστούν οι δαπάνες για υπηρεσίες, αν ο ιδιοκτήτης πλήρωσε τον εκτελεστή με μετρητά;
Κατά κανόνα όχι. Το § 35a EStG απαιτεί πληρωμή στον λογαριασμό του εκτελεστή. Στην περίπτωση του ενοικιαστή, αυτό σημαίνει ότι και ο εκμισθωτής ή ο διαχειριστής θα πρέπει να πληρώσει την επιχείρηση χωρίς μετρητά. Η ίδια η πληρωμή του ενοικίου από τον ενοικιαστή με τραπεζικό έμβασμα δεν αντικαθιστά αυτή την προϋπόθεση.
Πού καταχωρίζονται στο φορολογικό έντυπο οι δαπάνες για υπηρεσίες που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο;
Οι δαπάνες δηλώνονται στο μέρος που αφορά haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Πρέπει να καταχωριστεί το αντίστοιχο ποσό δαπανών που προκύπτει από το Nebenkostenabrechnung ή από τη βεβαίωση του εκμισθωτή – το Finanzamt υπολογίζει στη συνέχεια τη δικαιούμενη φορολογική ελάφρυνση σύμφωνα με το § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Συγκέντρωσε εμπειρία ως σύμβουλος σε έργα πληροφορικής για πολλές διεθνείς εταιρείες. Το 2017 ίδρυσε τη νεοφυή επιχείρηση taxando GmbH, στην οποία ανέπτυξε την καινοτόμο φορολογική εφαρμογή Taxando, η οποία διευκολύνει την υποβολή της ετήσιας φορολογικής δήλωσης. Ο Maciej Szewczyk συνδυάζει τεχνολογική εξειδίκευση με βαθιά γνώση των φορολογικών κανονισμών, γεγονός που τον καθιστά εμπειρογνώμονα στον τομέα του.
Στην προσωπική του ζωή είναι ευτυχισμένος σύζυγος και πατέρας και ζει με την οικογένειά του στο Βερολίνο.
