Molti inquilini in Germania non sanno che una parte dei costi inclusi nell’affitto può essere recuperata in sede di dichiarazione dei redditi. Ciò riguarda, tra l’altro, la pulizia delle scale, i servizi di Hausmeister, lo sgombero della neve o singole voci riportate nel Nebenkostenabrechnung. Un’adeguata dichiarazione di tali spese può aumentare il rimborso fiscale anche di alcune centinaia di euro all’anno. Il problema è che la maggior parte delle persone omette tali costi nella dichiarazione, sebbene le fatture per i costi dei servizi inclusi nell’affitto e la dichiarazione dei redditi offrano spesso una concreta possibilità di ulteriore deduzione.
Quali costi dell’affitto possono essere dedotti fiscalmente?
L’inquilino può dedurre fiscalmente innanzitutto i costi per i servizi domestici e per i lavori svolti intorno all’immobile. Si tratta di spese che compaiono nel rendiconto degli oneri accessori e riguardano un’attività lavorativa effettivamente svolta da persone.
Nella pratica si tratta più spesso di costi connessi alla manutenzione dell’edificio e delle parti comuni. Il fisco tedesco li riconosce come haushaltsnahe Dienstleistungen e Handwerkerleistungen. Sono proprio queste voci che possono ridurre in modo significativo l’imposta.
Più spesso si possono dedurre costi quali:
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- pulizia delle scale,
- servizi di Hausmeister,
- sgombero della neve dai marciapiedi,
- cura del verde,
- pulizia delle canne fumarie,
- manutenzione dell’ascensore,
- pulizia delle finestre delle parti comuni,
- manutenzione del riscaldamento,
- lavori idraulici ed elettrici.
Nell’estratto annuale il proprietario dell’immobile dovrebbe indicare separatamente le voci relative alla manodopera. Sono proprio queste ad avere la maggiore rilevanza per il Finanzamt. I materiali non sono deducibili, mentre il solo servizio di montaggio, pulizia o manutenzione può essere considerato nella dichiarazione.
Deduzione delle bollette per le utenze – quali spese sono rilevanti?
Non tutte le utenze sono deducibili, ma una parte dei costi relativi alla loro gestione sì. Si tratta di una distinzione molto importante, poiché molti inquilini presumono erroneamente che elettricità o internet riducano automaticamente l’imposta. In realtà l’ufficio fiscale è interessato soprattutto al costo della prestazione resa, e non al semplice consumo delle utenze.
Per questo motivo:
- il consumo di elettricità di norma non è deducibile,
- i costi di consumo del riscaldamento in linea di principio non sono deducibili,
- ma la manutenzione dell’impianto di riscaldamento sì,
- la rilevazione dei contatori può essere parzialmente riconosciuta,
- la pulizia dell’impianto o il servizio della caldaia spesso rientrano nell’agevolazione.
Proprio per questo la deduzione delle fatture per i servizi inclusi nell’affitto richiede un’analisi accurata dei documenti del proprietario dell’appartamento o della cooperativa edilizia. Nel tedesco Nebenkostenabrechnung compaiono spesso voci indicate con denominazioni generiche, come Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst o Treppenhausreinigung, ed è proprio queste che possono aumentare il rimborso fiscale. Nella pratica, alcuni inquilini recuperano così 200, 400 e talvolta persino oltre 1000 euro all’anno. Molto dipende dallo standard dell’edificio e dall’entità dei costi di amministrazione – in palazzine moderne con ascensore, garage sotterraneo e impresa di pulizie, l’ammontare delle possibili deduzioni può essere davvero elevato.
È stato ricevuto un Nebenkostenabrechnung senza alcuna distinzione delle spese ammissibili ai sensi del § 35a? L’agevolazione non va esclusa subito. È opportuno scrivere al Vermieter o alla Hausverwaltung e richiedere specificamente una „Bescheinigung nach § 35a EStG”. Si tratta di una soluzione molto più efficace rispetto a una richiesta generica di un „documento per le imposte”. Un documento di questo tipo consente di individuare rapidamente gli importi relativi a pulizia, giardino, Hausmeister o artigiani, che nel consueto rendiconto dei costi spesso sono nascosti sotto voci aggregate.
Fatture per i servizi inclusi nell’affitto e dichiarazione dei redditi – come contabilizzarle correttamente?
La cosa più importante è l’assegnazione corretta dei costi alle relative caselle nella dichiarazione dei redditi. In caso contrario, l’ufficio può respingere l’agevolazione o richiedere documenti aggiuntivi. Nella pratica, le spese relative all’affitto vengono inserite soprattutto nelle sezioni dedicate ai servizi domestici, ai servizi di artigiani e ai costi legati al ménage domestico. Nel sistema ELSTER i campi pertinenti si trovano di norma nelle sezioni Haushaltsnahe Dienstleistungen e Handwerkerleistungen e proprio lì confluiscono i dati del rendiconto annuale dell’affitto. Occorre inoltre ricordare che il Finanzamt riconosce esclusivamente i pagamenti effettuati in forma non contante – se il servizio è stato pagato in contanti, l’ufficio può rifiutare il riconoscimento del costo.
Una buona prassi è conservare tutta la documentazione relativa all’alloggio, in particolare il rendiconto annuale dell’affitto, le fatture, le conferme dei bonifici e la corrispondenza del proprietario dell’immobile. Sebbene nella maggior parte dei casi non sia necessario allegarli subito alla dichiarazione, l’ufficio può chiedere di esibire la documentazione anche diversi anni dopo. Il sistema fiscale tedesco oggi funziona in modo più digitale rispetto a un decennio fa, ma continua ad analizzare con grande attenzione le deduzioni legate agli immobili e ai costi di mantenimento dell’abitazione.
Servizi di artigiani e ristrutturazioni – quali spese possono essere imputate?
L’inquilino può dedurre anche una parte dei costi dei lavori di ristrutturazione eseguiti nell’edificio, benché ciò riguardi soprattutto la manodopera e non i materiali da costruzione. Ciò assume particolare importanza negli immobili più datati, nei quali vengono effettuate regolarmente riparazioni degli impianti, manutenzioni o sostituzioni di apparecchi tecnici. Tra i costi più spesso riconosciuti dal Finanzamt figurano, tra l’altro lavori idraulici, manutenzione del riscaldamento, riparazioni elettriche, manutenzione dell’ascensore, riparazioni di porte e finestre e servizi di spazzacamino. In pratica, il proprietario dell’edificio contabilizza tali spese negli oneri accessori, e la quota imputabile al locatario confluisce successivamente nel rendiconto annuale dei costi.
Proprio per questo è opportuno analizzare con attenzione il rendiconto degli oneri accessori, le fatture relative alla gestione dell’abitazione e i documenti del locatore prima dell’invio della dichiarazione dei redditi. Molto spesso vi sono voci che consentono di recuperare ulteriori somme, soprattutto se riguardano servizi svolti nell’economia domestica. La normativa tedesca prevede limiti precisi per le agevolazioni fiscali – nel caso dei servizi domestici è possibile ridurre l’imposta del 20% dei costi sostenuti, fino a un massimo di 4000 euro all’anno, mentre per le prestazioni di artigiani è deducibile il 20% dei costi di manodopera, fino a un massimo di 1200 euro all’anno. In questo modo anche un normale locatario può ridurre concretamente la propria imposta, pur non svolgendo attività d’impresa e non possedendo un immobile di proprietà.
Gli errori più frequenti nella liquidazione dei costi di locazione
I problemi maggiori sorgono quando il contribuente indica in dichiarazione l’importo complessivo dell’affitto. L’ufficio tedesco non lo riconosce. Si considerano esclusivamente i singoli servizi che rientrano tra quelli agevolabili.
Un secondo errore frequente è la mancanza di documentazione. Se il proprietario dell’appartamento non dettaglia i costi di manodopera, l’ufficio può contestare la detrazione.
Problemi sorgono anche quando:
- il rendiconto riporta solo un importo complessivo,
- i costi non sono descritti,
- il locatario non dispone delle prove di pagamento,
- il servizio è stato pagato in contanti.
Se nella dichiarazione compaiono importi diversi da quelli riportati nei documenti del proprietario dell’immobile, il Finanzamt può chiedere chiarimenti. Una buona soluzione consiste nell’analizzare con precisione il rendiconto annuale già prima dell’invio della dichiarazione. In pratica, è proprio allora che è più facile individuare le voci che possono aumentare il rimborso fiscale.
Il locatario può davvero ottenere un rimborso fiscale più elevato?
Sì – e in molti casi si tratta di importi concreti che vanno persi solo per mancanza di conoscenza. Da anni la normativa tedesca consente di detrarre parte dei costi legati alla gestione dell’abitazione, ma ancora oggi ne beneficia un numero molto inferiore di persone rispetto a quanto possibile. I maggiori vantaggi spettano di solito ai locatari che abitano in grandi edifici plurifamiliari, dove opera una ditta di pulizie, vengono effettuati regolarmente controlli tecnici, l’edificio dispone di un ascensore, è impiegato un Hausmeister e il condominio utilizza servizi di giardinaggio. In tali immobili la somma dei costi deducibili può essere davvero elevata.
Per questo, prima dell’invio della dichiarazione, conviene esaminare con attenzione il rendiconto dell’affitto, il prospetto Nebenkosten e i costi dei servizi tecnici. Anche voci apparentemente modeste del rendiconto annuale, una volta sommate, possono tradursi in un rimborso fiscale sensibilmente più alto.
Un’analisi accurata del rendiconto annuale dell’affitto può aumentare concretamente il rimborso fiscale e consentire di recuperare costi che molti locatari trascurano del tutto. Proprio per questo, prima dell’invio della dichiarazione, è opportuno verificare tutte le spese relative all’abitazione, poiché una corretta liquidazione fiscale in Germania comprende spesso molte più spese di quante sembrino a prima vista.
FAQ
Il locatario può detrarre dalle imposte i servizi inclusi nei Nebenkosten?
Sì. Il locatario può beneficiare dell’agevolazione per haushaltsnahe Dienstleistungen e Handwerkerleistungen, se la propria quota di costi risulta dal Nebenkostenabrechnung annuale o da un’apposita attestazione del locatore. Non rileva che il contratto con la ditta di pulizie, con l’Hausmeister o con l’artigiano sia stato concluso dal proprietario dell’edificio.
Quanto è possibile detrarre per i servizi inclusi nell’affitto?
Nel caso dei servizi domestici l’agevolazione ammonta al 20% delle spese ammissibili, fino a un massimo di 4000 euro di imposta all’anno. Per le prestazioni di artigiani vale anch’essa il 20%, ma con un limite massimo di 1200 euro all’anno. Si tratta di limiti riferiti all’intero nucleo domestico, non di limiti separati per ogni fattura o servizio.
È possibile detrarre l’intero importo indicato nel Nebenkostenabrechnung?
No. Sono deducibili solo le spese specifiche che soddisfano i requisiti del § 35a EStG. Il semplice affitto, il consumo di acqua, energia elettrica o riscaldamento non danno automaticamente diritto all’agevolazione. Occorre separare i costi dei servizi ammissibili, ad esempio pulizie, manutenzione del giardino, Winterdienst o lavori di artigiani.
La fattura del servizio deve essere intestata direttamente al locatario?
No. Il locatario non deve essere il committente diretto del servizio né disporre di una fattura intestata al proprio nome. Il Bundesfinanzhof ha confermato che può essere sufficiente un Nebenkostenabrechnung corretto, dal quale sia possibile desumere il tipo di servizio e la quota di costi attribuibile al singolo locatario.
Cosa fare se il locatore non ha dettagliato i costi dei servizi nel Nebenkostenabrechnung?
Conviene chiedere al locatore o all’amministratore una Bescheinigung nach § 35a EStG, cioè un prospetto dei costi che danno diritto all’agevolazione. Tale documento dovrebbe suddividere, tra l’altro, i servizi domestici e i lavori di artigiani e indicare la quota di costi riferita al singolo appartamento.
Il costo dei materiali utilizzati dall’artigiano è deducibile?
No. Nel caso delle Handwerkerleistungen, l’agevolazione riguarda principalmente i costi di manodopera e non l’acquisto dei materiali. Per questo, sulla fattura o sul prospetto è opportuno che la manodopera sia chiaramente separata dai materiali. Tra le spese ammissibili possono rientrare anche i costi di trasferta del prestatore, se adeguatamente indicati.
I servizi dell’Hausmeister sono deducibili integralmente?
Non sempre. È deducibile la parte del compenso dell’Hausmeister relativa alle attività ammissibili svolte nell’economia domestica o nelle sue immediate vicinanze. Se la voce complessiva comprende anche altre mansioni, i costi devono essere suddivisi di conseguenza.
Per quale anno si dichiarano i servizi indicati nel Nebenkostenabrechnung?
Per servizi regolari, come la pulizia del vano scala, la cura del giardino o il servizio di Hausmeister, è possibile considerare i costi sulla base degli acconti versati. È inoltre consentita la liquidazione dell’intera spesa qualificata nell’anno in cui il conteggio annuale delle Nebenkostenabrechnung viene ricevuto e liquidato. È importante applicare in modo coerente il metodo prescelto.
È possibile detrarre i costi dei servizi se il proprietario ha pagato l’esecutore in contanti?
In linea di principio no. Il § 35a EStG richiede il pagamento sul conto dell’esecutore. Nel caso dell’inquilino, ciò significa che anche il locatore o l’amministratore dovrebbe pagare l’impresa senza contanti. Il semplice pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino tramite bonifico non sostituisce tale requisito.
Dove si indicano nella dichiarazione dei redditi i costi dei servizi compresi nell’affitto?
Le spese si indicano nella sezione relativa a haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Occorre inserire l’importo corrispondente delle spese risultante dalla Nebenkostenabrechnung o dall’attestazione del locatore – il Finanzamt calcola quindi l’agevolazione spettante conformemente al § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Ha maturato esperienza come consulente in progetti IT per numerose aziende internazionali. Nel 2017 ha fondato la startup taxando GmbH, dove ha sviluppato l’innovativa app fiscale Taxando, che semplifica la presentazione della dichiarazione dei redditi annuale. Maciej Szewczyk combina competenze tecnologiche con una profonda conoscenza delle normative fiscali, rendendolo un esperto nel suo campo.
Nella vita privata è un marito e padre felice e vive con la sua famiglia a Berlino.
