Mnogi najmoprimci u Njemačkoj ne znaju da se dio troškova sadržanih u najamnini može povratiti tijekom poreznog obračuna. To se odnosi među ostalim na čišćenje stubišta, usluge Hausmeistera, uklanjanje snijega ili pojedine stavke vidljive u Nebenkostenabrechnung. Pravilno obračunavanje takvih izdataka može povećati povrat poreza i za nekoliko stotina eura godišnje. Problem je u tome što većina osoba te troškove izostavlja iz prijave, iako računi za troškove usluga sadržanih u najamnini i porezna prijava često daju stvarnu mogućnost dodatnog odbitka.
Koje troškove iz najamnine moguće je odbiti od poreza?
Najmoprimac može od poreza odbiti prije svega troškove kućanskih usluga i radova obavljanih oko nekretnine. Radi se o izdacima koji se pojavljuju u obračunu dodatnih naknada i odnose se na stvarni rad koji obavljaju ljudi.
U praksi su to najčešće troškovi povezani s održavanjem zgrade i zajedničkih prostora. Njemačka porezna uprava priznaje ih kao tzv. haushaltsnahe Dienstleistungen te Handwerkerleistungen. Upravo te stavke mogu znatno smanjiti porez.
Najčešće se mogu odbiti sljedeći troškovi:
Jednostavna porezna prijava za 12 minuta?
odaberite Taxando!
- čišćenje stubišta,
- usluge Hausmeistera,
- uklanjanje snijega s nogostupa,
- održavanje zelenih površina,
- čišćenje dimnjaka,
- održavanje dizala,
- pranje prozora zajedničkih prostora,
- servis grijanja,
- vodoinstalaterski i električarski radovi.
U godišnjem obračunu vlasnik nekretnine trebao bi posebno navesti stavke povezane s radom. Upravo one imaju najveće značenje za Finanzamt. Materijal se ne može odbiti, ali sama usluga montaže, čišćenja ili održavanja može biti uključena u prijavu.
Odbitak računa za režije – koje naknade imaju značaj?
Ne mogu se odbiti sve režije, ali dio troškova povezanih s njihovom uslugom može. To je vrlo važna razlika, jer mnogi najmoprimci pogrešno pretpostavljaju da struja ili internet automatski smanjuju porez. U stvarnosti poreznu upravu prvenstveno zanima trošak obavljene usluge, a ne sama potrošnja režija.
Zato:
- potrošnja električne energije obično nije odbitna,
- troškovi potrošnje grijanja u pravilu nisu odbitni,
- ali održavanje sustava grijanja jest,
- očitavanje brojila može se djelomično priznati,
- čišćenje instalacije ili servis kotla često ispunjava uvjete za olakšicu.
Upravo zato odbitak računa za usluge sadržane u najamnini zahtijeva detaljnu analizu dokumenata od vlasnika stana ili stambene zadruge. U njemačkom Nebenkostenabrechnung često se pojavljuju stavke upisane pod općim nazivima kao što su Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst ili Treppenhausreinigung, a upravo one mogu povećati povrat poreza. U praksi dio najmoprimaca zahvaljujući tomu vraća 200, 400, a ponekad i više od 1000 eura godišnje. Mnogo ovisi o standardu zgrade i visini administrativnih troškova – u modernim stambenim zgradama s dizalom, podzemnom garažom i tvrtkom za čišćenje zbroj mogućih odbitaka može biti doista visok.
Stigao je Nebenkostenabrechnung bez ikakve raščlambe na troškove koji ispunjavaju uvjete za § 35a? Ne treba odmah otpisati odbitak. Treba se obratiti Vermieteru ili Hausverwaltung i zatražiti konkretno „Bescheinigung nach § 35a EStG”. To je mnogo učinkovitije nego općenito tražiti „dokument za porez”. Takav dokument omogućuje brzo prepoznavanje iznosa za čišćenje, vrt, Hausmeistera ili stručnjake, koji su u uobičajenom obračunu troškova često skriveni pod zbirnim stavkama.
Računi za usluge sadržane u najamnini i porezna prijava – kako ih pravilno obračunati?
Najvažnije je pravilno rasporediti troškove u odgovarajuća polja porezne prijave. Bez toga uprava može odbiti olakšicu ili zatražiti dodatnu dokumentaciju. U praksi se izdaci povezani s najamninom najčešće upisuju u odjeljcima koji se odnose na kućanske usluge, usluge obrtnika i troškove povezane s kućanstvom. U sustavu ELSTER odgovarajuća polja obično se nalaze u dijelovima Haushaltsnahe Dienstleistungen i Handwerkerleistungen i upravo tamo dospijevaju podaci iz godišnjeg obračuna najamnine. Također treba imati na umu da Finanzamt priznaje isključivo bezgotovinska plaćanja – ako je usluga plaćena gotovinom, uprava može odbiti uzeti trošak u obzir.
Dobra praksa je čuvanje svih dokumenata povezanih sa stanom, prije svega godišnjeg obračuna najamnine, računa, potvrda o prijenosima i korespondencije od vlasnika nekretnine. Iako se u većini slučajeva ne moraju odmah priložiti prijavi, uprava može zatražiti uvid u dokumentaciju čak i nekoliko godina kasnije. Njemački porezni sustav danas djeluje digitalnije nego prije deset godina, ali i dalje vrlo detaljno analizira odbitke povezane s nekretninama i troškovima održavanja stana.
Stručne usluge i popravci – što se može uračunati u troškove?
Najmoprimac može odbiti i dio troškova remontnih usluga obavljenih u zgradi, iako se to prije svega odnosi na rad, a ne na građevinski materijal. To je posebno važno u starijim nekretninama, gdje se redovito izvode popravci instalacija, održavanje ili zamjene tehničkih uređaja. Među troškove koje Finanzamt najčešće priznaje spadaju među ostalim vodoinstalaterski radovi, servis grijanja, električni popravci, održavanje dizala, popravci vrata i prozora te dimnjačarske usluge. U praksi vlasnik zgrade te izdatke obračunava u dodatnim naknadama, a dio koji otpada na stanara kasnije ulazi u godišnji pregled troškova.
Upravo zato je prije slanja porezne prijave potrebno detaljno analizirati obračun dodatnih troškova, račune povezane s održavanjem stana te dokumente stanodavca. Vrlo često ondje postoje stavke koje omogućuju povrat dodatnog novca, osobito ako se odnose na usluge obavljene u kućanstvu. Njemački propisi predviđaju konkretna ograničenja poreznih olakšica – kod usluga u kućanstvu može se smanjiti porez za 20% nastalih troškova, najviše do 4000 eura godišnje, dok se kod usluga obrtnika može odbiti 20% troškova rada, najviše do 1200 eura godišnje. Na taj način i obični najmoprimac može stvarno smanjiti svoj porez, iako ne obavlja gospodarsku djelatnost niti posjeduje vlastitu nekretninu.
Najčešće pogreške pri obračunu troškova najma
Najviše problema nastaje kada porezni obveznik u prijavu unese puni iznos najamnine. Njemačka porezna uprava to ne priznaje. U obzir dolaze isključivo konkretne usluge koje ispunjavaju uvjete za olakšicu.
Druga česta pogreška jest nedostatak dokumentacije. Ako vlasnik stana ne posebno navede troškove rada, porezna uprava može osporiti odbitak.
Problemi nastaju i kada:
- obračun sadrži samo zbirni iznos,
- troškovi nisu opisani,
- najmoprimac nema potvrde o plaćanju,
- usluga je plaćena gotovinom.
Ako se u prijavi pojave iznosi koji se ne podudaraju s dokumentima od vlasnika nekretnine, Finanzamt može zatražiti objašnjenja. Dobra je praksa detaljno pregledati godišnji obračun još prije slanja prijave. U praksi se upravo tada najlakše uočavaju stavke koje mogu povećati povrat poreza.
Može li najmoprimac doista ostvariti veći povrat poreza?
Da – i u mnogim slučajevima riječ je o konkretnim iznosima koji se gube isključivo zbog nedostatka znanja. Njemački propisi već godinama dopuštaju odbitak dijela troškova povezanih s održavanjem stana, no i dalje to koristi znatno manje osoba nego što bi moglo. Najveću korist obično imaju najmoprimci koji žive u velikim višestambenim zgradama, gdje djeluje tvrtka za čišćenje, redovito se obavljaju tehnički pregledi, zgrada ima dizalo, zaposlen je Hausmeister, a zajednica koristi usluge uređenja okoliša. U takvim nekretninama zbroj troškova koji ispunjavaju uvjete za odbitak može biti doista visok.
Zato je prije slanja prijave potrebno detaljno pregledati obračun najamnine, pregled Nebenkosten i troškove tehničkih usluga. Čak i naizgled male stavke iz godišnjeg obračuna mogu se, kada se zbroje, pretvoriti u osjetno veći povrat poreza.
Detaljna analiza godišnjeg obračuna najamnine može stvarno povećati povrat poreza i omogućiti povrat troškova koje mnogi najmoprimci potpuno zanemaruju. Upravo zato je prije slanja prijave potrebno provjeriti sve troškove povezane sa stanom, jer ispravan obračun poreza iz Njemačke često obuhvaća znatno više izdataka nego što se na prvi pogled čini.
FAQ
Može li najmoprimac od poreza odbiti usluge sadržane u Nebenkosten?
Da. Najmoprimac može koristiti olakšicu za haushaltsnahe Dienstleistungen i Handwerkerleistungen ako njegov dio troškova proizlazi iz godišnjeg Nebenkostenabrechnung ili odgovarajuće potvrde od stanodavca. Nije važno što je ugovor s tvrtkom za čišćenje, Hausmeisterom ili obrtnikom sklopio vlasnik zgrade.
Koliko se može odbiti za usluge sadržane u najamnini?
Kod usluga u kućanstvu olakšica iznosi 20% prihvatljivih izdataka, najviše 4000 eura poreza godišnje. Kod usluga obrtnika također je 20%, ali najviše 1200 eura godišnje. To su limiti za cijelo kućanstvo, a ne zasebni limiti za svaki račun ili uslugu.
Može li se odbiti cijeli iznos prikazan u Nebenkostenabrechnung?
Ne. Odbitku podliježu samo konkretni izdaci koji ispunjavaju uvjete iz § 35a EStG. Sama najamnina, potrošnja vode, struje ili grijanja ne daje automatski pravo na olakšicu. Treba izdvojiti troškove prihvatljivih usluga, npr. čišćenja, održavanja vrta, Winterdienst ili radova obrtnika.
Mora li račun za uslugu biti izdan izravno na najmoprimca?
Ne. Najmoprimac ne mora biti izravni naručitelj usluge niti imati račun izdan na svoje ime. Bundesfinanzhof je potvrdio da može biti dovoljan ispravan Nebenkostenabrechnung, iz kojeg se može utvrditi vrsta usluge i dio troškova koji otpada na konkretnog najmoprimca.
Što učiniti ako stanodavac nije posebno naveo troškove usluga u Nebenkostenabrechnung?
Vrijedi zatražiti od stanodavca ili upravitelja Bescheinigung nach § 35a EStG, odnosno pregled troškova koji ispunjavaju uvjete za olakšicu. U njemu bi trebalo odvojiti, među ostalim, usluge u kućanstvu i radove obrtnika te navesti dio troškova koji otpada na određeni stan.
Može li se odbiti trošak materijala koji je upotrijebio obrtnik?
Ne. Kod Handwerkerleistungen olakšicom su obuhvaćeni prvenstveno troškovi rada, a ne kupnja materijala. Zato bi na računu ili pregledu trebali biti jasno odvojeni rad i materijal. Prihvatljivi izdaci mogu obuhvatiti i odgovarajuće iskazane troškove dolaska izvođača.
Mogu li se usluge Hausmeistera odbiti u cijelosti?
Ne uvijek. Može se odbiti onaj dio naknade Hausmeistera koji se odnosi na prihvatljive radove obavljene u kućanstvu ili njegovoj neposrednoj okolini. Ako zbirna stavka obuhvaća i druge aktivnosti, troškove treba odgovarajuće razdvojiti.
Za koju se godinu obračunavaju usluge prikazane u Nebenkostenabrechnung?
Pri redovitim uslugama, kao što su čišćenje stubišta, održavanje vrta ili Hausmeister, moguće je uzeti u obzir troškove na temelju uplaćenih predujmova. Dopušteno je i obračunati ukupne kvalificirane izdatke u godini u kojoj je primljen i obračunat godišnji Nebenkostenabrechnung. Važno je dosljedno primjenjivati odabrani način.
Mogu li se odbiti troškovi usluga ako je vlasnik platio izvođaču gotovinom?
U pravilu ne. § 35a EStG zahtijeva plaćanje na račun izvođača. U slučaju najmoprimca to znači da i najmodavac ili upravitelj treba platiti tvrtki bezgotovinski. Sama uplata najamnine od strane najmoprimca bankovnim prijenosom ne zamjenjuje taj uvjet.
Gdje se u poreznoj prijavi upisuju troškovi usluga sadržanih u najamnini?
Izdatci se iskazuju u dijelu koji se odnosi na haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Potrebno je upisati odgovarajući iznos troškova koji proizlazi iz Nebenkostenabrechnung ili potvrde najmodavca – Finanzamt zatim izračunava pripadajuću poreznu olakšicu u skladu s § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Stekao je iskustvo kao konzultant na IT projektima za mnoge međunarodne tvrtke. Godine 2017. osnovao je start-up taxando GmbH, gdje je razvio inovativnu poreznu aplikaciju Taxando koja olakšava podnošenje godišnjih poreznih prijava. Maciej Szewczyk spaja tehnološku stručnost s dubinskim poznavanjem poreznih propisa, što ga čini stručnjakom u svom području.
U privatnom životu sretan je suprug i otac te živi sa svojom obitelji u Berlinu.
