Muchos inquilinos en Alemania no saben que una parte de los costes incluidos en el alquiler puede recuperarse en la liquidación fiscal. Esto afecta, entre otros, a la limpieza de las escaleras, los servicios de Hausmeister, la retirada de nieve o determinadas partidas visibles en el Nebenkostenabrechnung. La correcta declaración de estos gastos puede aumentar la devolución de impuestos en varios cientos de euros al año. El problema es que la mayoría de las personas omite estos costes en la declaración, aunque las facturas por costes de servicios incluidos en el alquiler y la declaración fiscal suelen ofrecer una posibilidad real de deducción adicional.
¿Qué costes del alquiler pueden deducirse de impuestos?
El inquilino puede deducir de impuestos, ante todo, los costes de servicios domésticos y trabajos realizados en torno al inmueble. Se trata de gastos que figuran en la liquidación de gastos adicionales y se refieren a trabajo real realizado por personas.
En la práctica, suelen ser costes relacionados con el mantenimiento del edificio y de las zonas comunes. La administración tributaria alemana los reconoce como haushaltsnahe Dienstleistungen y Handwerkerleistungen. Precisamente estas partidas pueden reducir de forma significativa el impuesto.
Por lo general, pueden deducirse costes como:
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- la limpieza de las escaleras,
- los servicios de Hausmeister,
- la retirada de nieve de las aceras,
- el mantenimiento de zonas verdes,
- la limpieza de chimeneas,
- el mantenimiento del ascensor,
- la limpieza de ventanas de las zonas comunes,
- el mantenimiento de la calefacción,
- los trabajos de fontanería y electricidad.
En la liquidación anual, el propietario del inmueble debe desglosar las partidas relacionadas con la mano de obra. Precisamente estas tienen la mayor relevancia para la Finanzamt. Los materiales no pueden deducirse, pero el propio servicio de montaje, limpieza o mantenimiento sí puede incluirse en la declaración.
Deducción de facturas de suministros: ¿qué pagos son relevantes?
No todos los suministros pueden deducirse, pero una parte de los costes relacionados con su prestación sí. Se trata de una diferencia muy importante, ya que muchos inquilinos asumen erróneamente que la electricidad o el internet reducen automáticamente el impuesto. En realidad, a la administración tributaria le interesa ante todo el coste del servicio prestado, y no el mero consumo de suministros.
Por ello:
- el consumo de electricidad normalmente no es deducible,
- los costes del consumo de calefacción, en principio, no son deducibles,
- pero el mantenimiento del sistema de calefacción sí lo es,
- la lectura de contadores puede reconocerse parcialmente,
- la limpieza de instalaciones o el mantenimiento de la caldera a menudo pueden acogerse a la deducción.
Precisamente por eso, la deducción de facturas por servicios incluidos en el alquiler requiere un análisis دقیقado de los documentos del propietario del piso o de la comunidad. En el Nebenkostenabrechnung alemán suelen aparecer partidas bajo denominaciones generales, como Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst o Treppenhausreinigung, y precisamente estas pueden aumentar la devolución de impuestos. En la práctica, algunos inquilinos recuperan así 200, 400 y, a veces, incluso más de 1000 euros al año. Mucho depende del estándar del edificio y del nivel de los costes administrativos: en edificios modernos con ascensor, garaje subterráneo y una empresa de limpieza, la suma de las deducciones posibles puede ser realmente alta.
¿Se ha recibido el Nebenkostenabrechnung sin ningún desglose de los costes que entran en el § 35a? No conviene descartar la deducción de inmediato. Debe solicitarse al Vermieter o a la Hausverwaltung, de forma concreta, una “Bescheinigung nach § 35a EStG”. Esto es mucho más eficaz que pedir de manera genérica un “documento para impuestos”. Un documento de este tipo permite identificar rápidamente importes por limpieza, jardín, Hausmeister o profesionales, que en una liquidación ordinaria de costes suelen quedar ocultos bajo partidas globales.
Facturas por servicios incluidos en el alquiler y declaración fiscal: ¿cómo contabilizarlas correctamente?
Lo más importante es asignar correctamente los costes a los apartados correspondientes de la declaración fiscal. Sin ello, la administración puede rechazar la deducción o solicitar documentación adicional. En la práctica, los gastos relacionados con el alquiler suelen consignarse en las secciones relativas a servicios domésticos, servicios de profesionales y costes vinculados al hogar. En el sistema ELSTER, los campos correspondientes suelen encontrarse en las secciones Haushaltsnahe Dienstleistungen y Handwerkerleistungen y es precisamente allí donde se introducen los datos de la liquidación anual del alquiler. También debe recordarse que la Finanzamt solo reconoce pagos realizados sin efectivo; si el servicio se ha pagado en metálico, la administración puede negarse a tener en cuenta el coste.
Una buena práctica es conservar todos los documentos relacionados con la vivienda, sobre todo la liquidación anual del alquiler, las facturas, los justificantes de transferencias y la correspondencia del propietario del inmueble. Aunque en la mayoría de los casos no es necesario adjuntarlos de inmediato a la declaración, la administración puede solicitar la documentación incluso varios años después. El sistema fiscal alemán funciona hoy de forma más digital que hace una década, pero sigue analizando con gran detalle las deducciones relacionadas con inmuebles y con los costes de mantenimiento de la vivienda.
Servicios de profesionales y reformas: ¿qué puede incluirse como gasto?
El inquilino también puede deducir parte de los costes de servicios de reforma realizados en el edificio, aunque esto afecta sobre todo a la mano de obra y no a los materiales de construcción. Esto es especialmente relevante en inmuebles antiguos, donde se realizan periódicamente reparaciones de instalaciones, labores de mantenimiento o sustitución de equipos técnicos. Entre los costes que más frecuentemente reconoce la Finanzamt se encuentran, entre otros, trabajos de fontanería, mantenimiento de la calefacción, reparaciones eléctricas, mantenimiento del ascensor, reparaciones de puertas y ventanas y servicios de limpieza de chimeneas. En la práctica, el propietario del edificio contabiliza estos gastos en los cargos adicionales y la parte correspondiente al arrendatario pasa después al resumen anual de costes.
Precisamente por eso conviene analizar detenidamente las liquidaciones de costes adicionales, las facturas relacionadas con el mantenimiento de la vivienda y los documentos del arrendador antes de presentar la declaración tributaria. Muy a menudo contienen conceptos que permiten recuperar dinero adicional, sobre todo si se refieren a servicios prestados en el hogar. La normativa alemana prevé límites concretos para las desgravaciones fiscales: en el caso de los servicios domésticos puede reducirse el impuesto en un 20% de los costes incurridos, con un máximo de 4000 euros al año, mientras que en el caso de los servicios de profesionales se deduce el 20% de los costes de mano de obra, con un máximo de 1200 euros al año. De este modo, incluso un inquilino ordinario puede reducir realmente su impuesto, aunque no ejerza ninguna actividad empresarial ni sea propietario de un inmueble.
Los errores más frecuentes al liquidar los costes del alquiler
Los mayores problemas surgen cuando el contribuyente consigna en la declaración la totalidad del alquiler. La oficina tributaria alemana no lo reconocerá. Solo cuentan los servicios concretos que cumplen los requisitos para la deducción.
El segundo error frecuente es la falta de documentación. Si el propietario no desglosa los costes de mano de obra, la oficina puede cuestionar la deducción.
Los problemas también aparecen cuando:
- la liquidación contiene solo un importe global,
- los costes no están descritos,
- el inquilino no dispone de justificantes de pago,
- el servicio se ha pagado en efectivo.
Si en la declaración aparecen importes distintos de los que figuran en los documentos del propietario del inmueble, el Finanzamt puede solicitar aclaraciones. Una buena solución es analizar detenidamente la liquidación anual antes de presentarla. En la práctica, precisamente entonces resulta más fácil detectar conceptos que pueden aumentar la devolución del impuesto.
¿Puede realmente un inquilino recuperar una devolución de impuestos mayor?
Sí, y en muchos casos se trata de importes concretos que se pierden únicamente por falta de conocimiento. La normativa alemana permite desde hace años deducir una parte de los costes relacionados con el mantenimiento de la vivienda, aunque aún se aprovecha mucho menos de lo que sería posible. Los mayores beneficios suelen corresponder a los inquilinos que viven en grandes edificios de varias viviendas, donde opera una empresa de limpieza, se realizan revisiones técnicas periódicas, el edificio dispone de ascensor, hay un Hausmeister contratado y la comunidad utiliza servicios de jardinería. En este tipo de inmuebles, la suma de los costes deducibles puede ser realmente elevada.
Por ello, antes de presentar la declaración conviene revisar con detalle la liquidación del alquiler, el desglose de Nebenkosten y los costes de los servicios técnicos. Incluso conceptos aparentemente pequeños de la liquidación anual pueden, al sumarse, traducirse en una devolución de impuestos notablemente mayor.
Un análisis دقیقo de la liquidación anual del alquiler puede aumentar de forma real la devolución de impuestos y permitir recuperar costes que muchos inquilinos pasan por alto por completo. Precisamente por eso, antes de presentar la declaración conviene comprobar todos los gastos relacionados con la vivienda, ya que la correcta liquidación del impuesto alemán suele abarcar muchos más gastos de los que parece a primera vista.
FAQ
¿Puede un inquilino deducir del impuesto los servicios incluidos en Nebenkosten?
Sí. El inquilino puede acogerse a la deducción por haushaltsnahe Dienstleistungen y Handwerkerleistungen si su parte de los costes resulta de la Nebenkostenabrechnung anual o de un certificado correspondiente del arrendador. No importa que el contrato con la empresa de limpieza, el Hausmeister o el profesional lo haya celebrado el propietario del edificio.
¿Cuánto puede deducirse por los servicios incluidos en el alquiler?
En el caso de los servicios domésticos, la deducción asciende al 20% de los gastos que cumplan los requisitos, con un máximo de 4000 euros de impuesto al año. En el caso de los servicios de profesionales, también es el 20%, pero con un máximo de 1200 euros al año. Estos son límites para todo el hogar y no límites separados para cada factura o servicio.
¿Puede deducirse el importe total que aparece en la Nebenkostenabrechnung?
No. Solo son deducibles los gastos concretos que cumplen los requisitos del § 35a EStG. El mero alquiler, el consumo de agua, electricidad o calefacción no da automáticamente derecho a la deducción. Deben separarse los costes de los servicios que cumplan los requisitos, por ejemplo limpieza, cuidado del jardín, Winterdienst o trabajos de profesionales.
¿La factura del servicio debe emitirse directamente a nombre del inquilino?
No. El inquilino no necesita ser el contratante directo del servicio ni disponer de una factura emitida a su nombre. El Bundesfinanzhof ha confirmado que puede ser suficiente una Nebenkostenabrechnung correcta, de la que pueda determinarse el tipo de servicio y la parte de los costes atribuible al inquilino concreto.
¿Qué hacer si el arrendador no ha desglosado los costes de los servicios en la Nebenkostenabrechnung?
Conviene pedir al arrendador o al administrador un Bescheinigung nach § 35a EStG, es decir, un desglose de los costes que cumplen los requisitos para la deducción. Este debe separar, entre otras cosas, los servicios domésticos y los trabajos de profesionales, e indicar la parte de los costes correspondiente a la vivienda concreta.
¿Puede deducirse el coste de los materiales utilizados por el profesional?
No. En el caso de las Handwerkerleistungen, la deducción afecta principalmente a los costes de mano de obra y no a la compra de materiales. Por eso, en la factura o en el desglose conviene que la mano de obra esté claramente separada de los materiales. También pueden formar parte de los gastos deducibles los costes de desplazamiento del profesional, si están debidamente indicados.
¿Pueden deducirse íntegramente los servicios del Hausmeister?
No siempre. Puede deducirse la parte de la remuneración del Hausmeister que corresponda a trabajos que cumplan los requisitos y que se realicen en el hogar o en su entorno inmediato. Si el concepto global incluye también otras actividades, los costes deben repartirse de forma adecuada.
¿De qué año se liquidan los servicios recogidos en la Nebenkostenabrechnung?
En el caso de servicios periódicos, como la limpieza de la escalera, el mantenimiento del jardín o el servicio de conserjería (Hausmeister), es posible tener en cuenta los costes sobre la base de los anticipos abonados. También se admite la liquidación del total de los gastos subvencionables en el año en que se recibe y se liquida la liquidación anual de gastos accesorios (Nebenkostenabrechnung). Es importante aplicar de forma coherente el método elegido.
¿Pueden deducirse los costes de los servicios si el propietario pagó al prestador en efectivo?
Por regla general, no. El § 35a EStG exige un pago en la cuenta del prestador. En el caso del inquilino, ello implica que también el arrendador o el administrador debe pagar a la empresa sin efectivo. El mero pago de la renta por parte del inquilino mediante transferencia no sustituye este requisito.
¿Dónde se consignan en la declaración de impuestos los costes de los servicios incluidos en la renta?
Los gastos se declaran en la sección relativa a haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Debe indicarse el importe correspondiente de los gastos resultante de la Nebenkostenabrechnung o del certificado del arrendador; posteriormente, el Finanzamt calcula la desgravación aplicable conforme al § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Ha adquirido experiencia como consultor en proyectos de TI para numerosas empresas internacionales. En 2017 fundó la start-up taxando GmbH, en la que desarrolló la innovadora aplicación fiscal Taxando, que facilita la presentación de la declaración de la renta anual. Maciej Szewczyk combina sus conocimientos tecnológicos con un profundo conocimiento de la normativa fiscal, lo que le convierte en un experto en su campo.
En su vida privada, es un feliz esposo y padre, y vive con su familia en Berlín.
