Odpočet nákladů na služby zahrnuté v nájemném – jaké domácí služby může nájemce odečíst od daně?

Mnoho nájemníků v Německu neví, že část nákladů zahrnutých v nájmu lze v rámci daňového zúčtování získat zpět. Týká se to mimo jiné čištění schodišť, služeb Hausmeistera, odklízení sněhu nebo vybraných položek uvedených v Nebenkostenabrechnung. Správné uplatnění těchto výdajů může zvýšit daňový přeplatek až o několik set eur ročně. Problém spočívá v tom, že většina osob tyto náklady v daňovém přiznání opomíjí, ačkoli účty za náklady na služby zahrnuté v nájmu a daňové přiznání často dávají reálnou možnost dodatečného odpočtu. 

Jaké náklady z nájmu lze odečíst z daní?

Nájemce může z daní odečíst především náklady na domácí služby a práce vykonávané kolem nemovitosti. Jde o výdaje, které se objevují ve vyúčtování vedlejších nákladů a týkají se skutečné práce vykonávané lidmi.

V praxi jde nejčastěji o náklady spojené s údržbou budovy a společných prostor. Německý finanční úřad je uznává jako tzv. haushaltsnahe Dienstleistungen a Handwerkerleistungen. Právě tyto položky dokážou daň výrazně snížit.

Nejčastěji lze odečíst náklady, jako jsou:

• čištění schodišť,
• služby Hausmeistera,
• odklízení sněhu z chodníků,
• údržba zeleně,
• čištění komínů,
• údržba výtahu,
• mytí oken ve společných prostorách,
• servis topení,
• vodoinstalatérské a elektrikářské práce.

V ročním vyúčtování by měl vlastník nemovitosti vyčíslit položky související s prací. Právě ty mají pro Finanzamt největší význam. Materiály odečíst nelze, ale samotná služba montáže, čištění nebo údržby může být v přiznání uplatněna.

Odpočítání účtů za energie – které platby mají význam?

Ne všechny energie lze odečíst, ale část nákladů spojených s jejich obsluhou ano. Jde o velmi důležitý rozdíl, protože mnoho nájemníků se mylně domnívá, že elektřina nebo internet automaticky snižují daň. Ve skutečnosti finanční úřad zajímá především náklad na provedenou službu, nikoli samotná spotřeba energií.

Proto:

• spotřeba elektřiny obvykle nepodléhá odpočtu,
• náklady na spotřebu tepla zpravidla nepodléhají odpočtu,
• ale údržba topného systému ano,
• odečet měřidel může být částečně uznán,
• čištění instalace nebo servis kotle se často kvalifikuje pro daňovou úlevu.

Právě proto odpočítání účtů za služby zahrnuté v nájmu vyžaduje pečlivé prověření dokumentů od pronajímatele nebo bytového družstva. V německém Nebenkostenabrechnung se často objevují položky vedené pod obecnými názvy, jako jsou Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst nebo Treppenhausreinigung, a právě ty mohou zvýšit daňový přeplatek. V praxi díky tomu část nájemníků získá zpět 200, 400 a někdy i více než 1000 eur ročně. Hodně závisí na standardu budovy a výši administrativních nákladů – v moderních bytových domech s výtahem, podzemní garáží a úklidovou firmou může být součet možných odpočtů skutečně vysoký. 

”

Přišla Nebenkostenabrechnung bez jakéhokoli rozdělení na náklady způsobilé podle § 35a? Odpočet hned neškrtat. Obrátit se na Vermietera nebo Hausverwaltung a požádat konkrétně o „Bescheinigung nach § 35a EStG“. To je mnohem účinnější než obecný dotaz na „dokument pro daň“. Takový dokument umožňuje rychle identifikovat částky za úklid, zahradu, Hausmeistera nebo řemeslníky, které jsou ve standardním vyúčtování nákladů často skryty pod souhrnnými položkami.

Účty za služby zahrnuté v nájmu a daňové přiznání – jak je správně uplatnit?

Nejdůležitější je správné přiřazení nákladů do odpovídajících rubrik v daňovém přiznání. Bez toho může úřad úlevu zamítnout nebo vyžádat dodatečné dokumenty. V praxi se výdaje související s nájmem obvykle uvádějí v oddílech týkajících se domácích služeb, řemeslnických služeb a nákladů souvisejících s domácností. V systému ELSTER se příslušná pole nacházejí obvykle v částech Haushaltsnahe Dienstleistungen a Handwerkerleistungen a právě tam se přenášejí údaje z ročního vyúčtování nájmu. Je také třeba pamatovat na to, že Finanzamt uznává výhradně bezhotovostně provedené platby – pokud byla služba zaplacena v hotovosti, úřad může odmítnout náklad zohlednit.

Dobrým postupem je uchovávání všech dokumentů souvisejících s bytem, především ročního vyúčtování nájmu, faktur, potvrzení o převodech a korespondence od vlastníka nemovitosti. Ačkoli ve většině případů není nutné je k přiznání hned přikládat, úřad může vyžádat nahlédnutí do dokumentace i o několik let později. Německý daňový systém dnes funguje digitálněji než ještě před deseti lety, ale odpočty související s nemovitostmi a náklady na bydlení stále velmi důkladně posuzuje.

Práce řemeslníků a opravy – co lze zahrnout do nákladů?

Nájemce může odečíst také část nákladů na opravářské služby prováděné v budově, i když se to týká především práce, nikoli stavebního materiálu. To má zvláštní význam u starších nemovitostí, kde se pravidelně provádějí opravy instalací, údržba nebo výměny technických zařízení. Mezi náklady nejčastěji uznávané Finanzamtem patří mimo jiné vodoinstalatérské práce, servis topení, elektrikářské opravy, údržba výtahu, opravy dveří a oken a kominické služby. V praxi vlastník budovy tyto výdaje vyúčtuje v dodatečných poplatcích a část připadající na nájemce se následně objeví v ročním přehledu nákladů.

Právě proto je vhodné před odesláním daňového přiznání pečlivě prověřit vyúčtování vedlejších nákladů, účty související s užíváním bytu a doklady od pronajímatele. Velmi často se v nich nacházejí položky, které umožňují získat zpět další peníze, zejména pokud se týkají služeb vykonávaných v domácnosti. Německé předpisy stanovují konkrétní limity daňových úlev – u domácích služeb lze daň snížit o 20 % vynaložených nákladů, maximálně o 4000 eur ročně, zatímco u řemeslných služeb je odpočitatelných 20 % nákladů na práci, maximálně 1200 eur ročně. Díky tomu může i běžný nájemce reálně snížit svou daň, přestože nepodniká ani nevlastní nemovitost. 

Nejčastější chyby při vyúčtování nákladů na nájem

Nejvíce problémů vzniká tehdy, když poplatník uvede do daňového přiznání plnou výši nájemného. Německý finanční úřad to neuzná. Rozhodující jsou výhradně konkrétní služby, které splňují podmínky pro úlevu.

Druhou častou chybou je chybějící dokumentace. Pokud vlastník bytu nevyčíslí náklady na práci samostatně, finanční úřad může odpočet zpochybnit.

Problémy vznikají také tehdy, když:

• vyúčtování obsahuje pouze souhrnnou částku,
• náklady nejsou popsány,
• nájemce nemá potvrzení o platbách,
• služba byla uhrazena v hotovosti.

Pokud se v přiznání objeví částky odlišné od dokladů od vlastníka nemovitosti, může Finanzamt požádat o vysvětlení. Vhodným řešením je podrobně prověřit roční vyúčtování ještě před odesláním přiznání. V praxi právě tehdy lze nejsnáze rozpoznat položky, které mohou zvýšit daňový přeplatek.

Může nájemce skutečně získat vyšší daňový přeplatek?

Ano – a v mnoha případech jde o konkrétní částky, které propadají výhradně kvůli nedostatku informací. Německé předpisy již léta umožňují odečíst část nákladů spojených s užíváním bytu, avšak stále je této možnosti využívá výrazně méně osob, než by mohlo. Největší výhody mají obvykle nájemci v bytových domech s mnoha jednotkami, kde pracuje úklidová firma, pravidelně probíhají technické kontroly, budova má výtah, je zaměstnán Hausmeister a společenství využívá zahradnické služby. V takových nemovitostech může být součet nákladů způsobilých k odpočtu skutečně vysoký.

Proto je před odesláním přiznání vhodné pečlivě projít vyúčtování nájemného, přehled Nebenkosten a náklady na technické služby. I zdánlivě drobné položky z ročního vyúčtování mohou po sečtení vést k výrazně vyššímu daňovému přeplatku.

Pečlivé prověření ročního vyúčtování nájemného může reálně zvýšit daňový přeplatek a umožnit zpětné uplatnění nákladů, které mnoho nájemců zcela opomíjí. Právě proto je před odesláním daňového přiznání vhodné zkontrolovat všechny platby související s bydlením, protože správné vyúčtování daně z Německa často zahrnuje mnohem více výdajů, než se na první pohled zdá.