Almanya’daki birçok kiracı, kiraya dahil olan giderlerin bir kısmının vergi beyannamesi sırasında geri alınabileceğini bilmez. Bu, örneğin merdiven temizliği, Hausmeister hizmetleri, kar temizleme ya da Nebenkostenabrechnung içinde görülen belirli kalemler için geçerlidir. Bu tür giderlerin doğru şekilde beyan edilmesi, vergi iadesini yılda birkaç yüz euroya kadar artırabilir. Sorun, çoğu kişinin bu giderleri beyannamede dikkate almamasıdır; oysa kiraya dahil hizmet giderlerine ilişkin faturalar ve vergi beyannamesi çoğu zaman ek indirim için gerçek bir imkân sunar.
Kiraya dahil hangi giderler vergiden düşülebilir?
Kiracı, öncelikle ev hizmetlerine ve taşınmazın çevresinde yapılan işlere ilişkin giderleri vergiden düşebilir. Söz konusu olan, ek fatura dökümünde yer alan ve insanlar tarafından fiilen yapılan çalışmalara ilişkin giderlerdir.
Uygulamada bunlar çoğunlukla binanın ve ortak alanların bakımına ilişkin giderlerdir. Alman vergi dairesi bunları sözde haushaltsnahe Dienstleistungen ve Handwerkerleistungen olarak kabul eder. Vergiyi önemli ölçüde azaltabilen kalemler tam olarak bunlardır.
En sık şu giderler düşülebilir:
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- merdiven boşluklarının temizliği,
- Hausmeister hizmetleri,
- kaldırımların kardan temizlenmesi,
- yeşil alan bakımı,
- baca temizliği,
- asansör bakımı,
- ortak alan camlarının temizliği,
- ısıtma servisi,
- tesisat ve elektrik işleri.
Yıllık hesaplamada taşınmaz sahibi, işçilikle ilgili kalemleri ayrı göstermelidir. Finanzamt açısından en büyük önem taşıyanlar bunlardır. Malzeme giderleri düşülemez, ancak montaj, temizlik veya bakım hizmetinin kendisi beyannamede dikkate alınabilir.
Faturalarda enerji giderlerinin düşülmesi – hangi ödemeler önem taşır?
Tüm enerji giderleri vergiden düşülemez, ancak bunların işlenmesine ilişkin bazı masraflar düşülebilir. Bu çok önemli bir farktır; çünkü birçok kiracı elektrik ya da internetin otomatik olarak vergiyi azaltacağını varsayar. Oysa gerçekte vergi dairesi öncelikle yapılan hizmetin bedeliyle ilgilenir, enerji tüketiminin kendisiyle değil.
Bu nedenle:
- elektrik tüketimi genellikle indirime tabi değildir,
- ısıtma tüketim giderleri esasen indirime tabi değildir,
- ancak ısıtma tesisatının bakımı evet,
- sayaç okuma kısmen kabul edilebilir,
- tesisatın temizliği veya kazan servisi çoğu zaman teşvik kapsamında değerlendirilir.
Bu nedenle kiraya dahil hizmetlere ilişkin faturaların düşülmesi, ev sahibinden veya konut kooperatifinden gelen belgelerin dikkatle incelenmesini gerektirir. Alman Nebenkostenabrechnung içinde sık sık Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst veya Treppenhausreinigung gibi genel adlarla yazılmış kalemler yer alır; tam da bunlar vergi iadesini artırabilir. Uygulamada bazı kiracılar bunun sayesinde yılda 200, 400 ve bazen 1000 euronun üzerinde geri alır. Tutar büyük ölçüde binanın standardına ve yönetim giderlerinin seviyesine bağlıdır – asansörlü, yer altı otoparklı ve temizlik şirketli modern apartmanlarda mümkün indirimlerin toplamı gerçekten yüksek olabilir.
Hiçbir § 35a ayrımı yapılmadan bir Nebenkostenabrechnung mı alındı? İndirim hakkı hemen silinmemelidir. Vermieter’e veya Hausverwaltung’a yazılarak özellikle “Bescheinigung nach § 35a EStG” talep edilmelidir. Bu, genel olarak “vergi için belge” sormaktan çok daha etkilidir. Böyle bir belge; temizlik, bahçe bakımı, Hausmeister veya uzmanlar için yapılan ve normal gider dökümünde çoğu zaman toplu kalemler altında gizli kalan tutarların hızlıca tespit edilmesini sağlar.
Kiraya dahil hizmet faturaları ve vergi beyannamesi – doğru şekilde nasıl beyan edilir?
En önemli husus, giderlerin vergi beyannamesinde doğru kalemlere atanmasıdır. Aksi halde vergi dairesi indirimi reddedebilir veya ek belge talep edebilir. Uygulamada kiraya ilişkin giderler çoğunlukla ev hizmetleri, usta hizmetleri ve hane giderleriyle ilgili bölümlere yazılır. ELSTER sisteminde uygun alanlar genellikle Haushaltsnahe Dienstleistungen ve Handwerkerleistungen bölümlerinde bulunur ve yıllık kira hesabından gelen veriler tam da buraya aktarılır. Ayrıca Finanzamt’ın yalnızca banka üzerinden yapılan ödemeleri kabul ettiği unutulmamalıdır – hizmet nakit ödenmişse, vergi dairesi giderin dikkate alınmasını reddedebilir.
İyi bir uygulama, konutla ilgili tüm belgelerin saklanmasıdır; özellikle yıllık kira hesaplaması, faturalar, havale dekontları ve taşınmaz sahibinden gelen yazışmalar. Çoğu durumda bunların hemen beyannameye eklenmesi gerekmez, ancak vergi dairesi yıllar sonra bile bu belgelerin ibrazını isteyebilir. Alman vergi sistemi bugün on yıl öncesine göre çok daha dijital çalışsa da, gayrimenkul ve konut bakım giderlerine ilişkin indirimleri hâlâ çok ayrıntılı biçimde inceler.
Usta hizmetleri ve tadilatlar – hangi giderler yazılabilir?
Kiracı, binada yapılan tadilat hizmetlerinin bir kısmını da vergiden düşebilir; ancak bu, özellikle malzemeler değil işçilik için geçerlidir. Bu durum, tesisat onarımları, bakım çalışmaları veya teknik cihaz değişimlerinin düzenli olarak yapıldığı eski taşınmazlarda özellikle önemlidir. Finanzamt tarafından en sık kabul edilen giderler arasında tesisat işleri, ısıtma servisi, elektrik tamiratları, asansör bakımı, kapı ve pencere onarımları ile baca temizleme hizmetleri yer alır. Uygulamada bina sahibi bu giderleri ek ücretlere dahil ederek hesaplar; kiracıya düşen kısım daha sonra yıllık gider dökümüne girer.
Genau aus diesem Grund sollten die Abrechnung der Nebenkosten, die mit dem Erhalt der Wohnung verbundenen Rechnungen sowie die Unterlagen des Vermieters vor Abgabe der Steuererklärung genau geprüft werden. Sehr häufig finden sich dort Posten, die eine zusätzliche Steuerersparnis ermöglichen, insbesondere wenn es sich um im Haushalt erbrachte Dienstleistungen handelt. Das deutsche Recht sieht konkrete Steuerermäßigungsgrenzen vor – bei haushaltsnahen Dienstleistungen kann die Steuer um 20% der entstandenen Kosten, höchstens jedoch um 4000 Euro jährlich, gemindert werden; bei Handwerkerleistungen sind 20% der Arbeitskosten abziehbar, höchstens 1200 Euro jährlich. Dadurch kann selbst ein gewöhnlicher Mieter die Steuer tatsächlich senken, auch ohne gewerbliche Tätigkeit oder eigenes Immobilienvermögen.
Die häufigsten Fehler bei der Abrechnung von Mietkosten
Die meisten Probleme entstehen, wenn in der Steuererklärung der volle Mietbetrag angesetzt wird. Das erkennt das deutsche Finanzamt nicht an. Maßgeblich sind ausschließlich konkrete, für die Steuerermäßigung begünstigte Leistungen.
Ein zweiter häufiger Fehler ist das Fehlen von Nachweisen. Werden die Arbeitskosten vom Wohnungseigentümer nicht ausgewiesen, kann das Finanzamt den Abzug beanstanden.
Probleme entstehen auch dann, wenn:
- die Abrechnung nur einen Gesamtbetrag enthält,
- die Kosten nicht beschrieben sind,
- der Mieter keine Zahlungsbestätigungen besitzt,
- die Dienstleistung bar bezahlt wurde.
Weichen die in der Steuererklärung angegebenen Beträge von den Unterlagen des Immobilieneigentümers ab, kann das Finanzamt um Erläuterungen bitten. Eine gute Lösung ist die genaue Prüfung der Jahresabrechnung noch vor der Abgabe der Erklärung. In der Praxis lassen sich gerade dann am einfachsten Positionen erkennen, die die Steuererstattung erhöhen können.
Kann ein Mieter tatsächlich eine höhere Steuererstattung erhalten?
Ja – und in vielen Fällen handelt es sich um konkrete Beträge, die allein aufgrund mangelnden Wissens verloren gehen. Das deutsche Recht erlaubt seit Jahren den Abzug eines Teils der mit dem Erhalt der Wohnung verbundenen Kosten, doch noch immer nehmen deutlich weniger Personen diese Möglichkeit in Anspruch, als möglich wäre. Den größten Vorteil haben in der Regel Mieter in großen Mehrfamilienhäusern, in denen eine Reinigungsfirma tätig ist, regelmäßig technische Prüfungen durchgeführt werden, das Gebäude über einen Aufzug verfügt, ein Hausmeister beschäftigt ist und die Gemeinschaft Gartenservices nutzt. In solchen Immobilien kann die Summe der abziehbaren Kosten sehr hoch sein.
Daher sollte vor Abgabe der Steuererklärung die Mietabrechnung, die Aufstellung der Nebenkosten sowie die Kosten technischer Dienstleistungen genau geprüft werden. Selbst scheinbar geringe Posten aus der Jahresabrechnung können sich in der Summe in einer deutlich höheren Steuererstattung niederschlagen.
Die genaue Prüfung der jährlichen Mietabrechnung kann die Steuererstattung tatsächlich erhöhen und es ermöglichen, Kosten zurückzuerhalten, die von vielen Mietern vollständig übersehen werden. Gerade deshalb sollte vor der Abgabe der Steuererklärung jede mit der Wohnung verbundene Zahlung überprüft werden, denn eine korrekte Steuerabrechnung in Deutschland umfasst häufig deutlich mehr Ausgaben, als auf den ersten Blick erscheint.
FAQ
Kann ein Mieter in den Nebenkosten enthaltene Dienstleistungen von der Steuer absetzen?
Ja. Ein Mieter kann die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nutzen, wenn sein Kostenanteil aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung oder einer entsprechenden Bescheinigung des Vermieters hervorgeht. Es ist unerheblich, dass der Vertrag mit der Reinigungsfirma, dem Hausmeister oder dem Fachmann vom Eigentümer des Gebäudes abgeschlossen wurde.
Wie viel kann für im Mietzins enthaltene Dienstleistungen abgesetzt werden?
Bei haushaltsnahen Dienstleistungen beträgt die Steuerermäßigung 20% der begünstigten Ausgaben, höchstens 4000 Euro Steuer pro Jahr. Bei Handwerkerleistungen beträgt sie ebenfalls 20%, jedoch höchstens 1200 Euro pro Jahr. Dabei handelt es sich um Höchstgrenzen für den gesamten Haushalt, nicht um separate Grenzen für jede Rechnung oder jede Dienstleistung.
Kann der gesamte in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Betrag abgesetzt werden?
Nein. Abziehbar sind nur die konkreten Ausgaben, die die Voraussetzungen des § 35a EStG erfüllen. Die Miete selbst sowie der Verbrauch von Wasser, Strom oder Heizung begründen nicht automatisch einen Anspruch auf die Steuerermäßigung. Es müssen die Kosten der begünstigten Dienstleistungen, etwa Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst oder Facharbeiten, herausgearbeitet werden.
Muss eine Rechnung für die Dienstleistung direkt auf den Mieter ausgestellt sein?
Nein. Der Mieter muss weder unmittelbarer Auftraggeber der Dienstleistung sein noch eine auf den eigenen Namen ausgestellte Rechnung besitzen. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung ausreichen kann, aus der sich die Art der Dienstleistung und der auf den jeweiligen Mieter entfallende Kostenanteil bestimmen lassen.
Was ist zu tun, wenn der Vermieter die Kosten der Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung nicht ausgewiesen hat?
Es sollte der Vermieter oder der Verwalter um eine Bescheinigung nach § 35a EStG gebeten werden, also um eine Aufstellung der für die Steuerermäßigung begünstigten Kosten. Darin sollten unter anderem haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen getrennt sowie der auf die betreffende Wohnung entfallende Kostenanteil angegeben werden.
Kann der Materialaufwand eines Fachmanns abgesetzt werden?
Nein. Bei Handwerkerleistungen sind vor allem die Arbeitskosten begünstigt, nicht der Materialkauf. Daher sollte auf der Rechnung oder in der Aufstellung die Arbeitsleistung klar von den Materialien getrennt sein. Zu den begünstigten Ausgaben können auch entsprechend ausgewiesene Anfahrtskosten des Ausführenden gehören.
Können die Leistungen des Hausmeisters vollständig abgesetzt werden?
Nicht immer. Abziehbar ist der Teil des Entgelts des Hausmeisters, der auf begünstigte Arbeiten im Haushalt oder in dessen unmittelbarer Umgebung entfällt. Umfasst der Gesamtposten auch andere Tätigkeiten, sind die Kosten entsprechend aufzuteilen.
Für welches Jahr werden die in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Dienstleistungen abgerechnet?
Düzenli hizmetler söz konusu olduğunda, örneğin merdiven temizliği, bahçe bakımı veya Hausmeister hizmetleri gibi, ödenen avanslar esas alınarak giderlerin dikkate alınması mümkündür. Ayrıca, yıllık Nebenkostenabrechnung alındığı ve tahakkuk ettirildiği yılda tüm uygun giderlerin mahsup edilmesi de mümkündür. Seçilen yöntemin tutarlı şekilde uygulanması önemlidir.
Mal sahibi yükleniciye nakit ödeme yapmışsa hizmet giderleri düşülebilir mi?
Kural olarak hayır. § 35a EStG, ödemenin yüklenicinin hesabına yapılmasını gerektirir. Kiracı bakımından bu, kiraya verenin veya yönetimin de firmaya nakitsiz ödeme yapması gerektiği anlamına gelir. Kiracının yalnızca kira bedelini banka havalesiyle ödemesi bu şartın yerine geçmez.
Kira bedeline dahil olan hizmetlerin giderleri vergi beyannamesinde nereye yazılır?
Giderler, haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen bölümünde gösterilir. Nebenkostenabrechnung veya kiraya verenin düzenlediği belgeye göre ilgili gider tutarı yazılmalıdır – ardından Finanzamt, § 35a EStG uyarınca hak edilen vergi indirimini hesaplar.
Maciej Szewczyk
Birçok uluslararası şirketin BT projelerinde danışman olarak deneyim kazanmıştır. 2017 yılında taxando GmbH adlı bir start-up şirketi kurmuş ve yıllık vergi beyannamesi vermeyi kolaylaştıran yenilikçi Taxando vergi uygulamasını geliştirmiştir. Maciej Szewczyk, teknolojik uzmanlığını vergi mevzuatı konusundaki derin bilgisiyle birleştirerek alanında bir uzman haline gelmiştir.
Özel hayatında mutlu bir eş ve baba olan Maciej, ailesiyle birlikte Berlin’de yaşamaktadır.
