Многие арендаторы в Германии не знают, что часть расходов, включенных в арендную плату, можно вернуть при налоговом расчете. Это относится, в частности, к уборке лестничных клеток, услугам Hausmeister, уборке снега и отдельным позициям, указанным в Nebenkostenabrechnung. Корректный учет таких расходов может увеличить возврат налога даже на несколько сотен евро в год. Проблема заключается в том, что большинство лиц не указывает эти расходы в декларации, хотя счета за услуги, включенные в арендную плату, и налоговая декларация нередко дают реальную возможность дополнительного вычета.
Какие расходы из арендной платы можно вычесть из налога?
Арендатор может вычесть из налога прежде всего расходы на бытовые услуги и работы, выполняемые вокруг объекта недвижимости. Речь идет о расходах, которые отражаются в расчете дополнительных платежей и связаны с реальной работой, выполняемой людьми.
На практике это чаще всего расходы, связанные с содержанием здания и общих помещений. Налоговая служба Германии признает их как так называемые haushaltsnahe Dienstleistungen а также Handwerkerleistungen. Именно эти позиции способны существенно снизить налог.
Чаще всего можно вычесть такие расходы, как:
Простая налоговая декларация за 12 минут?
Выбирайте Taxando!
- уборка лестничных клеток,
- услуги Hausmeister,
- уборка снега с тротуаров,
- уход за зелеными насаждениями,
- чистка дымоходов,
- обслуживание лифта,
- мытье окон в общих помещениях,
- обслуживание отопления,
- сантехнические и электротехнические работы.
В годовом расчете собственник недвижимости должен отдельно указать позиции, связанные с оплатой труда. Именно они имеют наибольшее значение для Finanzamt. Материалы вычесть нельзя, однако сама услуга монтажа, чистки или технического обслуживания может быть учтена в декларации.
Вычет счетов за коммунальные услуги – какие платежи имеют значение?
Не все коммунальные расходы подлежат вычету, однако часть затрат, связанных с их обслуживанием, — да. Это очень важное различие, поскольку многие арендаторы ошибочно полагают, что электричество или интернет автоматически уменьшают налог. На практике налоговую службу в первую очередь интересует стоимость выполненной услуги, а не само потребление коммунальных ресурсов.
Поэтому:
- потребление электроэнергии обычно не подлежит вычету,
- расходы на потребление отопления, как правило, не подлежат вычету,
- но обслуживание системы отопления — да,
- снятие показаний счетчиков может быть частично признано,
- чистка системы или сервис котла часто квалифицируются для льготы.
Именно поэтому вычет счетов за услуги, включенные в арендную плату, требует тщательного анализа документов от собственника жилья или кооператива. В немецком Nebenkostenabrechnung часто встречаются позиции, обозначенные общими названиями, такими как Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst или Treppenhausreinigung, а именно они могут увеличить возврат налога. На практике часть арендаторов благодаря этому получает обратно 200, 400, а иногда даже более 1000 евро в год. Многое зависит от стандарта здания и размера административных расходов — в современных многоквартирных домах с лифтом, подземным гаражом и клининговой компанией сумма возможных вычетов может быть действительно высокой.
Получен Nebenkostenabrechnung без какого-либо разделения на расходы, подпадающие под § 35a? Не следует сразу отказываться от вычета. Следует обратиться к Vermieter или Hausverwaltung и конкретно запросить „Bescheinigung nach § 35a EStG“. Это гораздо эффективнее, чем общий запрос о „документе для налога“. Такой документ позволяет быстро выделить суммы за уборку, уход за садом, услуги Hausmeister или специалистов, которые в обычном расчете расходов нередко скрыты под сводными позициями.
Счета за услуги, включенные в арендную плату, и налоговая декларация – как правильно их учитывать?
Наиболее важным является правильное отнесение расходов к соответствующим разделам налоговой декларации. Без этого ведомство может отклонить льготу или запросить дополнительные документы. На практике расходы, связанные с арендной платой, чаще всего указываются в разделах, касающихся бытовых услуг, услуг мастеров и расходов, связанных с домашним хозяйством. В системе ELSTER соответствующие поля обычно находятся в разделах Haushaltsnahe Dienstleistungen и Handwerkerleistungen и именно туда заносятся данные из годового расчета арендной платы. Следует также помнить, что Finanzamt признает только безналичные платежи — если услуга была оплачена наличными, ведомство может отказать в учете расхода.
Хорошей практикой является сохранение всех документов, связанных с жильем, прежде всего годового расчета арендной платы, счетов, подтверждений переводов и переписки с собственником недвижимости. Хотя в большинстве случаев их не нужно сразу прикладывать к декларации, ведомство может запросить подтверждающие документы даже спустя несколько лет. Налоговая система Германии сегодня работает более цифрово, чем десять лет назад, однако по-прежнему очень тщательно анализирует вычеты, связанные с недвижимостью и расходами на содержание жилья.
Услуги мастеров и ремонтные работы – что можно включить в расходы?
Арендатор может также вычесть часть расходов на ремонтные услуги, выполняемые в здании, хотя это касается прежде всего оплаты труда, а не строительных материалов. Это имеет особое значение в старых объектах недвижимости, где регулярно проводятся ремонты инженерных систем, техническое обслуживание или замена оборудования. К расходам, наиболее часто учитываемым Finanzamt, относятся, в частности, сантехнические работы, обслуживание отопления, электроремонт, обслуживание лифта, ремонт дверей и окон, а также услуги трубочиста. На практике собственник здания отражает эти расходы в дополнительных платежах, а часть, приходящаяся на арендатора, затем включается в годовую сводку расходов.
Именно поэтому расчеты дополнительных расходов, счета, связанные с содержанием квартиры, а также документы от арендодателя следует внимательно проанализировать перед подачей налоговой декларации. Очень часто в них содержатся позиции, позволяющие вернуть дополнительные деньги, особенно если они относятся к услугам, выполняемым в домашнем хозяйстве. Немецкое законодательство предусматривает конкретные лимиты налоговых льгот – в случае бытовых услуг налог можно уменьшить на 20% понесенных расходов, максимум на 4000 евро в год, тогда как при услугах мастеров вычету подлежит 20% расходов на оплату труда, максимум 1200 евро в год. Благодаря этому даже обычный арендатор может реально снизить свой налог, несмотря на то, что не ведет предпринимательскую деятельность и не владеет собственной недвижимостью.
Наиболее частые ошибки при учете расходов на аренду
Больше всего проблем возникает тогда, когда налогоплательщик указывает в декларации полную сумму арендной платы. Немецкое налоговое ведомство этого не признает. Учитываются только конкретные услуги, подпадающие под льготу.
Второй частой ошибкой является отсутствие документации. Если владелец квартиры не выделит расходы на оплату труда, ведомство может оспорить вычет.
Проблемы возникают также тогда, когда:
- расчет содержит только сводную сумму,
- расходы не описаны,
- арендатор не имеет подтверждений оплаты,
- услуга была оплачена наличными.
Если в декларации появляются суммы, отличающиеся от данных в документах от владельца недвижимости, Finanzamt может запросить объяснения. Хорошим решением является тщательный анализ годового расчета еще до подачи декларации. На практике именно тогда проще всего заметить позиции, которые могут увеличить налоговый возврат.
Может ли арендатор действительно получить больший налоговый возврат?
Да — и во многих случаях речь идет о конкретных суммах, которые теряются исключительно из-за нехватки информации. Немецкие правила уже много лет позволяют вычитать часть расходов, связанных с содержанием квартиры, однако этой возможностью по-прежнему пользуется значительно меньше людей, чем могло бы. Наибольшую выгоду обычно получают арендаторы, проживающие в крупных многоквартирных домах, где работает клининговая компания, регулярно проводятся технические проверки, в здании есть лифт, трудится Hausmeister, а объединение собственников пользуется садовыми услугами. В таких объектах сумма расходов, подлежащих вычету, может быть действительно высокой.
Поэтому перед подачей декларации стоит внимательно проверить расчет арендной платы, сводку Nebenkosten а также расходы на технические услуги. Даже, казалось бы, незначительные позиции из годового расчета в сумме могут привести к заметно более высокому налоговому возврату.
Тщательный анализ годового расчета арендной платы может реально увеличить налоговый возврат и позволить вернуть расходы, которые многие арендаторы полностью упускают из виду. Именно поэтому перед подачей декларации следует проверить все платежи, связанные с жильем, поскольку правильный расчет налога в Германии часто охватывает значительно больше расходов, чем кажется на первый взгляд.
FAQ
Может ли арендатор вычесть из налога услуги, включенные в Nebenkosten?
Да. Арендатор может воспользоваться льготой на haushaltsnahe Dienstleistungen и Handwerkerleistungen, если его доля расходов следует из годового Nebenkostenabrechnung или соответствующего подтверждения от арендодателя. Не имеет значения, что договор с клининговой компанией, Hausmeister или мастером заключил владелец здания.
Сколько можно вычесть за услуги, включенные в арендную плату?
В случае бытовых услуг льгота составляет 20% квалифицированных расходов, максимум 4000 евро налога в год. При услугах мастеров это также 20%, но максимум 1200 евро в год. Это лимиты для всего домашнего хозяйства, а не отдельные лимиты для каждого счета или услуги.
Можно ли вычесть всю сумму, указанную в Nebenkostenabrechnung?
Нет. Вычету подлежат только конкретные расходы, соответствующие условиям § 35a EStG. Сама арендная плата, расход воды, электроэнергии или отопления автоматически не дает права на льготу. Необходимо выделить расходы на квалифицированные услуги, например уборку, уход за садом, Winterdienst или работы мастеров.
Должен ли счет за услугу быть выставлен непосредственно на арендатора?
Нет. Арендатор не обязан быть непосредственным заказчиком услуги или иметь счет, выставленный на свое имя. Bundesfinanzhof подтвердил, что достаточным может быть корректный Nebenkostenabrechnung, из которого можно установить вид услуги и долю расходов, приходящуюся на конкретного арендатора.
Что делать, если арендодатель не выделил расходы на услуги в Nebenkostenabrechnung?
Следует попросить арендодателя или управляющего о Bescheinigung nach § 35a EStG, то есть о сводке расходов, подпадающих под льготу. В ней должны быть отдельно указаны, в частности, бытовые услуги и работы мастеров, а также доля расходов, приходящаяся на конкретную квартиру.
Можно ли вычесть стоимость материалов, использованных мастером?
Нет. При Handwerkerleistungen льготой охватываются прежде всего расходы на работу, а не на покупку материалов. Поэтому в счете или сводке следует четко отделить оплату труда от материалов. К квалифицируемым расходам могут также относиться надлежащим образом указанные расходы на проезд исполнителя.
Можно ли вычесть услуги Hausmeister полностью?
Не всегда. Вычесть можно ту часть вознаграждения Hausmeister, которая относится к квалифицируемым работам, выполняемым в домашнем хозяйстве или в непосредственной близости от него. Если сводная позиция включает также иные действия, расходы следует соответствующим образом разделить.
За какой год учитываются услуги, указанные в Nebenkostenabrechnung?
При регулярных услугах, таких как уборка лестничной клетки, уход за садом или услуги Hausmeister, возможно учесть расходы на основании вносимых авансовых платежей. Допускается также учёт всех квалифицируемых расходов в том году, в котором получен и урегулирован годовой Nebenkostenabrechnung. Важно последовательно применять выбранный способ.
Можно ли вычесть расходы на услуги, если собственник оплатил исполнителю наличными?
Как правило, нет. § 35a EStG требует оплаты на счёт исполнителя. В случае арендатора это означает, что и арендодатель или управляющий должен оплатить фирме безналичным способом. Само внесение арендной платы арендатором банковским переводом не заменяет это условие.
Где указываются расходы на услуги, включённые в арендную плату, в налоговой декларации?
Расходы указываются в разделе, касающемся haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Необходимо внести соответствующую сумму расходов, вытекающую из Nebenkostenabrechnung или справки арендодателя — Finanzamt затем рассчитывает причитающуюся налоговую льготу в соответствии с § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Он приобрел опыт в качестве консультанта по ИТ-проектам для многих международных компаний. В 2017 году он основал стартап taxando GmbH, в котором разработал инновационное налоговое приложение Taxando, упрощающее подачу ежегодной налоговой декларации. Мацей Шевчик сочетает в себе технологические знания с глубоким пониманием налогового законодательства, что делает его экспертом в своей области.
В личной жизни он счастливый муж и отец, живет с семьей в Берлине.
