Mulți chiriași din Germania nu știu că o parte din costurile incluse în chirie poate fi recuperată în cadrul decontării fiscale. Este vorba, printre altele, despre curățarea casei scărilor, serviciile Hausmeister, deszăpezire sau anumite poziții vizibile în Nebenkostenabrechnung. O decontare corectă a acestor cheltuieli poate crește rambursarea de impozit chiar și cu câteva sute de euro pe an. Problema este că majoritatea persoanelor omit aceste costuri în declarație, deși facturile pentru costurile serviciilor incluse în chirie și declarația fiscală oferă adesea o posibilitate reală de deducere suplimentară.
Ce costuri din chirie pot fi deduse din impozit?
Chiriașul poate deduce din impozit în primul rând costurile serviciilor casnice și ale lucrărilor efectuate în jurul imobilului. Este vorba despre cheltuieli care apar în decontarea costurilor suplimentare și privesc munca efectivă prestată de oameni.
În practică, acestea sunt cel mai adesea costuri legate de întreținerea clădirii și a spațiilor comune. Administrația fiscală germană le recunoaște ca așa-numite haushaltsnahe Dienstleistungen și Handwerkerleistungen. Tocmai aceste poziții pot reduce semnificativ impozitul.
Cel mai des pot fi deduse costuri precum:
O declarație fiscală simplă în 12 minute?
alege Taxando!
- curățarea casei scărilor,
- serviciile Hausmeister,
- deszăpezirea trotuarelor,
- îngrijirea spațiilor verzi,
- curățarea coșurilor de fum,
- mentenanța liftului,
- spălarea geamurilor spațiilor comune,
- service-ul sistemului de încălzire,
- lucrări de instalații sanitare și electrice.
În decontarea anuală, proprietarul imobilului ar trebui să detalieze pozițiile legate de manoperă. Tocmai acestea au cea mai mare importanță pentru Finanzamt. Nu pot fi deduse materialele, însă chiar și serviciul de montaj, curățare sau mentenanță poate fi luat în considerare în declarație.
Deducerea facturilor pentru utilități – ce plăți au relevanță?
Nu toate utilitățile pot fi deduse, însă o parte dintre costurile legate de prestarea lor, da. Aceasta este o diferență foarte importantă, deoarece mulți chiriași presupun în mod eronat că electricitatea sau internetul reduc automat impozitul. În realitate, administrația fiscală se interesează în primul rând de costul serviciului prestat, și nu de simplul consum de utilități.
De aceea:
- consumul de energie electrică, de regulă, nu este deductibil,
- costurile privind consumul pentru încălzire, în principiu, nu sunt deductibile,
- însă mentenanța instalației de încălzire – da,
- citirea contoarelor poate fi recunoscută parțial,
- curățarea instalației sau service-ul centralei se califică adesea pentru facilitate.
De aceea, deducerea facturilor pentru serviciile incluse în chirie necesită o analiză exactă a documentelor de la proprietarul locuinței sau de la asociația de locatari. În Nebenkostenabrechnung german apar adesea poziții trecute sub denumiri generale, precum Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst sau Treppenhausreinigung, iar tocmai acestea pot crește rambursarea de impozit. În practică, o parte dintre chiriași recuperează astfel 200, 400, iar uneori chiar peste 1000 de euro pe an. Mult depinde de standardul clădirii și de nivelul costurilor administrative – în blocurile moderne cu lift, garaj subteran și firmă de curățenie, suma deducerilor posibile poate fi într-adevăr ridicată.
Ai primit Nebenkostenabrechnung fără nicio defalcare a costurilor eligibile conform § 35a? Nu renunța imediat la deducere. Scrie către Vermieter sau Hausverwaltung și solicită în mod concret „Bescheinigung nach § 35a EStG”. Aceasta este mult mai eficientă decât o întrebare generală despre „documentul pentru taxe”. Un asemenea document permite identificarea rapidă a sumelor pentru curățenie, grădină, Hausmeister sau meșteri, care în decontarea obișnuită a costurilor sunt adesea ascunse sub poziții globale.
Facturi pentru servicii incluse în chirie și declarația fiscală – cum trebuie decontate corect?
Cel mai important este atribuirea corectă a costurilor la rubricile corespunzătoare din declarația fiscală. Fără aceasta, administrația poate respinge facilitatea sau poate solicita documente suplimentare. În practică, cheltuielile legate de chirie se înscriu cel mai adesea în secțiunile privind serviciile casnice, serviciile meșteșugarilor și costurile aferente gospodăriei. În sistemul ELSTER, câmpurile corespunzătoare se află, de regulă, în părțile Haushaltsnahe Dienstleistungen și Handwerkerleistungen și tocmai acolo ajung datele din decontarea anuală a chiriei. Trebuie reținut și faptul că Finanzamt recunoaște exclusiv plățile efectuate fără numerar – dacă serviciul a fost plătit în numerar, administrația poate refuza luarea în considerare a costului.
O bună practică este păstrarea tuturor documentelor legate de locuință, în special a decontării anuale a chiriei, facturilor, confirmărilor de transfer și corespondenței de la proprietarul imobilului. Deși în majoritatea cazurilor nu trebuie anexate imediat la declarație, administrația poate solicita prezentarea documentelor chiar și după câțiva ani. Sistemul fiscal german funcționează astăzi mai digital decât acum un deceniu, dar continuă să analizeze foarte atent deducerile legate de imobile și de costurile de întreținere a locuinței.
Servicii meșteșugărești și renovări – ce poate fi inclus în costuri?
Chiriașul poate deduce și o parte din costurile serviciilor de reparații efectuate în clădire, deși acestea privesc mai ales manopera, și nu materialele de construcții. Acest aspect are o importanță deosebită în imobilele vechi, unde au loc în mod regulat reparații ale instalațiilor, lucrări de mentenanță sau înlocuiri de echipamente tehnice. Printre costurile recunoscute cel mai des de Finanzamt se numără, printre altele, lucrări de instalații sanitare, service-ul sistemului de încălzire, reparații electrice, mentenanța liftului, reparațiile ușilor și ferestrelor, precum și serviciile de coșerit. În practică, proprietarul clădirii decontează aceste cheltuieli în costurile suplimentare, iar partea aferentă locatarului ajunge ulterior în situația anuală a costurilor.
De aceea, deconturile costurilor suplimentare, facturile aferente întreținerii locuinței și documentele de la proprietar merită analizate cu atenție înainte de transmiterea declarației fiscale. Foarte des apar acolo poziții care permit recuperarea unor sume suplimentare, mai ales dacă acestea privesc servicii prestate în cadrul gospodăriei. Prevederile germane stabilesc limite concrete ale facilităților fiscale – în cazul serviciilor casnice impozitul poate fi redus cu 20% din costurile suportate, însă cel mult cu 4000 de euro pe an, iar în cazul serviciilor prestate de meseriași se poate deduce 20% din costurile cu forța de muncă, însă cel mult 1200 de euro pe an. Astfel, chiar și un chiriaș obișnuit poate reduce efectiv impozitul, deși nu desfășoară activitate economică și nu deține propriul imobil.
Cele mai frecvente greșeli la decontarea costurilor de închiriere
Cele mai multe probleme apar atunci când contribuabilul înscrie în declarație valoarea integrală a chiriei. Finanzamtul german nu acceptă acest lucru. Se iau în considerare doar serviciile concrete care se califică pentru facilități fiscale.
A doua greșeală frecventă este lipsa documentației. Dacă proprietarul locuinței nu detaliază costurile cu forța de muncă, administrația fiscală poate contesta deducerea.
Problemele apar și atunci când:
- decontul conține doar o sumă globală,
- costurile nu sunt descrise,
- chiriașul nu deține dovezi ale plății,
- serviciul a fost achitat în numerar.
Dacă în declarație apar sume diferite de cele din documentele emise de proprietarul imobilului, Finanzamt poate solicita clarificări. O soluție bună este analiza detaliată a decontului anual chiar înainte de transmiterea declarației. În practică, tocmai atunci devin cel mai ușor de observat pozițiile care pot majora rambursarea de impozit.
Poate chiriașul să obțină într-adevăr o rambursare de impozit mai mare?
Da – iar în multe cazuri este vorba despre sume concrete, pierdute exclusiv din lipsă de cunoștințe. Reglementările germane permit de ani de zile deducerea unei părți din costurile aferente întreținerii locuinței, însă încă beneficiază de acest drept mult mai puține persoane decât ar putea. Cele mai mari avantaje le au, de regulă, chiriașii care locuiesc în clădiri mari cu mai multe apartamente, unde operează o firmă de curățenie, se efectuează periodic verificări tehnice, clădirea are lift, este angajat un Hausmeister, iar asociația sau comunitatea folosește servicii de grădinărit. În astfel de imobile, totalul costurilor eligibile pentru deducere poate fi într-adevăr ridicat.
De aceea, înainte de transmiterea declarației, merită analizat cu atenție decontul chiriei, situația Nebenkosten și costurile serviciilor tehnice. Chiar și pozițiile aparent mici din decontul anual se pot transforma, prin cumul, într-o rambursare de impozit vizibil mai mare.
Analizarea atentă a decontului anual al chiriei poate majora în mod real rambursarea de impozit și poate permite recuperarea unor costuri pe care mulți chiriași le omit complet. Tocmai de aceea, înainte de transmiterea declarației, merită verificate toate plățile aferente locuinței, deoarece decontarea corectă a impozitului din Germania include adesea mult mai multe cheltuieli decât pare la prima vedere.
FAQ
Poate chiriașul deduce din impozit serviciile incluse în Nebenkosten?
Da. Chiriașul poate beneficia de facilitățile pentru haushaltsnahe Dienstleistungen și Handwerkerleistungen, dacă partea sa din costuri rezultă din Nebenkostenabrechnung-ul anual sau dintr-o adeverință corespunzătoare de la proprietar. Nu contează că contractul cu firma de curățenie, Hausmeisterul sau meseriașul a fost încheiat de proprietarul clădirii.
Cât se poate deduce pentru serviciile incluse în chirie?
În cazul serviciilor casnice, facilitarea este de 20% din cheltuielile eligibile, însă cel mult 4000 de euro impozit pe an. Pentru serviciile prestate de meseriași, procentul este tot de 20%, dar cel mult 1200 de euro pe an. Acestea sunt limite la nivelul întregii gospodării, nu limite separate pentru fiecare factură sau serviciu.
Poate fi dedusă întreaga sumă vizibilă în Nebenkostenabrechnung?
Nu. Se pot deduce doar cheltuielile concrete care îndeplinesc condițiile § 35a EStG. Chiria în sine, consumul de apă, electricitate sau încălzire nu conferă automat dreptul la facilități fiscale. Trebuie separate costurile serviciilor eligibile, de exemplu curățenie, întreținerea grădinii, Winterdienst sau lucrări prestate de meseriași.
Factura pentru serviciu trebuie emisă direct pe numele chiriașului?
Nu. Chiriașul nu trebuie să fie comitentul direct al serviciului și nici să dețină o factură emisă pe numele său. Bundesfinanzhof a confirmat că poate fi suficient un Nebenkostenabrechnung corect, din care să poată fi stabilit tipul serviciului și partea de costuri aferentă chiriașului concret.
Ce trebuie făcut dacă proprietarul nu a detaliat costurile serviciilor în Nebenkostenabrechnung?
Merită solicitat proprietarului sau administratorului un Bescheinigung nach § 35a EStG, adică o situație a costurilor eligibile pentru facilități fiscale. Aceasta ar trebui să separe, printre altele, serviciile casnice și lucrările prestate de meseriași și să indice partea de costuri aferentă locuinței respective.
Poate fi dedus costul materialelor folosite de meseriaș?
Nu. În cazul Handwerkerleistungen, facilitățile fiscale vizează în primul rând costurile cu forța de muncă, nu achiziția materialelor. De aceea, pe factură sau în situația de decontare, forța de muncă ar trebui să fie separată clar de materiale. Printre cheltuielile eligibile pot figura și costurile de deplasare ale prestatorului, dacă sunt evidențiate corespunzător.
Pot fi deduse integral serviciile Hausmeisterului?
Nu întotdeauna. Poate fi dedusă partea din remunerația Hausmeisterului care se referă la lucrări eligibile prestate în gospodărie sau în imediata sa vecinătate. Dacă poziția globală include și alte activități, costurile trebuie repartizate corespunzător.
Pentru ce an se decontează serviciile evidențiate în Nebenkostenabrechnung?
În cazul serviciilor recurente, precum curățarea casei scării, îngrijirea grădinii sau Hausmeister, este posibilă luarea în calcul a costurilor pe baza avansurilor plătite. De asemenea, este permisă decontarea întregilor cheltuieli eligibile în anul în care este primită și decontată Nebenkostenabrechnung anuală. Este importantă aplicarea consecventă a metodei alese.
Pot fi deduse costurile serviciilor dacă proprietarul a plătit prestatorul în numerar?
În principiu, nu. § 35a EStG impune plata în contul prestatorului. În cazul chiriașului, aceasta înseamnă că și locatorul sau administratorul trebuie să plătească firmei fără numerar. Simplul fapt că chiriașul achită chiria prin transfer nu înlocuiește această condiție.
Unde se înscriu costurile serviciilor incluse în chirie în declarația fiscală?
Cheltuielile se evidențiază în secțiunea privind haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Trebuie înscrisă suma corespunzătoare a cheltuielilor rezultată din Nebenkostenabrechnung sau din certificatul locatorului – Finanzamt calculează apoi facilitatea fiscală cuvenită conform § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
A acumulat experiență ca consultant în proiecte IT pentru multe companii internaționale. În 2017, a fondat startup-ul taxando GmbH, în cadrul căruia a dezvoltat aplicația fiscală inovatoare Taxando, care facilitează depunerea declarației fiscale anuale. Maciej Szewczyk combină cunoștințele tehnologice cu cunoștințe aprofundate în domeniul legislației fiscale, fiind astfel un expert în domeniul său.
În viața privată, este un soț și tată fericit și locuiește împreună cu familia sa în Berlin.
