Много наематели в Германия не знаят, че част от разходите, включени в наема, могат да бъдат възстановени при данъчното уреждане. Това се отнася, наред с другото, за почистване на стълбищата, услугите на Hausmeister, снегопочистване или отделни позиции, посочени в Nebenkostenabrechnung. Правилното отчитане на такива разходи може да увеличи данъчното възстановяване с до няколкостотин евро годишно. Проблемът е, че повечето лица пропускат тези разходи в декларацията, въпреки че сметките за разходи за услуги, включени в наема, и данъчната декларация често предоставят реална възможност за допълнително приспадане.
Кои разходи от наема могат да се приспаднат от данъка?
Наемателят може да приспадне от данъка преди всичко разходите за битови услуги и дейности, извършвани около имота. Става дума за разходи, които се появяват в разпределението на допълнителните такси и се отнасят до реален труд, извършван от хора.
На практика това най-често са разходи, свързани с поддръжката на сградата и общите части. Немската данъчна служба ги признава като т.нар. haushaltsnahe Dienstleistungen и Handwerkerleistungen. Именно тези позиции могат значително да намалят данъка.
Най-често могат да се приспаднат разходи като:
Проста данъчна декларация за 12 минути?
изберете Taxando!
- почистване на стълбищата,
- услуги на Hausmeister,
- снегопочистване на тротоарите,
- поддръжка на зелените площи,
- почистване на комини,
- поддръжка на асансьора,
- измиване на прозорците на общите части,
- поддръжка на отоплителната система,
- водопроводни и електрически работи.
В годишното разпределение собственикът на имота следва да посочи отделно позициите, свързани с труд. Именно те имат най-голямо значение за Finanzamt. Материалите не подлежат на приспадане, но самата услуга по монтаж, почистване или поддръжка може да бъде отчетена в декларацията.
Приспадане на сметките за комунални услуги – кои такси имат значение?
Не всички комунални услуги могат да се приспаднат, но част от разходите, свързани с тяхното обслужване, могат. Това е много важна разлика, тъй като много наематели погрешно приемат, че токът или интернетът автоматично намаляват данъка. В действителност данъчната служба се интересува преди всичко от разхода за извършената услуга, а не от самото потребление на комуналната услуга.
Затова:
- потреблението на електроенергия обикновено не подлежи на приспадане,
- разходите за потребление на отопление по принцип не подлежат на приспадане,
- но поддръжката на отоплителната инсталация – да,
- отчитането на уредите може да бъде частично признато,
- почистването на инсталацията или сервизът на котела често се квалифицират за облекчението.
Именно затова приспадането на сметките за услуги, включени в наема, изисква внимателен анализ на документите от собственика на жилището или кооперацията. В немското Nebenkostenabrechnung често се срещат позиции, посочени под общи наименования като Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst или Treppenhausreinigung, а именно те могат да увеличат данъчното възстановяване. На практика част от наемателите възстановяват благодарение на това 200, 400, а понякога дори над 1000 евро годишно. Много зависи от стандарта на сградата и размера на административните разходи – в съвременни жилищни сгради с асансьор, подземен гараж и фирма за почистване сумата на възможните приспадания може да бъде наистина висока.
Получено е Nebenkostenabrechnung без каквото и да било разпределение на разходите, които отговарят на условията по § 35a? Не бива приспадането да се отписва веднага. Трябва да се пише до Vermieter или Hausverwaltung и изрично да се поиска „Bescheinigung nach § 35a EStG“. Това е много по-ефективно, отколкото общо запитване за „документ за данъци“. Такъв документ позволява бързо да се идентифицират сумите за почистване, градина, Hausmeister или специалисти, които в обичайното разпределение на разходите често са скрити под обобщени позиции.
Сметки за услуги, включени в наема, и данъчна декларация – как да се отчетат правилно?
Най-важно е правилното разпределение на разходите към съответните полета в данъчната декларация. Без това службата може да отхвърли облекчението или да поиска допълнителни документи. На практика разходите, свързани с наема, най-често се вписват в разделите за битови услуги, услуги на специалисти и разходи, свързани с домакинството. В системата ELSTER съответните полета обикновено се намират в разделите Haushaltsnahe Dienstleistungen и Handwerkerleistungen и именно там постъпват данните от годишното разпределение на наема. Трябва също да се помни, че Finanzamt признава само безкасови плащания – ако услугата е била платена в брой, службата може да откаже да вземе разхода предвид.
Добра практика е съхраняването на всички документи, свързани с жилището, преди всичко годишното разпределение на наема, фактурите, потвържденията за преводи и кореспонденцията от собственика на имота. Макар в повечето случаи те да не трябва да се прилагат веднага към декларацията, службата може да поиска представянето на документацията дори няколко години по-късно. Немската данъчна система днес работи по-цифрово, отколкото преди десетилетие, но все още анализира много подробно приспаданията, свързани с имотите и разходите за поддръжка на жилището.
Услуги на специалисти и ремонти – какво може да се включи в разходите?
Наемателят може да приспадне и част от разходите за ремонтни услуги, извършвани в сградата, макар че това се отнася преди всичко за труда, а не за строителните материали. Това има особено значение при по-стари имоти, където редовно се извършват ремонти на инсталации, поддръжка или подмяна на техническо оборудване. Към разходите, които Finanzamt най-често признава, спадат наред с другото водопроводни работи, поддръжка на отоплението, електрически ремонти, поддръжка на асансьора, ремонти на врати и прозорци, както и коминочистачски услуги. На практика собственикът на сградата отчита тези разходи в допълнителните такси, а частта, която се пада на наемателя, по-късно влиза в годишното обобщение на разходите.
Точно поради това разходните отчети за допълнителни разходи, сметките, свързани с поддържането на жилището, и документите от наемодателя трябва да бъдат внимателно анализирани преди изпращането на данъчната декларация. Много често там се съдържат позиции, които позволяват да бъдат възстановени допълнителни средства, особено ако се отнасят до услуги, извършвани в домакинството. Немското законодателство предвижда конкретни лимити на данъчните облекчения – при услуги за домакинството данъкът може да бъде намален с 20% от направените разходи, но най-много с 4000 евро годишно, а при услуги на майстори подлежат на приспадане 20% от разходите за труд, максимум 1200 евро годишно. Така дори обикновен наемател може реално да намали данъка си, въпреки че не извършва стопанска дейност и не притежава собствен имот.
Най-честите грешки при отчитане на разходите за наем
Най-много проблеми възникват, когато данъкоплатецът впише в декларацията пълната сума на наема. Немската данъчна служба не признава това. От значение са единствено конкретните услуги, които отговарят на условията за облекчение.
Втора честа грешка е липсата на документация. Ако собственикът на жилището не е посочил отделно разходите за труд, службата може да оспори приспадането.
Проблеми възникват и когато:
- разчетът съдържа само обща сума,
- разходите не са описани,
- наемателят не разполага с доказателства за плащане,
- услугата е платена в брой.
Ако в декларацията се появят суми, различни от посочените в документите от собственика на имота, Finanzamt може да поиска обяснения. Добро решение е годишният отчет да бъде анализиран внимателно още преди изпращането на декларацията. На практика именно тогава най-лесно могат да бъдат забелязани позиции, които могат да увеличат данъчното възстановяване.
Може ли наемателят наистина да получи по-голямо данъчно възстановяване?
Да – и в много случаи става дума за конкретни суми, които се губят единствено поради липса на информация. Немското законодателство от години позволява да се приспада част от разходите, свързани с поддържането на жилището, но все още от това се възползват значително по-малко лица, отколкото е възможно. Най-големи ползи обикновено имат наемателите в големи жилищни сгради, където работи фирма за почистване, редовно се извършват технически прегледи, сградата има асансьор, нает е Hausmeister и етажната собственост ползва градинарски услуги. В такива имоти сумата на разходите, подлежащи на приспадане, може да бъде наистина висока.
Затова преди изпращане на декларацията е добре внимателно да се прегледа отчетът за наема, разпределението Nebenkosten и разходите за технически услуги. Дори на пръв поглед незначителни позиции от годишния отчет могат, след събиране, да се отразят на значително по-високо данъчно възстановяване.
Подробният анализ на годишния отчет за наема може реално да увеличи данъчното възстановяване и да позволи да бъдат възстановени разходи, които много наематели напълно пропускат. Именно затова преди изпращане на декларацията е добре да се проверят всички такси, свързани с жилището, тъй като правилното отчитане на данъка от Германия често обхваща значително повече разходи, отколкото изглежда на пръв поглед.
FAQ
Може ли наемателят да приспада от данъка услуги, включени в Nebenkosten?
Да. Наемателят може да се възползва от облекчението за haushaltsnahe Dienstleistungen и Handwerkerleistungen, ако неговата част от разходите произтича от годишния Nebenkostenabrechnung или от съответно удостоверение от наемодателя. Няма значение, че договорът с фирмата за почистване, с Hausmeister или с майстора е сключен от собственика на сградата.
Колко може да се приспадне за услуги, включени в наема?
При услугите за домакинството облекчението е 20% от допустимите разходи, но най-много 4000 евро данък годишно. При услугите на майстори също е 20%, но максимум 1200 евро годишно. Това са лимити за цялото домакинство, а не отделни лимити за всяка фактура или услуга.
Може ли да се приспадне цялата сума, видима в Nebenkostenabrechnung?
Не. Подлежат на приспадане само конкретните разходи, които отговарят на условията на § 35a EStG. Самият наем, потреблението на вода, ток или отопление не дава автоматично право на облекчение. Трябва да бъдат отделени разходите за допустимите услуги, напр. почистване, поддръжка на градината, Winterdienst или работа на майстори.
Трябва ли фактурата за услугата да бъде издадена директно на наемателя?
Не. Наемателят не трябва да е пряк възложител на услугата, нито да разполага с фактура, издадена на негово име. Bundesfinanzhof потвърди, че може да е достатъчен правилният Nebenkostenabrechnung, от който да се установят видът на услугата и частта от разходите, отнасяща се за конкретния наемател.
Какво да се направи, ако наемодателят не е посочил отделно разходите за услуги в Nebenkostenabrechnung?
Добре е да се поиска от наемодателя или управителя Bescheinigung nach § 35a EStG, тоест разпределение на разходите, които отговарят на условията за облекчение. То трябва да разделя, наред с другото, услугите за домакинството и работите на майстори и да посочва частта от разходите, която се отнася за съответното жилище.
Може ли да се приспадне стойността на материалите, използвани от майстора?
Не. При Handwerkerleistungen облекчението обхваща преди всичко разходите за труд, а не покупката на материали. Затова във фактурата или отчета е добре ясно да бъдат разграничени трудът и материалите. Към допустимите разходи могат да спадат и надлежно посочените транспортни разходи на изпълнителя.
Могат ли услугите на Hausmeister да се приспаднат изцяло?
Не винаги. Може да се приспадне онази част от възнаграждението на Hausmeister, която се отнася до допустими дейности, извършвани в домакинството или в непосредствената му околност. Ако общата позиция обхваща и други дейности, разходите трябва да бъдат съответно разделени.
За коя година се отчитат услугите, посочени в Nebenkostenabrechnung?
При редовни услуги, като почистване на входа, поддръжка на градината или Hausmeister, е възможно разходите да бъдат отчетени въз основа на внесените аванси. Допустимо е също така да се отчете целият квалифициран разход през годината, в която е получена и отчетена годишната Nebenkostenabrechnung. Важно е последователното прилагане на избрания подход.
Могат ли да се приспаднат разходите за услуги, ако собственикът е платил на изпълнителя в брой?
По правило не. § 35a EStG изисква плащане по сметка на изпълнителя. В случай на наемател това означава, че и наемодателят или управителят следва да заплати на фирмата безкасово. Самото плащане на наема от наемателя по банков път не замества това изискване.
Къде се вписват разходите за услуги, включени в наема, в данъчната декларация?
Разходите се посочват в частта относно haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Следва да се впише съответната сума на разходите, произтичаща от Nebenkostenabrechnung или от удостоверението на наемодателя – Finanzamt след това изчислява дължимото облекчение съгласно § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Той е натрупал опит като консултант в ИТ проекти за много международни компании. През 2017 г. основава стартъпа taxando GmbH, в който разработва иновативното данъчно приложение Taxando, което улеснява подаването на годишната данъчна декларация. Мачей Шевчик съчетава технологични познания с задълбочени познания в областта на данъчните разпоредби, което го прави експерт в своята област.
В личния си живот е щастлив съпруг и баща и живее със семейството си в Берлин.
