Пустая квартира также приносит экономию — как учесть расходы на поиск арендатора?

Пустая квартира не обязательно означает одни убытки. Если ведется активный поиск арендатора — размещаются объявления, устанавливаются контакты с заинтересованными лицами или используется посредник — можно подтвердить намерение сдавать жилье в аренду и учесть часть расходов как затраты, связанные с арендой. Имеют значение доказательства: объявления, счета-фактуры, переписка и заметки о показах объекта. В немецком праве также действует льгота по налогу на недвижимость для пустующих объектов, если доход упал ниже 50% возможной рыночной арендной платы, а отсутствие арендатора не связано с виной владельца. Как правило, заявление подается до 31 марта следующего года. 

Когда пустая квартира может давать налоговые расходы?

Пустая квартира может давать налоговые расходы тогда, когда можно подтвердить, что объект предназначен для долгосрочной сдачи в аренду и ведется реальный поиск арендатора. Речь идет не о том, что квартира несколько недель или месяцев стоит без жильца. Важен тот факт, что в этот период предпринимается.

Если объект уже ранее сдавался, а после выезда арендатора ведется поиск нового жильца, налоговая обычно смотрит на ситуацию более практично. Была аренда, были доходы, есть перерыв. Такой перерыв может быть нормальным: нужно освежить стены, отремонтировать технику, сделать фотографии, разместить объявление, скорректировать цену. Проблема начинается тогда, когда нет никаких доказательств того, что поиск арендатора действительно идет.

Иначе выглядит ситуация, когда квартира еще никогда не сдавалась. Тогда тем более необходимо показать намерение сдавать пустой объект недвижимости. Хорошо работают простые доказательства: дата публикации объявления, описание предложения, сообщения от кандидатов, подтверждение встреч, счета за подготовку объекта. Если используется налоговое сопровождение, материалы следует передать сразу, чтобы консультанту не пришлось восстанавливать хронологию через несколько месяцев.

В расходах могут учитываться, в частности:

• административные платежи за объект,
• расходы на объявления,
• комиссия посредника,
• расходы на мелкий ремонт,
• расходы на подготовку квартиры к показу арендаторам,
• проценты по кредиту, связанные с недвижимостью, если соблюдены условия учета.

Проще всего запомнить это правило: расход должен быть связан с арендой недвижимости — в том числе в период временного отсутствия арендатора — а не с личным использованием квартиры. Если покупается краска, чтобы освежить помещение перед публикацией объявления, это легче обосновать. Если объект остается незаселенным годами, а объявлений и контактов с арендаторами нет, позицию перед налоговой будет трудно защитить.

”

Не следует тратить деньги только потому, что «все равно удастся вычесть их из налога». Вычет расходов не означает возврата всей потраченной суммы — расход лишь уменьшает налогооблагаемый доход. Если платное выделение объявления стоит 200 €, сначала следует оценить, действительно ли это повысит шансы найти арендатора. С точки зрения налогообложения расход может быть выгодным, но экономически он все равно оплачивается из собственных средств.

Как доказать намерение сдачи в аренду перед налоговой?

Назначение помещения под аренду подтверждается прежде всего регулярными, конкретными и проверяемыми действиями. Заявления «хотел сдать в аренду» недостаточно. Налоговой нужны следы, которые покажут, что квартира действительно предлагалась на рынке.

О документах следует позаботиться уже с первого дня простоя. Не нужно ждать момента, когда потребуется давать объяснения. Следует сохранять скриншоты объявлений, подтверждения платных публикаций, переписку с заинтересованными в аренде лицами. Если звонили несколько человек, стоит сделать краткую заметку: дата, имя, тема разговора, причина отказа. Это не обязательно должен быть развернутый отчет. Важно, чтобы позже можно было восстановить, что велся активный поиск жильца.

Если используется агентство недвижимости, следует сохранить договор и сообщения от посредника. Это одно из самых сильных доказательств, поскольку показывает, что было не только размещено объявление, но и поручены реальные действия. В рамках налогового сопровождения такие документы особенно полезны при подготовке декларации, так как позволяют связать расходы с конкретной целью: сдачей в аренду, а не с личным владением квартирой.

Хорошо подготовленный комплект документов может включать:

• копии объявлений с датами публикации,
• историю обновлений объявления,
• счета за объявления и продвижение предложения,
• договор с посредником,
• переписку с кандидатами,
• подтверждения показов квартиры,
• фотографии помещения после ремонта или освежения,
• документацию изменения арендной платы, если рынок требует корректировки.

Какие расходы можно учитывать во время поиска жильца?

Во время поиска жильца можно учитывать расходы, которые разумно связаны с подготовкой квартиры к сдаче в аренду и поддержанием ее в готовности для арендатора. Не каждый счет автоматически становится расходом — имеет значение связь с доходом, цель расхода и доказательства. К таким расходам могут относиться, в частности, административные платежи, эксплуатационные расходы, минимальные коммунальные расходы или страхование, если объект действительно ожидает арендатора.

Отдельную группу составляют расходы, помогающие найти арендатора: объявления, выделение предложения, профессиональные фотографии, описание, подготовленное для портала, или комиссия посредника. Можно также учитывать ремонт и освежение объекта, например окраску стен, замену поврежденного смесителя, ремонт двери или неисправной розетки. Следует сохранять счета, фотографии «до и после», а также краткую заметку о том, почему была необходима соответствующая работа.

При расчете недостаточно указать одну общую сумму как «ремонт». Лучше указать, что было сделано, когда, за сколько, с какой целью и предлагалось ли тогда жилье арендаторам. При крупных ремонтах следует проявлять особую осторожность: если работы тянутся годами, а отсутствуют объявления, график или видимый прогресс, налоговое ведомство может признать, что аренда не была реальной целью.

Льгота по Grundsteuer при пустующем объекте — когда можно вернуть часть налога? 

Налог на пустующие объекты недвижимости может быть частично уменьшен или возвращен, если арендный доход существенно ниже по причинам, не зависящим от владельца. Условием является получение дохода ниже 50% возможной рыночной арендной платы и а также подача заявления до 31 марта следующего года. Это важная дата, поскольку после ее истечения возврат части налога может оказаться невозможным.

На практике речь идет о ситуации, когда квартира могла бы приносить определенную арендную плату, но из-за простоя или проблем с платежами фактический доход значительно ниже. Если арендатор не платит, несмотря на требования, это иная ситуация, чем когда сам блокируется сдача в аренду, запрашивается нереальная цена или не дается ответ на запросы. Налоговое ведомство учитывает вину собственника. Отсутствие дохода не может быть следствием бездействия.

Это не автоматическая льгота для любого пустующего помещения — необходимо показать, что поиск арендатора велся интенсивно и разумно, а отсутствие дохода не было следствием бездействия. Следует подготовить документы, подтверждающие, что помещение было предназначено для сдачи в аренду, доход упал ниже существенного уровня и это не было вызвано собственным бездействием. 

В этом контексте также встречается формулировка декларация по налогу на пустующие объекты недвижимости, однако она не всегда означает один простой формуляр — на практике речь может идти о заявлении, пояснениях и документах, подаваемых в компетентную общину, а в городах-государствах — в налоговое ведомство. Льгота по Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer согласно §33 GrStG) требует доказательств, поэтому лучше сохранить объявления, ответы кандидатов, подтверждения показов объекта, переписку с посредником и обоснование арендной цены. 

Как подготовить документы для расчета по пустующей квартире?

Документы для расчета по пустующей квартире следует подготовить так, чтобы они показывали простую хронологию: когда объект пустовал, почему не было арендатора, какие расходы были понесены и что было сделано для поиска жильца. Следует начать с краткой временной шкалы — указать месяцы простоя, а рядом добавить конкретные действия, такие как ремонт, публикация объявления, показ квартиры, контакт с посредником, изменение цены или переговоры с кандидатами. Это не обязан быть объемный документ. Достаточно таблицы или текстового файла, при условии, что даты совпадают со счетами, объявлениями и перепиской.

Затем расходы следует упорядочить по категориям: содержание помещения, ремонт, маркетинг, посредник и финансирование. При более крупных расходах следует добавить краткое пояснение, например, что покраска комнаты была необходима перед публикацией нового предложения. При простое особенно полезны подтверждения платежей, счета за ремонт, договор с посредником, скриншоты объявлений с датами, сообщения от заинтересованных лиц, заметки о показах квартиры, сравнение цен на аналогичные объекты, а также документы для заявления на льготу или возврат налога. Если интересует Налог на пустующие объекты недвижимости, следует помнить о сроке — заявление нужно подать до 31 марта следующего года.

Пустующая квартира все еще может работать на налоговую выгоду, если удается доказать намерение сдачи объекта в аренду, активный поиск арендатора и связь понесенных расходов с будущей арендой. Следует проверить документы, упорядочить счета и объявления и воспользоваться поддержкой специалистов, чтобы безопасно учесть простой и возможную льготу по налогу на недвижимость. 

FAQ 

Можно ли вычесть расходы на поиск жильца, если квартира пустует?

Да. Расходы могут быть вычтены и тогда, когда квартира временно не приносит арендного дохода, при условии, что собственник по-прежнему реально намерен сдавать ее в аренду. Ключевое значение имеют конкретные действия, такие как публикация объявлений, ответы заинтересованным лицам или сотрудничество с посредником.

Какие расходы, связанные с поиском арендатора, можно вычесть?

К расходам могут относиться, в частности, платные объявления, продвижение предложения, услуги посредника, подготовка фотографий и иные расходы, непосредственно связанные с привлечением арендатора. Основной принцип — связь расхода с получением, обеспечением или сохранением доходов от аренды.

Можно ли вычесть из налога комиссию посредника за поиск арендатора?

Да. Если посредник был нанят для поиска арендатора, его вознаграждение может являться расходом, связанным с получением дохода от аренды. При этом такую комиссию следует отличать от брокерской комиссии, уплаченной при покупке недвижимости, которая может быть элементом затрат на ее приобретение.

Можно ли вычесть расходы, понесенные до первой сдачи квартиры в аренду?

Да, это возможно в качестве так называемых vorweggenommene Werbungskosten. Однако необходимо доказать, что решение о сдаче в аренду уже было конкретным и окончательным. В этом помогают объявления, договор с посредником, переписка с кандидатами и иные действия, предпринятые еще до поиска первого арендатора.

Как долго можно вычитать расходы в период простоя?

Единого установленного законом количества месяцев, по истечении которого право на вычет автоматически прекращается, не существует. Значение имеет то, продолжает ли собственник серьезно и регулярно пытаться сдать квартиру. Однако длительное отсутствие действий может привести к тому, что Finanzamt оспорит дальнейшее вычитание расходов.

Что делать, если долго не удается найти арендатора?

Следует не только обновлять одно и то же объявление, но и реагировать на ситуацию на рынке: проверить размер арендной платы, изменить способ продвижения предложения или использовать другие каналы поиска арендаторов. Месяцами предлагать квартиру без какой-либо реакции на отсутствие интереса может ослабить аргумент о том, что собственник действительно стремится сдать объект в аренду.

Можно ли использовать квартиру в личных целях во время поиска арендатора?

Личное использование объекта может затруднить полное отнесение расходов к аренде. Если квартира фактически предназначена для получения дохода, она должна оставаться доступной для потенциальных арендаторов. При частичном личном использовании может потребоваться соответствующее разделение расходов.

Можно ли вычитать проценты по кредиту также во время простоя?

Да, если кредит по-прежнему связан со сдаваемой в аренду недвижимостью, а собственник не отказался от намерения ее сдавать. Немецкие нормы относят проценты, находящиеся в экономической связи с соответствующим источником дохода, к Werbungskosten.

Какую часть Grundsteuer можно вернуть из-за простоя?

Для застроенной недвижимости возможно уменьшение Grundsteuer на 25%, если нормальный доход от недвижимости снизился более чем на 50% по причинам, не зависящим от собственника. Если снижение составило 100%, уменьшение может составить 50% налога. Заявление необходимо подать до 31 марта года, следующего за годом, к которому относится льгота.

Где указываются расходы, понесенные при поиске арендатора?

Расходы, связанные с арендуемой недвижимостью, отражаются в декларации о доходах от аренды, как правило, в Anlage V. Рекомендуется относить каждый расход к конкретному объекту недвижимости и сохранять документ, подтверждающий как его размер, так и связь с арендой.