Auch eine leerstehende Wohnung verursacht Einsparungen – wie lassen sich die Kosten für die Suche nach einem Mieter absetzen?

Ένα κενό διαμέρισμα δεν συνεπάγεται αναγκαστικά μόνο ζημίες. Εφόσον αναζητείται ενεργά ενοικιαστής – με δημοσίευση αγγελιών, επικοινωνία με ενδιαφερόμενους ή μεσιτικό γραφείο – μπορεί να τεκμηριωθεί πρόθεση μίσθωσης και να εκπέσει μέρος των δαπανών ως έξοδα μίσθωσης. Σημασία έχουν τα αποδεικτικά στοιχεία: αγγελίες, τιμολόγια, αλληλογραφία και σημειώσεις από τις παρουσιάσεις του ακινήτου. Στη γερμανική νομοθεσία προβλέπεται επίσης η μείωση φόρου ακινήτων για κενά ακίνητα, όταν τα έσοδα υποχωρούν κάτω από το 50% του δυνατού αγοραίου μισθώματος και η έλλειψη ενοικιαστή δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα. Η αίτηση υποβάλλεται κατ’ αρχήν έως τις 31 Μαρτίου του επόμενου έτους. 

Πότε μπορεί ένα κενό διαμέρισμα να δημιουργεί φορολογικά έξοδα;

Ένα κενό διαμέρισμα μπορεί να δημιουργεί φορολογικά έξοδα τότε, όταν μπορεί να αποδειχθεί ότι ο χώρος προορίζεται για διαρκή μίσθωση και ότι γίνεται πραγματική αναζήτηση ενοικιαστή. Δεν έχει σημασία, λοιπόν, μόνο ότι το διαμέρισμα μένει χωρίς ενοικιαστή για μερικές εβδομάδες ή μήνες. Σημασία έχει τι γίνεται στο διάστημα αυτό.

Αν το ακίνητο είχε ήδη εκμισθωθεί στο παρελθόν και μετά την αποχώρηση του ενοικιαστή αναζητείται νέο πρόσωπο, η φορολογική αρχή συνήθως εξετάζει την υπόθεση πιο πρακτικά. Υπήρχε μίσθωση, υπήρχαν έσοδα, υπάρχει διακοπή. Μια τέτοια διακοπή μπορεί να είναι φυσιολογική: απαιτείται ανανέωση των τοίχων, επισκευή εξοπλισμού, λήψη φωτογραφιών, δημοσίευση αγγελίας, προσαρμογή της τιμής. Το πρόβλημα αρχίζει όταν δεν υπάρχουν καθόλου αποδείξεις ότι η αναζήτηση ενοικιαστή συνεχίζεται πράγματι.

Διαφορετική είναι η κατάσταση όταν το διαμέρισμα δεν είχε ποτέ εκμισθωθεί. Τότε απαιτείται ακόμη περισσότερο να αποδειχθεί η πρόθεση μίσθωσης του κενού ακινήτου. Χρήσιμα είναι απλά αποδεικτικά στοιχεία: ημερομηνία δημοσίευσης της αγγελίας, περιγραφή της προσφοράς, μηνύματα από υποψηφίους, επιβεβαίωση συναντήσεων, τιμολόγια για την προετοιμασία του χώρου. Εφόσον χρησιμοποιείται φορολογική υποστήριξη, τα στοιχεία αυτά θα πρέπει να παραδίδονται αμέσως, ώστε ο σύμβουλος να μην χρειάζεται να ανασυνθέτει το ιστορικό μετά από μερικούς μήνες.

Στα έξοδα μπορούν να περιληφθούν μεταξύ άλλων:

• διοικητικές επιβαρύνσεις για το ακίνητο,
• έξοδα αγγελιών,
• προμήθεια μεσίτη,
• δαπάνες για μικροεπισκευές,
• έξοδα προετοιμασίας του διαμερίσματος για παρουσίαση σε ενοικιαστές,
• τόκοι δανείου που συνδέονται με το ακίνητο, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις καταχώρισης.

Ο απλούστερος κανόνας για να απομνημονευτεί είναι ο εξής: η δαπάνη πρέπει να συνδέεται με τη μίσθωση του ακινήτου – ακόμη και κατά τη διάρκεια προσωρινής έλλειψης ενοικιαστή – και όχι με την ιδιωτική χρήση του διαμερίσματος. Αν αγοράζεται χρώμα για να ανανεωθεί ο χώρος πριν από τη δημοσίευση αγγελίας, η αιτιολόγηση είναι ευκολότερη. Αν ο χώρος παραμένει αμίσθωτος επί χρόνια και δεν υπάρχουν αγγελίες ούτε επαφές με ενοικιαστές, η θέση καθίσταται δύσκολα υπερασπίσιμη ενώπιον της αρχής.

”

Δεν πρέπει να δαπανώνται χρήματα μόνο και μόνο επειδή «θα εκπέσουν ούτως ή άλλως από τον φόρο». Η έκπτωση μιας δαπάνης δεν σημαίνει επιστροφή ολόκληρου του ποσού που καταβλήθηκε – η δαπάνη απλώς μειώνει το φορολογητέο εισόδημα. Αν, λοιπόν, η πληρωμένη προβολή της αγγελίας κοστίζει 200 €, πρέπει πρώτα να εκτιμηθεί αν πράγματι θα αυξήσει τις πιθανότητες εύρεσης ενοικιαστή. Φορολογικά το κόστος μπορεί να είναι ευνοϊκό, αλλά οικονομικά εξακολουθεί να βαρύνει το πορτοφόλι.

Πώς αποδεικνύεται η πρόθεση μίσθωσης ενώπιον της φορολογικής αρχής;

Ο προορισμός του χώρου προς μίσθωση αποδεικνύεται κυρίως με τακτικές, συγκεκριμένες και ελέγξιμες ενέργειες. Η δήλωση «ήθελα να το νοικιάσω» είναι πολύ αδύναμη. Η αρχή χρειάζεται ίχνη που να δείχνουν ότι το διαμέρισμα προσφερόταν πράγματι στην αγορά.

Τα έγγραφα πρέπει να συγκεντρώνονται ήδη από την πρώτη ημέρα της κενότητας. Δεν πρέπει να αναμένεται η στιγμή που θα ζητηθούν εξηγήσεις. Αποθηκεύονται στιγμιότυπα οθόνης των αγγελιών, τηρούνται αποδείξεις για πληρωμένες δημοσιεύσεις και καταγράφεται η αλληλογραφία με τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Αν τηλεφωνήσουν αρκετά άτομα, συντάσσεται σύντομη σημείωση: ημερομηνία, όνομα, θέμα συνομιλίας, λόγος μη λήψης απόφασης. Δεν απαιτείται εκτενής αναφορά. Σημαντικό είναι να μπορεί να ανασυντεθεί αργότερα ότι υπήρχε ενεργή αναζήτηση ενοικιαστή.

Αν χρησιμοποιείται μεσιτικό γραφείο, πρέπει να διατηρηθεί η σύμβαση και τα μηνύματα του μεσίτη. Πρόκειται για ένα από τα ισχυρότερα αποδεικτικά στοιχεία, διότι δείχνει ότι δεν δημοσιεύθηκε απλώς αγγελία, αλλά ανατέθηκαν σε τρίτο πραγματικές ενέργειες. Στο πλαίσιο φορολογικής υποστήριξης τέτοια έγγραφα είναι ιδιαίτερα χρήσιμα για την προετοιμασία της δήλωσης, καθώς επιτρέπουν τη σύνδεση των δαπανών με συγκεκριμένο σκοπό: τη μίσθωση και όχι την ιδιωτική κατοχή του διαμερίσματος.

Ένα καλά προετοιμασμένο σύνολο εγγράφων μπορεί να περιλαμβάνει:

• αντίγραφα αγγελιών με ημερομηνίες δημοσίευσης,
• ιστορικό ανανεώσεων της αγγελίας,
• τιμολόγια για αγγελίες και προώθηση της προσφοράς,
• σύμβαση με μεσίτη,
• αλληλογραφία με υποψηφίους,
• επιβεβαιώσεις παρουσιάσεων του διαμερίσματος,
• φωτογραφίες του χώρου μετά από ανακαίνιση ή ανανέωση,
• τεκμηρίωση αλλαγής του μισθώματος, εφόσον γίνεται προσαρμογή στην αγορά.

Ποια έξοδα μπορούν να εκπέσουν κατά την αναζήτηση ενοικιαστή;

Κατά την αναζήτηση ενοικιαστή μπορούν να καταχωρίζονται δαπάνες που είναι εύλογα συνδεδεμένες με την προετοιμασία του διαμερίσματος για μίσθωση και τη διατήρησή του σε ετοιμότητα για τον ενοικιαστή. Δεν μετατρέπεται κάθε απόδειξη αυτομάτως σε έξοδο – μετρά η σύνδεση με το εισόδημα, ο σκοπός της δαπάνης και τα αποδεικτικά στοιχεία. Σε τέτοια έξοδα μπορεί να περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων διοικητικές επιβαρύνσεις, λειτουργικά έξοδα, ελάχιστο κόστος κοινοχρήστων ή ασφάλιση, εφόσον το ακίνητο πράγματι αναμένει ενοικιαστή.

Ξεχωριστή κατηγορία αποτελούν τα έξοδα που βοηθούν στην εύρεση ενοικιαστή: αγγελίες, προβολή της προσφοράς, επαγγελματικές φωτογραφίες, περιγραφή προσαρμοσμένη στην πλατφόρμα ή προμήθεια μεσίτη. Μπορούν επίσης να εκπέσουν επισκευές και ανανέωση του χώρου, π.χ. βάψιμο τοίχων, αντικατάσταση χαλασμένης μπαταρίας, επισκευή πόρτας ή μη λειτουργικής πρίζας. Θα πρέπει να διατηρούνται τιμολόγια, φωτογραφίες «πριν και μετά» και σύντομη σημείωση για τον λόγο που κάθε εργασία ήταν αναγκαία.

Κατά την εκκαθάριση δεν αρκεί να καταχωριστεί ένα ενιαίο συνολικό ποσό ως «επισκευή». Καλύτερα να αναφέρεται τι έγινε, πότε, με ποιο κόστος, για ποιον σκοπό και αν το διαμέρισμα προσφερόταν τότε σε μισθωτές. Προσοχή στις μεγαλύτερες ανακαινίσεις – αν οι εργασίες διαρκούν χρόνια και δεν υπάρχουν αγγελίες, χρονοδιάγραμμα ή ορατή πρόοδος, η αρχή μπορεί να θεωρήσει ότι η εκμίσθωση δεν ήταν πραγματικός σκοπός.

Ελάφρυνση στον Grundsteuer λόγω κενότητας – πότε μπορεί να ανακτηθεί μέρος του φόρου; 

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας για κενά ακίνητα μπορεί να μειωθεί εν μέρει ή να επιστραφεί, εάν προκύψει αισθητά χαμηλότερο εισόδημα από μίσθωση για λόγους ανεξάρτητους από τον φορολογούμενο. Προϋπόθεση είναι η επίτευξη εισοδήματος κάτω από το 50% του δυνατού αγοραίου ενοικίου και καθώς και η προθεσμία υποβολής της αίτησης έως τις 31 Μαρτίου του επόμενου έτους. Πρόκειται για σημαντική ημερομηνία, διότι μετά την παρέλευσή της η ανάκτηση μέρους του φόρου μπορεί να μην είναι δυνατή.

Στην πράξη πρόκειται για περίπτωση κατά την οποία το διαμέρισμα θα μπορούσε να αποφέρει συγκεκριμένο ενοίκιο, αλλά λόγω κενότητας ή προβλημάτων πληρωμής το πραγματικό εισόδημα είναι πολύ χαμηλότερο. Εάν ο μισθωτής δεν πληρώνει παρά τις οχλήσεις, πρόκειται για διαφορετική κατάσταση από εκείνη κατά την οποία ο ιδιοκτήτης εμποδίζει ο ίδιος την εκμίσθωση, ζητά μη ρεαλιστική τιμή ή δεν απαντά σε αιτήματα. Η αρχή εξετάζει την υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη. Η έλλειψη εισοδήματος δεν μπορεί να οφείλεται σε αδράνεια.

Δεν πρόκειται για αυτόματη φορολογική ελάφρυνση για κάθε κενό ακίνητο – πρέπει να αποδειχθεί ότι αναζητήθηκε μισθωτής εντατικά και εύλογα και ότι η έλλειψη εισοδήματος δεν οφείλεται σε αδράνεια. Προετοιμάστε έγγραφα που αποδεικνύουν ότι το ακίνητο προοριζόταν για εκμίσθωση, ότι το εισόδημα έπεσε κάτω από ουσιώδες επίπεδο και ότι αυτό δεν προκλήθηκε από έλλειψη ενεργειών. 

Στο πλαίσιο αυτό εμφανίζεται επίσης ο όρος φορολογική δήλωση για κενά ακίνητα, αλλά δεν σημαίνει πάντοτε ένα απλό έντυπο – στην πράξη μπορεί να πρόκειται για αίτηση, εξηγήσεις και δικαιολογητικά που υποβάλλονται στον αρμόδιο δήμο και, στις πόλεις-κράτη, στη φορολογική αρχή. Η ελάφρυνση Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer σύμφωνα με το §33 GrStG) απαιτεί αποδείξεις, γι’ αυτό είναι προτιμότερο να φυλάσσονται οι αγγελίες, οι απαντήσεις υποψηφίων, οι επιβεβαιώσεις επιθεωρήσεων του ακινήτου, η αλληλογραφία με τον μεσίτη και η αιτιολόγηση του μισθώματος. 

Πώς προετοιμάζονται τα έγγραφα για την εκκαθάριση ενός κενoύ διαμερίσματος;

Τα έγγραφα για την εκκαθάριση ενός κενoύ διαμερίσματος πρέπει να προετοιμαστούν έτσι ώστε να παρουσιάζουν μια απλή ιστορία: πότε το ακίνητο ήταν κενό, γιατί δεν υπήρχε μισθωτής, ποια έξοδα πραγματοποιήθηκαν και τι έγινε για την ανεύρεση ενοίκου. Αρχίστε με ένα σύντομο χρονολόγιο – καταγράψτε τους μήνες της κενότητας και δίπλα προσθέστε συγκεκριμένες ενέργειες, όπως ανακαίνιση, δημοσίευση αγγελίας, παρουσίαση του διαμερίσματος, επικοινωνία με μεσίτη, αλλαγή τιμής ή συνομιλίες με υποψηφίους. Δεν χρειάζεται να είναι εκτεταμένο έγγραφο. Αρκεί ένας πίνακας ή ένα αρχείο κειμένου, υπό την προϋπόθεση ότι οι ημερομηνίες συμφωνούν με τα τιμολόγια, τις αγγελίες και την αλληλογραφία.

Στη συνέχεια ταξινομήστε τις δαπάνες κατά κατηγορία: συντήρηση του ακινήτου, επισκευές, marketing, μεσίτης και χρηματοδότηση. Για μεγαλύτερα έξοδα προσθέστε σύντομη εξήγηση, π.χ. ότι ο βάψιμος του δωματίου ήταν αναγκαίος πριν από τη δημοσίευση της νέας προσφοράς. Σε περίπτωση κενότητας είναι ιδιαίτερα χρήσιμες οι αποδείξεις πληρωμών, τα τιμολόγια επισκευών, η σύμβαση με τον μεσίτη, τα στιγμιότυπα αγγελιών με ημερομηνίες, τα μηνύματα από ενδιαφερόμενους, σημειώσεις από τις παρουσιάσεις του διαμερίσματος, η σύγκριση τιμών παρόμοιων ακινήτων καθώς και τα έγγραφα για την αίτηση ελάφρυνσης ή επιστροφής φόρου. Εάν ενδιαφέρει το Προϊόν ακίνητης περιουσίας για κενά ακίνητα, πρέπει να τηρείται η προθεσμία — η αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Μαρτίου του επόμενου έτους.

Ένα κενό διαμέρισμα μπορεί ακόμη να αποδίδει φορολογικό όφελος, εάν μπορεί να αποδειχθεί η πρόθεση εκμίσθωσης του ακινήτου, η ενεργή αναζήτηση μισθωτή και η σύνδεση των πραγματοποιηθέντων δαπανών με τη μελλοντική μίσθωση. Ελέγξτε τα έγγραφά σας, οργανώστε τα τιμολόγια και τις αγγελίες και αξιοποιήστε την υποστήριξη ειδικών, ώστε να δηλωθεί με ασφάλεια η κενότητα καθώς και η πιθανή ελάφρυνση στον φόρο ακίνητης περιουσίας. 

FAQ 

Μπορούν να εκπέσουν τα έξοδα αναζήτησης ενοίκου όταν το διαμέρισμα μένει κενό;

Ναι. Τα έξοδα μπορούν να εκπέσουν ακόμη και όταν το διαμέρισμα δεν αποφέρει προσωρινά ενοίκιο, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί πράγματι να προτίθεται να το εκμισθώσει. Κρίσιμες είναι συγκεκριμένες ενέργειες, όπως η δημοσίευση αγγελιών, η απάντηση σε ενδιαφερόμενους ή η συνεργασία με μεσίτη.

Ποια έξοδα που σχετίζονται με την ανεύρεση μισθωτή μπορούν να εκπέσουν;

Στα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, πληρωμένες αγγελίες, προβολή της προσφοράς, υπηρεσίες μεσίτη, προετοιμασία φωτογραφιών και άλλες δαπάνες που συνδέονται άμεσα με την εξασφάλιση μισθωτή. Βασική αρχή είναι η σύνδεση της δαπάνης με την απόκτηση, τη διασφάλιση ή τη διατήρηση εισοδημάτων από τη μίσθωση.

Μπορεί να εκπέσει από τον φόρο η προμήθεια του μεσίτη για την εύρεση μισθωτή;

Ναι. Εάν ο μεσίτης προσλήφθηκε με σκοπό την ανεύρεση μισθωτή, η αμοιβή του μπορεί να αποτελεί επαγγελματική δαπάνη που συνδέεται με το εισόδημα από τη μίσθωση. Πρέπει όμως να διακρίνεται αυτή η προμήθεια από την προμήθεια μεσιτείας που καταβλήθηκε κατά την αγορά του ακινήτου, η οποία μπορεί να αποτελεί στοιχείο του κόστους κτήσης του.

Μπορούν να εκπέσουν τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν πριν από την πρώτη μίσθωση του διαμερίσματος;

Ναι, αυτό είναι δυνατό ως λεγόμενα vorweggenommene Werbungskosten. Πρέπει όμως να αποδειχθεί ότι η απόφαση για τη μίσθωση είχε ήδη ληφθεί συγκεκριμένα και οριστικά. Σε αυτό βοηθούν οι αγγελίες, η σύμβαση με τον μεσίτη, η αλληλογραφία με υποψηφίους και άλλες ενέργειες που έγιναν πριν από την εύρεση του πρώτου μισθωτή.

Για πόσο διάστημα μπορούν να εκπέφτουν τα έξοδα κατά την κενότητα;

Δεν υπάρχει ένας ενιαίος νόμιμος αριθμός μηνών μετά τον οποίο το δικαίωμα έκπτωσης παύει αυτομάτως. Σημασία έχει αν ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να προσπαθεί σοβαρά και τακτικά να εκμισθώσει το διαμέρισμα. Η μακροχρόνια έλλειψη ενεργειών μπορεί, ωστόσο, να οδηγήσει το Finanzamt να αμφισβητήσει τη συνέχιση της έκπτωσης των δαπανών.

Τι να γίνει όταν για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν βρίσκονται μισθωτές;

Χρήσιμο είναι όχι μόνο να ανανεώνεται η ίδια αγγελία, αλλά και να γίνεται προσαρμογή στη συνθήκη της αγοράς: να ελέγχεται το ύψος του ενοικίου, να αλλάζει ο τρόπος προβολής της προσφοράς ή να χρησιμοποιούνται άλλα κανάλια αναζήτησης μισθωτών. Η επί πολλούς μήνες προσφορά του διαμερίσματος χωρίς καμία αντίδραση στην έλλειψη ενδιαφέροντος μπορεί να αποδυναμώσει το επιχείρημα ότι ο ιδιοκτήτης επιδιώκει πράγματι την εκμίσθωση του ακινήτου.

Μπορεί το διαμέρισμα να χρησιμοποιείται ιδιωτικά κατά την αναζήτηση μισθωτή;

Η ιδιωτική χρήση του ακινήτου μπορεί να δυσχεράνει την πλήρη κατανομή των δαπανών στη μίσθωση. Εάν το διαμέρισμα προορίζεται πράγματι για την απόκτηση εισοδημάτων, θα πρέπει να παραμένει διαθέσιμο για τους δυνητικούς μισθωτές. Σε περίπτωση μερικής ιδιωτικής χρήσης μπορεί να απαιτείται αντίστοιχος επιμερισμός των δαπανών.

Μπορούν να εκπέσουν και οι τόκοι του δανείου κατά την κενότητα;

Ναι, εφόσον το δάνειο παραμένει συνδεδεμένο με το μισθούμενο ακίνητο και ο ιδιοκτήτης δεν έχει παραιτηθεί από την πρόθεση εκμίσθωσής του. Η γερμανική νομοθεσία κατατάσσει τους τόκους που συνδέονται οικονομικά με τη συγκεκριμένη πηγή εισοδήματος στις Werbungskosten.

Ποιο μέρος του Grundsteuer μπορεί να ανακτηθεί λόγω κενότητας;

Σε δομημένο ακίνητο είναι δυνατή η απαλλαγή από το 25% του Grundsteuer, εάν το κανονικό εισόδημα από το ακίνητο μειώθηκε κατά περισσότερο από 50% για λόγους ανεξάρτητους από τον ιδιοκτήτη. Εάν η μείωση ανήλθε στο 100%, η απαλλαγή μπορεί να φτάσει το 50% του φόρου. Η αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Μαρτίου του έτους που ακολουθεί το έτος στο οποίο αφορά η ελάφρυνση.

Πού δηλώνονται τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν κατά την αναζήτηση μισθωτή;

Τα έξοδα που συνδέονται με το εκμισθωμένο ακίνητο δηλώνονται στη φορολογική δήλωση των εισοδημάτων από μίσθωση, κατά κανόνα στο Anlage V. Συνιστάται η αντιστοίχιση κάθε δαπάνης στο συγκεκριμένο ακίνητο και η διατήρηση του δικαιολογητικού εγγράφου που αποδεικνύει τόσο το ύψος της όσο και τη σχέση της με τη μίσθωση.