Leerstehende Wohnung verursacht ebenfalls Kostenersparnisse – wie lassen sich die Kosten für die Suche nach einem Mieter absetzen?

Boş bir daire yalnızca zarar anlamına gelmez. Bir kiracı aktif olarak aranıyorsa – ilan veriliyor, ilgilenen kişilerle iletişime geçiliyor veya bir emlak aracısından yararlanılıyorsa – kiralama niyeti ortaya konulabilir ve bazı giderler kira gideri olarak dikkate alınabilir. Belgeler önemlidir: ilanlar, faturalar, yazışmalar ve dairenin gösterimine ilişkin notlar. Alman mevzuatında, boş taşınmazlar için emlak vergisi indirimi de uygulanır; bu indirim, gelir mümkün olan piyasa kirasının %50’sinin altına düştüğünde ve kiracının olmaması kusurdan kaynaklanmadığında söz konusu olur. Başvuru kural olarak takip eden yılın 31 Mart tarihine kadar yapılır. 

Boş bir daire ne zaman vergi açısından gider yaratabilir?

Boş bir daire, ancak taşınmazın kalıcı kiralama için ayrıldığını ve kiracı arayışının fiilen sürdüğünü göstermek mümkünse vergi açısından gider yaratabilir. Dolayısıyla mesele, dairenin birkaç hafta ya da birkaç ay kiracısız kalması değildir. Önemli olan, bu süre içinde neler yapıldığıdır.

Taşınmaz daha önce kiraya verilmişse ve kiracının ayrılmasının ardından yeni bir kişi aranıyorsa, idare genellikle duruma daha pratik yaklaşır. Kiralama vardı, gelir vardı, şimdi bir ara verilmiştir. Bu ara normal olabilir: duvarların yenilenmesi, ekipmanın onarılması, fotoğraf çekilmesi, ilan verilmesi, fiyatın uyarlanması gerekir. Sorun, kiracı arayışının gerçekten sürdüğüne dair hiçbir delilin bulunmamasıyla başlar.

Daire hiç kiraya verilmemişse durum farklıdır. Bu durumda boş taşınmazın kiralanmasına ilişkin niyetin özellikle gösterilmesi gerekir. Basit kanıtlar işe yarar: ilanın yayın tarihi, teklif açıklaması, adaylardan gelen mesajlar, görüşme teyitleri, dairenin hazırlanmasına ilişkin faturalar. Vergi danışmanlığı kullanılıyorsa, bu materyaller derhal iletilmelidir; böylece danışmanın birkaç ay sonra geçmişi yeniden kurmasına gerek kalmaz.

Giderler arasında diğerlerinin yanı sıra şunlar yer alabilir:

• daireye ilişkin yönetim giderleri,
• ilan giderleri,
• aracı komisyonu,
• küçük onarım masrafları,
• daireyi gösterime hazırlama giderleri,
• şartları sağlanıyorsa taşınmazla bağlantılı kredi faizleri.

Bu kural en basit şöyle hatırlanabilir: gider, taşınmazın kiralanmasıyla bağlantılı olmalıdır – kiracının geçici olarak bulunmadığı dönemlerde de – ve dairenin özel kullanımıyla ilgili olmamalıdır. İlanı yayımlamadan önce daireyi yenilemek için boya alınıyorsa, bunu savunmak daha kolaydır. Taşınmaz yıllardır kiraya verilmemişse ve hiçbir ilan ya da kiracılarla temas bulunmuyorsa, durum idare karşısında savunulması güç hâle gelir.

”

Sırf “nasıl olsa vergiden düşülür” diye para harcanmamalıdır. Bir giderin indirimi, harcanan tutarın tamamının geri alınması anlamına gelmez – harcama yalnızca vergilendirilecek geliri azaltır. Örneğin ücretli ilan öne çıkarma 200 € tutuyorsa, önce bunun gerçekten bir kiracı bulma şansını artırıp artırmayacağı değerlendirilmelidir. Vergisel açıdan gider avantajlı olabilir, ancak ekonomik olarak tutar yine de cebinizden çıkar.

Kiralama niyeti idareye karşı nasıl kanıtlanır?

Taşınmazın kiraya ayrıldığı, öncelikle düzenli, somut ve kontrol edilebilir faaliyetlerle kanıtlanır. “Kiraya vermek istemiştim” beyanı yetersizdir. İdarenin, dairenin gerçekten piyasada sunulduğunu gösteren izlere ihtiyacı vardır.

Belgeler, boş kalmanın ilk gününden itibaren düzenlenmelidir. Açıklama isteneceği ana kadar beklenmemelidir. İlanların ekran görüntüleri alınmalı, ücretli yayınların teyitleri saklanmalı, kiralamayla ilgilenen kişilerle yazışmalar kaydedilmelidir. Birkaç kişi telefon ederse kısa bir not tutulmalıdır: tarih, isim, görüşme konusu, karar verilmemesinin nedeni. Bunun uzun bir rapor olması gerekmez. Önemli olan, zaman geçtikten sonra kiracı arayışının aktif olarak sürdüğünün ortaya konulabilmesidir.

Bir emlak ofisi kullanılıyorsa, sözleşme ve aracının mesajları saklanmalıdır. Bu, en güçlü delillerden biridir; çünkü yalnızca ilan verildiğini değil, birine fiilî işlem yaptırıldığını gösterir. Vergi danışmanlığı kapsamında bu tür belgeler, hesaplamanın hazırlanmasında çok yararlıdır; çünkü giderlerin özel mülkiyet değil, somut bir amaçla, yani kiralama amacıyla bağlantılandırılmasına imkân verir.

İyi hazırlanmış bir belge seti şunları içerebilir:

• yayın tarihleriyle birlikte ilan kopyaları,
• ilanın yenilenme geçmişi,
• ilanlar ve teklifin tanıtımı için faturalar,
• aracıyla sözleşme,
• adaylarla yazışmalar,
• daire gösterimlerine ilişkin teyitler,
• onarım veya yenileme sonrası dairenin fotoğrafları,
• piyasa koşullarına tepki olarak kira bedeli değişikliği belgeleri.

Kiracı aranırken hangi giderler dikkate alınabilir?

Kiracı aranırken, daireyi kiraya hazırlama ile makul şekilde bağlantılı ve onu kiracı için hazır durumda tutmaya yönelik giderler dikkate alınabilir. Her fatura otomatik olarak gider olmaz – önemli olan gelirle bağlantı, giderin amacı ve delillerdir. Bu tür giderlere örnek olarak, taşınmaz gerçekten kiracı bekliyorsa, yönetim giderleri, işletme giderleri, asgari ölçüde medya giderleri veya sigorta dâhil olabilir.

Ayrı bir grup da kiracı bulmaya yardımcı olan giderlerdir: ilanlar, öne çıkarma ücretleri, profesyonel fotoğraflar, portala uygun hazırlanmış açıklama veya aracılık komisyonu. Ayrıca onarım ve yenileme giderleri de dikkate alınabilir; örneğin duvarların boyanması, hasarlı bir bataryanın değiştirilmesi, kapının onarılması veya çalışmayan bir priz. Faturalar, “önce ve sonra” fotoğrafları ve yapılan işin neden gerekli olduğuna ilişkin kısa bir not saklanmalıdır.

Vergi beyannamesinde yalnızca tek bir toplu tutarı “onarım” olarak yazmak yeterli değildir. Neyin yapıldığı, ne zaman yapıldığı, ne kadara mal olduğu, hangi amaçla yapıldığı ve o sırada dairenin kiracılara sunulup sunulmadığı belirtilmelidir. Daha kapsamlı tadilatlarda dikkatli olunmalıdır – çalışmalar yıllarca sürüyor, ilan yok, zaman çizelgesi yok ve görünür bir ilerleme de bulunmuyorsa, vergi dairesi kiralamanın gerçek bir amaç olmadığı sonucuna varabilir.

Boş konut nedeniyle Grundsteuer indirimi – verginin bir kısmı ne zaman geri alınabilir? 

Boş taşınmaz vergisi, kendi iradesi dışında nedenlerle kira gelirinin önemli ölçüde daha düşük gerçekleşmesi halinde kısmen azaltılabilir veya geri ödenebilir. Bunun için, elde edilen gelirin piyasa koşullarında mümkün olan kiranın %50’sinin altında olması ve başvurunun ertesi yılın 31 Mart tarihine kadar yapılması gerekir. Bu tarih önemlidir; çünkü bu süre geçtikten sonra verginin bir kısmının geri alınması mümkün olmayabilir.

Uygulamada, dairenin belirli bir kira getirisi sağlayabilecek durumda olmasına rağmen boşluk ya da ödeme sorunları nedeniyle fiili gelirin çok daha düşük olması söz konusudur. Kiracı uyarılara rağmen ödeme yapmıyorsa, bu durumun; kira verme sürecinin sahibince engellenmesi, gerçek dışı bir bedel talep edilmesi ya da gelen sorulara cevap verilmemesinden farklı olduğu kabul edilir. İdare, malikin kusuruna bakar. Gelir eksikliği, malikin hareketsizliğinden kaynaklanmamalıdır.

Bu, boş kalan her taşınmaz için otomatik bir ayrıcalık değildir – kiracı arayışının yoğun ve makul biçimde sürdürüldüğünün ve gelirin eksik oluşunun hareketsizlikten kaynaklanmadığının gösterilmesi gerekir. Taşınmazın kiraya verilmek üzere ayrıldığını kanıtlayan belgeler hazırlanmalıdır; gelir önemli bir seviyenin altına düşmüş olmalı ve bu sonuç pasiflik nedeniyle kişinin kendisinden kaynaklanmamalıdır. 

Bu bağlamda boş taşınmazlara ilişkin vergi beyannamesi ifadesi de kullanılır; ancak bu her zaman tek ve basit bir form anlamına gelmez – uygulamada ilgili belediyeye, şehir-devletlerde ise vergi dairesine sunulan başvuru, açıklamalar ve belgeler söz konusu olabilir. Grundsteuer indirimi (GrStG §33 uyarınca Grundsteuer’ın ertelenmesi/bağışlanması) delil gerektirir; bu nedenle ilanlar, başvuru sahiplerinden gelen yanıtlar, taşınmaz gösterimlerine ilişkin teyitler, emlakçıyla yazışmalar ve kira bedeline ilişkin gerekçeler saklanmalıdır. 

Boş daire için belgeler nasıl hazırlanır?

Boş daireye ilişkin belgeler, basit bir hikâye ortaya koyacak şekilde hazırlanmalıdır: taşınmaz ne zaman boş kaldı, neden kiracı bulunamadı, hangi giderler yapıldı ve kiracı bulmak için neler yapıldı. Kısa bir zaman çizelgesiyle başlanmalıdır – boş kaldığı aylar yazılmalı ve yanına tadilat, ilan yayımlama, daire gösterimi, emlakçıyla iletişim, fiyat değişikliği veya adaylarla görüşmeler gibi somut işlemler eklenmelidir. Ayrıntılı bir belge olmak zorunda değildir. Bir tablo ya da metin dosyası yeterlidir, yeter ki tarihler fatura, ilan ve yazışmalarla uyumlu olsun.

Ardından giderler kategorilere göre düzenlenmelidir: taşınmazın bakımı, onarımlar, pazarlama, emlakçı ve finansman. Daha yüksek tutarlı giderlerde kısa bir açıklama eklenmelidir; örneğin yeni ilan yayımlanmadan önce odanın boyanmasının gerekli olduğu belirtilebilir. Boşluk döneminde özellikle ödeme makbuzları, onarım faturaları, emlakçı sözleşmesi, tarihli ilan ekran görüntüleri, ilgilenen kişilerden gelen mesajlar, daire gösterim notları, benzer taşınmazların fiyat karşılaştırması ve vergi indirimi ya da iadesi başvurusu için belgeler yararlıdır. Boş taşınmaza ilişkin vergi konusu ilginizi çekiyorsa, son tarihe dikkat edilmelidir — başvuru ertesi yılın 31 Mart tarihine kadar yapılmalıdır.

Boş daire, kiraya verme niyeti, kiracı arayışının aktif biçimde sürdürülmesi ve yapılan giderler ile gelecekteki kira ilişkisi arasındaki bağlantı ispatlanabildiği takdirde vergi açısından hâlâ avantaj sağlayabilir. Belgeler kontrol edilmeli, faturalar ve ilanlar düzenlenmeli ve boşluk dönemi ile olası emlak vergisi indirimi güvenli şekilde beyan edilebilmesi için uzman desteğinden yararlanılmalıdır. 

FAQ 

Daire boşken kiracı arama giderleri indirilebilir mi?

Evet. Daire geçici olarak kira geliri getirmese bile, malik hâlâ gerçekten kiraya verme niyetini sürdürüyorsa giderler indirilebilir. Burada belirleyici olan; ilan yayımlanması, ilgilenenlere cevap verilmesi veya emlakçıyla çalışılması gibi somut adımlardır.

Kiracı bulma ile bağlantılı hangi giderler indirilebilir?

İndirilebilecek giderlere örneğin ücretli ilanlar, teklifin tanıtımı, emlakçı hizmetleri, fotoğraf hazırlığı ve kiracı teminiyle doğrudan bağlantılı diğer masraflar dahildir. Temel ilke, giderin kira gelirinin elde edilmesi, güvence altına alınması veya korunmasıyla bağlantılı olmasıdır.

Kiracı bulma için emlakçı komisyonu vergiden düşülebilir mi?

Evet. Emlakçı kiracı bulmak amacıyla görevlendirilmişse, ödenen ücret kira gelirinin elde edilmesine ilişkin gider sayılabilir. Ancak bu komisyon, taşınmazın satın alınması sırasında ödenen ve edinim maliyetlerinin bir unsuru olabilen aracılık komisyonundan ayrılmalıdır.

Daire ilk kez kiraya verilmeden önce yapılan giderler indirilebilir mi?

Evet, bu sözde vorweggenommene Werbungskosten olarak mümkündür. Bunun için kiraya verme kararının zaten somut ve kesin olduğunun gösterilmesi gerekir. İlanlar, emlakçı sözleşmesi, adaylarla yazışmalar ve ilk kiracı bulunmadan önce yapılan diğer işlemler buna yardımcı olur.

Boşluk döneminde giderler ne kadar süreyle indirilebilir?

İndirimin otomatik olarak sona erdiği yasal olarak belirlenmiş tek bir ay sayısı yoktur. Önemli olan, malikin daireyi kiraya vermek için hâlâ ciddi ve düzenli çaba gösterip göstermediğidir. Buna karşılık uzun süreli hareketsizlik, Finanzamt’ın gider indirimini sorgulamasına yol açabilir.

Uzun süre kiracı bulunamazsa ne yapılmalı?

Aynı ilanı yalnızca yenilemek yeterli değildir; piyasa koşullarına da tepki verilmelidir: kira bedeli kontrol edilmeli, teklifin tanıtım yöntemi değiştirilmelidir veya kiracı arayışı için başka kanallar kullanılmalıdır. Daireyi aylarca, ilgi eksikliğine hiç tepki vermeden sunmaya devam etmek, malikin gerçekten kiraya verme çabası içinde olduğu yönündeki argümanı zayıflatabilir.

Kiracı aranırken daire özel amaçla kullanılabilir mi?

Taşınmazın özel kullanımı, giderlerin tamamen kiraya tahsis edilmesini zorlaştırabilir. Dairenin fiilen gelir elde etmek üzere ayrılmış olması halinde, potansiyel kiracılara açık durumda kalması gerekir. Kısmi özel kullanım halinde giderlerin uygun şekilde ayrıştırılması gerekebilir.

Kredi faizi boşluk döneminde de indirilebilir mi?

Evet, kredi kiraya verilen taşınmazla bağlantılı kaldığı ve malik taşınmazı kiraya verme niyetinden vazgeçmediği sürece. Alman hukuku, belirli bir gelir kaynağıyla ekonomik bağlantı içinde olan faizleri Werbungskosten olarak kabul eder.

Boşluk nedeniyle Grundsteuer’ın ne kadarı geri alınabilir?

Yapılı taşınmazlarda, normal taşınmaz geliri malikten bağımsız nedenlerle %50’den fazla azalmışsa Grundsteuer’ın %25’i affedilebilir. Düşüş %100 ise verginin %50’si affedilebilir. Başvuru, indirimin ilişkin olduğu yılı izleyen yılın 31 Mart tarihine kadar yapılmalıdır.

Kiracı ararken yapılan giderler nerede gösterilir?

Kiralanan taşınmazla ilgili giderler, kira gelirlerinin beyanında, kural olarak Anlage V’de gösterilir. Her bir giderin belirli bir taşınmaza tahsis edilmesi ve hem tutarını hem de kiralama ile bağlantısını teyit eden belgenin saklanması yararlıdır.