Leerstehende Wohnung bringt ebenfalls Ersparnisse – wie lassen sich die Kosten für die Suche nach einem Mieter absetzen?

Празен апартамент не означава непременно само загуби. Ако активно се търси наемател – публикуват се обяви, осъществява се контакт със заинтересовани лица или се използва посредник – може да се докаже намерение за отдаване под наем и да се отчетат част от разходите като разходи за наем. Важни са доказателствата: обяви, фактури, кореспонденция и бележки от огледи на обекта. В германските разпоредби съществува и данъчно облекчение при празни недвижими имоти, когато приходът е спаднал под 50% от възможния пазарен наем и липсата на наемател не се дължи на виновно поведение. По правило заявлението се подава до 31 март на следващата година. 

Кога празен апартамент може да поражда данъчни разходи?

Празен апартамент може да поражда данъчни разходи тогава, когато може да се докаже, че имотът е предназначен за трайно отдаване под наем и че реално се търси наемател. Следователно не става дума за това, че апартаментът стои без наемател няколко седмици или месеца. Става дума за това какво се предприема през това време.

Ако имотът вече е бил отдаван под наем и след напускането на наемателя се търси следващо лице, данъчната администрация обикновено преценява случая по-практично. Имало е наем, имало е приходи, има пауза. Такава пауза може да е нормална: необходимо е да се освежат стените, да се ремонтира оборудването, да се направят снимки, да се публикува обява, да се коригира наемната цена. Проблем възниква тогава, когато няма никакви доказателства, че търсенето на наемател действително е продължавало.

Ситуацията изглежда по различен начин, когато апартаментът никога не е бил отдаван под наем. Тогава още по-силно трябва да се покаже намерението за отдаване под наем на празен имот. Добре работят прости доказателства: датата на публикуване на обявата, описанието на офертата, съобщения от кандидати, потвърждение за срещи, разходи за подготовка на имота. Ако се използва данъчно обслужване, тези материали следва да се предадат веднага, защото така консултантът не трябва да възстановява хронологията след няколко месеца.

В разходите могат да попаднат, наред с други:

• административни такси за имота,
• разходи за обяви,
• комисиона на посредник,
• разходи за дребни ремонти,
• разходи за подготовка на апартамента за показване на наематели,
• лихви по кредит, свързани с имота, ако са изпълнени условията за признаване.

Най-лесно е да се запомни следното правило: разходът трябва да е свързан с отдаването под наем на имота – също и в периода на временно отсъствие на наемател – а не с лично ползване на апартамента. Ако се купува боя, за да се освежи имотът преди публикуване на обява, това се защитава по-лесно. Ако имотът остава необзаведен и неотдаден с години, а няма никакви обяви или контакти с наематели, положението става трудно за защита пред данъчната служба.

”

Не следва да се харчат средства само защото „така или иначе ще се приспаднат от данъка“. Приспадането на разход не означава възстановяване на цялата изразходвана сума – разходът само намалява облагаемия доход. Ако платено открояване на обява струва 200 €, първо трябва да се прецени дали действително ще увеличи шанса за намиране на наемател. Данъчно разходът може да е изгоден, но икономически все още излиза от собствения джоб.

Как да се докаже намерението за отдаване под наем пред данъчната служба?

Предназначението на имота за отдаване под наем се доказва преди всичко чрез редовни, конкретни и проверими действия. Декларацията „исках да го отдам под наем“ е твърде слаба. Данъчната служба се нуждае от следи, които показват, че апартаментът действително е бил предлаган на пазара.

Следва да се подготвят документи още от първия ден на празния имот. Не трябва да се чака до момента, в който бъдат поискани обяснения. Да се направят снимки на екран на обявите, да се запазват потвърждения за платени публикации, да се съхранява кореспонденция с лицата, заинтересовани от наем. Ако звънят няколко души, може да се направи кратка бележка: дата, име, тема на разговора, причина за липсата на решение. Това не е необходимо да бъде подробен отчет. Важно е след време да може да се възстанови, че активно е търсен наемател.

Ако се използва агенция за недвижими имоти, следва да се запази договорът и съобщенията от посредника. Това е едно от най-силните доказателства, защото показва, че не само е публикувана обява, но и е възложена реална дейност на трето лице. В рамките на данъчно обслужване такива документи са много полезни при изготвянето на декларацията, тъй като позволяват да се свържат разходите с конкретна цел: отдаване под наем, а не лично притежаване на апартамента.

Добре подготвеният комплект документи може да съдържа:

• копия на обяви с дати на публикуване,
• история на подновяванията на обявата,
• фактури за обяви и промоция на офертата,
• договор с посредник,
• кореспонденция с кандидати,
• потвърждения за огледи на апартамента,
• снимки на имота след ремонт или освежаване,
• документация за промяна на наемната цена, ако се реагира на пазара.

Какви разходи могат да се отчетат при търсене на наемател?

При търсене на наемател могат да се отчитат разходи, които са разумно свързани с подготовката на апартамента за отдаване под наем и с поддържането му в готовност за наемател. Не всяка фактура автоматично се превръща в разход – от значение са връзката с приходите, целта на разхода и доказателствата. Към такива разходи могат да принадлежат напр. административни такси, експлоатационни разходи, минимални разходи за комунални услуги или застраховка, ако имотът действително очаква наемател.

Отделна група са разходите, които помагат да се намери наемател: обяви, открояване на офертата, професионални снимки, описание, подготвено за портал, или комисиона на посредник. Могат да се отчетат и ремонти и освежаване на имота, например боядисване на стените, подмяна на повреден кран, ремонт на врата или на неизправен контакт. Следва да се съхраняват фактури, снимки „преди и след“ и кратка бележка защо съответната работа е била необходима.

При данъчното отчитане не е достатъчно да се впише една обща сума като „ремонт“. По-добре е да се посочи какво е било извършено, кога, за каква сума, с каква цел и дали жилището по това време е било предлагано на наематели. Внимавай при по-големи ремонти – ако работите се проточват с години и няма обяви, график или видим напредък, данъчната служба може да приеме, че отдаването под наем не е било реална цел.

Облекчение при Grundsteuer при празно жилище – кога може да се възстанови част от данъка? 

Данъкът върху празните имоти може да бъде частично намален или възстановен, ако се получи значително по-нисък приход от наем по причини, независещи от Вас. Условието е приходът да е под 50% от възможния пазарен наем и заявлението да бъде подадено до 31 март на следващата година. Това е важна дата, защото след изтичането ѝ възстановяването на част от данъка може да се окаже невъзможно.

На практика става дума за ситуация, при която жилището би могло да носи определен наем, но поради пустост или проблеми с плащанията фактическият приход е значително по-нисък. Ако наемателят не плаща въпреки отправените покани, това е различна ситуация от тази, при която собственикът сам блокира отдаването, иска нереалистична цена или не отговаря на запитвания. Данъчната служба оценява вината на собственика. Липсата на приход не може да произтича от бездействието на собственика.

Това не е автоматична преференция за всеки празен имот – трябва да се покаже, че търсенето на наемател е било интензивно и разумно и че липсата на приход не се дължи на бездействие. Подгответе документи, които удостоверяват, че имотът е бил предназначен за отдаване под наем, приходът е спаднал под същественото ниво и това не е било причинено от собственика чрез липса на действия. 

В този контекст се използва и понятието данъчна декларация за празен имот, но то не винаги означава един прост формуляр – на практика може да става дума за заявление, обяснения и документи, подадени до съответната община, а в градовете-държави – до данъчната служба. Облекчението Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer съгласно §33 GrStG) изисква доказателства, поради което е най-добре да се запазят обявите, отговорите на кандидатите, потвържденията за огледи, кореспонденцията с посредника и обосновката на наемната цена. 

Как да се подготвят документите за отчитане на празно жилище?

Документите за отчитане на празно жилище подгответе така, че да показват ясна история: кога имотът е бил празен, защо не е имало наемател, какви разходи са били направени и какво е било предприето, за да бъде намерен наемател. Започнете с кратка времева линия – избройте месеците на празнота и до тях добавете конкретни действия, като ремонт, публикуване на обява, оглед на жилището, контакт с посредник, промяна на цената или разговори с кандидати. Не е необходимо документът да е обширен. Достатъчни са таблица или текстов файл, стига датите да съответстват на фактурите, обявите и кореспонденцията.

След това подредете разходите по категории: поддръжка на имота, ремонти, маркетинг, посредник и финансиране. При по-големи разходи добавете кратко обяснение, например че боядисването на стаята е било необходимо преди публикуването на новата оферта. При празен имот особено полезни са потвържденията за плащания, фактурите за ремонти, договорът с посредника, скрийншотове на обявите с дати, съобщенията от заинтересовани лица, бележките от огледите на жилището, сравнението на цените на сходни имоти и документите за искането за облекчение или възстановяване на данъка. Ако проявявате интерес към Данък върху празните имоти, не забравяйте срока — заявлението трябва да се подаде до 31 март на следващата година.

Празното жилище все още може да носи данъчна полза, ако може да се докаже намерението имотът да бъде отдаден под наем, активното търсене на наемател и връзката на направените разходи с бъдещия наем. Проверете документите си, подредете фактурите и обявите и използвайте помощта на специалисти, за да отчетете безопасно празния имот и възможното облекчение по данъка върху недвижимите имоти. 

ЧЗВ 

Могат ли разходите за търсене на наемател да се приспадат, когато жилището стои празно?

Да. Разходите могат да се приспадат и когато жилището временно не носи наем, при условие че собственикът все още действително възнамерява да го отдава под наем. Решаващи са конкретните действия, като публикуване на обяви, отговаряне на заинтересованите или сътрудничество с посредник.

Кои разходи, свързани с намирането на наемател, могат да се приспадат?

Към разходите могат да спадат, наред с другото, платени обяви, промотиране на офертата, услуги на посредник, подготовка на снимки и други разходи, пряко свързани с намирането на наемател. Основният принцип е връзката на разхода с получаването, обезпечаването или запазването на приходите от наем.

Може ли комисионната на посредник за намиране на наемател да се приспада от данъка?

Да. Ако посредникът е нает с цел намиране на наемател, неговото възнаграждение може да представлява разход за получаване на приход от наем. Необходимо е обаче тази комисионна да се различава от брокерската комисионна, платена при покупката на имота, която може да бъде елемент от разходите по придобиването му.

Могат ли разходите, направени преди първото отдаване под наем на жилището, да се приспадат?

Да, това е възможно като т.нар. vorweggenommene Werbungskosten. Трябва обаче да се докаже, че решението за отдаване под наем вече е било конкретно и окончателно. В това помагат обявите, договорът с посредник, кореспонденцията с кандидатите и други действия, предприети още преди намирането на първия наемател.

Колко дълго могат да се приспадат разходите по време на празен имот?

Няма един законов брой месеци, след който правото на приспадане автоматично да отпада. Решаващо е дали собственикът продължава сериозно и редовно да се опитва да отдаде жилището под наем. Продължителната липса на действия може обаче да доведе до това Finanzamt да оспори по-нататъшното приспадане на разходите.

Какво да се направи, ако дълго време не се намира наемател?

Препоръчително е не само да се подновява същата обява, но и да се реагира на пазарната ситуация: да се провери размерът на наема, да се промени начинът на промотиране на офертата или да се използват други канали за търсене на наематели. Многомесечното предлагане на жилището без никаква реакция на липсата на интерес може да отслаби аргумента, че собственикът действително цели отдаване на имота под наем.

Може ли жилището да се използва лично по време на търсене на наемател?

Личното ползване на имота може да затрудни пълното отнасяне на разходите към наема. Ако жилището фактически е предназначено за получаване на приходи, то трябва да остане достъпно за потенциални наематели. При частично лично ползване може да се наложи съответно разделяне на разходите.

Могат ли лихвите по кредита да се приспадат и по време на празен имот?

Да, ако кредитът остава свързан с отдаваната под наем недвижима собственост и собственикът не се е отказал от намерението да я отдава. Германските правила отнасят лихвите, които са в икономическа връзка с конкретен източник на приходи, към Werbungskosten.

Каква част от Grundsteuer може да се възстанови поради празен имот?

При застроен имот е възможно опрощаване на 25% от Grundsteuer, ако нормалният приход от имота е спаднал с повече от 50% по причини, независещи от собственика. Ако спадът е бил 100%, опрощаването може да достигне 50% от данъка. Заявлението трябва да се подаде до 31 март на годината, следваща годината, за която се отнася облекчението.

Къде се отразяват разходите, направени при търсене на наемател?

Разходите, свързани с отдаван имот под наем, се посочват в декларацията за доходи от наем, по правило в Anlage V. Препоръчително е всеки разход да се отнесе към конкретен имот и да се съхрани документ, удостоверяващ както неговия размер, така и връзката му с наемането под наем.