Apartamentul gol generează și economii – cum se deduc costurile de căutare a unui chiriaș?

O locuință goală nu înseamnă neapărat doar pierderi. Dacă se caută activ un chiriaș – se publică anunțuri, se ia legătura cu persoanele interesate sau se apelează la un intermediar – poate fi demonstrată intenția de închiriere și o parte din cheltuieli poate fi decontată ca cheltuieli de închiriere. Contează dovezile: anunțuri, facturi, corespondență și note privind prezentările imobilului. În reglementările germane există, de asemenea, reducerea impozitului pe proprietate pentru imobilele vacante, atunci când venitul a scăzut sub 50% din chiria de piață posibilă și lipsa chiriașului nu se datorează culpei proprii. Cererea se depune, în principiu, până la 31 martie a anului următor. 

Când o locuință goală poate genera costuri deductibile fiscal?

O locuință goală poate genera costuri deductibile fiscal atunci, când poate fi demonstrat că imobilul este destinat închirierii permanente și că se caută efectiv un chiriaș. Așadar, nu contează că apartamentul stă fără chiriaș timp de câteva săptămâni sau luni. Contează ce se face în acest interval.

Dacă imobilul a fost deja închiriat anterior, iar după plecarea chiriașului se caută o altă persoană, autoritatea fiscală privește de regulă situația într-un mod mai practic. A existat o închiriere, au existat venituri, există o pauză. O astfel de pauză poate fi normală: trebuie reîmprospătați pereții, reparate aparatele, făcute fotografii, publicat anunțul, ajustat prețul. Problema apare atunci când nu există nicio dovadă că procesul de căutare a unui chiriaș este într-adevăr în desfășurare.

Altă situație apare atunci când apartamentul nu a fost niciodată închiriat. Atunci trebuie demonstrată cu atât mai mult intenția de a închiria un imobil vacant. Dovezile simple sunt utile: data publicării anunțului, descrierea ofertei, mesajele de la candidați, confirmarea întâlnirilor, facturile pentru pregătirea imobilului. Dacă se folosește asistență fiscală, aceste materiale trebuie transmise imediat, pentru ca advisorul să nu fie nevoit să reconstituie istoricul după câteva luni.

În cheltuieli pot apărea, printre altele:

• taxe administrative pentru imobil,
• costuri pentru anunțuri,
• comisionul intermediarului,
• cheltuieli pentru mici reparații,
• costuri pentru pregătirea apartamentului pentru prezentarea către chiriași,
• dobânzi la credit aferente imobilului, dacă îndeplinesc condițiile de decontare.

Cea mai simplă regulă de reținut este aceasta: costul trebuie să fie legat de închirierea imobilului – inclusiv în perioada lipsei temporare a unui chiriaș – și nu de utilizarea privată a apartamentului. Dacă se cumpără vopsea pentru a reîmprospăta imobilul înainte de publicarea anunțului, acest lucru este mai ușor de justificat. Dacă imobilul rămâne neînchiriat de ani de zile, iar nu există niciun anunț sau contact cu potențiali chiriași, situația devine dificil de apărat în fața autorității fiscale.

”

Nu trebuie cheltuiți bani doar pentru că „oricum se deduc din impozit”. Deducerea unui cost nu înseamnă rambursarea întregii sume cheltuite – cheltuiala reduce doar venitul impozabil. Dacă, așadar, evidențierea plătită a anunțului costă 200 €, trebuie evaluat mai întâi dacă va crește într-adevăr șansa de a găsi un chiriaș. Din punct de vedere fiscal, costul poate fi avantajos, dar economic tot rămâne o cheltuială din propriul buzunar.

Cum poate fi demonstrată intenția de închiriere în fața autorității fiscale?

Destinația spațiului pentru închiriere se dovedește în primul rând prin acțiuni regulate, concrete și verificabile. Declarația „am vrut să închiriez” este prea slabă. Autoritatea fiscală are nevoie de urme care să arate că apartamentul a fost oferit efectiv pe piață.

Documentele trebuie pregătite încă din prima zi de neocupare. Nu se așteaptă până la momentul în care sunt solicitate explicații. Se fac capturi de ecran ale anunțurilor, se păstrează confirmările publicărilor plătite, se arhivează corespondența cu persoanele interesate de închiriere. Dacă sună mai multe persoane, se face o scurtă notă: data, prenumele, subiectul discuției, motivul pentru care nu s-a ajuns la o decizie. Nu este nevoie de un raport detaliat. Important este ca, ulterior, să poată fi reconstituit faptul că s-a căutat activ un chiriaș.

Dacă se utilizează un birou imobiliar, se păstrează contractul și mesajele de la intermediar. Aceasta este una dintre cele mai puternice dovezi, deoarece arată că nu s-a publicat doar un anunț, ci au fost însărcinate persoane care au întreprins acțiuni reale. În cadrul serviciilor de asistență fiscală, astfel de documente sunt foarte utile la pregătirea decontării, deoarece permit corelarea cheltuielilor cu un scop concret: închirierea, și nu deținerea privată a apartamentului.

Un set de documente bine pregătit poate conține:

• copii ale anunțurilor cu datele publicării,
• istoricul reînnoirilor anunțului,
• facturi pentru anunțuri și promovarea ofertei,
• contractul cu intermediarul,
• corespondența cu candidații,
• confirmări ale prezentărilor apartamentului,
• fotografii ale imobilului după renovare sau reîmprospătare,
• documentația privind modificarea prețului chiriei, dacă se reacționează la piață.

Ce costuri pot fi decontate în timpul căutării unui chiriaș?

În timpul căutării unui chiriaș pot fi decontate cheltuieli care sunt în mod rezonabil legate de pregătirea apartamentului pentru închiriere și de menținerea acestuia în stare de disponibilitate pentru chiriaș. Nu fiecare factură devine automat o cheltuială deductibilă – contează legătura cu venitul, scopul cheltuielii și dovezile. Printre astfel de costuri se pot număra, de exemplu, taxele administrative, taxele de exploatare, costurile minime pentru utilități sau asigurarea, dacă imobilul așteaptă efectiv un chiriaș.

O categorie separată o reprezintă cheltuielile care ajută la găsirea unui chiriaș: anunțuri, evidențierea ofertei, fotografii profesionale, descriere pregătită pentru platformă sau comisionul intermediarului. Pot fi decontate și reparațiile și reîmprospătarea imobilului, de exemplu vopsirea pereților, înlocuirea unei baterii defecte, repararea ușii sau a unei prize care nu funcționează. Facturile, fotografiile „înainte și după” și o scurtă notă privind necesitatea lucrării trebuie păstrate.

La calculul fiscal nu este suficient să fie trecută o singură sumă globală drept „reparație”. Este preferabil să fie indicat ce anume a fost realizat, când, pentru ce sumă, în ce scop și dacă apartamentul a fost atunci oferit chiriașilor. Atenție la reparațiile de amploare – dacă lucrările se întind pe ani de zile, iar nu există anunțuri, calendar sau progrese vizibile, autoritatea fiscală poate considera că închirierea nu a fost un scop real.

Facilități la Grundsteuer în cazul unui spațiu nelocuit – când poate fi recuperată o parte din impozit? 

Impozitul pe proprietățile nelocuite poate fi redus parțial sau rambursat, dacă din motive independente de proprietar se obține un venit din chirie semnificativ mai mic. Condiția este obținerea unui venit sub 50% din chiria de piață posibilă și depunerea cererii până la 31 martie a anului următor. Aceasta este o dată importantă, deoarece după depășirea ei recuperarea unei părți din impozit poate deveni imposibilă.

În practică, este vorba despre situația în care apartamentul ar putea genera o anumită chirie, însă din cauza neocupării sau a problemelor de plată venitul efectiv este mult mai mic. Dacă chiriașul nu plătește în pofida somațiilor, situația este diferită față de cea în care închirierea este blocată de proprietar, este pretins un preț nerealist sau nu se răspunde la solicitări. Autoritatea fiscală analizează culpa proprietarului. Lipsa veniturilor nu poate rezulta din pasivitatea proprie.

Nu este o facilitate automată pentru fiecare spațiu gol – trebuie demonstrat că a existat o căutare intensă și rezonabilă a unui chiriaș și că lipsa veniturilor nu a rezultat din pasivitate. Pregătește documente care confirmă că imobilul era destinat închirierii, venitul a scăzut sub un nivel semnificativ și nu ai provocat singur această situație prin lipsa de acțiune. 

În acest context apare și sintagma declarație fiscală pentru proprietăți nelocuite, însă aceasta nu înseamnă întotdeauna un singur formular simplu – în practică poate fi vorba despre o cerere, explicații și documente depuse la comuna competentă, iar în orașele-stat la oficiul fiscal. Facilitatea Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer conform §33 GrStG) necesită dovezi, de aceea este recomandat să fie păstrate anunțurile, răspunsurile candidaților, confirmările privind prezentarea imobilului, corespondența cu intermediarul și justificarea prețului chiriei. 

Cum se pregătesc documentele pentru declararea unui apartament gol?

Documentele pentru declararea unui apartament gol trebuie pregătite astfel încât să arate o istorie simplă: când a fost liber spațiul, de ce nu a existat chiriaș, ce costuri au fost suportate și ce a fost făcut pentru a găsi un locatar. Se începe cu o scurtă cronologie – se notează lunile de neocupare, iar alături se adaugă acțiuni concrete, precum renovarea, publicarea anunțului, prezentarea apartamentului, contactul cu intermediarul, modificarea prețului sau discuțiile cu candidații. Nu este necesar un document amplu. Este suficient un tabel sau un fișier text, cu condiția ca datele să corespundă facturilor, anunțurilor și corespondenței.

Apoi organizează cheltuielile pe categorii: întreținerea spațiului, reparații, marketing, intermediar și finanțare. Pentru costurile mai mari se adaugă o scurtă explicație, de exemplu că vopsirea camerei a fost necesară înaintea publicării noii oferte. În cazul neocupării sunt utile în special confirmările de plată, facturile de reparații, contractul cu intermediarul, capturile de ecran ale anunțurilor cu datele aferente, mesajele de la persoanele interesate, notițele din timpul prezentărilor apartamentului, comparația prețurilor pentru imobile similare și documentele pentru cererea de facilități sau rambursare de impozit. Dacă interesul este pentru impozitul pe proprietăți nelocuite, trebuie reținut termenul limită — cererea trebuie depusă până la 31 martie a anului următor.

Un apartament gol încă poate avea un efect fiscal favorabil, dacă poate fi dovedită intenția de închiriere a spațiului, căutarea activă a unui chiriaș și legătura costurilor suportate cu închirierea viitoare. Verifică documentele, ordonează facturile și anunțurile și apelează la sprijin de specialitate pentru a declara în siguranță perioada de neocupare și eventuala facilitate la impozitul pe proprietate. 

FAQ 

Pot fi deduse costurile pentru găsirea unui locatar atunci când apartamentul stă gol?

Da. Costurile pot fi deduse și atunci când apartamentul nu generează temporar chirie, cu condiția ca proprietarul să aibă în continuare în mod real intenția de a-l închiria. Sunt esențiale acțiuni concrete, precum publicarea anunțurilor, răspunsul la solicitările celor interesați sau colaborarea cu un intermediar.

Ce costuri legate de găsirea unui chiriaș pot fi deduse?

Printre costuri pot intra, de exemplu, anunțurile plătite, promovarea ofertei, serviciile intermediarului, realizarea fotografiilor și alte cheltuieli direct legate de atragerea unui chiriaș. Principiul de bază este legătura dintre cheltuială și obținerea, asigurarea sau menținerea veniturilor din închiriere.

Poate fi dedusă din impozit comisionul intermediarului pentru găsirea unui chiriaș?

Da. Dacă intermediarul a fost angajat în scopul găsirii unui chiriaș, remunerația acestuia poate constitui cheltuială deductibilă din veniturile din închiriere. Totuși, acest comision trebuie diferențiat de comisionul de brokeraj plătit la achiziția imobilului, care poate face parte din costurile de achiziție.

Pot fi deduse costurile suportate înainte de prima închiriere a apartamentului?

Da, acest lucru este posibil ca așa-numite vorweggenommene Werbungskosten. Totuși, trebuie demonstrat că decizia de închiriere era deja concretă și definitivă. În acest sens ajută anunțurile, contractul cu intermediarul, corespondența cu candidații și alte acțiuni întreprinse înainte de găsirea primului chiriaș.

Cât timp pot fi deduse costurile în perioada de neocupare?

Nu există un număr legal unic de luni după care dreptul la deducere încetează automat. Contează dacă proprietarul continuă să încerce în mod serios și regulat să închirieze apartamentul. O lipsă îndelungată de acțiuni poate însă determina Finanzamt să conteste în continuare deducerea costurilor.

Ce trebuie făcut dacă nu se găsește un chiriaș pentru o perioadă îndelungată?

Nu este suficient doar să fie reînnoit același anunț, ci trebuie reacționat și la situația pieței: verificarea nivelului chiriei, modificarea modului de promovare a ofertei sau folosirea altor canale de căutare a chiriașilor. O ofertare de mai multe luni fără nicio reacție la lipsa de interes poate slăbi argumentul că proprietarul urmărește într-adevăr închirierea spațiului.

Poate apartamentul fi folosit privat în timpul căutării unui chiriaș?

Utilizarea privată a spațiului poate îngreuna atribuirea integrală a costurilor către închiriere. Dacă apartamentul este destinată în fapt obținerii de venituri, acesta ar trebui să rămână disponibil pentru potențialii chiriași. În cazul utilizării private parțiale poate fi necesară o împărțire corespunzătoare a costurilor.

Dobânzile la credit pot fi deduse și în perioada de neocupare?

Da, dacă creditul rămâne legat de imobilul închiriat, iar proprietarul nu a renunțat la intenția de a-l închiria. Normele germane includ dobânzile aflate în legătură economică cu sursa respectivă de venit în categoria Werbungskosten.

Ce parte din Grundsteuer poate fi recuperată din cauza neocupării?

În cazul unui imobil construit, este posibilă o reducere de 25% a Grundsteuer, dacă venitul normal din imobil a scăzut cu mai mult de 50% din motive independente de proprietar. Dacă scăderea a fost de 100%, reducerea poate ajunge la 50% din impozit. Cererea trebuie depusă până la 31 martie a anului următor celui la care se referă facilitățile.

Unde se declară costurile suportate în timpul căutării unui chiriaș?

Cheltuielile aferente imobilului închiriat se declară în cadrul decontării veniturilor din chirii, în principiu în Anlage V. Este recomandabil ca fiecare cheltuială să fie atribuită unui imobil concret și să fie păstrat documentul care confirmă atât cuantumul acesteia, cât și legătura cu închirierea.