Anche un appartamento vuoto genera risparmi – come dedurre i costi di ricerca di un inquilino?

Un appartamento vuoto non deve necessariamente significare solo perdite. Se si cerca attivamente un inquilino – pubblicando annunci, contattando gli interessati o ricorrendo a un intermediario – è possibile dimostrare l’intenzione di locazione e dedurre parte delle spese come costi di affitto. Contano le prove: annunci, fatture, corrispondenza e note relative alle visite dell’immobile. Nel diritto tedesco esiste anche un’agevolazione sull’imposta sugli immobili per gli immobili vuoti, quando il reddito è sceso sotto il 50% del possibile canone di mercato e la mancanza di un inquilino non dipende da una colpa. In linea di principio la domanda si presenta entro il 31 marzo dell’anno successivo. 

Quando un appartamento vuoto può generare costi fiscali?

Un appartamento vuoto può generare costi fiscali quando, si riesce a dimostrare che l’immobile è destinato a una locazione duratura e che viene effettivamente cercato un inquilino. Non si tratta quindi del fatto che l’appartamento resti senza occupante per alcune settimane o mesi. Ciò che conta è cosa viene fatto in quel periodo.

Se l’immobile è già stato locato in precedenza e, dopo il trasloco dell’inquilino, si cerca una nuova persona, l’ufficio di solito valuta la situazione in modo più pratico. C’è stata una locazione, ci sono stati ricavi, c’è un’interruzione. Una tale interruzione può essere normale: occorre rinfrescare le pareti, riparare gli impianti, scattare foto, pubblicare annunci, adeguare il prezzo. Il problema inizia quando non esiste alcuna prova che la ricerca di un inquilino sia effettivamente in corso.

La situazione è diversa quando l’appartamento non è mai stato locato. In tal caso occorre ancor più dimostrare l’intenzione di locare l’immobile vuoto. Funzionano bene prove semplici: data di pubblicazione dell’annuncio, descrizione dell’offerta, messaggi dei candidati, conferma degli incontri, fatture per la preparazione dell’immobile. Se si utilizza un servizio fiscale, questi materiali vanno trasmessi subito, perché così il consulente non deve ricostruire la storia dopo alcuni mesi.

Tra i costi possono rientrare, tra gli altri:

• spese amministrative per l’immobile,
• costi degli annunci,
• provvigione dell’intermediario,
• spese per piccoli interventi di riparazione,
• costi per preparare l’appartamento alla visita degli inquilini,
• interessi sul mutuo connessi all’immobile, se soddisfano le condizioni di deducibilità.

La regola più semplice da ricordare è questa: il costo deve essere connesso alla locazione dell’immobile – anche durante un periodo di temporanea assenza di inquilino – e non all’utilizzo privato dell’appartamento. Se si acquista della vernice per rinfrescare l’immobile prima di pubblicare l’annuncio, è più facile giustificarlo. Se l’immobile resta non locato per anni e non ci sono annunci né contatti con potenziali inquilini, la situazione diventa difficile da difendere davanti all’ufficio.

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Non si devono spendere soldi solo perché “tanto poi si deduce dalle imposte”. La deduzione di un costo non significa rimborso dell’intero importo speso – la spesa riduce soltanto il reddito imponibile. Se, ad esempio, un annuncio evidenziato a pagamento costa 200 €, occorre prima valutare se aumenterà davvero le possibilità di trovare un inquilino. Dal punto di vista fiscale il costo può essere vantaggioso, ma economicamente esce comunque di tasca propria.

Come dimostrare l’intenzione di locazione davanti all’ufficio?

La destinazione dell’immobile alla locazione si dimostra soprattutto attraverso attività regolari, concrete e verificabili. La dichiarazione “volevo affittare” è troppo debole. L’ufficio ha bisogno di tracce che mostrino che l’appartamento è stato effettivamente offerto sul mercato.

È opportuno curare la documentazione già dal primo giorno di sfitto. Non attendere il momento in cui vengono richieste spiegazioni. Fare screenshot degli annunci, conservare le conferme delle pubblicazioni a pagamento, registrare la corrispondenza con le persone interessate alla locazione. Se chiamano più persone, redigere una breve nota: data, nome, oggetto della conversazione, motivo della mancata decisione. Non serve un rapporto elaborato. È importante che, a distanza di tempo, sia possibile ricostruire che la ricerca di un inquilino era attiva.

Se si utilizza un’agenzia immobiliare, conservare il contratto e i messaggi dell’intermediario. Si tratta di una delle prove più solide, perché dimostra che non ci si è limitati a pubblicare un annuncio, ma è stato affidato a qualcuno un intervento concreto. Nell’ambito di un servizio fiscale questi documenti sono molto utili per la preparazione della dichiarazione, perché consentono di collegare le spese a uno scopo concreto: la locazione, e non il semplice possesso privato dell’appartamento.

Un insieme di documenti ben preparato può comprendere:

• copie degli annunci con le date di pubblicazione,
• storico dei rinnovi dell’annuncio,
• fatture per gli annunci e la promozione dell’offerta,
• contratto con l’intermediario,
• corrispondenza con i candidati,
• conferme delle visite all’appartamento,
• foto dell’immobile dopo la ristrutturazione o il rinfresco,
• documentazione della modifica del canone di locazione, se si reagisce al mercato.

Quali costi possono essere dedotti durante la ricerca di un inquilino?

Durante la ricerca di un inquilino si possono dedurre le spese che sono ragionevolmente collegate alla preparazione dell’appartamento per la locazione e al suo mantenimento pronto per l’inquilino. Non ogni fattura diventa automaticamente un costo – contano il nesso con il reddito, la finalità della spesa e le prove. Tra tali costi possono rientrare, ad esempio, spese amministrative, oneri di gestione, costi minimi delle utenze o assicurazione, se l’immobile è effettivamente in attesa di un inquilino.

Un gruppo separato è costituito da spese che aiutano a trovare un inquilino: annunci, evidenziazioni dell’offerta, fotografie professionali, descrizione adattata al portale o provvigione dell’intermediario. È inoltre possibile dedurre le riparazioni e il rinfresco dell’immobile, ad esempio tinteggiatura delle pareti, sostituzione di un rubinetto danneggiato, riparazione di una porta o di una presa non funzionante. Conservare fatture, foto “prima e dopo” e una breve nota sul motivo per cui il relativo intervento era necessario.

Nel rendiconto non basta indicare un solo importo generico come “ristrutturazione”. È preferibile specificare cosa è stato fatto, quando, per quanto, a quale scopo e se l’appartamento era in quel periodo offerto agli inquilini. Attenzione ai lavori di maggiore entità: se le opere si prolungano per anni e non vi sono annunci, un cronoprogramma o progressi visibili, l’ufficio può ritenere che l’affitto non fosse un obiettivo reale.

Agevolazione sulla Grundsteuer in caso di unità sfitto – quando è possibile recuperare una parte dell’imposta? 

L’imposta sugli immobili sfitti può essere ridotta o rimborsata in parte se il reddito da locazione risulta sensibilmente inferiore per cause indipendenti dalla propria volontà. La condizione è il conseguimento di un reddito inferiore a 50% del canone di mercato possibile e nonché la presentazione della domanda entro il 31 marzo dell’anno successivo. Si tratta di una data importante, perché oltre tale termine il recupero di una parte dell’imposta può non essere più possibile.

In pratica si tratta della situazione in cui l’appartamento potrebbe generare un determinato canone, ma a causa della vacanza o di problemi di pagamento il reddito effettivo è molto più basso. Se l’inquilino non paga nonostante i solleciti, la situazione è diversa rispetto a quella in cui la locazione viene ostacolata personalmente, viene richiesto un prezzo irrealistico oppure non si risponde alle richieste. L’ufficio guarda alla colpa del proprietario. L’assenza di reddito non può derivare dalla propria inattività.

Non si tratta di un’agevolazione automatica per ogni unità vuota: occorre dimostrare di aver cercato un inquilino in modo intenso e ragionevole, e che la mancanza di reddito non sia dipesa dalla propria inattività. Predisporre i documenti che attestano che l’immobile era destinato alla locazione, che il reddito è sceso sotto un livello rilevante e che ciò non è stato causato da un’inerzia personale. 

In questo contesto compare anche la formula dichiarazione fiscale per immobili sfitti, ma non indica sempre un unico modulo semplice – nella pratica può trattarsi di una domanda, di chiarimenti e di documenti da presentare al comune competente e, nelle città-stato, all’ufficio tributario. L’agevolazione Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer ai sensi del §33 GrStG) richiede prove, perciò è opportuno conservare annunci, risposte dei candidati, conferme delle visite all’immobile, corrispondenza con l’intermediario e giustificazione del canone di locazione. 

Come preparare i documenti per la dichiarazione di un appartamento vuoto?

I documenti per la dichiarazione di un appartamento vuoto vanno predisposti in modo da mostrare una semplice sequenza: quando l’immobile è rimasto vuoto, perché non vi era un inquilino, quali costi sono stati sostenuti e cosa è stato fatto per trovare un locatario. Si può iniziare con una breve cronologia: indicare i mesi di vacanza e aggiungere accanto le azioni concrete, come lavori di ristrutturazione, pubblicazione dell’annuncio, visita dell’appartamento, contatto con l’intermediario, modifica del prezzo o colloqui con i candidati. Non è necessario un documento complesso. È sufficiente una tabella oppure un file di testo, a condizione che le date coincidano con fatture, annunci e corrispondenza.

Successivamente organizzare le spese per categorie: mantenimento dell’immobile, riparazioni, marketing, intermediario e finanziamento. Per i costi più elevati aggiungere una breve spiegazione, ad esempio che la tinteggiatura della stanza era necessaria prima della pubblicazione della nuova offerta. In caso di unità sfitto risultano particolarmente utili le conferme dei pagamenti, le fatture delle riparazioni, il contratto con l’intermediario, screenshot degli annunci con le date, messaggi delle persone interessate, note delle visite all’appartamento, il confronto dei canoni di immobili simili e i documenti per la domanda di agevolazione o rimborso dell’imposta. Se interessa la tassa sugli immobili sfitti, occorre ricordare la scadenza: la domanda deve essere presentata entro il 31 marzo dell’anno successivo.

L’appartamento vuoto può ancora produrre un vantaggio fiscale, se è possibile dimostrare l’intenzione di locare l’immobile, la ricerca attiva di un inquilino e il collegamento tra i costi sostenuti e la futura locazione. Verificare i documenti, ordinare fatture e annunci e ricorrere al supporto di specialisti per gestire in modo sicuro il periodo di vacanza e la possibile agevolazione sull’imposta immobiliare. 

FAQ 

I costi per la ricerca di un inquilino possono essere dedotti quando l’appartamento è vuoto?

Sì. I costi possono essere dedotti anche quando l’appartamento non genera temporaneamente canoni, a condizione che il proprietario abbia ancora la reale intenzione di locarlo. Sono determinanti le azioni concrete, come la pubblicazione di annunci, le risposte agli interessati o la collaborazione con un intermediario.

Quali costi legati alla ricerca di un inquilino possono essere dedotti?

Tra i costi possono rientrare, tra l’altro, annunci a pagamento, promozione dell’offerta, servizi dell’intermediario, preparazione delle foto e altre spese direttamente connesse all’acquisizione di un inquilino. Il principio fondamentale è il nesso della spesa con il conseguimento, la garanzia o il mantenimento dei redditi da locazione.

La provvigione dell’intermediario per la ricerca di un inquilino può essere dedotta dalle imposte?

Sì. Se l’intermediario è stato incaricato per trovare un inquilino, il suo compenso può costituire un costo di acquisizione del reddito da locazione. Occorre tuttavia distinguere tale provvigione dalla commissione di intermediazione pagata al momento dell’acquisto dell’immobile, che può essere parte dei costi di acquisizione.

I costi sostenuti prima della prima locazione dell’appartamento possono essere dedotti?

Sì, ciò è possibile come cosiddette vorweggenommene Werbungskosten. Occorre tuttavia dimostrare che la decisione di locare era già concreta e definitiva. A tal fine sono utili annunci, contratto con l’intermediario, corrispondenza con i candidati e altre attività svolte prima ancora di trovare il primo inquilino.

Per quanto tempo è possibile dedurre i costi durante la vacanza dell’immobile?

Non esiste un numero legale unico di mesi oltre il quale il diritto alla deduzione cessa automaticamente. Conta il fatto che il proprietario continui a cercare seriamente e regolarmente di affittare l’appartamento. Una lunga inattività può invece portare il Finanzamt a contestare la deduzione successiva dei costi.

Cosa fare se per lungo tempo non si riesce a trovare un inquilino?

Conviene non limitarsi a rinnovare lo stesso annuncio, ma reagire anche alla situazione di mercato: verificare il livello del canone, modificare il modo di promuovere l’offerta oppure utilizzare altri canali di ricerca degli inquilini. Un’offerta dell’appartamento per molti mesi senza alcuna reazione alla mancanza di interesse può indebolire l’argomento secondo cui il proprietario mira realmente alla locazione dell’immobile.

L’appartamento può essere usato privatamente durante la ricerca di un inquilino?

L’uso privato dell’immobile può rendere più difficile l’attribuzione integrale dei costi alla locazione. Se l’appartamento è effettivamente destinato a generare redditi, dovrebbe rimanere disponibile per i potenziali inquilini. In caso di utilizzo privato parziale può essere necessario ripartire i costi in modo appropriato.

Gli interessi sul mutuo possono essere dedotti anche durante la vacanza dell’immobile?

Sì, se il finanziamento resta collegato all’immobile locato e il proprietario non ha rinunciato all’intenzione di affittarlo. Le norme tedesche qualificano come Werbungskosten gli interessi che presentano un nesso economico con la relativa fonte di reddito.

Quale parte della Grundsteuer può essere recuperata a causa della vacanza dell’immobile?

Per un immobile edificato è possibile ottenere l’esonero del 25% della Grundsteuer se il reddito ordinario dell’immobile è diminuito di oltre il 50% per cause indipendenti dal proprietario. Se la diminuzione è stata del 100%, l’esonero può ammontare al 50% dell’imposta. La domanda deve essere presentata entro il 31 marzo dell’anno successivo a quello cui si riferisce l’agevolazione.

Dove si indicano i costi sostenuti durante la ricerca di un inquilino?

I costi relativi a un immobile locato si indicano nella dichiarazione dei redditi da locazione, di norma nell’Anlage V. È opportuno attribuire ogni spesa al singolo immobile e conservare il documento giustificativo che attesti sia l’importo sia il collegamento con la locazione.