Une habitation vide génère également des économies – comment déduire les coûts de recherche d’un locataire ?

Un appartement vide ne doit pas nécessairement se traduire par des pertes. En cas de recherche active d’un locataire – publication d’annonces, prise de contact avec des candidats intéressés ou recours à un intermédiaire – il est possible de démontrer l’intention de louer et de comptabiliser une partie des dépenses comme frais de location. Les preuves comptent : annonces, factures, correspondance et notes relatives aux visites du logement. La réglementation allemande prévoit également un allègement de la taxe foncière pour les biens vacants lorsque le revenu est tombé en dessous de 50 % du loyer de marché possible et que l’absence de locataire n’est pas imputable au propriétaire. En principe, la demande doit être déposée jusqu’au 31 mars de l’année suivante. 

Quand un appartement vide peut-il générer des charges fiscales ?

Un appartement vide peut générer des charges fiscales lorsque, l’on peut démontrer que le logement est destiné à une location durable et qu’un locataire est effectivement recherché. Il ne s’agit donc pas du fait que l’appartement reste vide pendant quelques semaines ou quelques mois. Ce qui compte, ce sont les actions entreprises pendant cette période.

Si le logement a déjà été loué auparavant et qu’après le départ du locataire une nouvelle personne est recherchée, l’administration adopte en règle générale une approche plus pragmatique. Il y a eu une location, il y a eu des revenus, et il existe une interruption. Une telle interruption peut être normale : il faut rafraîchir les murs, réparer des équipements, prendre des photos, publier une annonce et ajuster le prix. Le problème commence lorsqu’aucune preuve n’existe montrant que la recherche d’un locataire est réellement en cours.

La situation est différente lorsque l’appartement n’a encore jamais été loué. Dans ce cas, l’intention de louer un bien vacant doit être démontrée d’autant plus clairement. Des preuves simples sont utiles : date de publication de l’annonce, description de l’offre, messages des candidats, confirmation des rendez-vous, factures pour la préparation du logement. En cas de recours à un conseil fiscal, ces documents doivent être transmis immédiatement, afin que le conseiller n’ait pas à reconstituer l’historique plusieurs mois plus tard.

Les charges peuvent notamment inclure :

• les frais administratifs du logement,
• les frais d’annonce,
• la commission de l’intermédiaire,
• les dépenses pour de petites réparations,
• les coûts de préparation de l’appartement pour les visites des locataires,
• les intérêts du crédit liés au bien, s’ils remplissent les conditions de déduction.

La règle la plus simple à retenir est la suivante : la dépense doit être liée à la location du bien immobilier – y compris pendant une période temporaire sans locataire – et non à l’usage privé de l’appartement. L’achat de peinture pour rafraîchir le logement avant la publication de l’annonce est plus facile à justifier. En revanche, si le logement reste inoccupé depuis des années et qu’aucune annonce ni aucun contact avec des candidats à la location n’existent, la situation devient difficile à défendre devant l’administration.

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Il ne faut pas dépenser de l’argent simplement parce que « cela sera de toute façon déductible des impôts ». La déduction d’une charge ne signifie pas le remboursement de la totalité du montant dépensé – la dépense ne fait que réduire le revenu imposable. Ainsi, si une mise en avant payante d’une annonce coûte 200 €, il convient d’abord d’évaluer si cela augmentera réellement les chances de trouver un locataire. D’un point de vue fiscal, la dépense peut être avantageuse, mais économiquement elle reste à la charge du propriétaire.

Comment prouver l’intention de louer auprès de l’administration ?

L’affectation du logement à la location se prouve avant tout par des actions régulières, concrètes et vérifiables. Une simple déclaration du type « je voulais louer » est insuffisante. L’administration a besoin d’indices montrant que l’appartement a effectivement été proposé sur le marché.

Il convient de réunir les documents dès le premier jour de vacance. Il ne faut pas attendre le moment où des explications seront demandées. Les captures d’écran des annonces doivent être conservées, de même que les justificatifs des publications payantes et la correspondance avec les personnes intéressées par la location. En cas d’appels de plusieurs personnes, une courte note doit être établie : date, prénom, objet de la conversation, motif de l’absence de décision. Il ne s’agit pas nécessairement d’un rapport détaillé. L’essentiel est qu’il soit possible, plus tard, de reconstituer le fait qu’un locataire était activement recherché.

En cas de recours à une agence immobilière, le contrat et les messages de l’intermédiaire doivent être conservés. Il s’agit d’une des preuves les plus solides, car elle montre non seulement qu’une annonce a été publiée, mais aussi qu’une personne a été mandatée pour entreprendre des actions concrètes. Dans le cadre d’un service de conseil fiscal, de tels documents sont très utiles pour établir la déclaration, car ils permettent de relier les dépenses à un objectif précis : la location, et non la simple détention privée de l’appartement.

Un dossier documentaire bien préparé peut contenir :

• des copies des annonces avec les dates de publication,
• l’historique des renouvellements de l’annonce,
• les factures des annonces et de la promotion de l’offre,
• le contrat avec l’intermédiaire,
• la correspondance avec les candidats,
• les confirmations des visites de l’appartement,
• les photos du logement après rénovation ou rafraîchissement,
• la documentation relative à la modification du loyer, si le marché est pris en compte.

Quelles charges peuvent être déduites pendant la recherche d’un locataire ?

Pendant la recherche d’un locataire, il est possible de déduire les dépenses qui sont raisonnablement liées à la préparation de l’appartement à la location et à son maintien en état de disponibilité pour un locataire. Chaque facture ne devient pas automatiquement une charge déductible – le lien avec le revenu, l’objet de la dépense et les justificatifs sont déterminants. Peuvent notamment entrer dans cette catégorie les frais administratifs, les charges d’exploitation, les coûts minimaux des services publics ou l’assurance, lorsque le logement attend effectivement un locataire.

Un groupe distinct comprend les dépenses qui aident à trouver un locataire : annonces, mises en avant de l’offre, photos professionnelles, description préparée pour une plateforme ou commission de l’intermédiaire. Les réparations et le rafraîchissement du logement peuvent également être déduits, par exemple la peinture des murs, le remplacement d’un robinet endommagé, la réparation d’une porte ou d’une prise électrique défectueuse. Il convient de conserver les factures, les photos « avant et après » ainsi qu’une brève note expliquant pourquoi les travaux étaient nécessaires.

Lors du décompte, il ne suffit pas d’indiquer un seul montant global comme « rénovation ». Il vaut mieux préciser ce qui a été fait, quand, pour quel montant, dans quel but et si le logement était alors proposé à des locataires. Attention en cas de rénovations importantes : si les travaux s’étirent sur des années, sans annonces, sans calendrier ni progrès visible, l’administration fiscale peut considérer que la location n’était pas un objectif réel.

Allègement de la Grundsteuer en cas de vacance – quand une partie de l’impôt peut-elle être récupérée ? 

L’impôt foncier sur les biens vacants peut être partiellement réduit ou remboursé si un revenu locatif nettement inférieur est obtenu pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire. La condition est un revenu inférieur à 50% du loyer de marché possible ou ainsi que le dépôt de la demande avant le 31 mars de l’année suivante. Il s’agit d’une date importante, car au-delà, la récupération d’une partie de l’impôt peut être impossible.

En pratique, il s’agit d’une situation dans laquelle le logement pourrait générer un loyer déterminé, mais en raison de la vacance ou de problèmes de paiement, le revenu effectif est beaucoup plus faible. Si le locataire ne paie pas malgré les mises en demeure, la situation est différente de celle où la location est bloquée par le propriétaire lui-même, où un prix irréaliste est exigé ou où aucune réponse n’est donnée aux demandes. L’administration examine la faute du propriétaire. L’absence de revenu ne peut pas résulter d’une inertie du propriétaire.

Il ne s’agit pas d’un avantage automatique pour chaque logement vide – il faut démontrer qu’un locataire a été recherché de manière intensive et raisonnable, et que l’absence de revenu ne résultait pas d’une inertie du propriétaire. Préparer des documents attestant que le logement était destiné à la location, que le revenu est tombé en dessous d’un niveau significatif et que cela n’a pas été provoqué par un manque d’action. 

Dans ce contexte apparaît aussi l’expression déclaration fiscale relative à un bien vacant, mais elle ne désigne pas toujours un formulaire unique et simple – en pratique, il peut s’agir d’une demande, d’explications et de documents à déposer auprès de la commune compétente, et dans les villes-États auprès du service des impôts. L’allègement de la Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer conformément au §33 GrStG) exige des preuves ; il convient donc de conserver les annonces, les réponses des candidats, les confirmations de visites du logement, la correspondance avec l’agent immobilier et la justification du prix de location. 

Comment préparer les documents pour la déclaration d’un logement vacant ?

Préparer les documents pour la déclaration d’un logement vacant de manière à présenter une histoire simple : quand le logement était vide, pourquoi il n’y avait pas de locataire, quels coûts ont été supportés et ce qui a été fait pour trouver un occupant. Commencer par un bref calendrier chronologique – indiquer les mois de vacance et ajouter, en regard, les actions concrètes, telles que la rénovation, la publication d’une annonce, la visite du logement, le contact avec un agent immobilier, la modification du prix ou les entretiens avec des candidats. Il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse d’un document détaillé. Un tableau ou un fichier texte suffit, à condition que les dates concordent avec les factures, les annonces et la correspondance.

Ensuite classer les dépenses par catégories: entretien du logement, réparations, marketing, intermédiaire et financement. Pour les coûts plus élevés, ajouter une courte explication, par exemple que la peinture de la pièce était nécessaire avant la publication de la nouvelle offre. En cas de vacance, il est particulièrement utile de disposer des justificatifs de paiement, des factures de réparation, du contrat avec l’agent immobilier, de captures d’écran des annonces avec dates, des messages des personnes intéressées, des notes des visites du logement, d’une comparaison des prix de logements similaires ainsi que des documents relatifs à la demande d’allègement ou de remboursement de l’impôt. Si le sujet concerne l’impôt foncier sur les biens vacants, il convient de respecter le délai — la demande doit être déposée avant le 31 mars de l’année suivante.

Un logement vide peut encore servir l’avantage fiscal s’il est possible de prouver l’intention de louer le bien, la recherche active d’un locataire et le lien entre les dépenses supportées et la location future. Il convient de vérifier les documents, de classer les factures et les annonces, et de recourir à l’accompagnement de spécialistes afin de déclarer en toute sécurité la vacance ainsi que l’allègement éventuel de l’impôt foncier. 

FAQ 

Les frais de recherche d’un locataire peuvent-ils être déduits lorsque le logement est vide ?

Oui. Les frais peuvent également être déduits lorsque le logement ne produit temporairement pas de loyer, à condition que le propriétaire ait toujours réellement l’intention de le louer. Les actions concrètes sont déterminantes, comme la publication d’annonces, les réponses aux personnes intéressées ou la coopération avec un agent immobilier.

Quels frais liés à la recherche d’un locataire peuvent être déduits ?

Les frais peuvent notamment inclure les annonces payantes, la promotion de l’offre, les services de l’intermédiaire, la préparation des photos ainsi que d’autres dépenses directement liées à l’obtention d’un locataire. Le principe de base est le lien entre la dépense et l’obtention, la garantie ou le maintien des revenus locatifs.

La commission de l’agent immobilier pour trouver un locataire peut-elle être déduite de l’impôt ?

Oui. Si l’agent immobilier a été mandaté afin de trouver un locataire, sa rémunération peut constituer une dépense déductible au titre des revenus locatifs. Il convient toutefois de distinguer une telle commission de la commission de courtage payée lors de l’achat du bien immobilier, qui peut faire partie des frais d’acquisition.

Les frais supportés avant la première location du logement peuvent-ils être déduits ?

Oui, cela est possible sous la forme de ce que l’on appelle des vorweggenommene Werbungskosten. Il faut toutefois démontrer que la décision de louer était déjà concrète et définitive. Les annonces, le contrat avec l’agent immobilier, la correspondance avec les candidats ainsi que les autres démarches entreprises avant la recherche du premier locataire y contribuent.

Pendant combien de temps les frais peuvent-ils être déduits en cas de vacance ?

Il n’existe pas de durée légale unique, après laquelle le droit à déduction s’éteint automatiquement. Ce qui compte est de savoir si le propriétaire continue à essayer sérieusement et régulièrement de louer le logement. En revanche, une absence prolongée d’actions peut conduire le Finanzamt à contester la poursuite de la déduction des frais.

Que faire lorsque, pendant une longue période, aucun locataire ne peut être trouvé ?

Il est recommandé non seulement de renouveler la même annonce, mais aussi de réagir à la situation du marché : vérifier le niveau du loyer, modifier le mode de promotion de l’offre ou recourir à d’autres canaux de recherche de locataires. Proposer le logement pendant plusieurs mois sans aucune réaction au manque d’intérêt peut affaiblir l’argument selon lequel le propriétaire vise réellement la location du bien.

Le logement peut-il être utilisé à titre privé pendant la recherche d’un locataire ?

Une utilisation privée du logement peut compliquer l’attribution intégrale des coûts à la location. Si le logement est effectivement destiné à générer des revenus, il doit rester disponible pour des locataires potentiels. En cas d’utilisation privée partielle, une répartition appropriée des coûts peut être nécessaire.

Les intérêts d’un crédit peuvent-ils également être déduits pendant la vacance ?

Oui, si le crédit reste lié à l’immeuble loué et que le propriétaire n’a pas renoncé à l’intention de le louer. Le droit allemand classe parmi les Werbungskosten les intérêts présentant un lien économique avec une source de revenus déterminée.

Quelle partie de la Grundsteuer peut être récupérée en raison de la vacance ?

Pour un bien construit, un allègement de 25 % de la Grundsteuer est possible si le revenu normal du bien a diminué de plus de 50 % pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire. Si la baisse a atteint 100 %, l’allègement peut s’élever à 50 % de l’impôt. La demande doit être déposée avant le 31 mars de l’année suivant celle à laquelle l’allègement se rapporte.

Où les frais supportés pendant la recherche d’un locataire doivent-ils être déclarés ?

Les frais liés au bien immobilier loué sont déclarés dans le cadre de la déclaration des revenus locatifs, en principe dans l’Anlage V. Il convient d’attribuer chaque dépense à un bien immobilier déterminé et de conserver le justificatif attestant à la fois de son montant et de son lien avec la location.