Prázdný byt také generuje úspory – jak odečíst náklady na hledání nájemníka?

Prázdný byt nemusí znamenat pouze ztráty. Pokud se aktivně hledá nájemce – zveřejňují se inzeráty, kontaktují se zájemci nebo se využívá zprostředkovatel – lze prokázat záměr pronájmu a část výdajů uplatnit jako náklady na pronájem. Rozhodující jsou důkazy: inzeráty, faktury, korespondence a poznámky z prohlídek jednotky. V německých předpisech existuje také daňová úleva z daně z nemovitosti pro prázdné nemovitosti, pokud příjem klesl pod 50 % možného tržního nájemného a absence nájemce není způsobena vlastním zaviněním. Žádost se zpravidla podává do 31. března následujícího roku. 

Kdy může prázdný byt zakládat daňově uznatelné náklady?

Prázdný byt může zakládat daňově uznatelné náklady tehdy, když lze prokázat, že jednotka je určena k dlouhodobému pronájmu a že skutečně probíhá hledání nájemce. Nejde tedy o to, že byt několik týdnů nebo měsíců zůstává bez nájemce. Rozhodující je, co se v té době děje.

Pokud byl prostor již dříve pronajímán a po vystěhování nájemce se hledá další osoba, úřad na věc obvykle nahlíží praktičtěji. Byl pronájem, byly příjmy, je přestávka. Taková přestávka může být běžná: je třeba obnovit stěny, opravit zařízení, pořídit fotografie, vložit inzerát, upravit cenu. Problém nastává tehdy, když neexistují žádné důkazy o tom, že hledání nájemce skutečně probíhá.

Jinak vypadá situace, kdy byt dosud nikdy nebyl pronajímán. V takovém případě je tím spíše nutné prokázat záměr pronájmu prázdné nemovitosti. Dobře fungují jednoduché důkazy: datum zveřejnění inzerátu, popis nabídky, zprávy od uchazečů, potvrzení schůzek, účtenky za přípravu jednotky. Při využívání daňového servisu je vhodné tyto podklady předat ihned, protože díky tomu není nutné po několika měsících rekonstruovat historii.

Mezi náklady mohou patřit mimo jiné:

• správní poplatky za jednotku,
• náklady na inzerci,
• provize zprostředkovatele,
• výdaje na drobné opravy,
• náklady na přípravu bytu k prohlídkám pro nájemce,
• úroky z úvěru související s nemovitostí, pokud splňují podmínky pro uplatnění.

Nejjednodušší je zapamatovat si tuto zásadu: náklad musí souviset s pronájmem nemovitosti – i v době dočasné absence nájemce – a nikoli se soukromým užíváním bytu. Pokud se kupuje barva kvůli obnově jednotky před zveřejněním inzerátu, je obhajoba jednodušší. Pokud je jednotka nepronajata už léta a neexistují žádné inzeráty ani kontakty s nájemci, je situace vůči úřadu obtížně obhajitelná.

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Nevynakládejte peníze jen proto, že „stejně se to odečte z daní“. Uplatnění nákladu neznamená vrácení celé vynaložené částky – výdaj pouze snižuje zdanitelný příjem. Pokud tedy placené zvýraznění inzerátu stojí 200 €, je třeba nejprve posoudit, zda skutečně zvýší šanci na nalezení nájemce. Z daňového hlediska může být náklad výhodný, ekonomicky však stále jde z vlastní kapsy.

Jak prokázat záměr pronájmu vůči úřadu?

Určení jednotky k pronájmu se prokazuje především pravidelnými, konkrétními a ověřitelnými kroky. Prohlášení „chtěl jsem pronajmout“ je příliš slabé. Úřad potřebuje stopy, které ukážou, že byt byl skutečně nabízen na trhu.

O dokumenty je třeba pečovat již od prvního dne neobsazenosti. Nečeká se do okamžiku, kdy bude někdo požadovat vysvětlení. Pořizují se snímky obrazovky inzerátů, uchovávají se potvrzení placených publikací a zaznamenává se korespondence se zájemci o pronájem. Pokud volá několik osob, je vhodné pořídit krátkou poznámku: datum, jméno, téma hovoru, důvod, proč nedošlo k rozhodnutí. Nemusí jít o rozsáhlou zprávu. Důležité je, aby bylo možné i po čase rekonstruovat, že probíhalo aktivní hledání nájemce.

Pokud se využívá realitní kancelář, je třeba uchovat smlouvu a zprávy od zprostředkovatele. Jde o jeden z nejsilnějších důkazů, protože ukazuje, že nebyl pouze zveřejněn inzerát, ale že byly skutečně zadány konkrétní úkony. V rámci daňového servisu jsou takové dokumenty velmi užitečné při přípravě přiznání, protože umožňují propojit výdaje s konkrétním účelem: pronájmem, a nikoli soukromým vlastnictvím bytu.

Dobře připravený soubor dokumentů může obsahovat:

• kopie inzerátů s daty zveřejnění,
• historii obnovování inzerátu,
• faktury za inzerci a propagaci nabídky,
• smlouvu se zprostředkovatelem,
• korespondenci s uchazeči,
• potvrzení prohlídek bytu,
• fotografie jednotky po rekonstrukci nebo osvěžení,
• dokumentaci změny nájemného, pokud se reaguje na trh.

Jaké náklady lze uplatnit při hledání nájemce?

Při hledání nájemce lze uplatnit výdaje, které jsou rozumně spojené s přípravou bytu k pronájmu a s udržováním jeho připravenosti pro nájemce. Ne každý účet se automaticky stane nákladem – rozhodující je souvislost s příjmem, účel výdaje a důkazy. Mezi takové náklady mohou patřit např. správní poplatky, provozní poplatky, minimální náklady na energie nebo pojištění, pokud jednotka skutečně čeká na nájemce.

Samostatnou skupinu tvoří výdaje, které pomáhají najít nájemce: inzerce, zvýraznění nabídky, profesionální fotografie, popis připravený pro portál nebo provize zprostředkovatele. Lze také uplatnit opravy a osvěžení jednotky, např. malování stěn, výměnu poškozené baterie, opravu dveří nebo nefunkční zásuvky. Je třeba uchovat faktury, fotografie „před a po“ a krátkou poznámku, proč byla daná práce potřebná.

Bei der Abrechnung genügt es nicht, einen einzigen Gesamtbetrag als „Renovierung“ einzutragen. Besser ist es, anzugeben, was gemacht wurde, wann, für wie viel, zu welchem Zweck und ob die Wohnung zu diesem Zeitpunkt Mietinteressenten angeboten wurde. Vorsicht bei größeren Sanierungen – wenn sich die Arbeiten über Jahre hinziehen und es keine Anzeigen, keinen Zeitplan und keinen sichtbaren Fortschritt gibt, kann das Finanzamt annehmen, dass die Vermietung kein realer Zweck war.

Grundsteuer-Erleichterung bei Leerstand – wann kann ein Teil der Steuer zurückgeholt werden? 

Die Grundsteuer für leere Immobilien kann teilweise ermäßigt oder erstattet werden, wenn aus Gründen, die nicht zu vertreten sind, nur deutlich geringere Mieteinnahmen erzielt werden. Voraussetzung ist ein Einkommen von unter 50% der möglichen Marktmiete und die Antragstellung bis zum 31. März des Folgejahres. Das ist ein wichtiger Termin, denn nach seinem Ablauf kann die Rückerstattung eines Teils der Steuer unmöglich sein.

In der Praxis geht es um den Fall, dass eine Wohnung eine bestimmte Miete einbringen könnte, der tatsächliche Ertrag aber wegen Leerstands oder Zahlungsproblemen deutlich niedriger ausfällt. Zahlt der Mieter trotz Mahnungen nicht, liegt eine andere Situation vor als dann, wenn die Vermietung selbst blockiert wird, ein unrealistischer Preis verlangt wird oder auf Anfragen nicht reagiert wird. Das Finanzamt prüft das Verschulden des Eigentümers. Der Ausfall von Einnahmen darf nicht auf eigener Untätigkeit beruhen.

Es handelt sich nicht um eine automatische Vergünstigung für jede leere Wohnung – nachzuweisen ist vielmehr eine intensive und angemessene Mietersuche, und dass der Einnahmenausfall nicht auf eigener Untätigkeit beruht. Es sind Unterlagen vorzubereiten, die belegen, dass die Wohnung zur Vermietung bestimmt war, die Einnahmen unter ein wesentliches Niveau gesunken sind und der Leerstand nicht selbst durch fehlende Maßnahmen verursacht wurde. 

In diesem Zusammenhang taucht auch der Begriff Steuererklärung für leerstehende Immobilien auf, doch er bezeichnet nicht immer ein einziges einfaches Formular – in der Praxis kann es sich um einen Antrag, Erläuterungen und Unterlagen handeln, die bei der zuständigen Gemeinde bzw. in Stadtstaaten beim Finanzamt eingereicht werden. Die Grundsteuerermäßigung (Erlass der Grundsteuer gemäß §33 GrStG) setzt Nachweise voraus; daher sollten Anzeigen, Antworten von Interessenten, Bestätigungen von Wohnungsbesichtigungen, die Korrespondenz mit dem Makler und die Begründung des Mietpreises aufbewahrt werden. 

Wie werden Unterlagen für die Abrechnung einer leeren Wohnung vorbereitet?

Unterlagen für die Abrechnung einer leeren Wohnung sollten so vorbereitet werden, dass eine klare Geschichte erkennbar ist: wann die Wohnung leer stand, warum kein Mieter vorhanden war, welche Kosten entstanden sind und was unternommen wurde, um einen Mieter zu finden. Ausgangspunkt ist eine kurze Zeitleiste – die Monate des Leerstands werden aufgelistet, daneben konkrete Maßnahmen wie Renovierung, Veröffentlichung einer Anzeige, Wohnungsbesichtigung, Kontakt mit dem Makler, Preisanpassung oder Gespräche mit Interessenten. Es muss kein umfangreiches Dokument sein. Eine Tabelle oder eine Textdatei genügt, sofern die Daten mit Rechnungen, Anzeigen und Korrespondenz übereinstimmen.

Anschließend sind die Ausgaben nach Kategorien zu ordnen: Instandhaltung der Wohnung, Reparaturen, Marketing, Makler und Finanzierung. Bei höheren Kosten sollte eine kurze Erläuterung hinzugefügt werden, etwa dass das Streichen eines Zimmers vor der Veröffentlichung des neuen Angebots erforderlich war. Bei Leerstand sind insbesondere Zahlungsbestätigungen, Rechnungen für Reparaturen, der Maklervertrag, Screenshots von Anzeigen mit Datumsangaben, Nachrichten von Interessenten, Notizen zu Wohnungsbesichtigungen, ein Preisvergleich vergleichbarer Objekte sowie Unterlagen für den Antrag auf Steuerermäßigung oder Steuererstattung hilfreich. Wer sich für die Grundsteuer bei Leerstand interessiert, sollte den Termin beachten – der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres zu stellen.

Eine leere Wohnung kann steuerlich weiterhin vorteilhaft sein, wenn der Wille zur Vermietung nachweisbar ist, aktiv ein Mieter gesucht wird und ein Zusammenhang zwischen den entstandenen Kosten und der künftigen Vermietung besteht. Die Unterlagen sollten geprüft, Rechnungen und Anzeigen geordnet und fachliche Unterstützung in Anspruch genommen werden, um den Leerstand sowie eine mögliche Ermäßigung bei der Grundsteuer sicher abzurechnen. 

FAQ 

Können Kosten für die Mietersuche abgesetzt werden, wenn die Wohnung leer steht?

Ja. Kosten können auch dann abgezogen werden, wenn die Wohnung vorübergehend keine Miete einbringt, vorausgesetzt, dass weiterhin tatsächlich die Absicht besteht, sie zu vermieten. Entscheidend sind konkrete Maßnahmen wie das Schalten von Anzeigen, die Antwort an Interessenten oder die Zusammenarbeit mit einem Makler.

Welche Kosten im Zusammenhang mit der Suche nach einem Mieter können abgesetzt werden?

Zu den Kosten können unter anderem bezahlte Anzeigen, die Bewerbung des Angebots, Maklerleistungen, die Erstellung von Fotos sowie weitere unmittelbar mit der Gewinnung eines Mieters verbundene Aufwendungen gehören. Grundprinzip ist der Zusammenhang der Ausgabe mit der Erzielung, Sicherung oder Erhaltung von Mieteinnahmen.

Kann die Maklerprovision für die Suche nach einem Mieter von der Steuer abgesetzt werden?

Ja. Wurde der Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt, kann seine Vergütung als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen gelten. Zu unterscheiden ist diese Provision jedoch von einer beim Immobilienkauf gezahlten Maklerprovision, die Teil der Anschaffungskosten sein kann.

Können Kosten vor der ersten Vermietung einer Wohnung abgesetzt werden?

Ja, dies ist als sogenannte vorweggenommene Werbungskosten möglich. Es muss jedoch nachgewiesen werden, dass die Entscheidung zur Vermietung bereits konkret und endgültig war. Hilfreich sind Anzeigen, der Maklervertrag, die Korrespondenz mit Interessenten sowie weitere vor der ersten Vermietung ergriffene Maßnahmen.

Wie lange können Kosten während des Leerstands abgesetzt werden?

Es gibt keine gesetzliche Monatszahl, nach deren Ablauf das Recht auf den Abzug automatisch endet. Maßgeblich ist, ob der Eigentümer weiterhin ernsthaft und regelmäßig versucht, die Wohnung zu vermieten. Ein längerer Zeitraum ohne Maßnahmen kann jedoch dazu führen, dass das Finanzamt den weiteren Kostenabzug beanstandet.

Was ist zu tun, wenn über längere Zeit kein Mieter gefunden wird?

Es ist sinnvoll, nicht nur dieselbe Anzeige zu erneuern, sondern auch auf die Marktsituation zu reagieren: die Miethöhe zu prüfen, die Art der Bewerbung des Angebots zu ändern oder andere Kanäle zur Mietersuche zu nutzen. Ein mehrmonatiges Anbieten der Wohnung ohne jede Reaktion auf fehlendes Interesse kann das Argument schwächen, dass der Eigentümer tatsächlich auf eine Vermietung hinarbeitet.

Kann die Wohnung während der Mietersuche privat genutzt werden?

Die private Nutzung der Wohnung kann die vollständige Zuordnung der Kosten zur Vermietung erschweren. Ist die Wohnung tatsächlich auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtet, sollte sie für potenzielle Mieter verfügbar bleiben. Bei teilweiser privater Nutzung kann eine entsprechende Aufteilung der Kosten erforderlich sein.

Können Kreditzinsen auch während des Leerstands abgesetzt werden?

Ja, sofern der Kredit mit der vermieteten Immobilie verbunden bleibt und der Eigentümer die Absicht, sie zu vermieten, nicht aufgegeben hat. Nach deutschem Recht zählen Zinsen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer bestimmten Einkunftsquelle stehen, zu den Werbungskosten.

Welcher Teil der Grundsteuer kann wegen Leerstands erstattet werden?

Bei bebauten Grundstücken ist eine Ermäßigung der Grundsteuer um 25% möglich, wenn die normale Mieteinnahme aus Gründen, die der Eigentümer nicht zu vertreten hat, um mehr als 50% gesunken ist. Beträgt der Rückgang 100%, kann die Ermäßigung 50% der Steuer betragen. Der Antrag ist bis zum 31. März des auf das betreffende Jahr folgenden Jahres zu stellen.

Wo werden die während der Mietersuche entstandenen Kosten angegeben?

Mit der vermieteten Immobilie verbundene Kosten werden in der Einkommensteuererklärung aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich in der Anlage V angegeben. Es empfiehlt sich, jede Ausgabe einer konkreten Immobilie zuzuordnen und den Beleg aufzubewahren, der sowohl die Höhe als auch den Zusammenhang mit der Vermietung nachweist.