Una vivienda vacía también genera ahorros: ¿cómo deducir los costes de búsqueda de un inquilino?

Una vivienda vacía no tiene por qué significar únicamente pérdidas. Si se busca activamente un inquilino —publicando anuncios, contactando con interesados o recurriendo a un intermediario— puede demostrarse la intención de arrendamiento y deducirse parte de los gastos como costes del alquiler. La prueba es determinante: anuncios, facturas, correspondencia y notas de las visitas al inmueble. En la normativa alemana también existe la reducción en el impuesto sobre bienes inmuebles para inmuebles vacíos cuando el ingreso ha caído por debajo del 50% del alquiler de mercado posible y la ausencia de inquilino no es imputable al propietario. La solicitud, por regla general, se presenta hasta el 31 de marzo del año siguiente. 

¿Cuándo puede una vivienda vacía generar gastos deducibles fiscalmente?

Una vivienda vacía puede generar gastos deducibles fiscalmente cuando puede demostrarse que el inmueble está destinado al arrendamiento permanente y que se está buscando de forma real a un inquilino. Por tanto, no se trata de que la vivienda permanezca sin ocupante durante unas semanas o unos meses. Se trata de lo que se hace durante ese tiempo.

Si el inmueble ya había sido alquilado anteriormente y, tras la marcha del inquilino, se busca a otra persona, la administración suele valorar el caso de forma más práctica. Hubo arrendamiento, hubo ingresos, existe una pausa. Una pausa de este tipo puede ser normal: hay que repasar paredes, reparar equipos, hacer fotos, publicar un anuncio y ajustar el precio. El problema empieza cuando no existen pruebas de que la búsqueda de inquilino haya estado realmente en curso.

La situación es distinta cuando la vivienda nunca ha sido alquilada. En ese caso, resulta todavía más importante demostrar la intención de arrendar inmuebles vacíos. Funcionan bien pruebas sencillas: fecha de publicación del anuncio, descripción de la oferta, mensajes de candidatos, confirmación de citas, facturas de preparación del inmueble. Si se utiliza asesoramiento fiscal, conviene entregar estos documentos de inmediato, porque así el asesor no tiene que reconstruir la historia varios meses después.

Entre los gastos pueden figurar, entre otros:

• gastos administrativos del inmueble,
• costes de anuncios,
• comisión del intermediario,
• gastos de pequeñas reparaciones,
• costes de preparación de la vivienda para enseñarla a los inquilinos,
• intereses del préstamo vinculados al inmueble, si cumplen los requisitos de deducción.

La regla más sencilla para recordarlo es: el gasto debe guardar relación con el arrendamiento del inmueble —también durante un período de ausencia temporal de inquilino— y no con el uso privado de la vivienda. Si se compra pintura para renovar el inmueble antes de publicar el anuncio, resulta más fácil defenderlo. Si el inmueble permanece sin alquilar durante años y no existen anuncios ni contactos con inquilinos, la situación se vuelve difícil de justificar ante la administración.

”

No se debe gastar dinero solo porque “de todos modos se deduce del impuesto”. La deducción de un gasto no significa la devolución del importe íntegro abonado: el gasto únicamente reduce la base imponible. Por tanto, si un anuncio destacado de pago cuesta 200 €, primero debe valorarse si realmente aumentará la probabilidad de encontrar un inquilino. Fiscalmente el gasto puede ser ventajoso, pero económicamente sigue saliendo del propio bolsillo.

¿Cómo acreditar ante la administración la intención de arrendar?

El destino del inmueble al arrendamiento se acredita, sobre todo, mediante actuaciones regulares, concretas y verificables. La declaración “quería alquilar” es demasiado débil. La administración necesita indicios que muestren que la vivienda se ofrecía realmente en el mercado.

Conviene conservar la documentación desde el primer día de vacancia. No hay que esperar al momento en que se soliciten explicaciones. Deben hacerse capturas de pantalla de los anuncios, conservar los justificantes de las publicaciones de pago y guardar la correspondencia con las personas interesadas en el alquiler. Si llaman varias personas, conviene hacer una breve nota: fecha, nombre, asunto de la conversación y motivo de la no contratación. No hace falta un informe extenso. Lo importante es que, con el tiempo, pueda reconstruirse que se buscó activamente un inquilino.

Si se utiliza una agencia inmobiliaria, deben conservarse el contrato y los mensajes del intermediario. Se trata de una de las pruebas más sólidas, porque demuestra que no solo se publicó un anuncio, sino que se encargaron medidas reales a un tercero. En la prestación de asesoramiento fiscal, este tipo de documentos resulta muy útil para preparar la liquidación, porque permite vincular los gastos con una finalidad concreta: el arrendamiento y no la mera posesión privada de la vivienda.

Un conjunto documental bien preparado puede incluir:

• copias de los anuncios con fechas de publicación,
• historial de renovaciones del anuncio,
• facturas por anuncios y promoción de la oferta,
• contrato con el intermediario,
• correspondencia con candidatos,
• confirmaciones de visitas a la vivienda,
• fotografías del inmueble tras la reforma o renovación,
• documentación del cambio del precio del alquiler, si se reacciona al mercado.

¿Qué gastos pueden deducirse durante la búsqueda de inquilino?

Durante la búsqueda de inquilino pueden deducirse los gastos que estén relacionados de forma razonable con la preparación de la vivienda para el arrendamiento y con su mantenimiento en condiciones de disponibilidad para el inquilino. No todas las facturas se convierten automáticamente en gasto deducible: cuenta la relación con el ingreso, la finalidad del gasto y las pruebas. Entre tales costes pueden incluirse, entre otros, los gastos administrativos, los gastos de explotación, los costes mínimos de suministros o el seguro, si el inmueble está efectivamente esperando a un inquilino.

Un grupo aparte lo forman los gastos que ayudan a encontrar un inquilino: anuncios, destacaciones de la oferta, fotografías profesionales, descripciones preparadas para el portal o comisión del intermediario. También pueden deducirse reparaciones y trabajos de renovación del inmueble, por ejemplo pintar las paredes, sustituir una grifería dañada, reparar una puerta o un enchufe que no funciona. Conviene conservar facturas, fotografías “antes y después” y una breve nota explicando por qué era necesaria cada actuación.

Bei der Steuererklärung reicht es nicht aus, nur einen pauschalen Betrag als „Renovierung“ einzutragen. Sinnvoller ist es, anzugeben, was gemacht wurde, wann, für wie viel, zu welchem Zweck und ob die Wohnung zu diesem Zeitpunkt Mietinteressenten angeboten wurde. Bei größeren Renovierungen ist Vorsicht geboten – ziehen sich die Arbeiten über Jahre hin und fehlen Anzeigen, Zeitplan oder sichtbarer Fortschritt, kann das Finanzamt zu dem Ergebnis kommen, dass die Vermietung nicht das tatsächliche Ziel war.

Entlastung bei der Grundsteuer wegen Leerstands – wann kann ein Teil der Steuer zurückgeholt werden? 

Die Grundsteuer für leerstehende Immobilien kann teilweise ermäßigt oder erstattet werden, wenn aus von außen verursachten Gründen ein deutlich geringerer Mieterlös erzielt wird. Voraussetzung ist ein Ertrag von unter 50% der möglichen Marktmiete   sowie die Antragstellung bis zum 31. März des Folgejahres. Dies ist ein wichtiger Termin, denn nach seinem Ablauf kann die Rückerstattung eines Teils der Steuer unmöglich sein.

In der Praxis geht es um den Fall, dass eine Wohnung einen bestimmten Mietzins erzielen könnte, der tatsächliche Ertrag aber aufgrund von Leerstand oder Zahlungsproblemen deutlich geringer ausfällt. Zahlt der Mieter trotz Mahnungen nicht, liegt eine andere Lage vor als dann, wenn die Vermietung selbst blockiert wird, ein unrealistischer Preis verlangt wird oder Anfragen unbeantwortet bleiben. Das Finanzamt prüft das Verschulden des Eigentümers. Der fehlende Ertrag darf nicht aus der eigenen Untätigkeit resultieren.

Es handelt sich nicht um eine automatische Begünstigung für jede leere Einheit – es muss nachgewiesen werden, dass die Suche nach einem Mieter intensiv und angemessen erfolgte und der fehlende Ertrag nicht auf eigene Untätigkeit zurückzuführen ist. Es sind Unterlagen vorzubereiten, die belegen, dass die Einheit zur Vermietung bestimmt war, der Ertrag unter ein wesentliches Niveau gesunken ist und dies nicht durch unterlassene Maßnahmen selbst verursacht wurde. 

In diesem Zusammenhang taucht auch der Begriff Steuererklärung für leerstehende Immobilien auf, jedoch bezeichnet er nicht immer ein einziges einfaches Formular – in der Praxis kann es um einen Antrag, Erläuterungen und Unterlagen gehen, die bei der zuständigen Gemeinde einzureichen sind, in Stadtstaaten beim Finanzamt. Die Grundsteuerermäßigung (Erlass der Grundsteuer gemäß §33 GrStG) setzt Nachweise voraus; deshalb sollten Anzeigen, Antworten von Interessenten, Bestätigungen von Besichtigungen, die Korrespondenz mit dem Makler und die Begründung des Mietpreises aufbewahrt werden. 

Wie werden Unterlagen für die Abrechnung einer leerstehenden Wohnung vorbereitet?

Die Unterlagen für die Abrechnung einer leerstehenden Wohnung sollten so vorbereitet werden, dass eine klare Abfolge erkennbar wird: wann die Einheit leer stand, weshalb kein Mieter vorhanden war, welche Kosten entstanden sind und was unternommen wurde, um einen Mieter zu finden. Ausgangspunkt ist eine kurze Zeitleiste – die Monate des Leerstands werden aufgelistet und daneben konkrete Maßnahmen wie Renovierung, Veröffentlichung der Anzeige, Wohnungsbesichtigung, Kontakt mit dem Makler, Preisänderung oder Gespräche mit Interessenten ergänzt. Es muss kein umfangreiches Dokument sein. Eine Tabelle oder eine Textdatei genügt, sofern die Daten mit Rechnungen, Anzeigen und Korrespondenz übereinstimmen.

Anschließend sind die Ausgaben nach Kategorien zu ordnen: Unterhaltung der Einheit, Reparaturen, Marketing, Makler und Finanzierung. Bei höheren Kosten sollte eine kurze Erläuterung ergänzt werden, etwa dass das Streichen des Zimmers vor der Veröffentlichung eines neuen Angebots erforderlich war. Bei Leerstand sind insbesondere Zahlungsnachweise, Rechnungen für Reparaturen, der Maklervertrag, Screenshots von Anzeigen mit Datum, Nachrichten von Interessenten, Notizen zu Besichtigungen, ein Vergleich der Preise ähnlicher Objekte sowie die Unterlagen für den Antrag auf Steuerermäßigung oder Steuererstattung nützlich. Wer sich für die Grundsteuer bei leerstehenden Immobilien interessiert, sollte die Frist beachten — der Antrag ist bis zum 31. März des Folgejahres einzureichen.

Eine leere Wohnung kann weiterhin steuerlich von Vorteil sein, wenn der Wille zur Vermietung der Einheit nachgewiesen werden kann, eine aktive Mietersuche und der Zusammenhang der entstandenen Kosten mit der künftigen Vermietung. Die Unterlagen sollten geprüft, Rechnungen und Anzeigen geordnet und fachkundige Unterstützung genutzt werden, um Leerstand und eine mögliche Entlastung bei der Grundsteuer rechtssicher abzurechnen. 

FAQ 

Können Kosten für die Suche nach einem Mieter abgesetzt werden, wenn die Wohnung leer steht?

Ja. Kosten können auch dann abgezogen werden, wenn die Wohnung vorübergehend keine Miete einbringt, sofern der Eigentümer weiterhin tatsächlich beabsichtigt, sie zu vermieten. Entscheidend sind konkrete Maßnahmen wie das Schalten von Anzeigen, die Beantwortung von Anfragen oder die Zusammenarbeit mit einem Makler.

Welche Kosten im Zusammenhang mit der Mietersuche können abgesetzt werden?

Zu den Kosten können unter anderem bezahlte Anzeigen, die Bewerbung des Angebots, Maklerleistungen, die Erstellung von Fotos sowie weitere Ausgaben gehören, die unmittelbar mit der Gewinnung eines Mieters zusammenhängen. Grundsätzlich erforderlich ist ein Zusammenhang der Ausgabe mit der Erzielung, Sicherung oder Erhaltung von Mieteinnahmen.

Kann die Maklerprovision für die Mietersuche von der Steuer abgesetzt werden?

Ja. Wurde der Makler mit dem Ziel beauftragt, einen Mieter zu finden, kann sein Honorar als Werbungskosten bei den Mieteinnahmen gelten. Dabei ist jedoch zwischen dieser Provision und der beim Immobilienkauf gezahlten Maklerprovision zu unterscheiden, die Teil der Anschaffungskosten sein kann.

Können Kosten vor der ersten Vermietung einer Wohnung abgesetzt werden?

Ja, dies ist als sogenannte vorweggenommene Werbungskosten möglich. Erforderlich ist jedoch der Nachweis, dass die Entscheidung zur Vermietung bereits konkret und endgültig getroffen wurde. Hilfreich sind Anzeigen, der Maklervertrag, Korrespondenz mit Interessenten sowie weitere Maßnahmen, die bereits vor dem ersten Mieter ergriffen wurden.

Wie lange können Kosten während des Leerstands abgesetzt werden?

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Anzahl an Monaten, nach deren Ablauf das Abzugsrecht automatisch entfällt. Maßgeblich ist, ob der Eigentümer weiterhin ernsthaft und regelmäßig versucht, die Wohnung zu vermieten. Ein langfristiges Unterlassen von Maßnahmen kann jedoch dazu führen, dass das Finanzamt den weiteren Kostenabzug nicht mehr anerkennt.

Was ist zu tun, wenn sich über längere Zeit kein Mieter findet?

Es ist sinnvoll, nicht nur dieselbe Anzeige zu erneuern, sondern auch auf die Marktsituation zu reagieren: die Miethöhe zu überprüfen, die Art der Bewerbung anzupassen oder andere Kanäle für die Mietersuche zu nutzen. Eine monatelange Vermarktung der Wohnung ohne Reaktion auf mangelndes Interesse kann das Argument schwächen, dass der Eigentümer tatsächlich eine Vermietung anstrebt.

Kann die Wohnung während der Mietersuche privat genutzt werden?

Die private Nutzung der Einheit kann die vollständige Zuordnung der Kosten zur Vermietung erschweren. Ist die Wohnung tatsächlich zur Erzielung von Einnahmen bestimmt, sollte sie für potenzielle Mieter verfügbar bleiben. Bei teilweiser privater Nutzung kann eine entsprechende Aufteilung der Kosten erforderlich sein.

Können Darlehenszinsen auch während des Leerstands abgesetzt werden?

Ja, sofern das Darlehen weiterhin mit der vermieteten Immobilie verbunden ist und der Eigentümer den Vermietungswillen nicht aufgegeben hat. Nach deutschem Recht zählen Zinsen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer bestimmten Einkunftsquelle stehen, zu den Werbungskosten.

Welcher Teil der Grundsteuer kann wegen Leerstands zurückgeholt werden?

Bei bebauten Grundstücken ist eine Erlassung von 25% der Grundsteuer möglich, wenn der normale Ertrag aus der Immobilie aus vom Eigentümer nicht zu vertretenden Gründen um mehr als 50% gesunken ist. Beträgt der Rückgang 100%, kann die Ermäßigung 50% der Steuer erreichen. Der Antrag ist bis zum 31. März des auf das betreffende Jahr folgenden Jahres zu stellen.

Wo werden die während der Mietersuche entstandenen Kosten angegeben?

Los costes relacionados con el inmueble alquilado se declaran en la liquidación de los ingresos por alquiler, por regla general en el Anlage V. Conviene asignar cada gasto a un inmueble concreto y conservar el justificante que acredite tanto su importe como su relación con el arrendamiento.