Порожня квартира не обов’язково означає лише збитки. Якщо активно шукається орендар — публікуються оголошення, встановлюються контакти із зацікавленими особами або використовується посередник — можна підтвердити намір здачі в оренду та врахувати частину витрат як витрати на оренду. Важливими є докази: оголошення, рахунки-фактури, листування та нотатки з показів приміщення. У німецьких правилах також діє податкова пільга для порожньої нерухомості, якщо дохід знизився нижче 50% від можливого ринкового орендного платежу, а відсутність орендаря не є наслідком власної вини. Заяву, як правило, подають до 31 березня наступного року.
Коли порожня квартира може давати податкові витрати?
Порожня квартира може давати податкові витрати тоді, коли можна підтвердити, що приміщення призначене для постійної оренди, а орендаря реально шукають. Йдеться не про те, що квартира кілька тижнів або місяців стоїть без мешканця. Йдеться про те, що в цей час робиться.
Якщо приміщення вже раніше здавалося в оренду, а після виїзду орендаря шукається наступна особа, податковий орган зазвичай дивиться на ситуацію більш практично. Була оренда, були доходи, є перерва. Така перерва може бути нормальною: потрібно освіжити стіни, відремонтувати обладнання, зробити фото, розмістити оголошення, скоригувати ціну. Проблема виникає тоді, коли немає жодних доказів того, що пошук орендаря фактично триває.
Інакше виглядає ситуація, коли квартира ще ніколи не здавалася в оренду. Тоді тим більше потрібно підтвердити намір здачі порожньої нерухомості в оренду. Добре працюють прості докази: дата публікації оголошення, опис пропозиції, повідомлення від кандидатів, підтвердження зустрічей, рахунки за підготовку приміщення. Якщо використовується податкове обслуговування, ці матеріали слід передати одразу, щоб консультанту не доводилося відтворювати історію через кілька місяців.
До витрат можуть належати, зокрема:
- адміністративні платежі за приміщення,
- витрати на оголошення,
- комісія посередника,
- витрати на дрібні ремонти,
- витрати на підготовку квартири до показу орендарям,
- відсотки за кредитом, пов’язані з нерухомістю, якщо вони відповідають умовам обліку.
Найпростіше запам’ятати це правило: витрата має бути пов’язана з орендою нерухомості — також у період тимчасової відсутності орендаря — а не з приватним використанням квартири. Якщо купується фарба, щоб освіжити приміщення перед публікацією оголошення, це легше обґрунтувати. Якщо приміщення залишається не зданим роками, а оголошень або контактів з орендарями немає, ситуацію буде складно відстояти перед податковим органом.
Не слід витрачати гроші лише тому, що «все одно це можна відняти з податку». Відрахування витрати не означає повернення всієї витраченої суми — витрата лише зменшує оподатковуваний дохід. Якщо платне виділення оголошення коштує 200 €, спершу слід оцінити, чи справді це підвищить шанс знайти орендаря. З податкового погляду витрата може бути вигідною, але економічно вона все одно виходить з власної кишені.
Як довести намір здачі в оренду перед податковим органом?
Призначення приміщення під оренду доводиться насамперед регулярними, конкретними та такими, що можуть бути перевірені, діями. Заява «я хотів здати в оренду» є надто слабкою. Податковому органу потрібні сліди, які покажуть, що квартира дійсно пропонувалася на ринку.
Про документи слід подбати вже з першого дня простою. Не слід чекати моменту, коли надійде запит на пояснення. Потрібно робити скриншоти оголошень, зберігати підтвердження платних публікацій, фіксувати листування із зацікавленими в оренді особами. Якщо телефонує кілька осіб, слід зробити коротку нотатку: дата, ім’я, тема розмови, причина відсутності рішення. Це не обов’язково має бути розгорнутий звіт. Важливо, щоб згодом можна було відтворити, що орендаря активно шукали.
Якщо використовується агентство нерухомості, слід зберегти договір і повідомлення від посередника. Це один із найсильніших доказів, оскільки показує, що не лише розміщено оголошення, а й доручено комусь реальні дії. У межах податкового обслуговування такі документи дуже корисні під час підготовки декларації, оскільки дозволяють пов’язати витрати з конкретною метою: орендою, а не приватним володінням квартирою.
Добре підготовлений комплект документів може містити:
- копії оголошень із датами публікації,
- історію оновлень оголошення,
- рахунки за оголошення та просування пропозиції,
- договір із посередником,
- листування з кандидатами,
- підтвердження показів квартири,
- фото приміщення після ремонту або освіження,
- документацію зміни орендної ціни, якщо реакція здійснюється відповідно до ринку.
Які витрати можна врахувати під час пошуку орендаря?
Під час пошуку орендаря можна враховувати витрати, які раціонально пов’язані з підготовкою квартири до оренди та утриманням її в готовності для орендаря. Не кожен рахунок автоматично стане витратою — значення має зв’язок із доходом, мета витрати та докази. До таких витрат можуть належати, зокрема, адміністративні платежі, експлуатаційні витрати, мінімальні витрати на комунальні послуги або страхування, якщо приміщення фактично чекає на орендаря.
Окрему групу становлять витрати, які допомагають знайти орендаря: оголошення, виділення пропозиції, професійні фотографії, текст для порталу або комісія посередника. Можна також врахувати ремонт і освіження приміщення, наприклад фарбування стін, заміну пошкодженого змішувача, ремонт дверей або непрацюючої розетки. Слід зберігати рахунки-фактури, фото «до і після» та коротку нотатку, чому відповідна робота була потрібна.
Під час розрахунку недостатньо вказати одну загальну суму як «ремонт». Краще зазначити, що було зроблено, коли, за скільки, з якою метою і чи пропонувалася тоді квартира наймачам. Особливу обережність слід проявляти під час більших ремонтів — якщо роботи тривають роками, а немає оголошень, графіка чи видимого прогресу, орган може дійти висновку, що оренда не була реальною метою.
Пільга з Grundsteuer у разі простою — коли можна повернути частину податку?
Податок на порожню нерухомість може бути частково знижено або повернуто, якщо отримано значно нижчий дохід від оренди з причин, незалежних від власника. Умовою є досягнення доходу нижче 50% можливого ринкового орендного платежу та а також дотримання строку подання заяви до 31 березня наступного року. Це важлива дата, оскільки після її спливу повернення частини податку може бути неможливим.
На практиці йдеться про ситуацію, коли квартира могла б приносити певну орендну плату, але через простій або проблеми з платежами фактичний дохід є значно нижчим. Якщо наймач не платить попри вимоги, це інша ситуація, ніж тоді, коли оренду блокує сам власник, вимагає нереальної ціни або не відповідає на запити. Орган звертає увагу на вину власника. Відсутність доходу не може бути наслідком бездіяльності.
Це не автоматична пільга для кожного порожнього приміщення — необхідно показати, що наймач шукався інтенсивно та розумно, а відсутність доходу не була наслідком бездіяльності власника. Слід підготувати документи, які підтверджують, що об’єкт був призначений для оренди, дохід упав нижче істотного рівня і цього не було допущено самим власником через відсутність дій.
У цьому контексті також з’являється формулювання податкова декларація щодо порожньої нерухомості, але воно не завжди означає одну просту форму — на практиці йдеться про заяву, пояснення та документи, що подаються до відповідної громади, а в містах-землях — до податкової служби. Пільга Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer відповідно до §33 GrStG) вимагає доказів, тому найкраще зберігати оголошення, відповіді кандидатів, підтвердження показів квартири, листування з посередником і обґрунтування орендної ціни.
Як підготувати документи для розрахунку порожньої квартири?
Документи для розрахунку порожньої квартири слід підготувати так, щоб вони показували просту історію: коли об’єкт був порожній, чому не було наймача, які витрати були понесені та що було зроблено для пошуку орендаря. Варто почати з короткої хронології — перелічити місяці простою, а поруч додати конкретні дії, такі як ремонт, розміщення оголошення, показ квартири, контакт із посередником, зміна ціни чи розмови з кандидатами. Документ не обов’язково має бути розгорнутим. Достатньо таблиці або текстового файла, за умови що дати збігаються з рахунками, оголошеннями та листуванням.
Далі слід упорядкувати витрати за категоріями: утримання об’єкта, ремонти, маркетинг, посередник і фінансування. Для більших витрат варто додати коротке пояснення, наприклад, що фарбування кімнати було потрібне перед публікацією нової пропозиції. Під час простою особливо стануть у пригоді підтвердження платежів, рахунки за ремонт, договір із посередником, скриншоти оголошень із датами, повідомлення від зацікавлених осіб, нотатки з показу квартири, порівняння цін подібних об’єктів та документи для заяви на пільгу або повернення податку. Якщо цікавить Податок на порожню нерухомість, слід пам’ятати про строк — заяву потрібно подати до 31 березня наступного року.
Порожня квартира все ще може працювати на податкову користь, якщо можна довести намір здавати об’єкт в оренду, активний пошук орендаря та зв’язок понесених витрат із майбутньою орендою. Доцільно перевірити документи, впорядкувати рахунки та оголошення і скористатися підтримкою фахівців, щоб безпечно розрахувати простій і можливу пільгу з податку на нерухомість.
FAQ
Чи можна відняти витрати на пошук орендаря, коли квартира стоїть порожньою?
Так. Витрати можуть бути відняті також тоді, коли квартира тимчасово не приносить орендної плати, за умови що власник і надалі реально має намір її здавати. Ключовими є конкретні дії, як-от публікація оголошень, відповіді зацікавленим особам або співпраця з посередником.
Які витрати, пов’язані з пошуком наймача, можна відняти?
До витрат можуть належати, зокрема, платні оголошення, просування пропозиції, послуги посередника, підготовка фотографій та інші витрати, безпосередньо пов’язані із залученням наймача. Основним принципом є зв’язок витрати з отриманням, забезпеченням або збереженням доходів від оренди.
Чи можна відняти від податку комісію посередника за пошук наймача?
Так. Якщо посередника було залучено для пошуку наймача, його винагорода може становити витрати, пов’язані з отриманням доходу від оренди. Втім, таку комісію слід відрізняти від брокерської комісії, сплаченої під час купівлі нерухомості, яка може бути елементом витрат на її придбання.
Чи можна відняти витрати, понесені до першої оренди квартири?
Так, це можливо як так звані vorweggenommene Werbungskosten. Проте слід довести, що рішення про оренду вже було конкретним і остаточним. У цьому допомагають оголошення, договір із посередником, листування з кандидатами та інші дії, вжиті ще до знаходження першого наймача.
Як довго можна віднімати витрати під час простою?
Немає єдиної законодавчо встановленої кількості місяців, після якої право на відрахування автоматично припиняється. Має значення те, чи власник і надалі серйозно та регулярно намагається здати квартиру. Тривала відсутність дій, однак, може призвести до того, що Finanzamt поставить під сумнів подальше відрахування витрат.
Що робити, якщо протягом тривалого часу не вдається знайти наймача?
Варто не лише поновлювати те саме оголошення, а й реагувати на ринкову ситуацію: перевірити розмір орендної плати, змінити спосіб просування пропозиції або скористатися іншими каналами пошуку орендарів. Багатомісячне пропонування квартири без будь-якої реакції на відсутність інтересу може послабити аргумент, що власник справді прагне здати об’єкт в оренду.
Чи може квартира використовуватися приватно під час пошуку наймача?
Приватне користування об’єктом може ускладнити повне віднесення витрат до оренди. Якщо квартира фактично призначена для отримання доходу, вона має залишатися доступною для потенційних наймачів. У разі часткового приватного використання може бути необхідним відповідне розподілення витрат.
Чи можна віднімати відсотки за кредитом також під час простою?
Так, якщо кредит і далі пов’язаний з орендованою нерухомістю, а власник не відмовився від наміру її здавати. Німецькі норми зараховують відсотки, що перебувають у господарському зв’язку з відповідним джерелом доходу, до Werbungskosten.
Яку частину Grundsteuer можна повернути через простій?
Для забудованої нерухомості можливе списання 25% Grundsteuer, якщо звичайний дохід від нерухомості зменшився більш ніж на 50% з причин, незалежних від власника. Якщо зменшення становило 100%, списання може сягати 50% податку. Заяву потрібно подати до 31 березня року, що настає після року, якого стосується пільга.
Де вказуються витрати, понесені під час пошуку наймача?
Витрати, пов’язані з орендованим нерухомим майном, відображаються в декларації про доходи від оренди, як правило, в Anlage V. Доцільно відносити кожну витрату до конкретного об’єкта нерухомості та зберігати документ, що підтверджує як її розмір, так і зв’язок з орендою.
