Prazan stan također generira uštede – kako odbiti troškove traženja stanara?

Prazan stan ne mora značiti samo gubitke. Ako aktivno tražiš najmoprimca – objavljuješ oglase, kontaktiraš zainteresirane osobe ili koristiš posrednika – možeš dokazati namjeru najma i obračunati dio troškova kao troškove najma. Presudni su dokazi: oglasi, računi, korespondencija i bilješke s razgledavanja prostora. U njemačkim propisima postoji i porezno rasterećenje za nekretnine koje stoje prazne, ako je prihod pao ispod 50% mogućeg tržišnog najma, a izostanak najmoprimca ne proizlazi iz vlastite krivnje. Zahtjev se u pravilu podnosi do 31. ožujka sljedeće godine. 

Kada prazan stan može stvarati porezno priznate troškove?

Prazan stan može stvarati porezno priznate troškove onda, kada se može dokazati da je prostor namijenjen trajnom najmu i da se stvarno traži najmoprimac. Dakle, nije riječ o tome da stan nekoliko tjedana ili mjeseci stoji bez najmoprimca. Bitno je što se u tom razdoblju poduzima.

Ako je prostor već ranije bio iznajmljivan, a nakon iseljenja najmoprimca traži se nova osoba, tijelo obično promatra stvar praktičnije. Bio je najam, bilo je prihoda, postoji pauza. Takva pauza može biti normalna: treba osvježiti zidove, popraviti opremu, napraviti fotografije, objaviti oglas, prilagoditi cijenu. Problem nastaje kada nema nikakvih dokaza da potraga za najmoprimcem zaista traje.

Drugačije izgleda situacija kada stan još nikada nije bio iznajmljen. Tada je tim više potrebno pokazati namjeru najma prazne nekretnine. Dobro funkcioniraju jednostavni dokazi: datum objave oglasa, opis ponude, poruke kandidata, potvrda sastanaka, računi za pripremu prostora. Ako se koristi porezno savjetovanje, te materijale treba dostaviti odmah, kako savjetnik nakon nekoliko mjeseci ne bi morao rekonstruirati povijest.

U troškove mogu ulaziti, među ostalim:

• administrativne naknade za prostor,
• troškovi oglasa,
• provizija posrednika,
• izdaci za manje popravke,
• troškovi pripreme stana za pokazivanje najmoprimcima,
• kamate na kredit povezane s nekretninom, ako ispunjavaju uvjete za obračun.

Najlakše je zapamtiti ovo pravilo: trošak mora biti u vezi s najmom nekretnine – također tijekom privremenog izostanka najmoprimca – a ne s privatnim korištenjem stana. Ako se kupuje boja kako bi se prostor osvježio prije objave oglasa, to je lakše opravdati. Ako prostor godinama ostaje neiznajmljen, a nema ni oglasa ni kontakata s najmoprimcima, situacija postaje teško obranjiva pred tijelom.

”

Ne troši se novac samo zato što će se „ionako odbiti od poreza”. Odbitak troška ne znači povrat cijelog potrošenog iznosa – izdatak samo smanjuje oporezivi dohodak. Ako, dakle, plaćeno isticanje oglasa košta 200 €, najprije treba procijeniti hoće li zaista povećati šansu za pronalazak najmoprimca. Porezno trošak može biti povoljan, ali ekonomski i dalje izlazi iz vlastitog džepa.

Kako dokazati namjeru najma pred tijelom?

Namjena prostora za najam dokazuje se prije svega redovitim, konkretnim i provjerljivim radnjama. Izjava „htjelo se iznajmiti” preslaba je. Tijelu su potrebni tragovi koji pokazuju da je stan doista bio ponuđen na tržištu.

Potrebno je voditi računa o dokumentima već od prvog dana praznog prostora. Ne treba čekati trenutak kada zatraže objašnjenja. Treba napraviti snimke zaslona oglasa, sačuvati potvrde plaćenih objava, spremiti korespondenciju s osobama zainteresiranima za najam. Ako nekoliko osoba nazove, treba napraviti kratku bilješku: datum, ime, tema razgovora, razlog neodlučivanja. To ne mora biti opsežno izvješće. Važno je da se nakon nekog vremena može rekonstruirati da se aktivno tražio najmoprimac.

Ako se koristi agencija za nekretnine, treba sačuvati ugovor i poruke posrednika. To je jedan od najsnažnijih dokaza, jer pokazuje da nije samo objavljen oglas, nego su nekomu povjerene stvarne radnje. U okviru poreznog savjetovanja takvi su dokumenti vrlo korisni pri pripremi obračuna, jer omogućuju povezivanje izdataka s konkretnim ciljem: najmom, a ne privatnim posjedovanjem stana.

Dobro pripremljen skup dokumenata može sadržavati:

• kopije oglasa s datumima objave,
• povijest obnavljanja oglasa,
• račune za oglase i promociju ponude,
• ugovor s posrednikom,
• korespondenciju s kandidatima,
• potvrde razgledavanja stana,
• fotografije prostora nakon obnove ili osvježavanja,
• dokumentaciju o promjeni cijene najma, ako se reagira na tržište.

Koje se troškove može obračunati tijekom potrage za najmoprimcem?

Tijekom potrage za najmoprimcem mogu se obračunavati izdaci koji su razumno povezani s pripremom stana za najam i njegovim održavanjem spremnim za najmoprimca. Ne postaje svaki račun automatski trošak – bitni su veza s prihodom, svrha izdatka i dokazi. Takvi troškovi mogu uključivati, među ostalim, administrativne naknade, troškove održavanja, minimalne troškove režija ili osiguranje, ako prostor zaista čeka najmoprimca.

Posebnu skupinu čine izdaci koji pomažu pronaći najmoprimca: oglasi, isticanje ponude, profesionalne fotografije, opis pripremljen za portal ili provizija posrednika. Mogu se obračunati i popravci te osvježavanje prostora, npr. bojanje zidova, zamjena oštećene miješalice, popravak vrata ili neispravne utičnice. Treba sačuvati račune, fotografije „prije i poslije” te kratku bilješku o tome zašto je određeni posao bio potreban.

Pri obračunu nije dovoljno upisati jedan opći iznos kao „remont”. Bolje je navesti što je učinjeno, kada, za koliko, u koju svrhu i je li stan tada bio ponuđen najmoprimcima. Budite oprezni kod većih renoviranja – ako radovi traju godinama, a nema oglasa, rasporeda ni vidljivog napretka, porezni ured može smatrati da najam nije bio stvarni cilj.

Olakšica za Grundsteuer kod praznog stana – kada se može vratiti dio poreza? 

Porez na nekretnine koje stoje prazne može se djelomično smanjiti ili vratiti ako se ostvari znatno niži prihod od najma iz razloga neovisnih o vlasniku. Uvjet je ostvarenje prihoda ispod 50% mogućeg tržišnog najma te i podnošenje zahtjeva do 31. ožujka sljedeće godine. To je važan datum, jer nakon njegova isteka povrat dijela poreza može biti nemoguć.

U praksi je riječ o situaciji u kojoj bi stan mogao ostvarivati određenu najamninu, ali je zbog praznog stana ili problema s naplatom stvarni prihod znatno niži. Ako najmoprimac ne plaća unatoč opomenama, riječ je o drugačijoj situaciji nego kada vlasnik sam blokira najam, traži nerealnu cijenu ili ne odgovara na upite. Porezni ured gleda krivnju vlasnika. Nedostatak prihoda ne smije proizlaziti iz pasivnosti vlasnika.

To nije automatska pogodnost za svaki prazan prostor – potrebno je pokazati da je potraga za najmoprimcem bila intenzivna i razumna te da nedostatak prihoda nije nastao zbog pasivnosti vlasnika. Pripremite dokumente koji potvrđuju da je prostor bio namijenjen najmu, da je prihod pao ispod značajne razine i da vlasnik nije sam prouzročio takvo stanje nedostatkom aktivnosti. 

U tom kontekstu pojavljuje se i pojam porezna prijava za nekretnine koje stoje prazne, ali ne znači uvijek jedan jednostavan obrazac – u praksi može biti riječ o zahtjevu, obrazloženjima i dokumentima koji se podnose nadležnoj općini, a u gradovima-državama poreznom uredu. Olakšica Grundsteuer (Erlass der Grundsteuer prema §33 GrStG) zahtijeva dokaze, stoga je najbolje sačuvati oglase, odgovore kandidata, potvrde pregleda prostora, korespondenciju s posrednikom i obrazloženje cijene najma. 

Kako pripremiti dokumente za obračun praznog stana?

Dokumente za obračun praznog stana pripremite tako da prikazuju jednostavnu priču: kada je prostor bio prazan, zašto nije bilo najmoprimca, koje su troškove nastali i što je učinjeno kako bi se pronašao stanar. Započnite s kratkom vremenskom crtom – navedite mjesece praznog stana, a uz to dodajte konkretne aktivnosti poput renoviranja, objave oglasa, pregleda stana, kontakta s posrednikom, promjene cijene ili razgovora s kandidatima. Ne mora to biti opsežan dokument. Dovoljna je tablica ili tekstualna datoteka, pod uvjetom da se datumi podudaraju s računima, oglasima i korespondencijom.

Zatim rasporedite troškove prema kategorijama: održavanje prostora, popravci, marketing, posrednik i financiranje. Kod većih troškova dodajte kratko objašnjenje, npr. da je bojanje sobe bilo potrebno prije objave nove ponude. Kod praznog stana posebno su korisne potvrde o plaćanjima, računi za popravke, ugovor s posrednikom, snimke oglasa s datumima, poruke zainteresiranih osoba, bilješke s pregleda stana, usporedba cijena sličnih prostora te dokumenti za zahtjev za olakšicu ili povrat poreza. Ako vas zanima porez na nekretnine koje stoje prazne, zapamtite rok — zahtjev se mora podnijeti do 31. ožujka sljedeće godine.

Prazan stan i dalje može raditi u poreznu korist ako se može dokazati namjera iznajmljivanja prostora, aktivna potraga za stanarom i povezanost nastalih troškova s budućim najmom. Provjerite dokumente, uredite račune i oglase te se koristite stručnom podrškom kako bi se sigurno obračunao prazni prostor i moguća olakšica u porezu na nekretnine. 

FAQ 

Mogu li se troškovi traženja stanara odbiti kada je stan prazan?

Da. Troškovi se mogu odbiti i kada stan privremeno ne donosi najamninu, pod uvjetom da vlasnik i dalje stvarno namjerava stan iznajmljivati. Ključne su konkretne aktivnosti, poput objave oglasa, odgovaranja zainteresiranima ili suradnje s posrednikom.

Koji se troškovi povezani s pronalaskom najmoprimca mogu odbiti?

U troškove mogu spadati, među ostalim, plaćeni oglasi, promocija ponude, usluge posrednika, priprema fotografija i drugi izdaci koji su izravno povezani s pronalaskom najmoprimca. Osnovno je pravilo povezanost izdatka s ostvarenjem, osiguranjem ili očuvanjem prihoda od najma.

Može li se provizija posrednika za pronalazak najmoprimca odbiti od poreza?

Da. Ako je posrednik angažiran radi pronalaska najmoprimca, njegova naknada može predstavljati trošak stjecanja prihoda od najma. Međutim, tu proviziju treba razlikovati od posredničke provizije plaćene pri kupnji nekretnine, koja može biti dio troškova njezina stjecanja.

Mogu li se troškovi nastali prije prvog najma stana odbiti?

Da, to je moguće kao tzv. vorweggenommene Werbungskosten. Međutim, treba dokazati da je odluka o najmu već bila konkretna i konačna. U tome pomažu oglasi, ugovor s posrednikom, korespondencija s kandidatima i druge aktivnosti poduzete još prije pronalaska prvog najmoprimca.

Koliko dugo se mogu odbijati troškovi tijekom praznog stana?

Ne postoji jedna zakonski određena brojka mjeseci nakon koje pravo na odbitak automatski prestaje. Bitno je i dalje li vlasnik ozbiljno i redovito pokušava iznajmiti stan. Dugotrajni izostanak aktivnosti može, međutim, dovesti do toga da Finanzamt ospori daljnje odbijanje troškova.

Što učiniti kada se dugo ne uspije pronaći najmoprimac?

Vrijedi ne samo obnavljati isti oglas, nego i reagirati na tržišne okolnosti: provjeriti visinu najamnine, promijeniti način promocije ponude ili koristiti druge kanale za traženje najmoprimaca. Višemjesečno nuđenje stana bez ikakve reakcije na nedostatak interesa može oslabiti argument da vlasnik doista nastoji iznajmiti prostor.

Može li se stan koristiti privatno tijekom traženja najmoprimca?

Privatno korištenje prostora može otežati potpuno pripisivanje troškova najmu. Ako je stan stvarno namijenjen ostvarivanju prihoda, trebao bi ostati dostupan potencijalnim najmoprimcima. U slučaju djelomičnog privatnog korištenja može biti potrebno odgovarajuće razdvajanje troškova.

Mogu li se kamate na kredit odbijati i tijekom praznog stana?

Da, ako je kredit i dalje povezan s nekretninom koja se iznajmljuje, a vlasnik nije odustao od namjere da je iznajmljuje. Njemački propisi kamate koje su gospodarski povezane s određenim izvorom prihoda ubrajaju u Werbungskosten.

Koliki se dio Grundsteuer može vratiti zbog praznog stana?

Kod izgrađene nekretnine moguće je oslobađanje od 25% Grundsteuer ako je uobičajeni prihod od nekretnine pao za više od 50% iz razloga neovisnih o vlasniku. Ako je pad iznosio 100%, oslobađanje može iznositi 50% poreza. Zahtjev treba podnijeti do 31. ožujka godine koja slijedi nakon godine na koju se olakšica odnosi.

Gdje se iskazuju troškovi nastali tijekom traženja najmoprimca?

Troškovi povezani s iznajmljenom nekretninom iskazuju se u obračunu prihoda od najma, u pravilu u Anlage V. Preporučuje se svaki trošak pridružiti konkretnoj nekretnini i sačuvati dokument kojim se potvrđuju i njegov iznos i povezanost s najmom.