Der Bundesgesetzgeber ist mit der Verabschiedung des Grundsteuerreformpakets innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist (also bis Ende 2019) seiner Verpflichtung nachgekommen, die Grundsteuer als wichtige Einnahmequelle für Städte und Gemeinden zu erhalten. Die Kommunen können die Steuergelder weiterhin verwenden und beispielsweise für die Sanierung von Schulen, Schwimmbädern oder Bibliotheken, die Instandhaltung von Krankenhäusern und Feuerwachen oder den Bau neuer Spielplätze, Radwege, Brücken oder Straßen einsetzen. In unserem heutigen Artikel beantworten wir die wichtigsten Fragen und Zweifel zum neuen Grundsteuerreformgesetz.
Die Grundsteuer in Deutschland – was ist das?
Die Grundsteuer (Grundsteuerwert) ist eine Vermögenssteuer, die auf das Eigentum an Grundstücken erhoben wird. Es wird zwischen drei Arten von Grundsteuer unterschieden:
- A (landwirtschaftlich) – gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen
● B (Bauland) – gilt für Grundstücke, auf denen Gebäude und Bauten errichtet werden können,
● C (unbebautes Grundstück) – tritt ab 2025 in Kraft und ist Teil der Grundsteuerreform; sie soll eingeführt werden, damit die Gemeinden die Möglichkeit haben, unbebaute Grundstücke mit einem höheren Satz zu besteuern.
Grundsteuer C auf unbebaute Grundstücke – was bedeutet das?
Die neue Grundsteuer C in Deutschland wird aufgrund eines erheblichen Mangels an Wohnraum, insbesondere in städtischen Gebieten, eingeführt. Die damit verbundenen Wertveränderungen von Grundstücken werden zunehmend dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte zu halten. Häufig werden Grundstücke auch nur gekauft, um auf eine Wertsteigerung zu warten und dann mit Gewinn zu verkaufen. Solche Aktionen verhindern den Bau von dringend benötigtem Wohnraum. Genau dieses Problem wird mit dem neuen Grundsteuerwert gelöst – die Gemeinden haben die Möglichkeit, für baureife, aber noch nicht bebaute Grundstücke, auf denen keine Investitionen geplant sind, einen höheren Steuersatz festzusetzen.
Warum wurde die Grundsteuer neu reguliert?
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass das derzeitige System der Grundsteuerveranlagung verfassungswidrig ist, weil es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und damit gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstößt. Es wurde beschlossen, dass das neue Gesetz bis spätestens 31. Dezember 2019 verabschiedet werden muss, die Steuer selbst aber übergangsweise bis zum 31. Dezember 2024 in der “alten” Form erhoben werden kann. Ab dem 1. Januar 2025 hingegen wird die Grundsteuer ab 2025 bereits nach dem neuen Recht erhoben. Ziel der neuen Grundsteuer in Deutschland ist es unter anderem, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer auf Landesebene annähernd gleich zu halten. Das neue Gesetz wird den Gemeinden und Städten weiterhin die notwendigen Einnahmen verschaffen.
Änderungen bei der Berechnung der Grundsteuer in Deutschland
Die Änderungen wurden eingeführt, weil die bisherige Berechnung der Grundsteuer auf veralteten Einheitswerten basierte, die auf Grundstückswerten von vor mehreren Jahrzehnten beruhen. Diese Einheitswerte wurden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, multipliziert und anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde verrechnet. Dabei wurde jedoch nicht berücksichtigt, dass die Steuermesszahl bundesweit einheitlich festgelegt war, während der Hebesatz von den Gemeinden individuell bestimmt wurde. Dies führte dazu, dass die Einheitsbewertung vom tatsächlichen Wert des Grundstücks abwich.
Mit der neuen Regelung wird angestrebt, die Bewertung von Grundstücken gerechter zu gestalten. Die Berechnungsgrundlage auf Bundesebene soll nun der tatsächliche Wert des Grundstücks sein, wobei Faktoren wie die Lage des Hauses oder der Wohnung (z. B. gefragte oder weniger gefragte Gegenden) sowie die Lage des Gewerbebetriebs (z. B. strukturschwache Region oder Großstadt) berücksichtigt werden. Ziel ist es, eine realitätsnähere und gerechtere Besteuerung zu erreichen.
Wie wird die Grundsteuer 2025 nach dem neuen Gesetz berechnet?
Die neue Grundbesitzabgabe wird weiterhin in drei Schritten berechnet: Wert des Grundstücks mal Steuersatz mal Hebesatz. Die wichtigsten Faktoren dabei sind:
- der Bodenrichtwert (dieser kann in den Bodenrichtwertinformationssystemen der einzelnen Bundesländer nachgelesen werden), die statistisch ermittelte Nettokaltmiete (abhängig von der Mietniveaustufe der Gemeinde; je höher die Stufe, desto höher die Nettokaltmiete).
● die Nettokaltmiete (statistisch ermittelt und u.a. abhängig vom Mietniveau in der Gemeinde; je höher, desto höher die Miete).
Weitere Faktoren, die berücksichtigt werden, sind z.B. die Fläche und Art des Grundstücks sowie das Alter des Gebäudes.
Die Grundsteuerreform – was musst du wissen, um sie zu zahlen?
Jeder Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks, der diese am 1. Januar eines Jahres besitzt, muss einmal im Jahr Grundsteuer zahlen (Grundsteuer pro Jahr). Beträgt sie mehr als 30 Euro, muss der Eigentümer sie nicht einmalig zahlen, sondern alle drei Monate ein Viertel des Betrags (immer am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des laufenden Jahres). Bei einer Grundsteuer zwischen 15 und 30 € wird die Hälfte im Februar und die andere Hälfte im August gezahlt. Für Eigentümer von Grundstücken und Immobilien mit einem Steuerbetrag von weniger als 15 € gibt es einen einzigen Zahlungstermin am 15. August für den gesamten Betrag.
Grundsteuerhebesatz – wer zahlt mehr und wer weniger ab 2025?
Es ist nicht möglich, diese Frage genau zu beantworten, aber es lassen sich bestimmte Tendenzen erkennen. Eine höhere Grundsteuer werden wahrscheinlich Bewohner von Großstädten zahlen – da die tatsächlichen Grundstückspreise in teuren und beliebten Lagen stark von den aktuellen Einheitswerten abweichen. Auch Eigentümer können mehr zahlen:
- Einfamilienhäuser (nach der Reform könnten diese Immobilien aufgrund der neuen Bewertungsgrundlagen höher bewertet werden),
● unbebaute Grundstücke (sie werden nach der neuen Grundsteuer C höher besteuert).
Eine niedrigere Grundsteuer zahlen voraussichtlich Eigentümer in strukturschwachen Gebieten, da sinkende Grundstückswerte sich auch in der Steuerbemessung widerspiegeln. Auch Besitzer von Mehrfamilienhäusern können profitieren, da in vielen Bundesländern nur das Grundstück selbst und nicht das darauf stehende Gebäude besteuert wird. In diesem Fall wird der Steuerbetrag auf die einzelnen Wohnungen oder Eigentümer umgelegt.
Die neue Grundsteuer 2025 – wichtige Informationen in Kurzform
- Der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ändert nichts an der Höhe der Grundsteuer bei Eigentümerwechsel, da sie immer an das Grundstück und nicht an den Eigentümer gebunden ist. Eine Ausnahme bildet die Teilung einer Wohnung nach einem Verkauf – in diesem Fall erhalten die Grundstücke eine eigene Steuernummer und der Steuerbetrag wird neu berechnet.
● Die Erweiterung, der Abriss oder die Teilung eines Grundstücks hat zur Folge, dass sich die Grundsteuer neu berechnet. Das liegt daran, dass sich der Wert des Grundstücks oder der Immobilie ändert.
● Die Grundsteuer ist nicht dasselbe wie die Grunderwerbsteuer. Erstere, die im heutigen Artikel beschrieben wird, besteuert den Grundbesitz und muss jährlich gezahlt werden; letztere wird nur einmal gezahlt – zum Zeitpunkt des Erwerbs der neuen Immobilie.
Grundsteuererklärung – Zusammenfassung
Das neue Gesetz über die Grundsteuer 2025 kann auf den ersten Blick schwer zu verstehen sein. Wenn du Probleme mit diesem Thema hast, ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren oder ein Online-Programm zur Steuerrückerstattung zu nutzen. Eines davon ist Taxando, das ab PREMIUM-Paket individuelle Grundsteuererklärungen anbietet.
Maciej Wawrzyniak ist ein erfahrener Unternehmer, dessen Unternehmen jedes Jahr mehr als 40.000 Steuererklärungen erstellt. Als Mitbegründer von Taxando bringt er seine Erfahrungen und Kenntnisse in den Bereichen Finanzen, Marketing und Steuern in das Projekt ein.
Privat liebt Maciej sportliche Herausforderungen, spielt Gitarre und schwimmt gerne im See. Außerdem ist er stolzer Vater von drei Söhnen.
