Podatek gruntowy w Niemczech — wszystko, co musisz o nim wiedzieć

Ustawodawca federalny po uchwaleniu pakietu reformy podatku od nieruchomości w terminie wyznaczonym przez Federalny Trybunał Konstytucyjny (to jest do końca 2019 roku) wypełnił swój obowiązek związany z utrzymaniem podatku od nieruchomości (gebäudesteuer) jako istotnego źródła dochodów dla miast i gmin. Wciąż mogą one korzystać z podatkowych pieniędzy i przeznaczać je na przykład na remonty szkół, basenów czy bibliotek, utrzymanie szpitali i straży pożarnej czy budowę nowych placów zabaw, ścieżek rowerowych, mostów czy dróg. W dzisiejszym artykule odpowiemy na wszystkie najważniejsze pytania i wątpliwości związane z nowym rozporządzeniem w sprawie podatku od nieruchomości.

Podatek od nieruchomości w Niemczech — czym jest?

Podatkiem gruntowym jest podatek majątkowy nakładany na własność gruntu. Rozróżnia się trzy rodzaje podatku gruntowego:

• A (rolny) — dotyczy gruntów rolnych i leśnych,
• B (strukturalny) — dotyczy gruntów, na których można budować, oraz budynków,
• C (grunty niezabudowane) — zacznie obowiązywać od 2025 roku i będzie częścią reformy związanej z podatkiem gruntowym; ma zostać wprowadzony po to, aby gminy miały możliwość opodatkowania wyższą stawką gruntów niezabudowanych.

Podatek własnościowy C od gruntów niezabudowanych — co oznacza?

Nowy podatek od nieruchomości C w Niemczech zostanie wprowadzony ze względu na spory brak mieszkań, szczególnie na obszarach miejskich. Wiążące się z tym zmiany wartości gruntów coraz częściej wykorzystuje się, aby utrzymać gotowe grunty do budowy jako nieruchomości spekulacyjne. Grunty są też często kupowane wyłącznie po to, aby zaczekać na wzrost ich wartości, a następnie sprzedać z zyskiem. Takie działania uniemożliwiają budowę pilnie potrzebnych mieszkań. Problem ten rozwiąże się właśnie dzięki nowej reformie podatku od gruntu — gminy będą miały możliwość ustalania wyższej stawki podatku dla gruntów gotowych do zabudowy, ale jeszcze niezabudowanych, na których nie planuje się żadnej inwestycji.

Dlaczego podatek od nieruchomości został zreformowany?

Federalny Trybunał Konstytucyjny w 2018 roku stwierdził, że aktualny system naliczania podatku od nieruchomości nie jest zgodny z Konstytucją, ponieważ w różny sposób traktuje podobne nieruchomości, a tym samym narusza wymóg równego traktowania zapisany w Ustawie Zasadniczej. Postanowiono, że nowa ustawa musi zostać przyjęta najpóźniej do 31 grudnia 2019 roku, jednak sam podatek do 31 grudnia 2024 roku może być pobierany w „starej” formie — na zasadzie przejściowej. Od 1 stycznia 2025 roku zaś podatek od nieruchomości będzie już pobierany na podstawie nowej ustawy. Celem nowego podatku gruntowego w Niemczech jest między innymi zapewnienie, że łączne wpływy z podatku od nieruchomości zostaną mniej więcej na takim samym poziomie na szczeblu państwowym. Nowa ustawa w dalszym ciągu zapewniać będzie gminom i miastom niezbędne dochody.

Zmiany w przeliczaniu podatku od nieruchomości w Niemczech

Zmiany zostały wprowadzone również z tego powodu, że poprzednie obliczenie podatku od nieruchomości opierało się na wartościach nieruchomości sprzed kilkudziesięciu lat (tak zwanych wartościach standardowych, które mnożone były przez jednolity współczynnik, to jest liczbę wymiaru podatku, a następnie przez stawkę wymiaru). Nie brano jednak pod uwagę, że zgodnie ze starym prawem współczynnik wymiaru podatku ustalany jest jednolicie na poziomie federalnym, zaś o stawce podatku, czyli ostatecznej wysokości podatku od gruntu, decyduje gmina. W rezultacie standardową wycenę uniezależniano od rzeczywistej wartości nieruchomości. Dzięki nowemu rozporządzeniu za podobne nieruchomości w sąsiednich miejscowościach możliwa będzie różna opłata stawki podatku od nieruchomości. Aby podatek od nieruchomości był sprawiedliwy, podstawą jego naliczania na poziomie federalnym będzie wartość nieruchomości. Znaczenie będą miały takie kwestie, jak na przykład:

• lokalizacja domu/mieszkania (mniej czy bardziej poszukiwana okolica),
• lokalizacja przedsiębiorstwa handlowego (region słaby strukturalnie czy duże miasto).

Jak będzie obliczany podatek od nieruchomości 2025  na podstawie nowej ustawy?

Nowy podatek gruntowy w dalszym ciągu będzie naliczany w trzech etapach: wartość nieruchomości razy stawka podatkowa razy stawka oszacowania. Głównymi czynnikami będą tutaj:

• standardowa wartość gruntu (można ją sprawdzić w standardowych systemach informacji o wartości gruntów w poszczególnych krajach związkowych),
• czynsz chłodniczy netto (określony statystycznie i zależny między innymi od poziomu czynszu w danej gminie; im wyższy, tym wyższy będzie czynsz).

Inne czynniki, które będą brane pod uwagę, to na przykład powierzchnia i rodzaj działki oraz wiek budynku.

Reforma podatku od nieruchomości — co musisz wiedzieć o jej opłacaniu?

Każdy właściciel nieruchomości lub gruntu, który tym właścicielem jest na dzień 1 stycznia danego roku, musi zapłacić podatek od nieruchomości raz w roku. Jeśli wynosi on ponad 30 euro, to właściciel nie musi płacić go jednorazowo; proszony jest o płacenie jednej czwartej kwoty co trzy miesiące (zawsze 15 lutego, 15 maja, 15 sierpnia i 15 listopada bieżącego roku). W przypadku gdy podatek gruntowy wynosi od 15 do 30 euro, to połowę płaci się w lutym, a drugą połowę — w sierpniu. Dla właścicieli gruntów i nieruchomości, u których wysokość podatku wynosi mniej niż 15 euro, przewidziano jednorazową datę zapłaty całej kwoty na dzień 15 sierpnia.

Nowy podatek od nieruchomości — kogo obowiązuje?

Niemiecki podatek od nieruchomości musi zapłacić każdy właściciel nieruchomości lub gruntu. W przypadku wynajmowanego mieszkania lub domu podatek może zostać przerzucony na najemcę w ramach tak zwanych kosztów operacyjnych. Istnieje zaledwie kilka przykładów gruntów i nieruchomości, które mogą zostać zwolnione z opłat. Mniejszy podatek gruntowy zapłacą:

• właściciele domów wpisanych do rejestru zabytków (koszty utrzymania lub przebudowy są dość wysokie),
• właściciele, których mieszkanie zostało opuszczone na przykład w wyniku powodzi lub pożaru (powodem jest utrata czynszu),
• mieszkańcy gminy, w której nastąpił spadek czynszów lub nie ma popytu na mieszkania ze względu na problemy strukturalne w regionie,
• szpitale, placówki edukacyjne, instytucje naukowe (są całkowicie zwolnione z opłacania podatku od nieruchomości).

Warto zapamiętać, że obowiązuje następująca zasada: jeżeli dochód z wynajmu spadnie o 50%, to podatek od nieruchomości zmniejsza się o jedną czwartą; w przypadku całkowitej utraty czynszu zwracana jest połowa. Osoby, których to dotyczy, są zobowiązane do złożenia odpowiednich wniosków w urzędzie skarbowym lub we właściwej gminie do 31 marca kolejnego roku.

Reforma podatku od nieruchomości 2024 — co muszę zrobić jako właściciel nieruchomości/gruntu?

Do ostatniego dnia marca 2024 roku wszyscy właściciele nieruchomości w Niemczech dostaną od urzędu skarbowego zawiadomienie o naliczeniu podatku lub wezwanie do złożenia deklaracji w drodze publicznego ogłoszenia. Inaczej dziać się będzie w krajach stosujących model federalny — tam właściciele zobowiązani będą podać dokładne informacje o swoich nieruchomościach za pośrednictwem platformy podatkowej Elster w terminie od 1 lipca do 31 października 2022 roku. Konieczne będzie przygotowanie następujących informacji:

• powierzchnia gruntów z arkusza inwentaryzacji ewidencji gruntów,
• standardowa wartość gruntu, którą można uzyskać od niezależnych komisji wyceny,
• rodzaj budynku,
• powierzchnia mieszkalna z planu budynku lub kartoteki budynku w biurze nadzoru budowlanego,
• rok budowy budynku na podstawie planu budynku lub kartoteki budynku w urzędzie nadzoru budowlanego.

Czy mogę złożyć deklarację podatku własnościowego w formie papierowej?

Deklarację w celu ustalenia wartości podatku od nieruchomości można złożyć wyłącznie drogą elektroniczną. Taka kompleksowa rewaloryzacja wszystkich niemieckich gruntów uda się bowiem tylko wtedy, gdy obywatele złożą deklaracje za pośrednictwem Internetu. Jeśli podatnicy nie mają takiej możliwości, to mogą poprosić o pomoc swoich bliskich, którzy mają możliwość wykorzystania własnej rejestracji w systemie Elster do złożenia deklaracji za członków rodziny.

Stawka podatku od nieruchomości — kto zapłaci więcej, a kto mniej od 2025 roku?

Nie można dokładnie odpowiedzieć na to pytanie, jednak istnieje możliwość wskazania pewnych tendencji. Wyższy podatek od gruntu mogą zapłacić mieszkańcy dużych miast — rzeczywiste ceny nieruchomości w drogich i popularnych miejscowościach odbiegają bowiem dość mocno od bieżących wartości standardowych. Większą kwotę zapłacić mogą także właściciele:

• domów jednorodzinnych (po reformie nieruchomości te będą wyceniane znacznie wyżej),
• niezabudowanych gruntów (zostaną opodatkowani wyższą stawką w ramach nowego podatku od nieruchomości C).

Niższy podatek gruntowy z kolei będą mogły zapłacić osoby mieszkające na obszarach słabych strukturalnie w momencie, gdy ich nieruchomość straci na wartości z powodu malejącego popytu (wartość szacunkowa dostosowuje się do tego faktu i również spada), a także właściciele budynków mieszkalnych — w ich przypadku opodatkowany będzie tylko grunt, na którym stoi budynek, a całkowita kwota zostanie rozdzielona pomiędzy poszczególnych mieszkańców lub właścicieli.

Nowy podatek od nieruchomości 2025 — ważne informacje w pigułce

• Sprzedaż działki lub nieruchomości nie zmienia wysokości podatku od nieruchomości, ponieważ zawsze związany jest on z nieruchomością/gruntem, a nie właścicielem. Wyjątkiem jest podzielenie lokalu mieszkalnego po sprzedaży — wówczas nieruchomości otrzymują własne numery podatkowe i ponownie oblicza się ich kwotę podatkową.
• Dobudowanie, zburzenie lub podzielenie nieruchomości wiąże się z tym, że zmieni się wysokość podatku gruntowego. Zmiany na gruncie lub w nieruchomości wiążą się bowiem ze zmianą ich wartości.
• Podatek od nieruchomości nie jest tym samym, co podatek od przeniesienia własności gruntu. Pierwszy, opisany w dzisiejszym artykule, opodatkowuje nieruchomość i musi być opłacany co roku; drugi zaś płaci się tylko raz — w momencie nabycia nowej nieruchomości.
• Więcej informacji na temat podatku od nieruchomości znajdziesz w Internecie na stronie: www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de.

Zwrot podatku od nieruchomości — podsumowanie

Nowa ustawa związana z podatkiem od nieruchomości 2025 roku — na pierwszy rzut oka — może być trudna do zrozumienia. W przypadku jakichkolwiek problemów związanych z tym tematem warto zgłosić się po wsparcie do doradcy podatkowego lub skorzystać z programu do zwrotu podatku on-line. Jednym z nich jest Taxando, które od 1 lipca 2022 roku w pakiecie PREMIUM oferuje indywidualne rozliczenie podatku od nieruchomości.