De nombreux locataires en Allemagne ne savent pas qu’une partie des frais inclus dans le loyer peut être récupérée lors de la déclaration fiscale. Cela concerne notamment le nettoyage des cages d’escalier, les services de concierge, le déneigement ou certaines positions figurant dans le Nebenkostenabrechnung. Une comptabilisation appropriée de telles dépenses peut augmenter le remboursement d’impôt de plusieurs centaines d’euros par an. Le problème est que la plupart des personnes omettent ces coûts dans la déclaration, alors que les factures relatives aux frais de services inclus dans le loyer et la déclaration d’impôt offrent souvent une possibilité réelle de déduction supplémentaire.
Quels frais de loyer peuvent être déduits fiscalement ?
Le locataire peut déduire fiscalement avant tout les frais de services à domicile et les travaux effectués autour du bien immobilier. Il s’agit de dépenses qui apparaissent dans le décompte des charges et concernent un travail réellement effectué par des personnes.
En pratique, il s’agit le plus souvent de coûts liés à l’entretien de l’immeuble et des parties communes. L’administration fiscale allemande les reconnaît comme des haushaltsnahe Dienstleistungen et des Handwerkerleistungen. Ce sont précisément ces postes qui peuvent réduire sensiblement l’impôt.
Le plus souvent, les coûts suivants peuvent être déduits :
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- nettoyage des cages d’escalier,
- services de concierge,
- déneigement des trottoirs,
- entretien des espaces verts,
- ramonage,
- entretien de l’ascenseur,
- nettoyage des vitres des parties communes,
- maintenance du chauffage,
- travaux de plomberie et d’électricité.
Dans le décompte annuel, le propriétaire du bien immobilier doit détailler les postes liés à la main-d’œuvre. Ce sont précisément eux qui revêtent la plus grande importance pour le Finanzamt. Les matériaux ne peuvent pas être déduits, mais le simple service de montage, de nettoyage ou d’entretien peut déjà être pris en compte dans la déclaration.
Déduction des factures de charges – quels frais ont de l’importance ?
Toutes les charges ne peuvent pas être déduites, mais une partie des coûts liés à leur gestion, oui. Il s’agit d’une distinction très importante, car de nombreux locataires supposent à tort que l’électricité ou Internet réduisent automatiquement l’impôt. En réalité, l’administration fiscale s’intéresse avant tout au coût du service exécuté, et non à la simple consommation d’énergie ou de services.
C’est pourquoi :
- la consommation d’électricité n’est généralement pas déductible,
- les coûts de consommation liés au chauffage ne sont en principe pas déductibles,
- mais la maintenance de l’installation de chauffage, oui,
- la relève des compteurs peut être partiellement reconnue,
- le nettoyage de l’installation ou l’entretien de la chaudière sont souvent éligibles à l’avantage fiscal.
C’est précisément pourquoi la déduction des factures pour les services inclus dans le loyer nécessite une analyse détaillée des documents fournis par le propriétaire ou la coopérative. Dans le Nebenkostenabrechnung allemand, des postes apparaissent souvent sous des intitulés généraux tels que Wartung Heizungsanlage, Hausmeisterservice, Winterdienst ou Treppenhausreinigung, alors qu’ils peuvent précisément augmenter le remboursement d’impôt. En pratique, certains locataires récupèrent ainsi 200, 400, et parfois même plus de 1000 euros par an. Cela dépend beaucoup du standard de l’immeuble et du niveau des frais de gestion – dans les immeubles modernes avec ascenseur, parking souterrain et entreprise de nettoyage, le total des déductions possibles peut être vraiment élevé.
Un Nebenkostenabrechnung a été remis sans aucune ventilation des coûts éligibles au § 35a ? La déduction ne doit pas être abandonnée immédiatement. Il convient d’écrire au Vermieter ou à la Hausverwaltung et de demander expressément une « Bescheinigung nach § 35a EStG ». C’est bien plus efficace qu’une demande générale de « document pour les impôts ». Un tel document permet d’identifier rapidement les montants pour le nettoyage, le jardin, le concierge ou les artisans, qui sont souvent dissimulés dans un décompte ordinaire sous des postes globaux.
Factures pour les services inclus dans le loyer et déclaration d’impôt – comment les comptabiliser correctement ?
Le plus important est d’attribuer correctement les coûts aux rubriques appropriées de la déclaration fiscale. À défaut, l’administration peut refuser l’avantage fiscal ou demander des documents complémentaires. En pratique, les dépenses liées au loyer sont le plus souvent portées dans les sections relatives aux services à domicile, aux services d’artisans et aux frais liés au ménage. Dans le système ELSTER, les champs correspondants se trouvent généralement dans les rubriques Haushaltsnahe Dienstleistungen et Handwerkerleistungen et ce sont précisément là que sont inscrites les données issues du décompte annuel de charges. Il faut également rappeler que le Finanzamt ne reconnaît que les paiements effectués sans espèces – si le service a été réglé en espèces, l’administration peut refuser de prendre le coût en compte.
Une bonne pratique consiste à conserver tous les documents liés au logement, en particulier le décompte annuel des charges, les factures, les justificatifs de virement ainsi que la correspondance du propriétaire. Bien que, dans la plupart des cas, il ne soit pas nécessaire de les joindre immédiatement à la déclaration, l’administration peut demander à consulter la documentation même plusieurs années plus tard. Le système fiscal allemand fonctionne aujourd’hui de manière plus numérique qu’il y a dix ans, mais il continue d’examiner très attentivement les déductions liées à l’immobilier et aux coûts d’entretien du logement.
Services d’artisans et rénovations – que peut-on comptabiliser ?
Le locataire peut également déduire une partie des coûts des travaux de rénovation effectués dans l’immeuble, bien que cela concerne avant tout la main-d’œuvre et non les matériaux de construction. Cela revêt une importance particulière dans les biens anciens, où des réparations d’installations, des travaux d’entretien ou des remplacements d’équipements techniques sont régulièrement effectués. Parmi les coûts le plus souvent retenus par le Finanzamt figurent notamment les travaux de plomberie, la maintenance du chauffage, les réparations électriques, l’entretien de l’ascenseur, les réparations de portes et de fenêtres ainsi que les services de ramonage. En pratique, le propriétaire de l’immeuble comptabilise ces dépenses dans les charges, et la part revenant au locataire apparaît ensuite dans le relevé annuel des coûts.
C’est précisément pour cette raison qu’il convient d’examiner attentivement les décomptes de charges supplémentaires, les relevés liés à l’entretien du logement ainsi que les documents du bailleur avant l’envoi de la déclaration fiscale. Très souvent, des postes y figurent et permettent de récupérer des sommes supplémentaires, surtout lorsqu’ils concernent des prestations effectuées dans le cadre du ménage. La réglementation allemande prévoit des plafonds précis d’allègement fiscal – pour les services à domicile il est possible de réduire l’impôt de 20 % des coûts supportés, dans la limite de 4000 euros par an, tandis que pour les prestations d’artisans, 20 % des coûts de main-d’œuvre sont déductibles, dans la limite de 1200 euros par an. Ainsi, même un locataire ordinaire peut réduire effectivement son impôt, bien qu’il n’exerce pas d’activité indépendante et ne possède pas de bien immobilier.
Les erreurs les plus fréquentes lors de la déclaration des frais de location
Les problèmes les plus importants apparaissent lorsque le contribuable inscrit dans la déclaration le montant total du loyer. L’administration fiscale allemande ne l’accepte pas. Seules les prestations concrètes ouvrant droit à l’allègement sont prises en compte.
La deuxième erreur fréquente est l’absence de justificatifs. Si le propriétaire du logement ne détaille pas les coûts de main-d’œuvre, le fisc peut contester la déduction.
Des problèmes apparaissent également lorsque :
- le décompte ne comporte qu’un montant global,
- les coûts ne sont pas décrits,
- le locataire ne dispose pas de justificatifs de paiement,
- la prestation a été réglée en espèces.
Si des montants différents de ceux figurant sur les documents du propriétaire apparaissent dans la déclaration, le Finanzamt peut demander des explications. Une bonne solution consiste à analyser attentivement le décompte annuel avant l’envoi de la déclaration. En pratique, c’est alors qu’il est le plus facile de repérer les postes susceptibles d’augmenter le remboursement d’impôt.
Le locataire peut-il réellement obtenir un remboursement d’impôt plus élevé ?
Oui – et dans de nombreux cas, il s’agit de montants concrets qui sont perdus uniquement par manque de connaissance. Depuis des années, la réglementation allemande permet de déduire une partie des coûts liés à l’entretien du logement, mais cette possibilité reste utilisée par beaucoup moins de personnes qu’elle ne le pourrait. Les plus grands avantages reviennent généralement aux locataires vivant dans de grands immeubles collectifs, où une entreprise de nettoyage intervient, où des contrôles techniques sont effectués régulièrement, où l’immeuble dispose d’un ascenseur, où un Hausmeister est employé et où la copropriété fait appel à des services de jardinage. Dans de tels biens immobiliers, la somme des coûts déductibles peut être réellement élevée.
C’est pourquoi il convient, avant l’envoi de la déclaration, d’examiner attentivement le décompte du loyer, le relevé Nebenkosten ainsi que les coûts des services techniques. Même des postes apparemment modestes du décompte annuel peuvent, une fois additionnés, se traduire par un remboursement d’impôt sensiblement plus élevé.
Une analyse précise du décompte annuel du loyer peut réellement augmenter le remboursement d’impôt et permettre de récupérer des coûts que de nombreux locataires omettent totalement. C’est précisément pour cette raison qu’avant l’envoi de la déclaration, il convient de vérifier toutes les charges liées au logement, car une déclaration d’impôt correcte en Allemagne couvre souvent bien plus de dépenses qu’il n’y paraît au premier abord.
FAQ
Le locataire peut-il déduire de l’impôt les prestations incluses dans les Nebenkosten ?
Oui. Le locataire peut bénéficier de l’avantage fiscal pour haushaltsnahe Dienstleistungen et Handwerkerleistungen, si sa part des coûts ressort du Nebenkostenabrechnung annuel ou d’une attestation correspondante du bailleur. Le fait que le contrat avec l’entreprise de nettoyage, le Hausmeister ou l’artisan ait été conclu par le propriétaire de l’immeuble est sans importance.
Quel montant peut être déduit pour les prestations incluses dans le loyer ?
Pour les services à domicile, l’allègement s’élève à 20 % des dépenses éligibles, avec un maximum de 4000 euros d’impôt par an. Pour les prestations d’artisans, il s’agit également de 20 %, mais avec un maximum de 1200 euros par an. Ces plafonds s’appliquent à l’ensemble du ménage et non à chaque facture ou prestation séparément.
Peut-on déduire la totalité du montant visible sur le Nebenkostenabrechnung ?
Non. Seules les dépenses spécifiques répondant aux conditions du § 35a EStG sont déductibles. Le loyer à lui seul, la consommation d’eau, d’électricité ou de chauffage ne donnent pas automatiquement droit à l’avantage fiscal. Il faut isoler les coûts des prestations éligibles, par exemple le nettoyage, l’entretien du jardin, le Winterdienst ou les travaux d’artisans.
La facture de la prestation doit-elle être établie directement au nom du locataire ?
Non. Le locataire n’a pas besoin d’être le donneur d’ordre direct de la prestation ni de disposer d’une facture établie à son nom. Le Bundesfinanzhof a confirmé qu’un Nebenkostenabrechnung correctement établi peut suffire, à partir duquel il est possible de déterminer la nature de la prestation ainsi que la part des coûts imputable au locataire concerné.
Que faire si le bailleur n’a pas détaillé les coûts des prestations dans le Nebenkostenabrechnung ?
Il convient de demander au bailleur ou au gestionnaire une Bescheinigung nach § 35a EStG, c’est-à-dire un relevé des coûts ouvrant droit à l’allègement. Celui-ci doit distinguer notamment les services à domicile et les travaux d’artisans, et indiquer la part des coûts imputable au logement concerné.
Le coût des matériaux utilisés par l’artisan peut-il être déduit ?
Non. Pour les Handwerkerleistungen, l’allègement concerne principalement les coûts de main-d’œuvre et non l’achat de matériaux. C’est pourquoi la facture ou le relevé doit distinguer clairement la main-d’œuvre des matériaux. Les frais de déplacement de l’intervenant, lorsqu’ils sont correctement indiqués, peuvent également faire partie des dépenses éligibles.
Les prestations du Hausmeister peuvent-elles être déduites en totalité ?
Pas toujours. Peut être déduite la part de la rémunération du Hausmeister correspondant aux travaux éligibles effectués dans le cadre du ménage ou à proximité immédiate de celui-ci. Si le poste global comprend aussi d’autres activités, les coûts doivent être répartis en conséquence.
Pour quelle année les prestations indiquées dans le Nebenkostenabrechnung sont-elles déclarées ?
Pour les services réguliers, tels que le nettoyage des parties communes, l’entretien du jardin ou le service de conciergerie (Hausmeister), il est possible de prendre en compte les coûts sur la base des acomptes versés. Il est également admissible d’imputer l’ensemble des dépenses éligibles sur l’année au cours de laquelle le décompte annuel des charges (Nebenkostenabrechnung) est reçu et établi. Il est important d’appliquer de manière cohérente la méthode retenue.
Les coûts des services peuvent-ils être déduits si le propriétaire a payé l’exécutant en espèces ?
En principe non. Le § 35a EStG exige un paiement sur le compte de l’exécutant. Dans le cas du locataire, cela signifie que le bailleur ou le gestionnaire doit également payer l’entreprise par voie non monétaire. Le simple paiement du loyer par virement par le locataire ne remplace pas cette condition.
Où inscrire dans la déclaration fiscale les coûts des services inclus dans le loyer ?
Les dépenses sont indiquées dans la partie relative aux haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Il convient d’inscrire le montant correspondant des dépenses résultant de la Nebenkostenabrechnung ou d’une attestation du bailleur ; le Finanzamt calcule ensuite l’avantage fiscal applicable conformément au § 35a EStG.
Maciej Szewczyk
Il a acquis de l’expérience en tant que consultant dans des projets informatiques pour de nombreuses entreprises internationales. En 2017, il a fondé la start-up taxando GmbH, dans laquelle il a développé l’application fiscale innovante Taxando, qui facilite la déclaration d’impôts annuelle. Maciej Szewczyk combine une expertise technologique avec une connaissance approfondie des réglementations fiscales, ce qui fait de lui un expert dans son domaine.
Dans sa vie privée, il est un mari et un père comblé et vit avec sa famille à Berlin.
