Opodatkowanie dochodów z najmu a zeznanie podatkowe

Opodatkowanie dochodów z najmu a zeznanie podatkowe

Przy wynajmowaniu mieszkania lub domu możliwe jest odliczenie od podatku dochodowego wielu wydatków — zwłaszcza w kilku pierwszych latach od zakupu nieruchomości. To właśnie wtedy może nam ona przynieść oszczędności podatkowe za sprawą ewentualnych strat rozliczanych z innymi dochodami. W dzisiejszym artykule przybliżymy Ci tematykę powiązania opodatkowania dochodów najmu z zeznaniem podatkowym.

Czy musisz opłacać podatek od dochodów z najmu?

Opodatkowanie dochodów oraz uwzględnienie wydatków dokonuje się w zgodzie z zasadą wpływów i wypływów. Oznacza to, że zawsze będą przypadać one na ten rok, w którym płatności faktycznie zaksięgowane są na koncie, a więc odliczyć je możesz tylko w roku, w którym wydałeś pieniądze. Zasada wpływów i wypływów mówi także o tym, że koniecznym jest wykazanie w zeznaniu podatkowym dochodu z wynajmu wtedy, gdy najemca dokonał zapłaty w rzeczywistości. Jest jednak jeden wyjątek — jeżeli regularne płatności, których dokonuje się na przełomie roku, otrzymane zostaną do dziesiątego dnia stycznia, to zalicza się je do roku poprzedniego (jeżeli należą do niego ekonomicznie).

Aplikacja do rozliczania podatku w Niemczech

Jaki dochód z najmu koniecznie trzeba opodatkować?

Niemalże we wszystkich przypadkach dochód z najmu musi zostać opodatkowany. Zgodnie z definicją są nim opłaty za czynsz, które najemca regularnie przekazuje użytkownikowi wraz ze wszystkimi kosztami dodatkowymi. Urząd skarbowy w Niemczech nie będzie sprawdzał, skąd pochodzą takie opłaty. Uzna je za dochód z wynajmu i dzierżawy, który należy wykazać w zeznaniu podatkowym w załączniku V. Odnosi się to także do udostępniania pokoju w mieszkaniu w formie podnajmu na przykład za pośrednictwem Airbnb czy innego portalu. Jeżeli podnajmujesz mieszkanie tylko raz, obowiązuje Cię limit w wysokości 520 euro.

Jakie koszty związane z wynajmem można uwzględnić w zeznaniu podatkowym?

Istnieje kilka pozycji związanych z wynajmem, które są możliwe do odliczenia podatkowego od łącznej sumy wszystkich opłat za wynajem otrzymanych w ciągu roku. Są to:

  • opłaty za usługi,
  • odsetki od zadłużenia,
  • amortyzacja budynku,
  • wydatki na utrzymanie,
  • koszty wytworzenia nieruchomości,
  • koszty produkcji związane z przejęciem,
  • wynajem garażu lub lokalu użytkowego.

Dochód z wynajmu podatku a opłaty za usługi

Wydatki związane z opłatami za usługi można odliczyć od podatku. W naturalny sposób zmniejszają one zysk, ponieważ wynajmujący regularnie uiszcza opłaty za wodę, energię elektryczną i inne bieżące koszty dodatkowe, które najemca przekazuje mu w formie ryczałtu.

Podatek od dochodów z najmu a odsetki od zadłużenia

Nie można zmniejszyć zobowiązania podatkowego o spłacane raty, jeżeli jesteś związany kredytem na zakup nieruchomości na wynajem. Można jednak obniżyć odsetki od zadłużenia.

Podatek od najmu a amortyzacja budynku

Z czasem budynki tracą na wartości i taką stratę uznaje się za tak zwaną amortyzację z tytułu zużycia i dołączyć ją do celów podatkowych. Istnieje możliwość amortyzowania 2% wartości budynku przez okres pięćdziesięciu lat. Właściwymi czynnikami są tutaj cena zakupu oraz koszty produkcji.

Zwrot podatku za wynajem a wydatki na utrzymanie

Wydatkami na utrzymanie nazywa się takie koszty, które powstały w wyniku konieczności odnawiania rzeczy już istniejących w budynku. Chodzi tutaj na przykład o remont łazienki czy wymianę rur. Koszty remontu związane z utrzymaniem można odliczyć od razu (jako wydatki odnoszące się do dochodu) lub rozłożyć je w określonym czasie — od dwóch do pięciu lat.

Zwrot podatku dochodowego od najmu a koszty wytworzenia nieruchomości

Koszt budowy traktowany jest przez urząd skarbowy jako środek budowlany tworzący w danej nieruchomości coś, czego wcześniej w niej nie było, a co zwiększa jej wartość użytkową w przyszłości. Takie koszty mogą być amortyzowane przez mniej więcej pięćdziesiąt lat.

Zwrot podatku od wynajmującego a koszt produkcji związanej z przejęciem

Koszty produkcji związane z przejęciem mają miejsce w sytuacji, gdy kupujesz wybraną nieruchomość, a następnie musisz ją wyremontować. Koszty netto, które ponosisz z tytułu remontu w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu, przekraczają 15% ceny pierwotnej za zakup. W takim wypadku właśnie można mówić o kosztach produkcji związanej z przejęciem. Nie można odliczać ich bezpośrednio oraz w całości, a rozłożyć na cały okres użytkowania nieruchomości.

Zwrot podatku dla prywatnych wynajmujących a wynajem lokali użytkowych lub garaży

Za garaże czy miejsca parkingowe, które nie są połączone z budynkiem mieszkalnym, trzeba płacić podatek VAT. W przypadku wynajmowania powierzchni użytkowych możesz wybrać — jako prywatny właściciel — czy chcesz naliczać tak zwany podatek obrotowy, czy niekoniecznie. Korzyścią dla Ciebie będą na przykład prace remontowe, dzięki którym odliczysz 19% podatku VAT od faktur rzemieślniczych czy innych.

Ulgi podatkowe związane z dochodami z najmu

Dochody z najmu obejmuje podstawowa ulga podatkowa, do której prawo ma każdy niemiecki podatnik. W 2021 roku wynosiła ona 9 744 euro dla osoby samotnej i 19 488 dla małżeństw. Dochody przekraczające kwotę wolną od podatku koniecznie trzeba opodatkować. W zależności od wysokości całego dochodu za wybrany rok podatkowy oraz ewentualnych ulg oblicza się stawkę podatku od osoby fizycznej, którą urzędy skarbowe stosują także do dochodów związanych z najmem. W 2021 roku wskaźnik wynosił od 12 do 42%.

Podatki od dochodów z najmu — podsumowanie

W powyższym wpisie przedstawiliśmy kwestie odnoszące się do opodatkowania dochodów z najmu i ubiegania się o zwrot podatku za nie. Jak najbardziej istnieje taka możliwość, jednak żeby nie pogubić się w rachunkach i dobrze wyliczyć finalną kwotę zwrotu, dobrze byłoby posłużyć się odpowiednim narzędziem. Może to być na przykład program do rozliczania niemieckiego podatku. Rekomendujemy wybór Taxando, które jest bezpieczną, prostą w obsłudze oraz szybko działającą aplikacją na telefon.