Opodatkowanie dochodów z najmu a zeznanie podatkowe

Przy wynajmowaniu mieszkania lub domu możliwe jest odliczenie od podatku dochodowego wielu wydatków — zwłaszcza w kilku pierwszych latach od zakupu nieruchomości. To właśnie wtedy może nam ona przynieść oszczędności podatkowe za sprawą ewentualnych strat rozliczanych z innymi dochodami. W dzisiejszym artykule przybliżymy Ci tematykę powiązania opodatkowania dochodów najmu z zeznaniem podatkowym.

Czy musisz opłacać podatek od dochodów z najmu?

Opodatkowanie dochodów oraz uwzględnienie wydatków dokonuje się w zgodzie z zasadą wpływów i wypływów. Oznacza to, że zawsze będą przypadać one na ten rok, w którym płatności faktycznie zaksięgowane są na koncie, a więc odliczyć je możesz tylko w roku, w którym wydałeś pieniądze. Zasada wpływów i wypływów mówi także o tym, że koniecznym jest wykazanie w zeznaniu podatkowym dochodu z wynajmu wtedy, gdy najemca dokonał zapłaty w rzeczywistości. Jest jednak jeden wyjątek — jeżeli regularne płatności, których dokonuje się na przełomie roku, otrzymane zostaną do dziesiątego dnia stycznia, to zalicza się je do roku poprzedniego (jeżeli należą do niego ekonomicznie).

Jaki dochód z najmu koniecznie trzeba opodatkować?

Niemalże we wszystkich przypadkach dochód z najmu musi zostać opodatkowany. Zgodnie z definicją są nim opłaty za czynsz, które najemca regularnie przekazuje użytkownikowi wraz ze wszystkimi kosztami dodatkowymi. Urząd skarbowy w Niemczech nie będzie sprawdzał, skąd pochodzą takie opłaty. Uzna je za dochód z wynajmu i dzierżawy, który należy wykazać w zeznaniu podatkowym w załączniku V. Odnosi się to także do udostępniania pokoju w mieszkaniu w formie podnajmu na przykład za pośrednictwem Airbnb czy innego portalu. Jeżeli podnajmujesz mieszkanie tylko raz, obowiązuje Cię limit w wysokości 520 euro.

Jakie koszty związane z wynajmem można uwzględnić w zeznaniu podatkowym?

Istnieje kilka pozycji związanych z wynajmem, które są możliwe do odliczenia podatkowego od łącznej sumy wszystkich opłat za wynajem otrzymanych w ciągu roku. Są to:

• opłaty za usługi,

• odsetki od zadłużenia,

• amortyzacja budynku,

• wydatki na utrzymanie,

• koszty wytworzenia nieruchomości,

• koszty produkcji związane z przejęciem,

• wynajem garażu lub lokalu użytkowego.

Dochód z wynajmu podatku a opłaty za usługi

Wydatki związane z opłatami za usługi można odliczyć od podatku. W naturalny sposób zmniejszają one zysk, ponieważ wynajmujący regularnie uiszcza opłaty za wodę, energię elektryczną i inne bieżące koszty dodatkowe, które najemca przekazuje mu w formie ryczałtu.

Podatek od dochodów z najmu a odsetki od zadłużenia

Nie można zmniejszyć zobowiązania podatkowego o spłacane raty, jeżeli jesteś związany kredytem na zakup nieruchomości na wynajem. Można jednak obniżyć odsetki od zadłużenia.

Podatek od najmu a amortyzacja budynku

Z czasem budynki tracą na wartości i taką stratę uznaje się za tak zwaną amortyzację z tytułu zużycia i dołączyć ją do celów podatkowych. Istnieje możliwość amortyzowania 2% wartości budynku przez okres pięćdziesięciu lat. Właściwymi czynnikami są tutaj cena zakupu oraz koszty produkcji.

Zwrot podatku za wynajem a wydatki na utrzymanie

Wydatkami na utrzymanie nazywa się takie koszty, które powstały w wyniku konieczności odnawiania rzeczy już istniejących w budynku. Chodzi tutaj na przykład o remont łazienki czy wymianę rur. Koszty remontu związane z utrzymaniem można odliczyć od razu (jako wydatki odnoszące się do dochodu) lub rozłożyć je w określonym czasie — od dwóch do pięciu lat.

Zwrot podatku dochodowego od najmu a koszty wytworzenia nieruchomości

Koszt budowy traktowany jest przez urząd skarbowy jako środek budowlany tworzący w danej nieruchomości coś, czego wcześniej w niej nie było, a co zwiększa jej wartość użytkową w przyszłości. Takie koszty mogą być amortyzowane przez mniej więcej pięćdziesiąt lat.

Zwrot podatku od wynajmującego a koszt produkcji związanej z przejęciem

Koszty produkcji związane z przejęciem mają miejsce w sytuacji, gdy kupujesz wybraną nieruchomość, a następnie musisz ją wyremontować. Koszty netto, które ponosisz z tytułu remontu w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu, przekraczają 15% ceny pierwotnej za zakup. W takim wypadku właśnie można mówić o kosztach produkcji związanej z przejęciem. Nie można odliczać ich bezpośrednio oraz w całości, a rozłożyć na cały okres użytkowania nieruchomości.

Zwrot podatku dla prywatnych wynajmujących a wynajem lokali użytkowych lub garaży

Za garaże czy miejsca parkingowe, które nie są połączone z budynkiem mieszkalnym, trzeba płacić podatek VAT. W przypadku wynajmowania powierzchni użytkowych możesz wybrać — jako prywatny właściciel — czy chcesz naliczać tak zwany podatek obrotowy, czy niekoniecznie. Korzyścią dla Ciebie będą na przykład prace remontowe, dzięki którym odliczysz 19% podatku VAT od faktur rzemieślniczych czy innych.

Ulgi podatkowe związane z dochodami z najmu

Dochody z najmu obejmuje podstawowa ulga podatkowa, do której prawo ma każdy niemiecki podatnik. W 2024 roku wynosiła ona 11 604 euro dla osoby samotnej i 23 208 euro dla małżeństw. Dochody przekraczające kwotę wolną od podatku koniecznie trzeba opodatkować. W zależności od wysokości całego dochodu za wybrany rok podatkowy oraz ewentualnych ulg oblicza się stawkę podatku od osoby fizycznej, którą urzędy skarbowe stosują także do dochodów związanych z najmem. W 2024 roku wskaźnik wynosi od 12 do 42%.

Podatki od dochodów z najmu — podsumowanie

W powyższym wpisie przedstawiliśmy kwestie odnoszące się do opodatkowania dochodów z najmu i ubiegania się o zwrot podatku za nie. Jak najbardziej istnieje taka możliwość, jednak żeby nie pogubić się w rachunkach i dobrze wyliczyć finalną kwotę zwrotu, dobrze byłoby posłużyć się odpowiednim narzędziem. Może to być na przykład program do rozliczania niemieckiego podatku. Rekomendujemy wybór Taxando, które jest bezpieczną, prostą w obsłudze oraz szybko działającą aplikacją na telefon.