Przy wynajmowaniu mieszkania lub domu możliwe jest odliczenie od podatku dochodowego wielu wydatków — zwłaszcza w kilku pierwszych latach od zakupu nieruchomości. To właśnie wtedy może nam ona przynieść oszczędności podatkowe za sprawą ewentualnych strat rozliczanych z innymi dochodami. W dzisiejszym artykule przybliżymy Ci tematykę powiązania opodatkowania dochodów najmu z zeznaniem podatkowym.
Czy musisz opłacać podatek od dochodów z najmu?
Opodatkowanie dochodów oraz uwzględnienie wydatków dokonuje się w zgodzie z zasadą wpływów i wypływów. Oznacza to, że zawsze będą przypadać one na ten rok, w którym płatności faktycznie zaksięgowane są na koncie, a więc odliczyć je możesz tylko w roku, w którym wydałeś pieniądze. Zasada wpływów i wypływów mówi także o tym, że koniecznym jest wykazanie w zeznaniu podatkowym dochodu z wynajmu wtedy, gdy najemca dokonał zapłaty w rzeczywistości. Jest jednak jeden wyjątek — jeżeli regularne płatności, których dokonuje się na przełomie roku, otrzymane zostaną do dziesiątego dnia stycznia, to zalicza się je do roku poprzedniego (jeżeli należą do niego ekonomicznie).
Jaki dochód z najmu koniecznie trzeba opodatkować?
Niemalże we wszystkich przypadkach dochód z najmu musi zostać opodatkowany. Zgodnie z definicją są nim opłaty za czynsz, które najemca regularnie przekazuje użytkownikowi wraz ze wszystkimi kosztami dodatkowymi. Urząd skarbowy w Niemczech nie będzie sprawdzał, skąd pochodzą takie opłaty. Uzna je za dochód z wynajmu i dzierżawy, który należy wykazać w zeznaniu podatkowym w załączniku V. Odnosi się to także do udostępniania pokoju w mieszkaniu w formie podnajmu na przykład za pośrednictwem Airbnb czy innego portalu. Jeżeli podnajmujesz mieszkanie tylko raz, obowiązuje Cię limit w wysokości 520 euro.
Jakie koszty związane z wynajmem można uwzględnić w zeznaniu podatkowym?
Istnieje kilka pozycji związanych z wynajmem, które są możliwe do odliczenia podatkowego od łącznej sumy wszystkich opłat za wynajem otrzymanych w ciągu roku. Są to:
- opłaty za usługi,
- odsetki od zadłużenia,
- amortyzacja budynku,
- wydatki na utrzymanie,
- koszty wytworzenia nieruchomości,
- koszty produkcji związane z przejęciem,
- wynajem garażu lub lokalu użytkowego.
Dochód z wynajmu podatku a opłaty za usługi
Wydatki związane z opłatami za usługi można odliczyć od podatku. W naturalny sposób zmniejszają one zysk, ponieważ wynajmujący regularnie uiszcza opłaty za wodę, energię elektryczną i inne bieżące koszty dodatkowe, które najemca przekazuje mu w formie ryczałtu.
Podatek od dochodów z najmu a odsetki od zadłużenia
Nie można zmniejszyć zobowiązania podatkowego o spłacane raty, jeżeli jesteś związany kredytem na zakup nieruchomości na wynajem. Można jednak obniżyć o odsetki od zadłużenia.
Podatek od najmu a amortyzacja budynku
Z czasem budynki tracą na wartości i taką stratę uznaje się za tak zwaną amortyzację z tytułu zużycia i dołączyć ją do celów podatkowych. Istnieje możliwość amortyzowania 2% wartości budynku przez okres pięćdziesięciu lat. Właściwymi czynnikami są tutaj cena zakupu oraz koszty produkcji.
Zwrot podatku za wynajem a wydatki na utrzymanie
Wydatkami na utrzymanie nazywa się takie koszty, które powstały w wyniku konieczności odnawiania rzeczy już istniejących w budynku. Chodzi tutaj na przykład o remont łazienki czy wymianę rur. Koszty remontu związane z utrzymaniem można odliczyć od razu (jako wydatki odnoszące się do dochodu) lub rozłożyć je w określonym czasie — od dwóch do pięciu lat.
Zwrot podatku dochodowego od najmu a koszty wytworzenia nieruchomości
Koszt budowy traktowany jest przez urząd skarbowy jako środek budowlany tworzący w danej nieruchomości coś, czego wcześniej w niej nie było, a co zwiększa jej wartość użytkową w przyszłości. Takie koszty mogą być amortyzowane przez mniej więcej pięćdziesiąt lat.
Zwrot podatku od wynajmującego a koszt produkcji związanej z przejęciem
Koszty produkcji związane z przejęciem mają miejsce w sytuacji, gdy kupujesz wybraną nieruchomość, a następnie musisz ją wyremontować. Koszty netto, które ponosisz z tytułu remontu w ciągu pierwszych trzech lat od zakupu, przekraczają 15% ceny pierwotnej za zakup. W takim wypadku właśnie można mówić o kosztach produkcji związanej z przejęciem. Nie można odliczać ich bezpośrednio oraz w całości, a rozłożyć na cały okres użytkowania nieruchomości.
Zwrot podatku dla prywatnych wynajmujących a wynajem lokali użytkowych lub garaży
Za garaże czy miejsca parkingowe, które nie są połączone z budynkiem mieszkalnym, trzeba płacić podatek VAT. W przypadku wynajmowania powierzchni użytkowych możesz wybrać — jako prywatny właściciel — czy chcesz naliczać tak zwany podatek obrotowy, czy niekoniecznie. Korzyścią dla Ciebie będą na przykład prace remontowe, dzięki którym odliczysz 19% podatku VAT od faktur rzemieślniczych czy innych.
Ulgi podatkowe związane z dochodami z najmu
Dochody z najmu obejmuje podstawowa ulga podatkowa, do której prawo ma każdy niemiecki podatnik. W 2025 roku wynosiła ona 12 084 euro dla osoby samotnej i 24 168 euro dla małżeństw. Dochody przekraczające kwotę wolną od podatku koniecznie trzeba opodatkować. W zależności od wysokości całego dochodu za wybrany rok podatkowy oraz ewentualnych ulg oblicza się stawkę podatku od osoby fizycznej, którą urzędy skarbowe stosują także do dochodów związanych z najmem. W 2025 roku wskaźnik wynosi od 14 do 45%.
Podatki od dochodów z najmu — podsumowanie
W powyższym wpisie przedstawiliśmy kwestie odnoszące się do opodatkowania dochodów z najmu i ubiegania się o zwrot podatku za nie. Jak najbardziej istnieje taka możliwość, jednak żeby nie pogubić się w rachunkach i dobrze wyliczyć finalną kwotę zwrotu, dobrze byłoby posłużyć się odpowiednim narzędziem. Może to być na przykład program do rozliczania niemieckiego podatku. Rekomendujemy wybór Taxando, które jest bezpieczną, prostą w obsłudze oraz szybko działającą aplikacją na telefon.
Maciej Szewczyk to konsultant IT, menadżer ds. innowacji i tłumacz przysięgły języka niemieckiego, specjalizujący się w polskim i niemieckim prawie podatkowym.
Zdobywał doświadczenie jako konsultant w projektach informatycznych realizowanych dla wielu międzynarodowych firm. W 2017 roku założył startup taxando GmbH, w ramach którego opracował innowacyjną aplikację podatkową Taxando, ułatwiającą składanie rocznych rozliczeń podatkowych.
Maciej Szewczyk łączy ekspertyzę w zakresie technologii z dogłębną znajomością przepisów podatkowych, co czyni go ekspertem w swojej dziedzinie.
Prywatnie szczęśliwy mąż i ojciec, mieszka wraz z rodziną w Berlinie.
