Besteuerung von Mieteinnahmen und Steuererklärung

Wenn man eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann man viele Ausgaben von der Einkommensteuer absetzen – vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf der Immobilie. In dieser Zeit kann man durch die Verrechnung möglicher Verluste mit anderen Einkünften Steuern sparen. In unserem heutigen Artikel wollen wir uns genauer ansehen, wie die Besteuerung von Mieteinnahmen mit der Steuererklärung zusammenhängt.

Müssen Sie Steuern auf Mieteinnahmen zahlen?

Die Besteuerung von Einkünften und die Berücksichtigung von Aufwendungen erfolgt nach dem Zufluss- und Abflussprinzip. Das bedeutet, dass sie immer in dem Jahr anfallen, in dem die Zahlungen tatsächlich auf Ihrem Konto gutgeschrieben werden, so dass Sie sie nur in dem Jahr absetzen können, in dem Sie das Geld ausgegeben haben. Das Prinzip der Zu- und Abflüsse besagt auch, dass Sie die Mieteinnahmen in Ihrer Steuererklärung angeben müssen, wenn der Mieter tatsächlich eine Zahlung geleistet hat. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn die regelmäßigen Zahlungen, die Sie zum Jahreswechsel leisten, bis zum zehnten Januar eingehen, werden sie dem Vorjahr zugerechnet (sofern sie wirtschaftlich dazugehören).

Welche Mieteinnahmen müssen unbedingt versteuert werden? 

In fast allen Fällen müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Per Definition handelt es sich dabei um die Mietzahlungen, die der Mieter regelmäßig an den Nutzer leistet, einschließlich aller Nebenkosten. Das Finanzamt in Deutschland prüft nicht, woher diese Zahlungen kommen. Es betrachtet sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung in Anlage V angegeben werden müssen. Dies gilt auch für die Überlassung eines Zimmers in einer Wohnung in Form einer Untervermietung über z. B. Airbnb oder ein anderes Portal. Wenn Sie die Wohnung nur einmal untervermieten, gilt für Sie die Grenze von 520 Euro.

Welche mietbezogenen Ausgaben können in meiner Steuererklärung geltend gemacht werden?

Es gibt mehrere mietbezogene Posten, die von der Summe aller während des Jahres erhaltenen Mietzahlungen steuerlich absetzbar sind. Diese sind:

• Nebenkosten,
• Zinsen für Schulden,
• Abschreibung des Gebäudes,
• Instandhaltungskosten,
• Herstellungskosten der Immobilie,
• Produktionskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb,
• Miete einer Garage oder eines Geschäftsraums.

Steuerliche Mieteinnahmen vs. Nebenkosten

Ausgaben für Nebenkosten sind steuerlich absetzbar. Sie mindern natürlich den Gewinn, da der Vermieter regelmäßig Wasser, Strom und andere laufende Nebenkosten zahlt, die der Mieter als Pauschale an den Vermieter weitergibt.

Steuer auf Mieteinnahmen vs. Schuldzinsen

Sie können Ihre Steuerschuld nicht um die von Ihnen gezahlten Raten verringern, wenn Sie für den Erwerb einer Mietimmobilie ein Darlehen aufgenommen haben. Sie können jedoch die Schuldzinsen reduzieren.

Mietsteuer und Abschreibung eines Gebäudes

Im Laufe der Zeit verlieren Gebäude an Wert, und ein solcher Verlust wird als so genannte Abnutzungsabschreibung betrachtet und steuerlich berücksichtigt. Es ist möglich, 2 % des Wertes eines Gebäudes über einen Zeitraum von fünfzig Jahren abzuschreiben. Ausschlaggebend sind dabei der Kaufpreis und die Herstellungskosten.

Mietsteuererstattung vs. Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten sind Kosten, die dadurch entstehen, dass Dinge erneuert werden müssen, die bereits im Gebäude vorhanden sind. Das ist zum Beispiel die Renovierung von Bädern oder der Austausch von Leitungen. Renovierungskosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung können sofort (als Werbungskosten) oder über einen bestimmten Zeitraum – von zwei bis fünf Jahren – verteilt abgesetzt werden.

Steuerrückerstattung für Mieteinnahmen im Vergleich zu den Baukosten für eine Immobilie

Die Baukosten werden vom Finanzamt als bauliche Anlage behandelt, die etwas in der Immobilie schafft, was vorher nicht vorhanden war, und die den zukünftigen Nutzungswert erhöht. Solche Kosten können über etwa fünfzig Jahre abgeschrieben werden.

Steuererstattung des Vermieters vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten

Anschaffungsbedingte Herstellungskosten entstehen, wenn Sie eine Immobilie Ihrer Wahl kaufen und sie dann renovieren müssen. Die Nettokosten, die Ihnen für die Renovierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf entstehen, übersteigen 15 % des ursprünglichen Kaufpreises. In diesem Fall kann man von Anschaffungsherstellungskosten sprechen. Sie können diese nicht direkt und in voller Höhe absetzen, sondern verteilen sie auf die Lebensdauer der Immobilie.

Steuererstattung für private Vermieter vs. Vermietung von Geschäftsräumen oder Garagen

Für Garagen oder Stellplätze, die nicht mit einem Wohngebäude verbunden sind, müssen Sie Mehrwertsteuer zahlen. Bei der Vermietung von Gewerberäumen können Sie als privater Vermieter wählen, ob Sie die so genannte Umsatzsteuer in Rechnung stellen wollen oder nicht unbedingt. So können Sie z. B. bei Renovierungsarbeiten 19 % Umsatzsteuer auf Handwerker- oder andere Rechnungen abziehen.

Steuererleichterungen im Zusammenhang mit Mieteinnahmen 

Für Mieteinnahmen gibt es einen Grundfreibetrag, auf den jeder deutsche Steuerzahler Anspruch hat. Im Jahr 2021 beträgt dieser 9.744 € für eine alleinstehende Person und 19.488 € für Ehepaare. Einkünfte, die den Freibetrag übersteigen, müssen zwangsläufig versteuert werden. Abhängig von der Höhe des Gesamteinkommens für das gewählte Steuerjahr und eventuellen Freibeträgen wird ein individueller Steuersatz berechnet, den die Finanzämter auch auf Mieteinnahmen anwenden. Im Jahr 2021 lag der Satz zwischen 12 und 42 %.

Steuern auf Mieteinnahmen – Zusammenfassung

Im obigen Beitrag haben wir die Fragen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Mieteinnahmen und der Beantragung einer Steuerrückerstattung für diese Einnahmen erläutert. Dies ist durchaus möglich, aber um sich nicht in der Buchhaltung zu verlieren und den endgültigen Erstattungsbetrag gut zu berechnen, wäre es gut, ein geeignetes Werkzeug zu verwenden. Das kann zum Beispiel ein Programm zur Berechnung der deutschen Steuer sein. Wir empfehlen Taxando, eine sichere, einfach zu bedienende und schnelle Anwendung für Ihr Handy.