Musst du beim Verkauf von Immobilien in Deutschland Steuern zahlen? Wenn ja, wie hoch sind diese? Gibt es Möglichkeiten, zusätzliche Gebühren zu vermeiden? In diesem Beitrag wird versucht, alles zu klären, damit du optimal informiert wirst und den Verkauf deiner Wohnung unter Berücksichtigung aller wichtigen Faktoren planen kannst. Kommen wir also zum Thema – Steuern beim Hausverkauf in Deutschland.
Spekulationssteuer auf den Verkauf von Immobilien – Wer muss zahlen?
Entscheidest du dich, Immobilien in Deutschland zu verkaufen, musst du möglicherweise die Spekulationssteuer zahlen. Diese gilt für alle Transaktionen, die innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf durchgeführt wurden und einen Gewinn erzielt haben. Die Zeitspanne seit dem Erwerb des Hauses oder der Wohnung sowie die Art der Nutzung sind entscheidend für die Festlegung der Steuerpflicht beim Immobilienverkauf.
Steuerfreier Immobilienverkauf – Wann ist er möglich?
Ein steuerfreier Wohnungs- oder Immobilienverkauf ist möglich, wenn du das Objekt ausschließlich selbst genutzt hast. Hast du in dem Haus, das du verkaufen möchtest, durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, besteht in der Regel keine Steuerpflicht.
Auch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist fallen keine Steuern auf den Verkauf an – unabhängig davon, ob das Objekt vermietet war oder ob dabei ein Gewinn erzielt wurde. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Der Verkauf wird in diesem Fall steuerlich nicht als gewerbliche Tätigkeit behandelt, sodass keine zusätzlichen Abgaben anfallen.
Wie hoch ist die Steuer auf den Hausverkauf?
Die Höhe der Steuer auf den Hausverkauf hängt vom erzielten Gewinn aus der Investition, anderen Einkommensquellen und deinem Einkommensteuersatz ab. Sie lässt sich am einfachsten berechnen, indem der Nettoerlös (also der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, unter Berücksichtigung der Verkaufskosten) aus der Immobilientransaktion ermittelt und dann mit deinem individuellen Einkommensteuersatz multipliziert wird.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Verkaufsgewinne durch Abzug bestimmter Ausgaben zu reduzieren, was dazu beiträgt, die Steuer auf den Hausverkauf zu senken. Hier sind einige Faktoren, die abgezogen werden können:
- Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten – wenn sie 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten.
● Ausgaben für Erweiterungen – wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt wurden.
● Veräußerungskosten – alle während des Verkaufsprozesses anfallenden Ausgaben (Maklergebühren, Zeitungsanzeigen, Reise- und Telefonkosten, Strafen für Vorauszahlungen, Renovierungskosten nach Beendigung der Nutzung durch dich als Eigentümerin oder Eigentümer, Notargebühren und Grundbuchkosten).
Steuern und Gewerbeimmobilienverkauf
Die oben beschriebenen Regelungen und Berechnungen gelten ausschließlich für private Immobilien und private Transaktionen. Bei einer höheren Anzahl von Transaktionen unterliegen die Einnahmen der Handelssteuer – die Grenze dafür sind drei Immobilienverkäufe innerhalb von fünf Jahren. In diesem Fall handelt es sich um den gewerblichen Verkauf von Grundstücken und Immobilien, der zur Eintragung in das Handelsregister erforderlich ist.
Die Höhe der Gewerbesteuer richtet sich nach den erzielten Gewinnen – der Grundsteuersatz beträgt 3,5% und wird je nach Standort der Gemeinde, in der die Geschäftstätigkeit stattfindet, angepasst. Der effektive Gewerbesteuersatz variiert je nach Gemeinde und beträgt in der Regel zwischen 13 % und 18 % des Gewinns.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass bereits verkaufte Immobilien rückwirkend besteuert werden, wenn die Grenze überschritten und die Handelssteuer erhoben wird.
Steuern auf den Immobilienverkauf und geerbte Wohnungen
Erhältst du eine Immobilie als Erbe oder Schenkung, gelten die gleichen Regeln wie beim Kauf. Dabei ist zu beachten, dass du beim Erben einer Wohnung auch die Spekulationsfrist der vorherigen Besitzerin oder des vorherigen Besitzers übernimmst. Das bedeutet, dass du von der Steuer befreit wirst, wenn die Person, von der du die Immobilie erhalten hast, dort mehr als 10 Jahre gewohnt hat und du dich entscheidest, sie zu verkaufen.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass geerbte Wohnungen nicht in die Grenze von drei Immobilien einbezogen werden, die den Umsatz von Gewerbeimmobilien festlegt.
Beim Erhalt einer Wohnung musst du auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer zahlen – deren Höhe hängt von der Verwandtschaftsbeziehung und dem Wert der Immobilie ab.
Maciej Wawrzyniak ist ein erfahrener Unternehmer, dessen Unternehmen jedes Jahr mehr als 40.000 Steuererklärungen erstellt. Als Mitbegründer von Taxando bringt er seine Erfahrungen und Kenntnisse in den Bereichen Finanzen, Marketing und Steuern in das Projekt ein.
Privat liebt Maciej sportliche Herausforderungen, spielt Gitarre und schwimmt gerne im See. Außerdem ist er stolzer Vater von drei Söhnen.
