Deții cu chirie un apartament, o casă, un garaj sau o parte dintr-un imobil în Germania? În acest caz, în decontul fiscal poate fi necesar Anlage V, adică Anexa V. Este formularul în care se declară veniturile din închirierea privată și cheltuielile care pot reduce venitul impozabil. Principiul este simplu: se arată cât s-a câștigat din închiriere, iar apoi se scad cheltuielile efectuate pentru obținerea, păstrarea sau asigurarea acestui venit. Totuși, trebuie avută grijă, deoarece nu orice cost se deduce imediat – o parte a cheltuielilor se introduce direct în decont, iar o parte se recuperează prin amortizarea AfA.
Ce este Anexa V și când trebuie completată?
Anexa V se completează atunci, când se obțin în Germania venituri din închirierea sau darea în folosință privată a unui imobil. Aceasta privește în special apartamentele, casele, spațiile comerciale, garajele, locurile de parcare, părți ale clădirii, camere individuale sau terenuri. Dacă o persoană plătește pentru utilizarea unui imobil sau a unei părți a acestuia, administrația fiscală poate solicita declararea acestor încasări tocmai în Anlage V.
Nu este vorba doar despre închirierea clasică a unui apartament pe termen lung. În aceeași categorie pot intra și veniturile dintr-un apartament de vacanță, închirierea unei camere prin internet, a unui garaj, a unei suprafețe publicitare pe peretele clădirii, a unui loc pentru o antenă, pentru o instalație solară sau pentru o altă parte a imobilului. Esențial este dacă se realizează venituri din punerea la dispoziție oneroasă a unui bun sau a unui drept legat de imobil.
Mai multe imobile – decont separat pentru fiecare
Dacă sunt închiriate mai multe imobile, datele trebuie ordonate separat. În practică, pentru fiecare clădire, apartament sau obiect imobiliar distinct închiriat se întocmește un tabel separat al veniturilor și costurilor. Astfel, chiria unui apartament nu se amestecă cu renovarea efectuată în celălalt spațiu.
O declarație fiscală simplă în 12 minute?
alege Taxando!
Acest lucru are importanță atât în cazul unui control, cât și la calculul rezultatului fiscal propriu-zis. Un apartament poate fi adus profit, iar altul pierdere din cauza renovării, a neocupării sau a dobânzilor mari la credit. Dacă se folosește ajutor la decontarea impozitului din Germania, datele trebuie pregătite separat pentru fiecare imobil: contractul de închiriere, încasările, costurile, creditul, renovările și informațiile privind perioadele de neocupare.
Înainte de a începe introducerea cifrelor în Anlage V, este util să existe un tabel separat pentru fiecare imobil: venituri, Nebenkosten, renovări, credit, amortizare și alte costuri. Nu trebuie încercată reconstituirea tuturor datelor direct în formular, din extrase bancare și facturi. În cazul închirierii, cele mai costisitoare greșeli nu provin, de regulă, din lipsa dreptului de deducere, ci din încadrarea unei cheltuieli corecte în categoria greșită sau la imobilul greșit.
Cum funcționează principiul de bază al decontării chiriei?
Venitul din închiriere în Anlage V se calculează ca venituri diminuate cu cheltuielile deductibile. În practică, nu se introduce doar chiria, ci se prezintă imaginea completă: cât a intrat de la chiriaș și ce cheltuieli au fost suportate de proprietar.
La capitolul venituri apare în primul rând chiria. Pe lângă aceasta pot apărea însă și alte venituri: plăți suplimentare, avansuri pentru utilități, chirii restante încasate pentru anii anteriori, sume încasate pentru garaj, loc de parcare sau alte suprafețe. Dacă chiriașul plătește 900 de euro chirie și 250 de euro avans pentru Nebenkosten, decontul nu se limitează la chiria netă. Trebuie avute în vedere și sumele încasate de la chiriaș, iar apoi trebuie declarate cheltuielile corespunzătoare acestor sume.
La capitolul costuri intră cheltuielile legate de închiriere: cheltuieli de exploatare, asigurare, impozit pe proprietate, costuri de administrare, reparații, dobânzi la credit, costuri administrative, consultanță fiscală și amortizare. Pentru fiecare factură trebuie pusă o întrebare: cheltuiala a servit obținerii, menținerii sau asigurării veniturilor din chirie? Dacă da, poate fi cost deductibil. Dacă a vizat utilizarea privată, trebuie exclusă sau împărțită corespunzător.
De ce nu este suficientă simpla factură?
Administrația fiscală nu se uită doar la denumirea facturii. Contează natura cheltuielii. Vopsirea apartamentului după plecarea chiriașului este o situație diferită față de transformarea mansardei și crearea unui nou spațiu locativ. Ambele cheltuieli privesc imobilul, dar din punct de vedere fiscal pot fi tratate complet diferit.
De aceea, pentru costurile mai mari este bine să se noteze imediat ce a vizat lucrarea. A fost o reparație a unui element existent? O modernizare? O extindere? Pregătirea imobilului pentru prima închiriere după achiziție? O astfel de descriere ajută mult la decontarea ulterioară a Anlage V.
Ce venituri din închiriere trebuie declarate?
În Anlage V se declară toate încasările care rezultă din punerea la dispoziție oneroasă a unui imobil sau a unei părți a acestuia. Denumirea transferului bancar nu este decisivă. Contează dacă sumele sunt legate de închiriere.
Cea mai evidentă este chiria pentru apartament. Pe lângă aceasta pot apărea însă și alte venituri: taxe pentru garaj, loc de parcare, debara, parte de teren, suprafață publicitară, antenă, instalație tehnică sau altă utilizare a imobilului. Dacă chiriașul plătește și avansuri pentru utilități și costuri de exploatare, aceste încasări trebuie de asemenea incluse corect.
La venituri pot intra și chiriile restante încasate pentru anii anteriori, dobânzile pentru întârziere la plată, rambursările unor costuri suportate anterior, taxele pentru rezilierea anticipată a contractului sau despăgubirea de la chiriaș pentru deteriorarea apartamentului. Unele sume apar o singură dată, de aceea pot fi ușor uitate la întocmirea situației anuale.
Ce costuri curente pot fi deduse?
Din închiriere pot fi deduse costurile curente de întreținere ale imobilului, dacă privesc partea închiriată și au fost efectiv suportate. Aceasta este cea mai frecventă categorie de cheltuieli în Anexa V, dar trebuie ordonată corect.
În asemenea costuri intră în special cheltuielile de exploatare: apă, canalizare, încălzire, apă caldă, colectarea deșeurilor, curățarea părților comune, iluminatul casei scării, coșarul, întreținerea instalațiilor, liftul și alte costuri de întreținere a clădirii. Dacă acestea sunt plătite de proprietar, iar apoi decontate cu chiriașul, trebuie prezentate ambele aspecte: încasările de la chiriaș ca venit și facturile ca și cost.
La costuri poate fi inclus și Grundsteuer, adică impozitul german pe proprietate, precum și asigurările clădirii. Printre costuri intră, printre altele, asigurarea împotriva incendiului, furtunii, grindinei, trăsnetului, inundațiilor și a altor daune elementare. În anumite situații, pot fi costuri deductibile și taxele pentru pază, asigurarea de șantier sau răspunderea civilă legată de imobil, dacă au legătură cu închirierea.
Cum se declară renovările și reparațiile apartamentului închiriat?
Renovările și reparațiile apartamentului închiriat pot fi adesea deduse imediat, dacă servesc menținerii stării existente a imobilului. În decontarea germană, acestea sunt Erhaltungsaufwendungen, adică cheltuieli pentru repararea, reînnoirea sau înlocuirea elementelor existente. Acest lucru se aplică, de exemplu, vopsirii pereților după plecarea chiriașului, reparării armăturilor, înlocuirii ușilor uzate, recondiționării podelei sau remedierii defectelor instalațiilor. Situația este diferită atunci când lucrările creează ceva nou, de exemplu un balcon, un apartament suplimentar în mansardă, o extindere a clădirii sau schimbarea destinației încăperilor. Atunci cheltuiala poate majora baza de amortizare, în loc să fie introdusă direct în costuri.
O atenție deosebită trebuie acordată primilor 3 ani de la achiziția clădirii. Dacă în acest interval cheltuielile pentru renovări și modernizări depășesc 15% din costurile nete de achiziție ale clădirii, administrația fiscală le poate considera anschaffungsnahe Herstellungskosten. Aceasta înseamnă că nu se deduc integral imediat, ci se recuperează treptat prin amortizare. În această evaluare pot fi incluse și lucrări care par simple reîmprospătări, de aceea o renovare mai amplă după achiziția apartamentului merită planificată și documentată înainte de decont.
Cum se declară amortizarea clădirii?
Amortizarea AfA permite repartizarea în timp a costului clădirii, dar nu include valoarea terenului. Aceasta este una dintre regulile de bază în cazul închirierii de imobile în Germania.
La cumpărarea unui apartament, a unei case sau a unei clădiri nu se amortizează prețul integral. Trebuie separată valoarea terenului de valoarea clădirii. Terenul nu se uzează din punct de vedere fiscal, deci costul său nu constituie bază de amortizare. Clădirea, în schimb, se uzează în timp și poate fi decontată prin AfA.
Dacă un imobil este cumpărat cu 300.000 de euro, acest lucru nu înseamnă automat că întreaga sumă va constitui baza de amortizare. O parte a prețului poate reveni terenului. În plus, trebuie evaluate costurile de achiziție, precum notarul, taxa de dobândire a imobilului, taxele judiciare sau comisionul intermediarului la cumpărare. Unele cresc valoarea inițială, altele pot avea un alt tratament fiscal.
Cum se decontează dotările, mobilierul, bucătăria și grădina?
Dotarea apartamentului destinat închirierii poate fi o cheltuială deductibilă, însă de multe ori aceasta trebuie amortizată, în loc să fie dedusă integral, o singură dată. Totul depinde de tipul obiectului, valoarea acestuia și perioada de utilizare.
Înlocuirea completă a bucătăriei încorporate nu este, de regulă, tratată ca o simplă reparație. Mobilierul de bucătărie încorporat este tratat ca un bun economic și se amortizează pe o perioadă de 10 ani. Aceasta se aplică unui set care include, printre altele, dulapurile, chiuveta, aragazul și alte elemente care formează o unitate funcțională. Dacă se înlocuiește doar un singur element deteriorat, situația trebuie evaluată separat.
La dotări pot intra și mobilierul dintr-un apartament mobilat, mașina de spălat, frigiderul, patul, dulapul, biroul, mașina de tuns iarba sau uneltele utilizate pentru întreținerea imobilului. Dacă un bun individual costă cel mult 800 euro net, acesta poate îndeplini condițiile pentru deducerea integrală ca bun de valoare redusă. Totuși, factura trebuie păstrată și trebuie descris locul în care obiectul este utilizat.
Cum se deduc dobânzile la credit și costurile de finanțare?
Dobânzile la credit pot fi deduse dacă împrumutul a fost utilizat pentru imobilul închiriat și are legătură cu obținerea veniturilor din chirii. Simplul fapt al existenței unui credit nu este suficient. Trebuie demonstrat că fondurile au finanțat obiectul destinat închirierii.
La costurile de finanțare pot intra dobânzile, costurile de constituire a garanțiilor, taxele pentru înscrierea ipotecii sau a Grundschuld, precum și anumite costuri de obținere a finanțării. Reguli distincte se aplică și pentru Disagio și Damnum. În anumite condiții, acestea pot fi cheltuieli deductibile dacă se încadrează în limitele pieței. În mod simplificat, este menționat, printre altele, un prag de până la 5% în cazul unui credit cu perioadă de dobândă fixă de cel puțin 5 ani.
Dobânzile pot fi cheltuieli deductibile și înainte de începerea închirierii, dacă poate fi demonstrat că decizia de a închiria era deja una reală. În acest caz sunt utile dovezi privind pregătirea locuinței, anunțuri, discuții cu potențiali chiriași, contacte cu agenți imobiliari sau alte documente care arată că imobilul era destinat închirierii.
Cum se decontează închirierea pe termen scurt și apartamentul de vacanță?
Închirierea pe termen scurt se declară în Anlage V dacă are caracterul unei închirieri private, însă cheltuielile trebuie atribuite doar părții utilizate în scop de venit. Principala problemă aici este amestecarea închirierii cu utilizarea privată.
Dacă apartamentul este închiriat turiștilor, iar în afara sezonului este folosit personal, cheltuielile trebuie împărțite. Cheltuielile legate exclusiv de închiriere, cum ar fi taxele platformei de rezervări, publicitatea, curățenia după oaspeți sau achiziția unui pat suplimentar, pot fi atribuite activității de închiriere. Cheltuielile comune, de exemplu amortizarea, energia, încălzirea, asigurarea și administrarea, necesită repartizare.
În cazul unui apartament de vacanță, zilele de utilizare au o importanță deosebită. Dacă locuința a fost închiriată o parte din an, rezervată pentru utilizare personală o altă parte din an, iar în rest a stat goală, trebuie stabilite perioadele care corespund închirierii și cele care corespund utilizării private. Perioadele rezervate proprietarului pot fi tratate ca utilizare privată chiar și atunci când proprietarul, în final, nu a folosit locuința.
Când poate semăna închirierea cu o activitate economică?
O închiriere obișnuită pe termen scurt nu înseamnă automat o activitate economică. Riscul crește atunci când încep să fie oferite servicii similare celor hoteliere, de exemplu recepție, mic dejun, asistență permanentă pentru oaspeți, curățenie organizată în timpul șederii sau o infrastructură extinsă de servicii.
Lenjeria de pat, prosoapele, curățenia finală sau instrucțiunile pentru oaspeți, luate separat, de regulă nu conduc încă la calificarea ca activitate economică. La o scară mai mare a închirierii pe termen scurt, este însă recomandată verificarea încadrării înainte de depunerea declarației.
Cum se pregătesc documentele pentru Anexa V?
Pentru declararea în Anlage V trebuie pregătite documente care arată veniturile, cheltuielile, legătura cheltuielilor cu închirierea și modul de repartizare a costurilor. O documentație bună este adesea mai importantă decât valoarea propriu-zisă a cheltuielii.
Baza o reprezintă contractul de închiriere, centralizarea chiriei, decontarea Nebenkosten, extrasele bancare, facturile pentru renovări, facturile pentru utilități, decizia privind Grundsteuer, polițele de asigurare, documentele de credit, centralizarea anuală a dobânzilor, facturile administratorului și documentele privind consultanța fiscală. Dacă imobilul a fost utilizat parțial în scop privat, trebuie pregătită suprafața și o descriere a proporțiilor.
În cazul renovărilor, se adaugă o scurtă notă privind lucrările efectuate. În cazul unui spațiu neocupat, se colectează dovezi ale căutării unui chiriaș. La închirierea către familie, se pregătește o comparație cu chiria de piață. În cazul dotărilor, se descrie ce a fost cumpărat, unde se află obiectul respectiv și cine îl folosește.
Cea mai simplă organizare a documentelor
Funcționează bine împărțirea în câteva grupe:
- venituri din chirii și taxe suplimentare,
- cheltuieli de exploatare și utilități,
- impozite, asigurări și administrare,
- renovări și reparații,
- credit și costuri de finanțare,
- amortizarea clădirii și a dotărilor,
- spațiu neocupat, anunțuri și căutarea chiriașului,
- repartizarea costurilor în cazul utilizării private.
O astfel de structură ajută la verificarea rapidă a eventualelor lipsuri. De asemenea, facilitează munca persoanei care pregătește declarația fiscală din Germania.
Ce greșeli trebuie evitate la deducerea costurilor de închiriere?
Cea mai frecventă greșeală constă în introducerea tuturor cheltuielilor într-o singură categorie fără a verifica dacă acestea reprezintă cheltuieli curente, amortizare sau cheltuieli personale. Acest lucru poate duce la întrebări din partea administrației fiscale, la o corectare sau la plata suplimentară a impozitului.
Prima problemă o reprezintă reparațiile după achiziție. Dacă se cumpără un apartament și în primii 3 ani se efectuează o renovare amplă, trebuie verificată limita de 15% din costurile nete de achiziție ale clădirii. După depășirea acesteia, cheltuielile pot fi incluse în amortizare, și nu în costuri unice.
A doua greșeală este lipsa separării în cazul utilizării personale. Dacă se închiriază doar o parte din casă, o cameră sau o locuință de vacanță utilizată și personal, nu trebuie dedus automat totul. Este necesară o proporție și o atribuire logică a costurilor.
A treia greșeală se referă la garanție și la plățile suplimentare. Garanția nu reprezintă, la încasare, un venit obișnuit, însă poate deveni unul la reținere. Plățile în avans de la chiriaș pentru Nebenkosten pot constitui venit, iar facturile corespunzătoare pot reprezenta costuri. Dacă se arată doar o singură parte, decontarea va fi incompletă.
Înainte de trimiterea declarației trebuie verificat dacă fiecare cost mai mare are documente, descriere și o legătură clară cu închirierea. Întregul an trebuie parcurs pas cu pas: când spațiul a fost închiriat, dacă a existat perioadă de neocupare, dacă imobilul a fost utilizat în scop personal, dacă au fost efectuate reparații, achiziționate dotări, reținută garanția sau rambursat un credit cu dobânzi. Cea mai sigură abordare este ca mai întâi să se adune documentele, apoi cheltuielile să fie împărțite pe categorii, să se separe partea personală de cea închiriată, să fie verificate reparațiile și amortizarea, iar abia la final datele să fie introduse în Anlage V. O decontare corectă nu înseamnă înscrierea celui mai mare număr posibil de costuri, ci deducerea tuturor cheltuielilor care pot fi într-adevăr deduse și care pot fi susținute prin documente, proporții și logica raportării fiscale germane.
FAQ
Când trebuie completat Anlage V?
Anlage V se completează atunci când se obțin în Germania venituri din închirierea sau arendarea unui imobil construit, de exemplu a unui apartament sau a unei case. Formularul servește la declararea atât a veniturilor din chirii, cât și a costurilor aferente acestora, care pot reduce venitul impozabil.
Pentru fiecare apartament închiriat trebuie completat un Anlage V separat?
Da. Dacă sunt închiriate mai multe imobile distincte, pentru fiecare dintre ele trebuie pregătit un Anlage V separat. În acest fel, veniturile, costurile, amortizarea și eventualele pierderi sunt atribuite obiectului corespunzător.
Nebenkosten primite de la chiriaș trebuie înscrise în Anlage V?
Da. Plățile în avans și costurile de exploatare primite de la chiriaș sunt, în principiu, declarate ca venit din chirii. În același timp, cheltuielile proprietarului pentru apă, încălzire, evacuarea deșeurilor, Grundsteuer sau alte costuri legate de imobil pot fi declarate la capitolul costuri.
Garanția pentru apartament trebuie declarată ca venit în Anlage V?
Nu, dacă garanția are doar rolul de a asigura creanțele din contractul de închiriere și urmează să fie returnată chiriașului. Situația se schimbă atunci când proprietarul reține o parte sau întreaga garanție, de exemplu pentru acoperirea chiriei neplătite sau a unor costuri determinate – atunci trebuie verificat dacă suma reținută reprezintă venit impozabil.
Costurile unui apartament nelocuit pot fi declarate în Anlage V?
Da, chiar și în perioada de neocupare o parte dintre costuri poate rămâne cost deductibil, dacă proprietarul are în continuare intenția reală de a închiria imobilul. Merită păstrate anunțurile, corespondența cu persoanele interesate sau documentele intermediarului, care confirmă căutarea activă a chiriașului.
Rata de credit pentru un apartament închiriat poate fi dedusă în Anlage V?
Nu întreaga rată. Cost deductibil fiscal pot fi în primul rând dobânzile la credit, dacă finanțarea este legată de imobilul închiriat. Rambursarea capitalului creditului nu reprezintă cost deductibil.
Pierderea din închiriere declarată în Anlage V poate fi dedusă din alte venituri?
În principiu, pierderea din închirierea privată poate reduce celelalte venituri supuse impozitului pe venit german, dacă închirierea este recunoscută fiscal ca activitate orientată spre realizarea de venit. Prin urmare, o renovare, dobânzile ridicate sau o perioadă de neocupare pot determina ca imobilul să înregistreze într-un anumit an fiscal o pierdere relevantă pentru întreaga declarație.
Cum se declară în Anlage V un apartament utilizat parțial în scop personal?
Costurile trebuie împărțite între partea închiriată și cea personală după un criteriu adecvat, justificabil – adesea pe baza suprafeței. La costurile de închiriere nu pot fi incluse automat cheltuielile aferente părții imobilului utilizate exclusiv în scop personal.
Cum se declară o închiriere de vacanță sau pe termen scurt?
În cazul închirierii unui apartament de vacanță sau al unei alte forme de închiriere pe termen scurt, în prezent, pe lângă Anlage V, trebuie depus și Anlage V-FeWo. O importanță deosebită are separarea corectă a perioadelor de închiriere efectivă, a perioadelor de neocupare și a eventualei utilizări personale a imobilului.
Documentele și facturile trebuie trimise împreună cu Anlage V?
De regulă, nu este necesară trimiterea automată a tuturor facturilor și documentelor justificative împreună cu declarația, dar acestea trebuie păstrate. Finanzamt poate solicita ulterior confirmarea costurilor, a modului de calcul al amortizării, a dobânzilor, a reparațiilor sau a repartizării cheltuielilor între partea personală și cea închiriată.
Maciej Szewczyk
A acumulat experiență ca consultant în proiecte IT pentru multe companii internaționale. În 2017, a fondat startup-ul taxando GmbH, în cadrul căruia a dezvoltat aplicația fiscală inovatoare Taxando, care facilitează depunerea declarației fiscale anuale. Maciej Szewczyk combină cunoștințele tehnologice cu cunoștințe aprofundate în domeniul legislației fiscale, fiind astfel un expert în domeniul său.
În viața privată, este un soț și tată fericit și locuiește împreună cu familia sa în Berlin.
