Здається квартира, будинок, гараж або частина нерухомості в Німеччині? У такому разі для податкової декларації може знадобитися Anlage V, тобто Додаток V. Це форма, у якій зазначаються доходи від приватної оренди та витрати, що можуть зменшити оподатковуваний дохід. Принцип простий: показується, скільки зароблено на оренді, а потім віднімаються витрати, понесені для отримання, збереження або забезпечення цього доходу. Однак слід бути уважним, оскільки не кожні витрати віднімаються одразу — частина витрат включається безпосередньо до розрахунку, а частина амортизується через AfA.
Що таке Додаток V і коли його потрібно заповнювати?
Додаток V заповнюється тоді, коли в Німеччині отримуються доходи від приватної оренди або здавання внаїм нерухомості. Це стосується насамперед квартир, будинків, приміщень, гаражів, паркувальних місць, частин будівлі, окремих кімнат або земельних ділянок. Якщо хтось сплачує за користування нерухомістю або її частиною, податковий орган може вимагати зазначення цих надходжень саме в Anlage V.
Йдеться не лише про класичну довгострокову оренду квартири. До цієї ж категорії можуть належати також доходи від квартири для відпочинку, оренди кімнати через інтернет, гаража, рекламної площі на стіні будівлі, місця для антени, сонячної установки або іншої частини нерухомості. Найважливіше — чи отримується дохід від платного надання у користування речі або права, пов’язаного з нерухомістю.
Кілька об’єктів нерухомості — окремий розрахунок для кожного
Якщо здається в оренду більше ніж один об’єкт нерухомості, дані слід упорядковувати окремо. На практиці для кожної будівлі, квартири або самостійного об’єкта, що здається в оренду, готується окремий перелік доходів і витрат. Це дає змогу не змішувати орендну плату з однієї квартири з ремонтом, виконаним в іншому приміщенні.
Це має значення під час перевірки, а також для самого обчислення податкового результату. Одна квартира могла принести прибуток, а інша — збиток через ремонт, простій або високі відсотки за кредитом. Якщо для податкового розрахунку в Німеччині використовується допомога, дані слід підготувати окремо для кожного об’єкта нерухомості: договір оренди, надходження, витрати, кредит, ремонти та інформацію про періоди простою.
Перш ніж починати вносити цифри до Anlage V, варто підготувати окремий перелік для кожного об’єкта нерухомості: доходи, Nebenkosten, ремонти, кредит, амортизація та інші витрати. Не слід намагатися відтворити все безпосередньо у формі на підставі банківських виписок і рахунків. Під час оренди більшість дорогих помилок виникає не через відсутність права на відрахування, а через віднесення правильної витрати до неправильної категорії або до неправильного об’єкта нерухомості.
Як працює базовий принцип розрахунку доходу від оренди?
Дохід від оренди в Anlage V обчислюється як доходи за мінусом витрат, пов’язаних із отриманням доходу. На практиці тому зазначається не лише орендна плата, а й повна картина: скільки грошей надійшло від орендаря та які витрати поніс власник.
З боку доходів насамперед зазначається орендна плата. Додатково можуть виникати інші надходження: доплати, авансові платежі за комунальні послуги, орендна плата, отримана із запізненням за попередні роки, надходження за гараж, паркувальне місце або інші площі. Якщо орендар сплачує 900 євро орендної плати і 250 євро авансового платежу на Nebenkosten, у розрахунку не береться до уваги лише чиста орендна плата. Слід також урахувати платежі, отримані від орендаря, а потім зазначити витрати, що їм відповідають.
З боку витрат враховуються видатки, пов’язані з орендою: експлуатаційні витрати, страхування, податок на нерухомість, витрати на управителя, ремонти, відсотки за кредитом, адміністративні витрати, податкове консультування та амортизація. Для кожного рахунку слід поставити одне запитання: чи цей витратний елемент слугував отриманню, збереженню або забезпеченню доходів від оренди? Якщо так, він може бути витратою. Якщо він стосувався приватного користування, його слід виключити або відповідно розподілити.
Чому одного рахунка-фактури недостатньо?
Податковий орган не зважає лише на назву рахунка. Важливий характер витрат. Фарбування квартири після виїзду орендаря — це інша ситуація, ніж перебудова мансарди та створення нового приміщення. Обидва видатки стосуються нерухомості, але з точки зору оподаткування можуть бути класифіковані зовсім по-різному.
Тому при більших витратах доцільно відразу зафіксувати, чого саме стосувалися роботи. Чи це був ремонт наявного елемента? Чи модернізація? Чи розширення? Чи підготовка нерухомості до першої оренди після придбання? Такий опис значно допомагає під час подальшого розрахунку Anlage V.
Які доходи від оренди потрібно зазначати?
В Anlage V зазначаються всі надходження, що випливають із платного надання в користування нерухомості або її частини. Назва переказу не має вирішального значення. Важливо лише, чи пов’язані кошти з орендою.
Найочевиднішим є орендна плата за квартиру. Однак окрім неї можуть виникати інші доходи: плата за гараж, паркувальне місце, комірку, частину ділянки, рекламну площу, антену, технічну установку або інше користування нерухомістю. Якщо орендар також сплачує авансові внески за комунальні послуги та експлуатаційні витрати, такі надходження також потрібно коректно врахувати.
До доходів можуть бути включені також прострочені орендні платежі, отримані за попередні роки, відсотки за прострочення платежу, відшкодування раніше понесених витрат, плата за дострокове розірвання договору або компенсація від орендаря за пошкодження квартири. Деякі суми виникають одноразово, тому їх легко пропустити під час річного підсумку.
Які поточні витрати можна відрахувати?
Від доходу від оренди можна відняти поточні витрати на утримання нерухомості, якщо вони стосуються орендованої частини та були фактично понесені. Це найпоширеніша група витрат у Додатку V, але її потрібно добре впорядкувати.
До таких витрат належать насамперед експлуатаційні витрати: вода, стоки, опалення, гаряча вода, вивезення відходів, прибирання спільних частин, освітлення сходової клітки, робота димаряра, обслуговування інженерних систем, ліфт та інші витрати на утримання будівлі. Якщо вони сплачуються власником, а потім відшкодовуються орендарем, зазначаються обидві сторони: надходження від орендаря як дохід і рахунки як витрати.
До витрат можна також включити Grundsteuer, тобто німецький податок на нерухомість, а також страхування будівлі. До витрат належить, зокрема, страхування від пожежі, бурі, граду, блискавки, повені та інших стихійних збитків. За певних умов витратами можуть бути також платежі за охорону будівлі, страхування будівельного майданчика або страхування цивільної відповідальності, пов’язаної з нерухомістю, якщо вони мають відношення до оренди.
Як розрахувати ремонт і відновлення квартири, що здається в оренду?
Ремонт і відновлення квартири, що здається в оренду, часто можна відразу відрахувати, якщо вони спрямовані на підтримання наявного стану нерухомості. У німецькому податковому розрахунку це Erhaltungsaufwendungen, тобто витрати на ремонт, оновлення або заміну наявних елементів. Це стосується, наприклад, фарбування стін після виїзду орендаря, ремонту сантехнічного обладнання, заміни зношених дверей, оновлення підлоги або усунення несправностей інженерних систем. Інакше виглядає ситуація, коли роботи створюють щось нове, наприклад балкон, додаткову квартиру на мансарді, розширення будівлі або зміну функцій приміщень. У такому разі витрати можуть збільшувати базу амортизації, а не включатися безпосередньо до витрат.
Особливу обережність слід проявляти протягом перших 3 років після придбання будівлі. Якщо в цей період витрати на ремонт і модернізацію перевищують 15% чистих витрат на придбання будівлі, податковий орган може визнати їх anschaffungsnahe Herstellungskosten. Це означає, що їх не можна відняти одноразово, а слід розподіляти поступово через амортизацію. До такої оцінки можуть входити також роботи, які на вигляд є звичайним оновленням, тому більший ремонт після купівлі квартири варто спланувати та задокументувати ще до подання розрахунку.
Як враховується амортизація будівлі?
Амортизація AfA дає змогу розподіляти вартість будівлі в часі, але не охоплює вартість землі. Це одне з основних правил при здаванні нерухомості в оренду в Німеччині.
Під час купівлі квартири, будинку або будівлі не амортизується вся ціна. Потрібно відокремити вартість земельної ділянки від вартості будівлі. Земля податково не зношується, тому її вартість не є базою для амортизації. Будівля ж зношується з часом і може враховуватися через AfA.
Якщо нерухомість купується за 300 000 євро, це не означає автоматично, що вся сума стане базою для амортизації. Частина ціни може припадати на землю. Окрім того, потрібно оцінити витрати на придбання, такі як нотаріус, податок на придбання нерухомості, судові збори або комісія посередника під час купівлі. Деякі з них збільшують первісну вартість, інші можуть мати інший податковий характер.
Як обліковувати меблі, обладнання, кухню та сад?
Обладнання квартири для здавання в оренду може бути витратами, але часто його потрібно амортизувати замість одноразового відрахування. Усе залежить від виду предмета, його вартості та строку використання.
Повна заміна вбудованої кухні зазвичай не вважається звичайним ремонтом. Кухонне вбудоване обладнання розглядається як господарський об’єкт і підлягає обліку протягом 10 років. Це стосується комплекту, що охоплює, зокрема, шафки, мийку, плиту та інші елементи, які утворюють функціональну цілісність. Якщо замінюється лише окремий пошкоджений елемент, ситуацію слід оцінювати окремо.
До обладнання можуть належати також меблі в мебльованій квартирі, пральна машина, холодильник, ліжко, шафа, письмовий стіл, газонокосарка або інструменти, що використовуються для утримання нерухомості. Якщо окремий об’єкт майна коштує не більше ніж 800 євро нетто, він може відповідати умовам одноразового відрахування як малоцінний об’єкт. Однак слід зберегти рахунок-фактуру та вказати, де використовується відповідний предмет.
Як відраховувати відсотки за кредитом і витрати на фінансування?
Відсотки за кредитом можна відрахувати, якщо кредит було спрямовано на орендовану нерухомість і він пов’язаний з отриманням доходу від оренди. Самого факту наявності кредиту недостатньо. Потрібно показати, що кошти фінансували об’єкт, який використовується для здавання в оренду.
До витрат на фінансування можуть належати відсотки, витрати на встановлення забезпечення, збори за внесення іпотеки або Grundschuld, а також визначені витрати на залучення фінансування. Окремі правила також стосуються Disagio та Damnum. За певних умов вони можуть бути витратами, якщо перебувають у ринкових межах. У спрощеному вигляді зазначено, зокрема, поріг до 5% для кредиту з періодом фіксованої процентної ставки щонайменше на 5 років.
Відсотки можуть бути витратами також до початку оренди, якщо можна показати, що рішення про здавання в оренду вже було реальним. У такому разі стануть у пригоді докази підготовки житла, оголошення, переговори з кандидатами, контакт із посередником або інші документи, що підтверджують, що нерухомість була призначена для здавання в оренду.
Як обліковувати короткострокову оренду та відпускне житло?
Короткострокову оренду обліковують в Anlage V, якщо вона має характер приватної оренди, але витрати слід відносити лише до частини, що використовується для отримання доходу. Найбільшою проблемою тут є поєднання оренди з приватним використанням.
Якщо житло здається туристам, а поза сезоном використовується самостійно, витрати потрібно розподілити. Витрати, пов’язані виключно з орендою, такі як збори платформи бронювання, реклама, прибирання після гостей або придбання додаткового ліжка, можуть бути віднесені до орендної діяльності. Спільні витрати, наприклад амортизація, електроенергія, опалення, страхування та адміністрування, вимагають розподілу.
Для відпускного житла особливе значення мають дні використання. Якщо приміщення було здане в оренду протягом частини року, частину року було зарезервовано для власника, а решту часу стояло порожнім, потрібно визначити, які періоди припадають на оренду, а які — на приватне користування. Періоди, зарезервовані для власника, можуть розглядатися як приватне користування навіть тоді, коли власник зрештою ними не скористався.
Коли оренда може виглядати як господарська діяльність?
Звичайна короткострокова оренда не обов’язково одразу означає господарську діяльність. Ризик зростає тоді, коли починають пропонуватися послуги, подібні до готельних, наприклад рецепція, сніданки, постійне обслуговування гостей, організоване прибирання під час перебування або розширена інфраструктура обслуговування.
Самі по собі постільна білизна, рушники, фінальне прибирання або інструкція для гостей зазвичай ще не свідчать про господарську діяльність. За більшого масштабу короткострокової оренди до подання декларації доцільно перевірити кваліфікацію.
Як підготувати документи до Додатка V?
Для обліку в Anlage V слід підготувати документи, які підтверджують доходи, витрати, зв’язок витрат з орендою та спосіб розподілу витрат. Належна документація часто важливіша, ніж сам розмір витрат.
Основою є договір оренди, зведення орендної плати, розрахунок Nebenkosten, банківські виписки, рахунки за ремонти, рахунки за комунальні послуги, рішення щодо Grundsteuer, страхові поліси, кредитні документи, річне зведення відсотків, рахунки керуючого та документи щодо податкового консультування. Якщо нерухомість частково використовувалася приватно, слід підготувати площу та опис пропорцій.
Під час ремонтів додати коротку примітку, чого стосувалися роботи. За наявності простою зібрати докази пошуку орендаря. При оренді родині підготувати порівняння з ринковою орендною платою. Для обладнання описати, що було придбано, де знаходиться відповідний предмет і хто ним користується.
Найпростіший порядок документів
Добре працює поділ на кілька груп:
- доходи від оренди та додаткові платежі,
- експлуатаційні витрати та комунальні послуги,
- податки, страхування та адміністрування,
- ремонти та усунення пошкоджень,
- кредит і витрати на фінансування,
- амортизація будівлі та обладнання,
- простій, оголошення та пошук орендаря,
- розподіл витрат при приватному використанні.
Такий порядок допомагає швидко перевірити, чи чогось не бракує. Він також полегшує роботу особі, яка готує податкове декларування для Німеччини.
Яких помилок слід уникати під час відрахування витрат на оренду?
Найпоширеніша помилка полягає в внесенні всіх витрат до однієї категорії без перевірки, чи йдеться про поточні витрати, амортизацію чи приватні витрати. Це може призвести до запитів з податкового органу, коригування або доплати податку.
Перша проблема — ремонти після придбання. Якщо купується квартира і протягом перших 3 років проводиться великий ремонт, слід перевірити поріг 15% від чистих витрат на придбання будівлі. Після його перевищення витрати можуть бути віднесені до амортизації, а не до одноразових витрат.
Друга помилка — відсутність розподілу при приватному використанні. Якщо здається лише частина будинку, кімната або квартира для відпочинку, яка також використовується особисто, не слід автоматично відраховувати все. Потрібні пропорція та логічне віднесення витрат.
Третя помилка стосується застави та додаткових платежів. Застава не є звичайним доходом на момент отримання, але може стати ним при її утриманні. Авансові платежі від наймача на Nebenkosten можуть бути доходом, а відповідні рахунки — витратами. Якщо відображено лише одну сторону, розрахунок буде неповним.
Перед поданням декларації слід перевірити, чи кожна значна витрата має документ, опис і чіткий зв’язок з орендою. Увесь рік необхідно пройти крок за кроком: коли об’єкт був зданий в оренду, чи був період простою, чи використовувалася нерухомість приватно, чи проводився ремонт, чи купувалося обладнання, чи була утримана застава або погашався кредит із відсотками. Найбезпечніше спочатку зібрати документи, потім розподілити витрати за категоріями, відокремити приватну частину від орендованої, перевірити ремонти та амортизацію, а вже наприкінці внести дані до Anlage V. Правильний розрахунок полягає не у внесенні якомога більшої кількості витрат, а у відрахуванні всього, що дійсно може бути відраховано і що можна обґрунтувати документами, пропорціями та логікою німецького податкового розрахунку.
FAQ
Коли потрібно заповнювати Anlage V?
Anlage V заповнюється, якщо в Німеччині отримуються доходи від оренди або найму забудованої нерухомості, наприклад квартири або будинку. Формуляр використовується для відображення як доходів від оренди, так і пов’язаних із ними витрат, які можуть зменшити оподатковуваний дохід.
Чи для кожної орендованої квартири потрібно заповнювати окрему Anlage V?
Так. Якщо в оренду здається кілька окремих об’єктів нерухомості, для кожного з них слід підготувати окрему Anlage V. Завдяки цьому доходи, витрати, амортизація та можливі збитки відносяться до відповідного об’єкта.
Чи потрібно вносити до Anlage V Nebenkosten, отримані від наймача?
Так. Авансові платежі та експлуатаційні збори, отримані від наймача, як правило, відображаються як дохід від оренди. Водночас витрати власника на воду, опалення, вивезення відходів, Grundsteuer або інші витрати, пов’язані з нерухомістю, можуть бути відображені у складі витрат.
Чи потрібно показувати заставу за квартиру як дохід в Anlage V?
Ні, якщо застава має лише забезпечувати вимоги за договором оренди та має бути повернена наймачеві. Ситуація змінюється, коли власник утримує частину або всю заставу, наприклад для покриття несплаченої орендної плати або визначених витрат – тоді слід перевірити, чи утримана сума є податковим доходом.
Чи можна відобразити витрати на порожню квартиру в Anlage V?
Так, також у період простою частина витрат може залишатися витратами, що пов’язані з отриманням доходу, якщо власник і далі має реальний намір здавати нерухомість в оренду. Доцільно зберігати оголошення, листування із зацікавленими особами та документи посередника, які підтверджують активний пошук наймача.
Чи можна відрахувати в Anlage V кредитний платіж за орендовану квартиру?
Не весь платіж. Податковими витратами насамперед можуть бути відсотки за кредитом, якщо фінансування пов’язане з орендованою нерухомістю. Погашення основної суми кредиту не є витратою, пов’язаною з отриманням доходу.
Чи можна збиток від оренди, відображений в Anlage V, відрахувати від інших доходів?
Як правило, збиток від приватної оренди може зменшувати інші доходи, що підлягають німецькому податку на доходи, якщо оренда з податкової точки зору визнається діяльністю, спрямованою на отримання доходу. Тому ремонт, високі відсотки або тимчасовий простій можуть призвести до того, що нерухомість у відповідному податковому році дасть збиток, який має значення для всього розрахунку.
Як відобразити в Anlage V квартиру, що використовується частково приватно?
Витрати слід розподілити між орендованою та приватною частинами за відповідним, обґрунтованим ключем — часто на основі площі. До витрат на оренду не можна автоматично відносити витрати, що стосуються частини нерухомості, яка використовується виключно приватно.
Як розрахувати сезонну або короткострокову оренду?
При оренді квартири для відпочинку або іншій формі короткострокової оренди наразі, окрім Anlage V, потрібно також подавати Anlage V-FeWo. Особливе значення має правильне розмежування періодів фактичної оренди, простою та можливого приватного використання нерухомості.
Чи потрібно надсилати документи та рахунки разом із Anlage V?
Зазвичай не потрібно автоматично надсилати всі рахунки та підтвердні документи разом із декларацією, але їх слід зберігати. Finanzamt може пізніше запросити підтвердження витрат, способу розрахунку амортизації, відсотків, ремонтів або розподілу витрат між приватною та орендованою частиною.
