Průvodce přílohou V – jak odečíst všechny náklady na pronájem?

Pronajímáte byt, dům, garáž nebo část nemovitosti v Německu? V takovém případě může být v daňovém přiznání potřebný Anlage V, tedy Příloha V. Jde o formulář, ve kterém se uvádějí příjmy z soukromého pronájmu a náklady, které mohou snížit zdanitelný příjem. Zásada je jednoduchá: uvede se, kolik bylo na pronájmu vyděláno, a poté se odečtou výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení těchto příjmů. Je však třeba být opatrný, protože ne každý náklad se odečítá hned – část výdajů vstupuje přímo do vyúčtování a část se uplatňuje prostřednictvím odpisů AfA.

Co je Příloha V a kdy je nutné ji vyplnit?

Příloha V se vyplňuje tehdy, když jsou v Německu dosahovány příjmy ze soukromého pronájmu nebo pachtu nemovitosti. Týká se to především bytů, domů, nebytových prostor, garáží, parkovacích míst, částí budov, jednotlivých pokojů nebo pozemků. Pokud je někomu placeno za užívání nemovitosti nebo její části, finanční úřad může požadovat vykázání těchto příjmů právě v Anlage V.

Nejde pouze o klasický dlouhodobý pronájem bytu. Do stejné kategorie mohou spadat také příjmy z rekreačního bytu, pronájmu pokoje přes internet, garáže, reklamní plochy na zdi budovy, místa pro anténu, solární instalaci nebo jiné části nemovitosti. Rozhodující je, zda je dosaženo zisku z úplatného poskytnutí věci nebo práva souvisejícího s nemovitostí.

Více nemovitostí – samostatné vyúčtování pro každou z nich 

Pokud je pronajímáno více než jedno nemovitostní aktivum, je nutné údaje vést odděleně. V praxi se pro každou pronajímanou budovu, byt nebo samostatný objekt sestavuje samostatný přehled příjmů a nákladů. Tím se nezamění nájemné z jednoho bytu s opravou provedenou v jiném prostoru.

To má význam při kontrole, ale i při samotném výpočtu daňového výsledku. Jeden byt mohl přinést zisk, jiný ztrátu kvůli opravě, neobsazenosti nebo vysokým úrokům z úvěru. Pokud je využívána pomoc při zpracování daňového přiznání z Německa, je vhodné připravit údaje zvlášť pro každou nemovitost: nájemní smlouvu, příjmy, náklady, úvěr, opravy a informace o obdobích neobsazenosti.

”

Před zápisem čísel do Anlage V je vhodné připravit samostatný přehled pro každou nemovitost: příjmy, Nebenkosten, opravy, úvěr, odpisy a ostatní náklady. Není vhodné vše rekonstruovat přímo ve formuláři z bankovních výpisů a faktur. U pronájmu většina drahých chyb nevzniká z nedostatku práva na odpočet, ale z přiřazení správného výdaje do špatné kategorie nebo ke špatné nemovitosti.

Jak funguje základní princip zdanění pronájmu?

Příjem z pronájmu v Anlage V se vypočítává jako příjmy snížené o daňově uznatelné výdaje. V praxi se tedy neuvádí pouze nájemné, ale celý obraz: kolik peněz přišlo od nájemce a jaké výdaje byly vynaloženy jako vlastník.

Na straně příjmů se objevuje především nájemné. K tomu mohou přibýt vedlejší platby, zálohy na energie, dlužné nájemné přijaté za předchozí roky, příjmy za garáž, parkovací místo nebo jiné plochy. Pokud nájemce platí také 900 eur nájemného a 250 eur zálohy na Nebenkosten, nelze v přiznání sledovat pouze čisté nájemné. Je nutné zohlednit také platby přijaté od nájemce a následně vykázat náklady, které těmto platbám odpovídají.

Na straně nákladů se objeví výdaje související s pronájmem: provozní náklady, pojištění, daň z nemovitosti, náklady na správce, opravy, úroky z úvěru, administrativní náklady, daňové poradenství a odpisy. U každého dokladu je vhodné položit si jednu otázku: sloužil tento výdaj k dosažení, zajištění nebo udržení příjmů z pronájmu? Pokud ano, může být nákladem. Pokud se týkal soukromého užívání, je třeba jej vyloučit nebo odpovídajícím způsobem rozdělit.

Proč sama faktura nestačí?

Úřad neposuzuje pouze název faktury. Rozhodující je povaha výdaje. Vymalování bytu po vystěhování nájemce je jiná situace než přestavba podkroví a vytvoření nového bytu. Oba výdaje se týkají nemovitosti, ale z daňového hlediska mohou být posouzeny zcela odlišně.

Proto je u větších nákladů vhodné ihned zaznamenat, čeho se práce týkala. Šlo o opravu existujícího prvku? O modernizaci? O rozšíření? O přípravu nemovitosti na první pronájem po koupi? Takový popis velmi pomáhá při následném vyúčtování Anlage V.

Jaké příjmy z pronájmu je nutné uvést?

V Anlage V se uvádějí veškeré příjmy, které vyplývají z úplatného poskytnutí nemovitosti nebo její části. Název platby není rozhodující. Důležité je, zda jsou peníze spojeny s pronájmem.

Nejzřejmější je nájemné za byt. Vedle něj se však mohou objevit i jiné příjmy: poplatky za garáž, parkovací místo, komoru, část pozemku, reklamní plochu, anténu, technické zařízení nebo jiné užívání nemovitosti. Pokud nájemce platí také zálohy na energie a provozní náklady, i tyto příjmy je nutné správně uvést.

Do příjmů mohou patřit také dlužné nájemné přijaté za předchozí roky, úroky z prodlení, náhrady dříve vynaložených nákladů, poplatky za předčasné ukončení smlouvy nebo náhrada škody od nájemce za poškození bytu. Některé částky se objevují jednorázově, a proto se na ně při ročním souhrnu snadno zapomene.

Jaké běžné náklady lze odečíst?

Od příjmů z pronájmu lze odečíst běžné náklady na udržování nemovitosti, pokud se týkají pronajímané části a byly skutečně vynaloženy. Jde o nejčastější skupinu výdajů v Příloze V, která však musí být správně uspořádána.

Mezi takové náklady patří především provozní výdaje: voda, odpadní voda, vytápění, teplá voda, odvoz odpadu, úklid společných prostor, osvětlení schodiště, kominík, údržba zařízení, výtah a další náklady na provoz budovy. Pokud jsou placeny jako vlastník a následně vyúčtovány nájemci, uvádějí se obě strany: přijaté platby od nájemce jako příjem a účty jako náklad.

Do nákladů lze zahrnout také Grundsteuer, tedy německou daň z nemovitosti, a pojištění budovy. Mezi náklady patří mimo jiné pojištění proti požáru, bouři, krupobití, blesku, povodni a dalším živelním škodám. V určitých situacích mohou být nákladem také poplatky za ostrahu budovy, stavební pojištění nebo pojištění odpovědnosti související s nemovitostí, pokud mají souvislost s pronájmem.

Jak vyúčtovat opravy a renovace pronajímaného bytu?

Opravy a renovace pronajímaného bytu lze často odečíst hned, pokud slouží k zachování stávajícího stavu nemovitosti. V německém zdanění jde o Erhaltungsaufwendungen, tedy výdaje na opravu, obnovu nebo výměnu existujících prvků. To se týká například malování stěn po vystěhování nájemce, opravy armatury, výměny opotřebovaných dveří, renovace podlahy nebo odstranění závad instalace. Jiná je situace, kdy práce vytvářejí něco nového, například balkon, další byt v podkroví, rozšíření budovy nebo změnu funkce místností. V takovém případě může výdaj zvyšovat základ odpisů místo toho, aby byl uplatněn přímo do nákladů.

Zvláštní opatrnost je nutná v prvních 3 letech od nabytí budovy. Pokud v tomto období výdaje na opravy a modernizace překročí 15 % pořizovacích nákladů na budovu bez DPH, úřad je může považovat za anschaffungsnahe Herstellungskosten. To znamená, že je nelze odečíst jednorázově, ale uplatňují se postupně prostřednictvím odpisů. Do tohoto posouzení mohou spadat i práce, které vypadají jako běžné obnovení, proto je větší opravu po koupi bytu vhodné naplánovat a zdokumentovat ještě před podáním přiznání.

Jak vyúčtovat odpisy budovy?

Odpis AfA umožňuje rozkládat náklad na budovu v čase, ale nezahrnuje hodnotu pozemku. To je jedna ze základních zásad při pronájmu nemovitostí v Německu.

Při koupi bytu, domu nebo budovy se neodpisuje celá kupní cena. Je nutné oddělit hodnotu pozemku od hodnoty budovy. Pozemek se daňově neopotřebovává, a proto jeho cena netvoří základ pro odpisování. Budova se však v čase opotřebovává a může být rozpočítána prostřednictvím AfA.

Pokud je nemovitost zakoupena za 300 000 eur, neznamená to automaticky, že celá částka bude základem odpisů. Část ceny může připadat na pozemek. K tomu je třeba posoudit pořizovací náklady, jako jsou notář, daň z nabytí nemovitosti, soudní poplatky nebo provize realitního makléře při koupi. Některé zvyšují vstupní hodnotu, jiné mohou mít odlišný daňový charakter.

Jak vyúčtovat vybavení, nábytek, kuchyň a zahradu?

Vybavení bytu k pronájmu může být nákladem, ale často je nutné jej odepisovat namísto jednorázového uplatnění. Vše závisí na druhu předmětu, jeho hodnotě a době používání.

Kompletní výměna vestavěné kuchyně se obvykle nepovažuje za běžnou opravu. Kuchyňská vestavba je považována za hospodářský majetek a podléhá vyúčtování po dobu 10 let. Týká se to souboru zahrnujícího mj. skříňky, dřez, sporák a další prvky tvořící funkční celek. Pokud se vyměňuje pouze poškozený jednotlivý prvek, je třeba situaci posoudit samostatně.

Mezi vybavení mohou patřit také nábytek v zařízeném bytě, pračka, lednice, postel, skříň, psací stůl, sekačka na trávu nebo nástroje používané k údržbě nemovitosti. Pokud samostatná majetková položka nestojí více než 800 eur netto, může splňovat podmínky pro jednorázové uplatnění jako drobný majetek s nízkou hodnotou. Je však třeba uchovat fakturu a popsat, kde je daný předmět používán.

Jak uplatnit úroky z úvěru a finanční náklady?

Úroky z úvěru lze uplatnit, pokud byl úvěr použit na pronajímanou nemovitost a souvisí s dosahováním příjmů z pronájmu. Samotná existence úvěru nestačí. Je třeba prokázat, že prostředky financovaly objekt sloužící k pronájmu.

Mezi finanční náklady mohou patřit úroky, náklady na zřízení zajištění, poplatky za zápis hypotéky nebo Grundschuld, jakož i určité náklady na získání financování. Samostatná pravidla platí také pro Disagio a Damnum. Za určitých podmínek mohou být nákladem, pokud se pohybují v tržních mezích. Zjednodušeně je uveden mimo jiné práh do 5 % u úvěru s dobou fixace úrokové sazby nejméně 5 let.

Úroky mohou být nákladem i před zahájením pronájmu, pokud lze prokázat, že rozhodnutí o pronájmu již bylo reálné. Hodit se budou důkazy o přípravě bytu, inzeráty, jednání s uchazeči, kontakt s makléřem nebo jiné dokumenty prokazující, že nemovitost byla určena k pronájmu.

Jak vyúčtovat krátkodobý pronájem a rekreační byt?

Krátkodobý pronájem se vykazuje v Anlage V, pokud má charakter soukromého pronájmu, ale náklady je nutné přiřadit pouze k části využívané pro výdělečné účely. Největším problémem je zde míchání pronájmu se soukromým užíváním.

Pokud se byt pronajímá turistům a mimo sezónu jej využívá vlastník sám, je nutné náklady rozdělit. Výdaje výhradně související s pronájmem, jako jsou poplatky rezervační platformy, reklama, úklid po hostech nebo nákup další postele, mohou být přiřazeny k pronajímané činnosti. Společné náklady, např. odpisy, energie, vytápění, pojištění a správa, vyžadují poměrné rozdělení.

U rekreačního bytu mají zvláštní význam dny užívání. Pokud byl objekt po část roku pronajímán, po část roku rezervován pro vlastníka a po zbývající dobu zůstal prázdný, je třeba určit, které období připadá na pronájem a které na soukromé užívání. Období rezervovaná pro vlastníka mohou být považována za soukromé užívání i tehdy, pokud je vlastník nakonec nevyužil.

Kdy může pronájem připomínat podnikatelskou činnost?

Běžný krátkodobý pronájem nemusí automaticky znamenat podnikatelskou činnost. Riziko roste tehdy, když začnou být nabízeny služby podobné hotelovým, např. recepce, snídaně, stálá obsluha hostů, organizovaný úklid během pobytu nebo rozvinutá servisní infrastruktura.

Samotné povlečení, ručníky, závěrečný úklid nebo instrukce pro hosty obvykle ještě nerozhodují o podnikatelské činnosti. Při větším rozsahu krátkodobého pronájmu je však vhodné ověřit klasifikaci před podáním přiznání.

Jak připravit dokumenty k příloze V?

Pro vyúčtování Anlage V připravte dokumenty, které prokazují příjmy, náklady, souvislost výdajů s pronájmem a způsob rozdělení nákladů. Kvalitní dokumentace je často důležitější než samotná výše nákladu.

Základem je nájemní smlouva, přehled nájmů, vyúčtování Nebenkosten, bankovní výpisy, faktury za opravy, účty za energie, rozhodnutí o Grundsteuer, pojistné smlouvy, úvěrové dokumenty, roční přehled úroků, faktury za správce a dokumenty týkající se daňového poradenství. Pokud byla nemovitost zčásti využívána soukromě, připravte výměru a popis poměrů.

U oprav připojte krátkou poznámku, čeho se práce týkaly. Při neobsazenosti shromážděte důkazy o hledání nájemce. Při pronájmu rodině připravte srovnání s tržním nájemným. U vybavení uveďte, co bylo zakoupeno, kde se daný předmět nachází a kdo jej používá.

Nejjednodušší uspořádání dokumentů

Dobře funguje rozdělení do několika skupin:

• příjmy z pronájmu a vedlejší poplatky,
• provozní náklady a energie,
• daně, pojištění a správa,
• opravy a údržba,
• úvěr a finanční náklady,
• odpisy budovy a vybavení,
• neobsazenost, inzerce a hledání nájemce,
• rozdělení nákladů při soukromém užívání.

Toto uspořádání pomáhá rychle ověřit, zda něco nechybí. Usnadňuje také práci osobě, která připravuje daňové vyúčtování z Německa.

Jakým chybám se vyhnout při uplatňování nákladů na pronájem?

Nejčastější chyba spočívá v zařazování všech výdajů do jedné kategorie bez ověření, zda jde o běžný náklad, odpis, nebo soukromý výdaj. To může vést k dotazům finančního úřadu, opravě nebo doplacení daně.

Prvním problémem jsou opravy po koupi. Pokud se koupí byt a během prvních 3 let proběhne rozsáhlá rekonstrukce, je třeba ověřit hranici 15 % čistých pořizovacích nákladů na budovu. Po jejím překročení mohou být výdaje zařazeny do odpisů, nikoli mezi jednorázové náklady.

Druhou chybou je chybějící rozdělení při soukromém užívání. Pokud je pronajímána jen část domu, pokoj nebo rekreační byt využívaný také vlastníkem, nelze automaticky odečíst vše. Je nutný poměr a logické přiřazení nákladů.

Třetí chyba se týká kauce a vedlejších plateb. Kauce není při přijetí běžným příjmem, ale příjmem se může stát při jejím zadržení. Zálohy od nájemce na Nebenkosten mohou být příjmem a jim odpovídající účty nákladem. Pokud je uvedena jen jedna strana, vyúčtování je neúplné.

Před odesláním daňového přiznání je třeba ověřit, zda má každý vyšší náklad doklad, popis a jasnou souvislost s pronájmem. Celý rok je vhodné projít krok za krokem: kdy byl prostor pronajat, zda vzniklo období neobsazenosti, zda byla nemovitost využívána soukromě, zda proběhla rekonstrukce, nákup vybavení, zadržení kauce nebo splácení úvěru s úroky. Nejdříve je nejbezpečnější shromáždit doklady, poté rozdělit výdaje do kategorií, oddělit soukromou část od pronajímané, prověřit opravy a odpisy a teprve nakonec zadat údaje do Anlage V. Správné vyúčtování nespočívá v zadání co největšího počtu nákladů, ale v uplatnění všeho, co lze skutečně odečíst a co lze doložit dokumenty, poměry a logikou německého daňového přiznání.