Iznajmljuje li se stan, kuća, garaža ili dio nekretnine u Njemačkoj? U tom slučaju u poreznoj prijavi može biti potreban Anlage V, odnosno Prilog V. To je obrazac u kojem se iskazuju prihodi od privatnog najma te troškovi koji mogu umanjiti oporezivi dohodak. Pravilo je jednostavno: prikazuje se koliko je ostvareno od najma, a zatim se oduzimaju izdaci nastali radi ostvarivanja, održavanja ili osiguranja tog prihoda. Međutim, potrebno je paziti, jer se svaki trošak ne odbija odmah – dio izdataka izravno ulazi u obračun, a dio se obračunava kroz amortizaciju AfA.
Što je Prilog V i kada ga treba ispuniti?
Prilog V ispunjava se kada se u Njemačkoj ostvaruju prihodi od privatnog najma ili zakupa nekretnine. To se prije svega odnosi na stanove, kuće, poslovne prostore, garaže, parkirna mjesta, dijelove zgrade, pojedinačne sobe ili zemljišta. Ako netko plaća za korištenje nekretnine ili njezina dijela, porezna uprava može očekivati iskazivanje tih primitaka upravo u Anlage V.
Ne radi se isključivo o klasičnom dugoročnom najmu stana. U istu kategoriju mogu ući i prihodi od apartmana za odmor, najma sobe putem interneta, garaže, reklamne površine na zidu zgrade, mjesta za antenu, solarne instalacije ili drugog dijela nekretnine. Najvažnije je radi li se o zaradi od uznaplaćenog ustupanja stvari ili prava povezanog s nekretninom.
Više nekretnina – zasebni obračun za svaku
Ako se iznajmljuje više od jedne nekretnine, podaci se moraju voditi odvojeno. U praksi se za svaku iznajmljivanu zgradu, stan ili samostalni objekt priprema zaseban pregled prihoda i troškova. Na taj se način najamnina iz jednog stana ne miješa s troškovima obnove izvedenima u drugom prostoru.
Jednostavna porezna prijava za 12 minuta?
odaberite Taxando!
To je važno pri kontroli, ali i pri samom izračunu poreznog rezultata. Jedan stan mogao je donijeti dobit, a drugi gubitak zbog obnove, praznog hoda ili visokih kamatnih troškova kredita. Ako se za obračun poreza iz Njemačke koristi stručna pomoć, podaci se trebaju pripremiti zasebno za svaku nekretninu: ugovor o najmu, priljevi, troškovi, kredit, obnove i informacije o razdobljima praznog hoda.
Prije nego što se počnu unositi brojke u Anlage V, potrebno je pripremiti zaseban pregled za svaku nekretninu: prihode, Nebenkosten, obnove, kredit, amortizaciju i ostale troškove. Ne treba pokušavati sve izravno rekonstruirati u obrascu iz bankovnih izvoda i računa. Kod najma većina skupih pogrešaka ne proizlazi iz nedostatka prava na odbitak, nego iz svrstavanja ispravnog izdatka u pogrešnu kategoriju ili uz pogrešnu nekretninu.
Kako funkcionira osnovno pravilo obračuna najma?
Prihod od najma u Anlage V izračunava se kao prihodi umanjeni za troškove stjecanja prihoda. U praksi se, dakle, ne unosi samo najamnina, nego se prikazuje cjelovita slika: koliko je novca primljeno od najmoprimca i koje su izdatke snosili vlasnici.
Na strani prihoda prije svega se pojavljuje najamnina. Uz nju mogu doći i dodatne naknade, predujmovi za režije, zaostale najamnine primljene za ranije godine, primitci za garažu, parkirno mjesto ili druge površine. Ako najmoprimac plaća 900 eura najamnine i 250 eura predujma za Nebenkosten, u obračunu se ne promatra samo čista najamnina. Treba uzeti u obzir i naknade naplaćene od najmoprimca, a zatim prikazati troškove koji tim naknadama odgovaraju.
Na strani troškova nalaze se izdaci povezani s najmom: troškovi održavanja, osiguranje, porez na nekretnine, troškovi upravitelja, obnove, kamate na kredit, administrativni troškovi, porezno savjetovanje i amortizacija. Kod svakog računa treba postaviti jedno pitanje: je li taj izdatak služio ostvarivanju, održavanju ili osiguranju prihoda od najma? Ako jest, može biti trošak. Ako se odnosio na privatno korištenje, treba ga isključiti ili odgovarajuće podijeliti.
Zašto sama faktura nije dovoljna?
Porezna uprava ne gleda isključivo naziv fakture. Bitna je priroda izdatka. Bojanje stana nakon iseljenja najmoprimca drugačija je situacija od prenamjene potkrovlja i stvaranja novog stana. Oba izdatka odnose se na nekretninu, ali se porezno mogu tretirati potpuno različito.
Zato je kod većih troškova dobro odmah zapisati na što se rad odnosio. Je li to bila popravak postojećeg elementa? Modernizacija? Dogradnja? Priprema nekretnine za prvi najam nakon kupnje? Takav opis vrlo pomaže pri kasnijem obračunu Anlage V.
Koje prihode od najma treba iskazati?
U Anlage V iskazuju se svi primitci koji proizlaze iz uznaplaćenog ustupanja nekretnine ili njezina dijela. Naziv prijenosa nije odlučujući. Bitno je jesu li sredstva povezana s najmom.
Najočiglednija je najamnina za stan. Uz nju se, međutim, mogu pojaviti i drugi prihodi: naknade za garažu, parkirno mjesto, spremište, dio parcele, reklamnu površinu, antenu, tehničku instalaciju ili drugo korištenje nekretnine. Ako najmoprimac plaća i predujmove za režije i troškove održavanja, takvi se priljevi također moraju ispravno evidentirati.
U prihode mogu ući i zaostale najamnine primljene za ranije godine, zatezne kamate, povrati ranije plaćenih troškova, naknade za prijevremeni raskid ugovora ili odšteta od najmoprimca za oštećenje stana. Neki se iznosi pojavljuju jednokratno pa ih je lako zaboraviti u godišnjem pregledu.
Koje tekuće troškove je moguće odbiti?
Od najma se mogu odbiti tekući troškovi održavanja nekretnine ako se odnose na iznajmljeni dio i ako su stvarno nastali. To je najčešća skupina izdataka u Prilogu V, ali je treba dobro organizirati.
Među takve troškove prije svega spadaju troškovi održavanja i eksploatacije: voda, odvodnja, grijanje, topla voda, odvoz otpada, čišćenje zajedničkih dijelova, rasvjeta stubišta, dimnjačar, održavanje instalacija, dizalo i drugi troškovi održavanja zgrade. Ako ih plaća vlasnik, a potom ih obračunava s najmoprimcem, prikazuju se obje strane: primitci od najmoprimca kao prihod i računi kao trošak.
U troškove se može uključiti i Grundsteuer, odnosno njemački porez na nekretnine, kao i osiguranja zgrade. U troškove se, među ostalim, ubraja osiguranje od požara, oluje, tuče, udara groma, poplave i drugih elementarnih šteta. U određenim slučajevima trošak mogu predstavljati i naknade za zaštitu zgrade, osiguranje gradnje ili odgovornost povezana s nekretninom, ako su povezani s najmom.
Kako obračunati obnove i popravke stana za najam?
Obnove i popravke stana za najam često se mogu odmah odbiti ako služe održavanju postojećeg stanja nekretnine. U njemačkom obračunu to su Erhaltungsaufwendungen, odnosno izdaci za popravak, obnovu ili zamjenu postojećih elemenata. To se odnosi npr. na bojanje zidova nakon iseljenja najmoprimca, popravak armature, zamjenu dotrajalih vrata, obnovu poda ili uklanjanje kvarova na instalacijama. Drugačija je situacija kada radovi stvaraju nešto novo, npr. balkon, dodatni stan u potkrovlju, dogradnju zgrade ili promjenu namjene prostorija. Tada izdatak može povećati osnovicu amortizacije, umjesto da odmah ulazi u troškove.
Poseban oprez potreban je u prve 3 godine od stjecanja zgrade. Ako u tom razdoblju troškovi obnove i modernizacije premaše 15% neto troškova stjecanja zgrade, porezna uprava može ih smatrati anschaffungsnahe Herstellungskosten. To znači da se ne odbijaju jednokratno, nego se obračunavaju postupno kroz amortizaciju. U tu procjenu mogu ući i radovi koji izgledaju kao obično osvježenje, pa je veći remont nakon kupnje stana poželjno planirati i dokumentirati još prije obračuna.
Kako obračunati amortizaciju zgrade?
Amortizacija AfA omogućuje raspoređivanje troška zgrade kroz vrijeme, ali ne obuhvaća vrijednost zemljišta. To je jedno od temeljnih pravila kod najma nekretnina u Njemačkoj.
Pri kupnji stana, kuće ili zgrade ne amortizira se cijena u cijelosti. Treba odvojiti vrijednost zemljišta od vrijednosti zgrade. Zemljište se porezno ne troši pa njegov trošak ne čini osnovicu amortizacije. Zgrada se, međutim, troši tijekom vremena i može se obračunavati kroz AfA.
Ako se nekretnina kupuje za 300 000 eura, to ne znači automatski da će cijeli iznos biti osnovica amortizacije. Dio cijene može se odnositi na zemljište. Osim toga, treba procijeniti troškove stjecanja, kao što su javni bilježnik, porez na stjecanje nekretnine, sudske pristojbe ili posrednička provizija pri kupnji. Neki povećavaju početnu vrijednost, a drugi mogu imati drukčiji porezni karakter.
Kako obračunati opremu, namještaj, kuhinju i vrt?
Oprema stana za najam može biti trošak, ali često ju je potrebno amortizirati umjesto jednokratnog odbitka. Sve ovisi o vrsti predmeta, njegovoj vrijednosti i razdoblju uporabe.
Potpuna zamjena ugradbene kuhinje obično se ne tretira kao običan popravak. Ugradbena kuhinja smatra se gospodarskim dobrom i podliježe obračunu kroz 10 godina. To se odnosi na komplet koji obuhvaća, među ostalim, ormariće, sudoper, štednjak i druge elemente koji čine funkcionalnu cjelinu. Ako se mijenja samo oštećeni pojedinačni element, situaciju treba procijeniti zasebno.
U opremu mogu spadati i namještaj u namještenom stanu, perilica rublja, hladnjak, krevet, ormar, radni stol, kosilica ili alati koji se koriste za održavanje nekretnine. Ako samostalna imovinska stavka košta najviše 800 eura neto, može ispunjavati uvjete za jednokratni odbitak kao imovinska stavka male vrijednosti. Ipak, treba sačuvati račun i navesti gdje se predmet koristi.
Kako odbiti kamate na kredit i troškove financiranja?
Kamate na kredit mogu se odbiti ako je kredit bio namijenjen nekretnini za najam i ako je povezan s ostvarivanjem prihoda od najma. Sama činjenica postojanja kredita nije dovoljna. Treba pokazati da su sredstva financirala objekt namijenjen najmu.
Troškovima financiranja mogu pripadati kamate, troškovi uspostave osiguranja, pristojbe za upis hipoteke ili Grundschuld, kao i određeni troškovi pribavljanja financiranja. Posebna pravila odnose se i na Disagio te Damnum. Pod određenim uvjetima oni mogu biti trošak ako ostaju unutar tržišnih granica. U pojednostavljenom prikazu navodi se, među ostalim, prag do 5% kod kredita s razdobljem fiksne kamatne stope od najmanje 5 godina.
Kamate mogu biti trošak i prije početka najma ako se može pokazati da je odluka o najmu već bila stvarna. Tada su korisni dokazi o pripremi stana, oglasi, razgovori s kandidatima, kontakt s posrednikom ili drugi dokumenti koji pokazuju da je nekretnina bila namijenjena najmu.
Kako obračunati kratkoročni najam i apartman za odmor?
Kratkoročni najam obračunava se u Anlage V ako ima obilježja privatnog najma, ali troškovi se moraju pripisati samo dijelu koji se koristi za ostvarivanje prihoda. Najveći je problem ovdje miješanje najma s privatnim korištenjem.
Ako se stan iznajmljuje turistima, a izvan sezone koristi osobno, troškove treba podijeliti. Izdaci koji su isključivo povezani s najmom, poput naknada platforme za rezervaciju, oglašavanja, čišćenja nakon gostiju ili kupnje dodatnog kreveta, mogu se pripisati djelatnosti najma. Zajednički troškovi, npr. amortizacija, energija, grijanje, osiguranje i administracija, zahtijevaju podjelu.
Kod apartmana za odmor posebno su važni dani korištenja. Ako je objekt bio iznajmljen dio godine, dio godine rezerviran za vlasnika, a preostalo vrijeme prazan, treba utvrditi koji razdoblja pripadaju najmu, a koja privatnom korištenju. Razdoblja rezervirana za vlasnika mogu se tretirati kao privatno korištenje čak i kada se vlasnik na kraju nije njima koristio.
Kada najam može izgledati kao gospodarska djelatnost?
Obični kratkoročni najam ne mora odmah značiti gospodarsku djelatnost. Rizik raste kada se počnu nuditi usluge slične hotelskima, npr. recepcija, doručak, stalna usluga gostima, organizirano čišćenje tijekom boravka ili razvijena infrastruktura za uslugu.
Sama posteljina, ručnici, završno čišćenje ili upute za goste obično još ne odlučuju o gospodarskoj djelatnosti. Kod većeg opsega kratkoročnog najma ipak je dobro provjeriti kvalifikaciju prije podnošenja prijave.
Kako pripremiti dokumente za Prilog V?
Za obračun Anlage V pripremi dokumente koji prikazuju prihode, troškove, vezu izdataka s najmom i način raspodjele troškova. Dobra dokumentacija često je važnija od same visine troška.
Osnova su ugovor o najmu, pregled najamnina, obračun Nebenkosten, bankovni izvodi, računi za renoviranja, računi za režije, odluka o Grundsteuer, police osiguranja, kreditna dokumentacija, godišnji pregled kamata, računi upravitelja i dokumenti koji se odnose na porezno savjetovanje. Ako je nekretnina bila djelomično korištena privatno, pripremi površinu i opis omjera.
Prilikom renoviranja dodaj kratku bilješku o tome što su radovi obuhvaćali. Kod praznog stana prikupi dokaze o traženju najmoprimca. Kod najma obitelji pripremi usporedbu s tržišnom najamninom. Kod opreme opiši što je kupljeno, gdje se pojedini predmet nalazi i tko ga koristi.
Najjednostavniji raspored dokumenata
Dobro funkcionira podjela u nekoliko skupina:
- prihodi od najma i dodatne naknade,
- troškovi poslovanja i režije,
- porezi, osiguranja i administracija,
- renoviranja i popravci,
- kredit i troškovi financiranja,
- amortizacija zgrade i opreme,
- prazni stan, oglasi i traženje najmoprimca,
- podjela troškova pri privatnom korištenju.
Takav raspored pomaže brzo provjeriti nedostaje li nešto. Također olakšava rad osobi koja priprema prijavu poreza u Njemačkoj.
Kojih pogrešaka treba izbjegavati pri odbitku troškova najma?
Najčešća pogreška sastoji se u uvođenju svih izdataka u jednu kategoriju bez provjere jesu li riječ o tekućem trošku, amortizaciji ili privatnom izdatku. To može dovesti do pitanja poreznog ureda, ispravka ili doplate poreza.
Prvi problem jesu popravci nakon kupnje. Ako se kupuje stan i u prve 3 godine se radi veći popravak, treba provjeriti prag od 15% troškova nabave zgrade neto. Nakon njegova prekoračenja izdaci mogu biti uključeni u amortizaciju, a ne u jednokratne troškove.
Druga pogreška jest izostanak podjele kod privatne uporabe. Ako se iznajmljuje samo dio kuće, jedna soba ili stan za odmor koji se također koristi privatno, ne treba sve automatski odbiti. Potrebni su omjer i logično pripisivanje troškova.
Treća pogreška odnosi se na polog i dodatne naknade. Polog nije običan prihod pri primitku, ali može to postati pri zadržavanju. Predujmovi najmoprimca za Nebenkosten mogu biti prihod, a pripadajući računi trošak. Ako se prikaže samo jedna strana, obračun će biti nepotpun.
Prije slanja porezne prijave treba provjeriti ima li svaki veći trošak dokument, opis i jasan odnos prema najmu. Potrebno je proći kroz cijelu godinu korak po korak: kada je prostor bio iznajmljen, je li bilo praznog hoda, je li se nekretnina koristila privatno, je li bilo radova na obnovi, kupnje opreme, zadržavanja pologa ili otplate kredita s kamatama. Najsigurnije je najprije prikupiti dokumente, zatim podijeliti izdatke u kategorije, odvojiti privatni dio od iznajmljenog, provjeriti popravke i amortizaciju, a tek na kraju unijeti podatke u Anlage V. Dobro obračunavanje ne sastoji se u upisu najvećeg mogućeg broja troškova, nego u odbitku svega što se doista može odbiti i što se može obraniti dokumentima, omjerima i logikom njemačkog poreznog obračuna.
FAQ
Kada treba ispuniti Anlage V?
Anlage V ispunjava se kada se u Njemačkoj ostvaruju prihodi od najma ili zakupa izgrađene nekretnine, npr. stana ili kuće. Obrazac služi za iskazivanje i prihoda od najma i s njim povezanih troškova koji mogu smanjiti oporezivi dohodak.
Treba li za svaki iznajmljeni stan ispuniti zaseban Anlage V?
Da. Ako se iznajmljuje više zasebnih nekretnina, za svaku od njih treba pripremiti zaseban Anlage V. Time su prihodi, troškovi, amortizacija i eventualni gubici pripisani odgovarajućem objektu.
Treba li Nebenkosten primljene od najmoprimca upisati u Anlage V?
Da. Predujmovi i troškovi eksploatacije primljeni od najmoprimca u pravilu se iskazuju kao prihod od najma. Istodobno se izdaci vlasnika za vodu, grijanje, odvoz otpada, Grundsteuer ili druge troškove povezane s nekretninom mogu iskazati na strani troškova.
Treba li polog za stan iskazati kao prihod u Anlage V?
Ne, ako polog služi samo kao osiguranje potraživanja iz ugovora o najmu i treba biti vraćen najmoprimcu. Situacija se mijenja kada vlasnik zadrži dio ili cijeli polog, npr. za pokriće neplaćene najamnine ili određenih troškova – tada treba provjeriti predstavlja li zadržani iznos porezni prihod.
Mogu li se troškovi praznog stana iskazati u Anlage V?
Da, i u razdoblju praznog hoda dio troškova može ostati trošak stjecanja prihoda ako vlasnik i dalje ima stvarnu namjeru iznajmljivanja nekretnine. Vrijedi sačuvati oglase, korespondenciju sa zainteresiranima ili dokumente posrednika koji potvrđuju aktivno traženje najmoprimca.
Može li se rata kredita za iznajmljeni stan odbiti u Anlage V?
Ne cijela rata. Porezno priznati trošak mogu biti prije svega kamate na kredit, ako financiranje ostaje u vezi s iznajmljenom nekretninom. Otplata glavnice kredita nije trošak stjecanja prihoda.
Može li se gubitak od najma iskazan u Anlage V odbiti od drugih prihoda?
U pravilu gubitak iz privatnog najma može smanjiti ostale prihode podložne njemačkom porezu na dohodak, ako se najam porezno priznaje kao djelatnost usmjerena na ostvarivanje prihoda. Zato popravak, visoke kamate ili privremeni prazni hod mogu dovesti do toga da nekretnina u određenoj poreznoj godini ostvari gubitak koji je relevantan za cjelokupan obračun.
Kako u Anlage V obračunati stan koji se dijelom koristi privatno?
Troškove treba podijeliti između iznajmljenog i privatnog dijela prema odgovarajućem, obrazloživom ključu – često na temelju površine. Troškovi koji se odnose na dio nekretnine koji se koristi isključivo privatno ne mogu se automatski uračunati u troškove najma.
Kako obračunati najam za odmor ili kratkoročni najam?
Pri najmu stana za odmor ili drugom obliku kratkoročnog najma trenutačno se, uz Anlage V, mora predati i Anlage V-FeWo. Posebno je važno pravilno razgraničiti razdoblja stvarnog najma, praznog hoda i eventualne privatne uporabe nekretnine.
Treba li dokumente i račune slati zajedno s Anlage V?
U pravilu nije potrebno automatski slati sve račune i dokaze zajedno s prijavom, ali ih treba sačuvati. Finanzamt kasnije može zatražiti potvrdu troškova, načina izračuna amortizacije, kamata, popravaka ili podjele izdataka između privatnog i iznajmljenog dijela.
Maciej Szewczyk
Stekao je iskustvo kao konzultant na IT projektima za mnoge međunarodne tvrtke. Godine 2017. osnovao je start-up taxando GmbH, gdje je razvio inovativnu poreznu aplikaciju Taxando koja olakšava podnošenje godišnjih poreznih prijava. Maciej Szewczyk spaja tehnološku stručnost s dubinskim poznavanjem poreznih propisa, što ga čini stručnjakom u svom području.
U privatnom životu sretan je suprug i otac te živi sa svojom obitelji u Berlinu.
