Может ли сдаваться в аренду квартира, дом, гараж или часть недвижимости в Германии? В таком случае при налоговом расчёте может потребоваться Anlage V, то есть Приложение V. Это форма, в которой отражаются доходы от частной аренды, а также расходы, которые могут уменьшить налогооблагаемый доход. Принцип прост: указывается, сколько было получено от аренды, а затем вычитаются расходы, понесённые для получения, сохранения или обеспечения этого дохода. Однако следует учитывать, что не каждый расход вычитается сразу — часть затрат включается непосредственно в расчёт, а часть учитывается через амортизацию AfA.
Что такое Приложение V и когда его нужно заполнять?
Приложение V заполняется тогда, когда в Германии получаются доходы от частной аренды или сдачи недвижимости внаём. Это прежде всего касается квартир, домов, помещений, гаражей, парковочных мест, частей здания, отдельных комнат или земельных участков. Если кто-либо платит за пользование недвижимостью или её частью, налоговый орган может ожидать отражения таких поступлений именно в Anlage V.
Речь идёт не только о классической долгосрочной аренде квартиры. К той же категории могут относиться доходы от квартиры для отдыха, сдачи комнаты через интернет, гаража, рекламной поверхности на стене здания, места для антенны, солнечной установки или иной части недвижимости. Главное — связано ли получение дохода с возмездным предоставлением вещи или права, связанного с недвижимостью.
Несколько объектов недвижимости — отдельный расчёт по каждому
Если сдается в аренду более одного объекта недвижимости, данные необходимо вести отдельно. На практике по каждому сдаваемому в аренду зданию, квартире или самостоятельному объекту готовится отдельная ведомость доходов и расходов. Это позволяет не смешивать арендную плату по одной квартире с ремонтом, выполненным в другой.
Простая налоговая декларация за 12 минут?
Выбирайте Taxando!
Это имеет значение как при проверке, так и при самом расчёте налогового результата. Одна квартира могла принести прибыль, а другая — убыток из-за ремонта, простоя или высоких кредитных процентов. При использовании помощи в подготовке налоговой декларации по Германии данные следует подготовить отдельно по каждому объекту недвижимости: договор аренды, поступления, расходы, кредит, ремонты и сведения о периодах простоя.
До начала внесения цифр в Anlage V следует подготовить отдельную сводку по каждому объекту недвижимости: доходы, Nebenkosten, ремонты, кредит, амортизацию и прочие расходы. Не следует пытаться восстановить всё непосредственно в форме по банковским выпискам и счетам-фактурам. При аренде большинство дорогостоящих ошибок связано не с отсутствием права на вычет, а с отнесением правильного расхода к неверной категории или к неподходящему объекту недвижимости.
Как работает базовый принцип расчёта дохода от аренды?
Доход от аренды в Anlage V рассчитывается как доходы за вычетом расходов, связанных с получением дохода. На практике указывается не только арендная плата, но и весь объём: сколько денег поступило от арендатора и какие расходы понес собственник.
Со стороны доходов прежде всего учитывается арендная плата. Дополнительно могут возникать иные поступления: авансовые платежи на коммунальные расходы, задолженность по аренде, полученная за предыдущие годы, поступления за гараж, парковочное место или иные площади. Если арендатор платит 900 евро арендной платы и 250 евро аванса на Nebenkosten, в расчёте не учитывается только «чистая» аренда. Необходимо учитывать и суммы, полученные от арендатора, а затем показать расходы, соответствующие этим поступлениям.
В расходах учитываются затраты, связанные с арендой: эксплуатационные расходы, страхование, налог на недвижимость, расходы на управляющего, ремонты, проценты по кредиту, административные расходы, налоговое консультирование и амортизация. По каждому счёту следует задать один вопрос: служил ли этот расход получению, сохранению или обеспечению доходов от аренды? Если да, он может быть расходом. Если он связан с личным использованием, его необходимо исключить либо распределить надлежащим образом.
Почему одного счета-фактуры недостаточно?
Налоговый орган оценивает не только наименование счёта. Важен характер расхода. Покраска квартиры после выезда арендатора — это иная ситуация, чем переоборудование мансарды и создание новой квартиры. Оба расхода связаны с недвижимостью, однако в налоговом отношении они могут быть квалифицированы совершенно по-разному.
Поэтому при крупных расходах целесообразно сразу фиксировать, чему была посвящена работа. Это был ремонт существующего элемента? Модернизация? Расширение? Подготовка объекта к первой аренде после покупки? Такое описание существенно облегчает последующий расчёт в Anlage V.
Какие доходы от аренды необходимо указывать?
В Anlage V отражаются все поступления, возникающие в результате возмездного предоставления недвижимости или её части. Наименование перевода не является решающим. Значение имеет то, связано ли поступление с арендой.
Наиболее очевидным является арендная плата за квартиру. Однако помимо неё могут возникать и другие доходы: плата за гараж, парковочное место, кладовую, часть земельного участка, рекламную площадь, антенну, техническую установку или иное использование недвижимости. Если арендатор также платит авансы на коммунальные и эксплуатационные расходы, такие поступления тоже необходимо корректно учитывать.
К доходам могут относиться также задолженности по аренде, полученные за предыдущие годы, проценты за просрочку платежа, возвраты ранее понесённых расходов, платежи за досрочное расторжение договора или компенсация от арендатора за повреждение квартиры. Некоторые суммы поступают однократно, поэтому их легко упустить при годовой сводке.
Какие текущие расходы можно вычесть?
Из доходов от аренды можно вычесть текущие расходы на содержание недвижимости, если они относятся к сдаваемой части и фактически были понесены. Это самая распространённая группа расходов в Приложении V, однако её необходимо правильно структурировать.
К таким расходам относятся прежде всего эксплуатационные расходы: вода, сточные воды, отопление, горячая вода, вывоз отходов, уборка мест общего пользования, освещение лестничной клетки, услуги трубочиста, обслуживание инженерных систем, лифт и иные расходы на содержание здания. Если они оплачиваются собственником, а затем возмещаются арендатором, отражаются обе стороны: поступления от арендатора как доход и счета как расход.
В расходах можно также учесть Grundsteuer, то есть немецкий налог на недвижимость, а также страхование здания. К расходам относятся, в частности, страхование от пожара, шторма, града, молнии, наводнения и других элементарных рисков. В определённых случаях расходами могут быть также платежи за охрану здания, страхование строительно-монтажных работ или ответственность, связанная с недвижимостью, если они имеют отношение к аренде.
Как учитывать ремонты и текущий ремонт арендной квартиры?
Ремонты и текущий ремонт арендной квартиры часто можно вычесть сразу, если они направлены на сохранение существующего состояния недвижимости. В немецком налоговом учёте это Erhaltungsaufwendungen, то есть расходы на ремонт, обновление или замену существующих элементов. Это касается, например, покраски стен после выезда арендатора, ремонта сантехнической арматуры, замены изношенных дверей, обновления пола или устранения неисправностей в инженерных системах. Иная ситуация возникает, если работы создают что-то новое, например балкон, дополнительную квартиру на мансарде, расширение здания или изменение функционального назначения помещений. Тогда расход может увеличивать базу амортизации вместо непосредственного отнесения на расходы.
Особую осторожность следует проявлять в первые 3 года после приобретения здания. Если в этот период расходы на ремонты и модернизацию превысят 15% от нетто-стоимости приобретения здания, налоговый орган может признать их anschaffungsnahe Herstellungskosten. Это означает, что их нельзя списать единовременно, а необходимо учитывать постепенно через амортизацию. В эту оценку могут входить и работы, которые выглядят как обычное обновление, поэтому более крупный ремонт после покупки квартиры следует планировать и документировать ещё до расчёта.
Как учитывать амортизацию здания?
Амортизация AfA позволяет распределять стоимость здания во времени, но не включает стоимость земли. Это одно из основных правил при сдаче недвижимости в аренду в Германии.
При покупке квартиры, дома или здания не амортизируется вся цена. Необходимо отделить стоимость земельного участка от стоимости здания. Земля не подлежит налоговому износу, поэтому её стоимость не является базой для амортизации. Здание, напротив, изнашивается со временем и может учитываться через AfA.
Если объект недвижимости приобретается за 300 000 евро, это не означает автоматически, что вся сумма будет базой для амортизации. Часть цены может приходиться на земельный участок. Кроме того, необходимо оценить расходы на приобретение, такие как нотариус, налог на приобретение недвижимости, судебные сборы или комиссия посредника при покупке. Некоторые из них увеличивают первоначальную стоимость, другие могут иметь иной налоговый характер.
Как учитывать оборудование, мебель, кухню и сад?
Оборудование квартиры для сдачи в аренду может быть расходом, но часто его нужно амортизировать вместо единовременного списания. Всё зависит от вида предмета, его стоимости и срока использования.
Полная замена встроенной кухни обычно не рассматривается как обычный ремонт. Встроенная кухня считается хозяйственным активом и подлежит учёту в течение 10 лет. Это относится к комплекту, включающему, в частности, шкафы, мойку, плиту и другие элементы, образующие функциональное целое. Если заменяется только один повреждённый элемент, ситуацию необходимо оценивать отдельно.
К оборудованию могут относиться также мебель в меблированной квартире, стиральная машина, холодильник, кровать, шкаф, письменный стол, газонокосилка или инструменты, используемые для содержания недвижимости. Если отдельный объект имущества стоит не более 800 евро нетто, он может соответствовать условиям единовременного списания как малоценный объект. Однако следует сохранить счёт-фактуру и указать, где используется данный предмет.
Как списывать проценты по кредиту и расходы на финансирование?
Проценты по кредиту можно списать, если кредит был использован для сдаваемой в аренду недвижимости и связан с получением дохода от аренды. Самого факта наличия кредита недостаточно. Необходимо подтвердить, что средства финансировали объект, предназначенный для аренды.
К расходам на финансирование могут относиться проценты, расходы на установление обеспечения, сборы за внесение ипотеки или Grundschuld, а также определённые расходы на привлечение финансирования. Отдельные правила также действуют в отношении Disagio и Damnum. При определённых условиях они могут быть расходом, если укладываются в рыночные рамки. В упрощённом виде указан, в частности, порог до 5% при кредите с фиксированной процентной ставкой сроком не менее 5 лет.
Проценты могут быть расходом также до начала аренды, если можно подтвердить, что решение о сдаче в аренду уже было реальным. В таком случае пригодятся доказательства подготовки помещения, объявления, переговоров с кандидатами, контакта с посредником или иные документы, показывающие, что недвижимость была предназначена для сдачи в аренду.
Как учитывать краткосрочную аренду и квартиру для отдыха?
Краткосрочная аренда отражается в Anlage V, если она носит характер частной аренды, но расходы необходимо относить только к той части, которая используется для получения дохода. Наибольшая проблема здесь — смешение аренды с частным использованием.
Если квартира сдаётся туристам, а в межсезонье используется самостоятельно, расходы необходимо распределить. Расходы, связанные исключительно с арендой, такие как комиссии платформы бронирования, реклама, уборка после гостей или покупка дополнительной кровати, могут быть отнесены к арендной деятельности. Общие расходы, например амортизация, электроэнергия, отопление, страхование и администрирование, требуют распределения.
Для квартиры для отдыха особое значение имеют дни использования. Если помещение сдавалось часть года, часть года было зарезервировано для владельца, а в остальное время пустовало, необходимо определить, какие периоды относятся к аренде, а какие — к частному использованию. Периоды, зарезервированные для владельца, могут рассматриваться как частное использование даже в том случае, если владелец в итоге ими не воспользовался.
Когда аренда может выглядеть как предпринимательская деятельность?
Обычная краткосрочная аренда не обязательно сразу означает предпринимательскую деятельность. Риск возрастает, если начинают предлагаться услуги, сходные с гостиничными, например ресепшн, завтраки, постоянное обслуживание гостей, организованная уборка во время проживания или развитая сервисная инфраструктура.
Сама по себе постельное бельё, полотенца, финальная уборка или инструкция для гостей обычно ещё не предопределяют предпринимательскую деятельность. При большем масштабе краткосрочной аренды, однако, целесообразно проверить квалификацию до подачи декларации.
Как подготовить документы для Приложения V?
Для отражения в Anlage V следует подготовить документы, которые показывают доходы, расходы, связь затрат с арендой и способ распределения расходов. Хорошая документация часто важнее, чем сам размер расхода.
Основой служат договор аренды, сводка по платежам аренды, расчёт Nebenkosten, банковские выписки, счета на ремонтные работы, счета за коммунальные услуги, уведомление по Grundsteuer, страховые полисы, кредитные документы, годовая сводка процентов, счета управляющего и документы, относящиеся к налоговому консультированию. Если недвижимость использовалась частично в личных целях, следует подготовить площадь и описание пропорций.
При ремонтах добавляется краткая заметка о том, что именно было сделано. При пустующем объекте следует собрать доказательства поиска арендатора. При аренде родственникам следует подготовить сравнение с рыночной арендной платой. При оборудовании следует указать, что было приобретено, где находится данный предмет и кто им пользуется.
Простейший порядок документов
Хорошо работает разделение на несколько групп:
- доходы от аренды и дополнительные платежи,
- эксплуатационные расходы и коммунальные услуги,
- налоги, страхование и администрирование,
- ремонты и устранение повреждений,
- кредит и расходы на финансирование,
- амортизация здания и оборудования,
- пустующий объект, объявления и поиск арендатора,
- распределение расходов при частном использовании.
Такая структура помогает быстро проверить, не хватает ли чего-либо. Она также облегчает работу лицу, которое подготавливает декларацию по налогу в Германии.
Каких ошибок следует избегать при списании расходов на аренду?
Самая распространенная ошибка заключается в отнесении всех расходов к одной категории без проверки, являются ли они текущими расходами, амортизацией или личными расходами. Это может привести к вопросам со стороны налогового ведомства, корректировке или доплате налога.
Первая проблема — ремонты после покупки. Если покупается квартира и в течение первых 3 лет проводится капитальный ремонт, необходимо проверить порог 15% от чистых затрат на приобретение здания. При его превышении расходы могут быть отнесены к амортизации, а не к единовременным расходам.
Вторая ошибка — отсутствие разделения при личном использовании. Если в аренду сдается только часть дома, комната или квартира для отдыха, которая также используется лично, не следует автоматически списывать все расходы. Необходима пропорция и логичное распределение затрат.
Третья ошибка касается залога и дополнительных платежей. Залог сам по себе не является обычным доходом при получении, но может стать таковым при его удержании. Авансовые платежи арендатора на Nebenkosten могут считаться доходом, а соответствующие счета — расходами. Если отражается только одна сторона, учет будет неполным.
Перед подачей декларации следует проверить, есть ли по каждому крупному расходу документ, описание и явная связь с арендой. Необходимо последовательно пройти весь год: когда объект был сдан в аренду, был ли период простоя, использовалась ли недвижимость лично, проводился ли ремонт, покупалось ли оборудование, был ли удержан залог или погашался ли кредит с процентами. Наиболее надежный порядок — сначала собрать документы, затем распределить расходы по категориям, отделить личную часть от сдаваемой в аренду, проверить ремонты и амортизацию, и только в конце внести данные в Anlage V. Корректный расчет заключается не в отражении максимально возможного числа расходов, а в списании всего, что действительно подлежит вычету и может быть подтверждено документами, пропорциями и логикой немецкого налогового учета.
FAQ
Когда нужно заполнять Anlage V?
Anlage V заполняется при получении в Германии доходов от сдачи в аренду или найма застроенной недвижимости, например квартиры или дома. Формуляр служит для отражения как доходов от аренды, так и связанных с ней расходов, которые могут уменьшить налогооблагаемый доход.
Нужно ли для каждой сдаваемой квартиры заполнять отдельный Anlage V?
Да. Если сдаётся несколько отдельных объектов недвижимости, для каждого из них необходимо подготовить отдельный Anlage V. Благодаря этому доходы, расходы, амортизация и возможные убытки относятся к соответствующему объекту.
Нужно ли вносить Nebenkosten, получаемые от арендатора, в Anlage V?
Да. Авансы и эксплуатационные платежи, получаемые от арендатора, как правило, отражаются как доход от аренды. Одновременно расходы собственника на воду, отопление, вывоз отходов, Grundsteuer и другие затраты, связанные с недвижимостью, могут быть отражены в части расходов.
Нужно ли указывать залог за квартиру как доход в Anlage V?
Нет, если залог лишь обеспечивает требования по договору аренды и подлежит возврату арендатору. Ситуация меняется, если собственник удерживает часть или всю сумму залога, например для покрытия неоплаченной арендной платы или определенных расходов — тогда необходимо проверить, является ли удержанная сумма налогооблагаемым доходом.
Можно ли отражать расходы по пустующей квартире в Anlage V?
Да, даже в период простоя часть расходов может сохранять статус расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, если у собственника по-прежнему имеется реальное намерение сдавать недвижимость в аренду. Следует сохранять объявления, переписку с заинтересованными лицами и документы посредника, подтверждающие активный поиск арендатора.
Можно ли вычесть из Anlage V платеж по кредиту за сдаваемую квартиру?
Не весь платеж. Налоговым расходом прежде всего могут быть проценты по кредиту, если финансирование связано со сдаваемой в аренду недвижимостью. Погашение основной суммы кредита не является расходом, уменьшающим налогооблагаемый доход.
Можно ли убыток от аренды, указанный в Anlage V, вычесть из других доходов?
Как правило, убыток от частной аренды может уменьшать прочие доходы, подлежащие немецкому подоходному налогу, если аренда налогово признается деятельностью, направленной на получение дохода. Поэтому ремонт, высокие проценты или временный простой могут привести к убытку по объекту в данном налоговом году, который имеет значение для всего расчета.
Как учитывать в Anlage V квартиру, частично используемую в личных целях?
Расходы необходимо распределить между сдаваемой и личной частью по подходящему, обоснованному ключу — часто на основе площади. К расходам по аренде нельзя автоматически относить затраты, относящиеся к части недвижимости, используемой исключительно в личных целях.
Как учитывать сезонную или краткосрочную аренду?
При сдаче квартиры для отдыха или иной форме краткосрочной аренды в настоящее время, помимо Anlage V, необходимо также подавать Anlage V-FeWo. Особое значение имеет правильное разделение периодов фактической аренды, простоя и возможного личного использования недвижимости.
Нужно ли отправлять документы и счета вместе с Anlage V?
Как правило, автоматически отправлять все счета и подтверждающие документы вместе с декларацией не требуется, однако их необходимо сохранить. Finanzamt может позднее запросить подтверждение расходов, способа расчета амортизации, процентов, ремонтов или распределения затрат между личной и сдаваемой в аренду частью.
Maciej Szewczyk
Он приобрел опыт в качестве консультанта по ИТ-проектам для многих международных компаний. В 2017 году он основал стартап taxando GmbH, в котором разработал инновационное налоговое приложение Taxando, упрощающее подачу ежегодной налоговой декларации. Мацей Шевчик сочетает в себе технологические знания с глубоким пониманием налогового законодательства, что делает его экспертом в своей области.
В личной жизни он счастливый муж и отец, живет с семьей в Берлине.
