Închirierea unei locuințe către membri ai familiei pare soluția cea mai simplă – mai puțină birocrație, mai multă încredere, fără probleme. Tocmai aceste situații sunt însă considerate de autoritățile fiscale germane ca fiind deosebit de susceptibile de verificare. Impozitarea închirierii către rude face obiectul unor reguli proprii; mici „favoare familiale” pot conduce la contestarea întregului contract. Pentru a evita erorile și pentru a declara corect veniturile, este esențială cunoașterea trecerii de la sfera privată la cea fiscală.
Impozitarea închirierii către rude – cum pot fi evitate capcanele și veniturile declarate corect?
La prima vedere, închirierea către rude pare necomplicată – până la urmă, este vorba despre „propriii oameni”, iar formalitățile tind astfel să fie neglijate. Tocmai aici se află însă prima problemă. Pentru autoritatea fiscală germană nu contează dacă raportul de locațiune este cu fiul, sora sau părinții – esențial este dacă conținutul și executarea contractului corespund celor existente între terți independenți. Dacă această cerință nu este îndeplinită, contractul de închiriere poate fi rapid clasificat fiscal ca aparținând sferei private – cu consecințe fiscale corespunzătoare.
De aceea este recomandabil ca, înainte de semnarea contractului, să fie pusă următoarea întrebare: Ar fi această locuință închiriată în aceleași condiții și către o persoană complet străină? Dacă răspunsul este „probabil nu”, prudența este indicată. Recunoașterea fiscală a închirierii către rude impune existența unei relații economice reale – cu chirie clar stabilită, termene de plată fixe și transferuri bancare reale. Autoritatea fiscală nu acordă importanță declarațiilor de intenție – relevante sunt mișcările efective din conturi și documentația aferentă.
Practic, aceasta înseamnă că fiecare element contractual trebuie să fie gândit și argumentat logic – de la cuantumul chiriei, la decontarea cheltuielilor de exploatare până la regularitatea plăților. Chiar și mici abateri repetitive pot determina autoritatea fiscală să considere raportul juridic ca unul privat și nu cu scop de obținere a veniturilor. Planificarea fiscală și-ar pierde astfel relevanța.
O declarație fiscală simplă în 12 minute?
alege Taxando!
Închirierea către membri ai familiei – când este recunoscut contractul de către autoritatea fiscală și când este calificat drept contract fictiv?
Recunoașterea unui contract de către autoritatea fiscală depinde în esență de un mecanism central – așa-numita comparație cu terții. Nu se urmărește egalitatea exactă a unor cifre, ci ansamblul relației contractuale. Dacă între locator și locatar există un interes comun în locul unei relații comerciale reale, autoritatea fiscală analizează cu atenție toate circumstanțele.
Problemele apar frecvent atunci când chiria este plătită doar simbolic, neregulat sau… deloc, deși în acte totul pare în ordine. Din perspectiva administrației fiscale, aceasta nu reprezintă o închiriere, ci o formă de sprijin financiar. În acest caz, impozitarea veniturilor din închirierea către rude nu mai este posibilă, deoarece nu există un fapt generator de venit relevant fiscal.
Trebuie de asemenea avut în vedere că simpla existență a unui contract nu este suficientă. Determinantă este executarea contractului – dacă chiriile sunt efectiv plătite, dacă plățile sunt solicitate și dacă raportul are caracter economic și nu familial. Orice situație în care banii „revin către chiriaș” sau plățile sunt pur formale stârnesc suspiciuni. Astfel de detalii sunt cele care decid, în final, dacă un contract este recunoscut sau contestat în ansamblu.
Chiria pentru membri ai familiei și limita de 66% – când este posibilă deducerea integrală a cheltuielilor?
În cazul închirierii către membri ai familiei, cuantumul chiriei în raport cu nivelul regional al pieței este esențial. Legislația fiscală germană se raportează la așa-numita chirie uzuală locală, respectiv chiria brută pentru apartamente comparabile dintr-o locație similară – inclusiv cheltuielile repartizabile. Dacă chiria convenită și efectiv plătită este de cel puțin 66% din această chirie uzuală locală, raportul de închiriere este considerat oneros, iar locatorul poate deduce integral toate cheltuielile aferente, precum dobânzi la credite, renovări, amortizare sau costuri de administrare.
Exemplu: Dacă chiria brută uzuală pentru un apartament comparabil este de 1.000 € lunar, limita sigură pentru deducerea integrală a cheltuielilor este de 660 €.Dacă se închiriază către membri ai familiei pentru 700 €, adică 70% din valoarea de piață, se admite de regulă deducerea integrală a tuturor costurilor aferente închirierii. La cheltuieli anuale de 6.000 €, acestea pot fi deduse integral ca cheltuieli aferente venitului. Dacă chiria este de 600 €, adică 60% din valoarea de piață, autoritatea fiscală poate solicita o prognoză de profit total – o prognoză de rentabilitate globală a contractului de închiriere. În caz de prognoză pozitivă se menține dreptul la deducere integrală, în caz de prognoză negativă cheltuielile sunt recunoscute doar proporțional.
Cel mai mare risc apare atunci când chiria coboară sub 50% din nivelul pieței. În asemenea cazuri, autoritatea fiscală împarte contractul de închiriere într-o parte oneroasă și una gratuită; cheltuielile deductibile pot fi recunoscute doar proporțional. La o chirie uzuală de 1.000 € și o chirie familială de 400 € (=40% din nivelul pieței), dintr-un cost anual de 6.000 € doar 2.400 € ar fi deduse fiscal. De aceea, în cazul închirierii către rude este recomandat ca chiria să fie stabilită la cel puțin 66% din valoarea de comparație locală și să se insiste pe plăți regulate și reale.
Persoanele care închiriază o locuință către membrii familiei ar trebui să întocmească anual o mică „colecție de dovezi”: să salveze indicele actual al chiriilor, să colecteze mai multe oferte comparabile din apropiere și să noteze propria calculare a chiriei. Aceasta durează doar câteva minute, dar ajută semnificativ dacă autoritatea fiscală va solicita peste ani justificarea nivelului chiriei. În special la închirierea către rude, documentația completă este la fel de importantă ca și contractul de închiriere propriu-zis.
Închirierea către membri ai familiei și fiscalitate – ce condiții trebuie să fie îndeplinite pentru ca un contract să fie recunoscut fiscal?
Pentru a asigura securitatea fiscală este necesară o deosebită atenție. Impozitarea relațiilor de închiriere între rude presupune o serie de condiții care, privite în ansamblu, trebuie să formeze un tablou coerent: raportul de închiriere trebuie să apară ca unul conform pieței. Contractul ar trebui să fie clar, complet și pe cât posibil încheiat în formă scrisă, chiar dacă acest lucru nu este impus prin lege.
Sunt deosebit de importante acele aspecte care adesea sunt considerate de la sine înțelese, dar lipsesc în practică: stabilirea exactă a nivelului chiriei, termenului de plată, modalităților de decontare a cheltuielilor de exploatare și reglementărilor privind utilizarea locuinței. Lipsa acestor informații poate indica absența voinței contractuale. Nu este vorba despre detalii, ci despre fundamente esențiale pentru calificarea fiscală de către autoritatea fiscală.
La fel de decisivă este executarea efectivă a contractului după semnare. Transferuri regulate, absența restanțelor de plată și punerea în aplicare efectivă a prevederilor contractuale sunt absolut necesare pentru autoritățile fiscale. Dacă plățile chiriei nu se efectuează la timp sau deloc, chiar și cel mai bun contract își pierde relevanța fiscală. Contează doar realitatea faptică, nu declarațiile de intenție.
Impozitarea închirierii către rude în practică – cum se poate închiria „în familie” respectând regulile?
Teoretic totul este clar, practic însă mulți recurg la aceleași tipare. În cazul închirierii către persoane apropiate formalitățile nu sunt respectate cu strictețe, obligațiile de plată sunt tratate permisiv, iar chiria este percepută mai degrabă ca „gest simbolic” și nu ca obligație serioasă. Tocmai aici apar principalele probleme.
Pentru impozitarea corectă a veniturilor din chirii rezultate din închirierea către membri ai familiei este indispensabilă separarea clară a sferei private de cea financiară. Relațiile familiale nu trebuie să influențeze condițiile raportului de locațiune din punct de vedere fiscal – cel puțin nu într-o manieră perceptibilă pentru autoritățile fiscale. Aceasta înseamnă că, chiar și în condițiile unei încrederi de bază în chiriaș, tratamentul acestuia trebuie să fie similar cu orice altă parte contractantă – inclusiv respectarea strictă a prevederilor contractului.
În practică, aceasta implică și faptul că restanțele la plată pe mai multe luni, „plățile de compensare” ulterioare sau ajustarea cuantumului chiriei în funcție de situația personală a chiriașului nu sunt permise. Astfel de practici pot fi obișnuite în familie, însă sunt total incompatibile cu cerințele fiscale. Și tocmai această abordare a autorităților fiscale este decisivă pentru recunoașterea raportului de închiriere din punct de vedere fiscal.
Impozitarea veniturilor din chirii obținute prin închirierea către rude – cum se evită problemele?
Pentru o mai mare siguranță juridică, situația trebuie analizată sobru și practic. Cel mai important este ca contractul și executarea lui în practică să nu dea naștere la suspiciuni. Principalele cerințe sunt: chirie conformă pieței, plăți regulate, absența relațiilor financiare ascunse și condiții contractuale clare.
Un alt aspect adesea ignorat este coerența generală a relației contractuale. Deși o singură greșeală nu duce la pierderea completă a facilităților fiscale, mai multe abateri minore pot afecta negativ ansamblul. Cu cât aspectele contractului se îndepărtează mai mult de nivelul pieței, cu atât este mai probabilă calificarea fiscală drept relație privată și nu raport de obținere a venitului.
În final, nu este necesar ca totul să fie „perfect”, ci contează credibilitatea. Dacă există un concept economic logic și o aplicare consecventă a contractului, decontarea se poate realiza fără probleme. Dacă însă contractul este privit doar ca o formalitate, apar dificultăți mai devreme sau mai târziu – iar rectificările ulterioare sunt de regulă imposibile.
FAQ
Ce chirie trebuie stabilită la închirierea către membri ai familiei în Germania?
În cazul închirierilor pe termen lung, este recomandat ca chiria să fie stabilită la cel puțin 66% din chiria medie locală de referință. Doar în această situație raportul de închiriere este considerat fiscal ca fiind integral oneros, ceea ce permite deducerea tuturor cheltuielilor aferente chiriei. Această reglementare rezultă din § 21 alin. 2 din Legea privind impozitul pe venit (EStG).
Cum se calculează limita de 66% din chiria medie locală de referință?
Baza o constituie chiria de piață uzuală pentru acea localitate, adică chiria locală pentru o locuință comparabilă. La calcul se iau în considerare, în principiu, chiria de bază și cheltuielile de exploatare transferabile – în practică, se compară valorile pentru chiria totală (inclusiv costurile suplimentare), nu doar chiria netă. Chiria locală poate fi determinată în primul rând pe baza baremului local de chirii; dacă acesta nu există, atunci pe baza datelor privind locuințe comparabile.
Ce se întâmplă dacă chiria este cuprinsă între 50 % și mai puțin de 66 % din chiria de piață?
În acest interval, deducerea integrală a costurilor poate fi posibilă în continuare, însă administrația fiscală poate solicita o prognoză privind excedentul total. Dacă prognoza indică un excedent pozitiv pentru perioada relevantă, costurile sunt, în principiu, deducibile integral. În cazul unui rezultat negativ, deducerea va fi limitată proporțional.
Ce se întâmplă dacă chiria este sub 50 % din chiria de piață?
În cazul unei chirii sub 50 % din chiria de piață locală, administrația fiscală împarte închirierea în partea oneroasă și partea neoneră. Costurile fiscale pot fi deduse doar proporțional, corespunzător părții oneroase a închirierii. De exemplu, dacă chiria reprezintă 40 % din chiria de piață, doar 40 % din costurile corespunzătoare pot fi alocate părții oneroase.
Poate o locuință să fie pusă la dispoziția unui membru al familiei cu titlu gratuit?
Aceasta este posibil, însă nu este considerată o închiriere oneroasă care generează venituri din închiriere. În cazul unei predări gratuite totale, proprietarul nu poate trata fiscal costurile aferente părții de folosință gratuită în același mod ca pe cele rezultate din închirierea oneroasă. Pentru menținerea dreptului integral de deducere a costurilor, este recomandată încheierea unei închirieri reale cu chirie încadrată în limitele prevăzute fiscal.
Este necesar ca contractul de închiriere să fie încheiat în scris la închirierea către membrii familiei?
Contractul scris nu este obligatoriu pentru existența raportului de închiriere în toate cazurile, însă este recomandat în mod expres atunci când se închiriază către membri ai familiei. Administrația fiscală verifică dacă condițiile contractuale sunt clar reglementate și corespund celor care ar fi stipulate între persoane independente. Contractul ar trebui să prevadă în special nivelul chiriei, modalitățile de plată, reglementarea costurilor suplimentare și identificarea obiectului închirierii.
Chiria trebuie efectiv plătită la închirierea către familie?
Da. Un contract scris nu este suficient – chiria trebuie plătită efectiv și regulat în conformitate cu prevederile contractului. Cel mai transparent mod este efectuarea plăților regulate prin transfer bancar, deoarece acestea oferă o dovadă clară a plății. Restanțele de plată pe mai multe luni, plățile simbolice sau returnarea chiriei către chiriaș pot determina administrația fiscală să pună la îndoială realitatea executării raportului contractual.
Ce costuri sunt deductibile la închirierea către membrii familiei?
Dacă sunt îndeplinite condițiile fiscale, printre cheltuielile deductibile din veniturile din chirii se pot include amortizarea clădirii, dobânzile la creditele aferente imobilului, cheltuielile cu reparațiile, precum și anumite costuri de administrare și exploatare suportate de proprietar. Dacă nivelul chiriei este de cel puțin 66 % din chiria de piață, costurile aferente închirierii pot fi, în principiu, recunoscute integral.
Ce măsuri trebuie luate dacă chiria de piață crește și chiria familială scade sub 66 %?
Raportul dintre chiria stabilită și chiria de piață actuală trebuie reevaluat. Chiar și fără modificarea contractului, o creștere a chiriilor de piață poate conduce la faptul că nivelul anterior al chiriei nu mai atinge pragul de 66 %. Din acest motiv, este recomandată verificarea periodică a baremului local de chirii și, dacă este necesar, ajustarea chiriei pentru a permite păstrarea dreptului la deducerea integrală a costurilor.
Unde se declară închirierea către membri ai familiei în declarația fiscală germană?
Veniturile și cheltuielile din închirierea bunurilor imobile se declară în anexa V la declarația fiscală germană. Formularul prevede și indicații pentru bunurile închiriate către membri ai familiei, deoarece administrația fiscală poate verifica atât condițiile contractuale, cât și raportul dintre chirie și chiria de piață. Numerele exacte ale câmpurilor pot varia în funcție de versiunea formularului.
Maciej Szewczyk
A acumulat experiență ca consultant în proiecte IT pentru multe companii internaționale. În 2017, a fondat startup-ul taxando GmbH, în cadrul căruia a dezvoltat aplicația fiscală inovatoare Taxando, care facilitează depunerea declarației fiscale anuale. Maciej Szewczyk combină cunoștințele tehnologice cu cunoștințe aprofundate în domeniul legislației fiscale, fiind astfel un expert în domeniul său.
În viața privată, este un soț și tată fericit și locuiește împreună cu familia sa în Berlin.
