Guide de l’Annexe V – comment déduire tous les frais de location ?

Louez-vous un appartement, une maison, un garage ou une partie d’un bien immobilier en Allemagne ? Dans ce cas, la déclaration fiscale peut nécessiter l’Anlage V, c’est-à-dire l’Annexe V. Il s’agit du formulaire dans lequel sont indiqués les revenus provenant de la location privée ainsi que les frais susceptibles de réduire le revenu imposable. Le principe est simple : indiquer le montant perçu au titre de la location, puis déduire les dépenses engagées afin d’obtenir, de maintenir ou de sécuriser ces revenus. Il convient toutefois de rester vigilant, car tous les frais ne sont pas déduits immédiatement – une partie des dépenses est portée directement dans la déclaration, tandis qu’une autre est prise en compte par le biais de l’amortissement AfA.

Qu’est-ce que l’Annexe V et quand doit-elle être remplie ?

L’Annexe V est remplie lorsque des revenus provenant de la location ou de l’affermage privé d’un bien immobilier sont perçus en Allemagne. Cela concerne surtout les appartements, maisons, locaux, garages, places de stationnement, parties de bâtiment, chambres individuelles ou terrains. Lorsqu’une somme est versée en contrepartie de l’utilisation d’un bien immobilier ou d’une partie de celui-ci, l’administration fiscale peut exiger que ces recettes soient déclarées dans l’Anlage V.

Il ne s’agit pas uniquement de la location classique d’un appartement à long terme. Des revenus provenant d’un logement de vacances, de la location d’une chambre en ligne, d’un garage, d’une surface publicitaire sur la façade d’un bâtiment, d’un emplacement pour une antenne, d’une installation solaire ou d’une autre partie du bien immobilier peuvent également relever de cette catégorie. L’élément déterminant est de savoir si un bénéfice est tiré de la mise à disposition onéreuse d’un bien ou d’un droit lié à un bien immobilier.

Plusieurs biens immobiliers – déclaration distincte pour chacun

Lorsque plusieurs biens immobiliers sont loués, les données doivent être organisées séparément. En pratique, un relevé distinct des revenus et des dépenses est établi pour chaque immeuble, appartement ou objet autonome loué. Cela évite de mélanger le loyer d’un appartement avec des travaux effectués dans un autre logement.

Cela a de l’importance en cas de contrôle, mais aussi pour le calcul du résultat fiscal lui-même. Un logement peut avoir généré un bénéfice, alors qu’un autre a subi une perte en raison de travaux, d’une vacance locative ou d’intérêts d’emprunt élevés. En cas d’assistance pour la déclaration fiscale allemande, il convient de préparer séparément les données pour chaque bien immobilier : contrat de location, encaissements, charges, crédit, travaux et périodes de vacance.

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Avant de saisir des montants dans l’Anlage V, il convient de préparer un relevé distinct pour chaque bien immobilier : revenus, Nebenkosten, travaux, crédit, amortissement et autres frais. Il ne faut pas tenter de reconstituer l’ensemble directement dans le formulaire à partir des relevés bancaires et des factures. En matière de location, la plupart des erreurs coûteuses ne résultent pas d’une absence de droit à déduction, mais de l’affectation d’une bonne dépense à une mauvaise catégorie ou au mauvais bien immobilier.

Comment fonctionne le principe de base de la déclaration des revenus locatifs ?

Le revenu de la location dans l’Anlage V est calculé comme les recettes diminuées des charges déductibles. En pratique, il ne s’agit donc pas d’indiquer uniquement le loyer, mais de présenter un tableau complet : les sommes encaissées auprès du locataire et les dépenses supportées en qualité de propriétaire.

Du côté des recettes figure principalement le loyer. À cela peuvent s’ajouter des charges supplémentaires, des acomptes sur les charges, des loyers arriérés perçus pour des années antérieures, des recettes pour un garage, une place de stationnement ou d’autres surfaces. Si le locataire verse 900 euros de loyer et 250 euros d’acompte sur les Nebenkosten, la déclaration ne se limite pas au seul loyer net. Les sommes perçues du locataire doivent également être prises en compte, puis les dépenses correspondantes doivent être déclarées.

Du côté des dépenses figurent les frais liés à la location : charges d’exploitation, assurance, impôt foncier, frais de gestion, travaux, intérêts d’emprunt, frais administratifs, conseil fiscal et amortissement. Pour chaque facture, une question doit être posée : cette dépense a-t-elle servi à obtenir, maintenir ou sécuriser des revenus locatifs ? Dans l’affirmative, elle peut être déduite. Si elle concernait une utilisation privée, elle doit être exclue ou répartie de manière appropriée.

Pourquoi la facture seule ne suffit-elle pas ?

L’administration ne se limite pas au libellé de la facture. La nature de la dépense est déterminante. Repeindre un appartement après le départ du locataire n’a pas la même portée qu’aménager les combles et créer un nouveau logement. Les deux dépenses concernent bien le bien immobilier, mais leur traitement fiscal peut être totalement différent.

Pour les dépenses importantes, il est donc utile de consigner immédiatement l’objet des travaux. S’agissait-il de la réparation d’un élément existant ? D’une modernisation ? D’un agrandissement ? De la préparation du bien pour une première mise en location après achat ? Une telle description facilite considérablement la déclaration ultérieure de l’Anlage V.

Quels revenus locatifs doivent être déclarés ?

Dans l’Anlage V, sont déclarées toutes les recettes résultant de la mise à disposition onéreuse d’un bien immobilier ou d’une partie de celui-ci. L’intitulé du virement n’est pas décisif. Ce qui compte, c’est le lien avec la location.

Le plus évident est le loyer de l’appartement. À côté de celui-ci peuvent toutefois apparaître d’autres revenus : frais pour le garage, la place de stationnement, le débarras, une partie du terrain, une surface publicitaire, une antenne, une installation technique ou une autre forme d’utilisation du bien immobilier. Si le locataire paie également des acomptes pour les charges et les frais d’exploitation, ces recettes doivent elles aussi être correctement prises en compte.

Peuvent également figurer parmi les recettes des loyers arriérés perçus pour des années antérieures, des intérêts de retard, des remboursements de frais précédemment supportés, des pénalités pour résiliation anticipée du contrat ou une indemnisation versée par le locataire pour des dommages causés à l’appartement. Certains montants n’apparaissent qu’une seule fois, ce qui les rend faciles à oublier lors du relevé annuel.

Quels frais courants peuvent être déduits ?

Les frais courants liés au maintien du bien immobilier peuvent être déduits des revenus locatifs lorsqu’ils concernent la partie louée et ont effectivement été supportés. Il s’agit du groupe de dépenses le plus fréquent dans l’Annexe V, mais il doit être correctement ordonné.

Parmi ces frais figurent notamment les dépenses d’exploitation : eau, eaux usées, chauffage, eau chaude, enlèvement des déchets, nettoyage des parties communes, éclairage de la cage d’escalier, ramonage, entretien des installations, ascenseur et autres frais d’entretien de l’immeuble. Lorsqu’ils sont payés par le propriétaire puis refacturés au locataire, les deux aspects doivent être indiqués : les recettes provenant du locataire en tant que revenu et les factures en tant que charges.

Peuvent également être inclus dans les charges la Grundsteuer, c’est-à-dire l’impôt foncier allemand, ainsi que les assurances du bâtiment. Font notamment partie des charges les assurances contre l’incendie, la tempête, la grêle, la foudre, les inondations et autres dommages élémentaires. Dans certaines situations, les frais de surveillance du bâtiment, l’assurance chantier ou la responsabilité civile liée au bien immobilier peuvent également constituer des charges lorsqu’ils sont en lien avec la location.

Comment déclarer les travaux de rénovation et de réparation d’un logement locatif ?

Les travaux de rénovation et de réparation d’un logement locatif peuvent souvent être déduits immédiatement s’ils servent à maintenir l’état existant du bien. Dans la déclaration allemande, il s’agit des Erhaltungsaufwendungen, c’est-à-dire des dépenses de réparation, de remise en état ou de remplacement d’éléments existants. Cela concerne par exemple la peinture des murs après le départ du locataire, la réparation de la robinetterie, le remplacement de portes usées, la remise en état du sol ou la suppression de défauts d’installation. La situation est différente lorsque les travaux créent quelque chose de nouveau, par exemple un balcon, un logement supplémentaire dans les combles, un agrandissement du bâtiment ou une modification de la fonction des pièces. Dans ce cas, la dépense peut augmenter la base d’amortissement au lieu d’être portée directement en charges.

Une prudence particulière s’impose au cours des 3 premières années suivant l’acquisition du bâtiment. Si, durant cette période, les dépenses de travaux de rénovation et de modernisation dépassent 15 % du coût d’acquisition net du bâtiment, l’administration peut les qualifier de anschaffungsnahe Herstellungskosten. Cela signifie qu’elles ne peuvent pas être déduites en une seule fois, mais doivent être amorties progressivement. Des travaux qui ressemblent à un simple rafraîchissement peuvent également entrer dans cette appréciation ; un important chantier après l’achat d’un appartement doit donc être planifié et documenté avant la déclaration.

Comment comptabiliser l’amortissement du bâtiment ?

L’amortissement AfA permet d’étaler le coût du bâtiment dans le temps, mais ne porte pas sur la valeur du terrain. C’est l’un des principes fondamentaux applicables à la location d’un bien immobilier en Allemagne.

Lors de l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble, le prix total n’est pas amortissable dans son intégralité. Il faut séparer la valeur du terrain de celle du bâtiment. Le terrain ne subit pas d’usure fiscale ; son coût ne constitue donc pas une base d’amortissement. Le bâtiment, en revanche, s’use avec le temps et peut être amorti via l’AfA.

Lorsqu’un bien immobilier est acheté pour 300 000 euros, cela ne signifie pas automatiquement que la totalité de ce montant constitue la base d’amortissement. Une partie du prix peut correspondre au terrain. Il faut en outre apprécier les frais d’acquisition, tels que le notaire, la taxe sur les mutations immobilières, les frais de justice ou la commission de l’intermédiaire lors de l’achat. Certains augmentent la valeur d’origine, d’autres peuvent avoir une autre nature fiscale.

Comment déduire l’équipement, les meubles, la cuisine et le jardin ?

L’équipement d’un logement mis en location peut constituer une charge, mais doit souvent être amorti plutôt que déduit en une seule fois. Tout dépend de la nature du bien, de sa valeur et de sa durée d’utilisation.

Le remplacement complet d’une cuisine encastrée n’est généralement pas traité comme une simple réparation. L’aménagement de cuisine est considéré comme un bien d’exploitation et fait l’objet d’un amortissement sur 10 ans. Cela concerne un ensemble comprenant notamment les meubles de cuisine, l’évier, la cuisinière ainsi que d’autres éléments formant une unité fonctionnelle. Si seul un élément endommagé est remplacé, la situation doit être appréciée séparément.

Les meubles d’un logement meublé, le lave-linge, le réfrigérateur, le lit, l’armoire, le bureau, la tondeuse ou les outils utilisés pour l’entretien du bien peuvent également relever de l’équipement. Si un élément du patrimoine individuel coûte au plus 800 euros hors taxe, il peut remplir les conditions d’une déduction immédiate en tant que bien de faible valeur. La facture doit toutefois être conservée et l’usage du bien doit être documenté.

Comment déduire les intérêts d’emprunt et les frais de financement ?

Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits lorsque le crédit a été affecté au bien immobilier loué et qu’il est lié à la perception de revenus locatifs. La seule existence d’un crédit ne suffit pas. Il faut établir que les fonds ont financé l’objet destiné à la location.

Les frais de financement peuvent comprendre les intérêts, les frais de constitution des sûretés, les frais d’inscription d’une hypothèque ou d’une Grundschuld, ainsi que certains coûts d’obtention du financement. Des règles distinctes s’appliquent également à Disagio et à Damnum. Sous certaines conditions, ces montants peuvent constituer une charge s’ils restent dans des limites de marché. À titre simplifié, un seuil allant jusqu’à 5 % est notamment indiqué pour un crédit assorti d’une période de taux fixe d’au moins 5 ans.

Les intérêts peuvent également constituer une charge avant le début de la location, à condition de pouvoir démontrer qu’une décision de louer était déjà concrètement engagée. Des preuves de la préparation du logement, des annonces, des échanges avec des candidats, des contacts avec un intermédiaire ou d’autres documents montrant que le bien était destiné à la location sont alors utiles.

Comment traiter la location de courte durée et le logement de vacances ?

La location de courte durée est déclarée dans l’Anlage V lorsqu’elle relève d’une location privée, mais les frais doivent être imputés uniquement à la partie utilisée à des fins lucratives. Le principal problème réside ici dans le mélange entre location et usage privé.

Si le logement est loué à des touristes et utilisé personnellement hors saison, les frais doivent être répartis. Les dépenses liées exclusivement à la location, telles que les frais de plateforme de réservation, la publicité, le nettoyage après le séjour des hôtes ou l’achat d’un lit supplémentaire, peuvent être imputées à l’activité locative. Les coûts communs, par exemple l’amortissement, l’énergie, le chauffage, l’assurance et l’administration, doivent être répartis.

Pour un logement de vacances, les jours d’utilisation revêtent une importance particulière. Si le bien a été loué pendant une partie de l’année, réservé pour une autre partie de l’année et inoccupé pendant le reste du temps, il convient de déterminer quelles périodes relèvent de la location et quelles périodes relèvent de l’usage privé. Les périodes réservées au propriétaire peuvent être considérées comme un usage privé même lorsque le propriétaire n’en a finalement pas profité.

Quand la location peut-elle ressembler à une activité commerciale ?

Une location de courte durée ordinaire ne signifie pas nécessairement une activité commerciale. Le risque augmente lorsque des services comparables à ceux d’un hôtel sont proposés, par exemple une réception, des petits-déjeuners, une prise en charge permanente des hôtes, un service de nettoyage organisé pendant le séjour ou une infrastructure d’accueil étendue.

Le simple linge de lit, les serviettes, le nettoyage final ou une notice destinée aux hôtes ne suffisent généralement pas à caractériser une activité commerciale. En cas d’échelle plus importante de location de courte durée, il est toutefois recommandé de vérifier la qualification avant le dépôt de la déclaration.

Comment préparer les documents pour l’Annexe V ?

Pour la déclaration dans l’Anlage V, il convient de préparer des documents montrant les recettes, les frais, le lien entre les dépenses et la location ainsi que la méthode de répartition des coûts. Une bonne documentation est souvent plus importante que le montant même de la dépense.

La base repose sur le contrat de location, le relevé des loyers, le décompte des Nebenkosten, les relevés bancaires, les factures de travaux, les factures des charges, la décision de Grundsteuer, les polices d’assurance, les documents de crédit, le relevé annuel des intérêts, les factures du gestionnaire ainsi que les documents relatifs au conseil fiscal. Si le bien a été utilisé en partie à titre privé, la surface et une description des proportions doivent être préparées.

Pour les travaux de rénovation, une brève note sur l’objet des travaux doit être ajoutée. En cas de vacance, les preuves de recherche de locataire doivent être rassemblées. En cas de location à des membres de la famille, une comparaison avec le loyer du marché doit être établie. Pour l’équipement, il convient d’indiquer ce qui a été acheté, l’emplacement de chaque objet et la personne qui l’utilise.

L’ordre documentaire le plus simple

Une répartition en plusieurs groupes fonctionne bien :

• recettes locatives et charges supplémentaires,
• frais d’exploitation et charges d’énergie,
• impôts, assurances et administration,
• travaux de rénovation et réparations,
• crédit et frais de financement,
• amortissement du bâtiment et de l’équipement,
• vacance, annonces et recherche de locataire,
• répartition des coûts en cas d’usage privé.

Cette organisation permet de vérifier rapidement s’il manque quelque chose. Elle facilite aussi le travail de la personne qui prépare la déclaration d’impôt en Allemagne.

Quelles erreurs éviter lors de la déduction des frais de location ?

L’erreur la plus fréquente consiste à inscrire toutes les dépenses dans une seule catégorie sans vérifier s’il s’agit de charges courantes, d’amortissement ou de dépenses privées. Cela peut entraîner des questions de l’administration fiscale, une rectification ou un complément d’impôt.

Le premier problème concerne les travaux de rénovation après l’achat. Lorsqu’un appartement est acquis et qu’une rénovation importante est réalisée dans les trois premières années, le seuil de 15 % des coûts d’acquisition nets du bâtiment doit être vérifié. Au-delà de ce seuil, les dépenses peuvent être intégrées à l’amortissement, et non comptabilisées comme charges uniques.

La deuxième erreur consiste à ne pas ventiler les dépenses en cas d’usage privé. Lorsqu’une maison, une chambre ou un logement de vacances est loué, mais également utilisé à titre personnel, toutes les dépenses ne doivent pas être déduites automatiquement. Une répartition proportionnelle et une affectation logique des coûts sont nécessaires.

La troisième erreur concerne la caution et les frais supplémentaires. La caution ne constitue pas un revenu ordinaire lors de sa réception, mais elle peut le devenir en cas de retenue. Les provisions versées par le locataire pour les Nebenkosten peuvent constituer un revenu, tandis que les factures correspondantes constituent des charges. Si une seule face de l’opération est indiquée, la déclaration reste incomplète.

Avant l’envoi de la déclaration, il convient de vérifier si chaque dépense importante dispose d’un justificatif, d’une description et d’un lien clair avec la location. L’ensemble de l’année doit être examiné étape par étape : quand le bien était loué, s’il y a eu vacance locative, si le bien a été utilisé à titre privé, si des travaux ont été réalisés, du mobilier acheté, une caution retenue ou un prêt remboursé avec intérêts. La méthode la plus sûre consiste d’abord à rassembler les documents, puis à classer les dépenses par catégories, à distinguer la partie privée de la partie louée, à vérifier les travaux et l’amortissement, et seulement ensuite à saisir les données dans l’Anlage V. Une bonne déclaration ne consiste pas à inscrire le plus grand nombre possible de frais, mais à déduire tout ce qui peut effectivement l’être et qui peut être défendu au moyen de documents, de proportions et de la logique de la déclaration fiscale allemande.