Renovarea unui apartament închiriat nu este doar o chestiune de estetică sau de confort pentru chiriaș. În fundal apare întotdeauna întrebarea esențială – dacă cheltuiala poate fi dedusă imediat sau dacă va trebui amortizată pe parcursul mai multor ani. În sistemul fiscal german, această limită este surprinzător de fină și poate fi depășită cu ușurință. Este suficient un amplu de lucrări planificat greșit pentru ca, în locul unei deduceri rapide, să intervină amortizarea. De aceea, înainte de începerea renovării, este util să fie cunoscut ceea ce contează cu adevărat pentru modul de decontare a costurilor și cum pot fi evitate erorile costisitoare.
Renovarea apartamentului închiriat – deducere imediată din costuri sau amortizare pe termen lung?
La prima vedere, totul pare simplu – se plătește renovarea și se dorește deducerea cât mai rapidă. În practică însă, dacă cheltuiala este introdusă integral, o singură dată, în costuri sau dacă este amortizată pe parcursul mai multor ani depinde de modul în care administrația fiscală califică măsurile efectuate. Diferența esențială privește împărțirea între cheltuieli de întreținere deductibile și cheltuieli tratate ca investiție. Dacă sunt executate lucrări care au ca scop readucerea imobilului la starea tehnică inițială, există posibilitatea ca acestea să fie decontate imediat ca și cheltuieli deductibile fiscal. Aceasta înseamnă o reducere efectivă chiar în decontarea curentă, fără necesitatea repartizării cheltuielii pe mai mulți ani.
Problema apare atunci când amploarea lucrărilor depășește o simplă reîmprospătare. Este suficient ca renovarea să înceapă să crească standardul imobilului sau să introducă elemente noi, iar administrația fiscală o poate considera investiție. Într-o asemenea situație, nu mai există posibilitatea unei decontări unice – costurile intră în amortizare și sunt decontate treptat. Important este că valoarea cheltuielii în sine nu decide clasificarea, astfel încât chiar și o renovare costisitoare poate reprezenta o cheltuială curentă dacă nu modifică standardul. Tocmai de aceea, înainte de începerea lucrărilor, renovarea trebuie privită nu doar tehnic, ci și fiscal – deoarece diferența de abordare poate însemna câțiva ani de așteptare pentru recuperare, în locul unei reduceri imediate.
Repari sau îmbunătățești? Acest detaliu decide dacă renovarea este dedusă imediat
În practică, întrebarea esențială este: se repară ceva sau se creează ceva nou? Tocmai această nuanță decide modul în care este tratată cheltuiala. Dacă sunt înlocuite elemente uzate cu unele noi – chiar și mai bune din punct de vedere tehnologic – dar acestea îndeplinesc în continuare aceeași funcție, este vorba despre cheltuieli de întreținere deductibile. Aceasta se aplică, de exemplu, în situații în care sunt suportate costuri aferente înlocuirii ferestrelor sau modernizării instalațiilor, care doar readuce clădirea la funcționalitate. În astfel de cazuri, cheltuiala poate fi decontată în anul în care a fost suportată, ceea ce pentru mulți proprietari înseamnă o îmbunătățire clară a lichidităților.
O declarație fiscală simplă în 12 minute?
alege Taxando!
Cu totul altfel stau lucrurile atunci când lucrările conduc la o creștere reală a valorii sau funcționalității apartamentului. Dacă, de exemplu, se modifică compartimentarea, se adaugă instalații noi sau se ridică semnificativ standardul dotărilor, administrația fiscală va considera aceasta o îmbunătățire. Important este că, chiar dacă măsurile individuale par minore, combinarea lor într-o modernizare mai amplă poate schimba clasificarea întregului ansamblu. Tocmai de aceea apar atât de des probleme – contribuabilul vede mai multe reparații, iar administrația vede o singură investiție. Prin urmare, renovarea trebuie analizată în ansamblu și evaluată din timp pentru a stabili dacă nu este depășită limita dintre întreținere și îmbunătățire.
Dacă urmează o renovare mai amplă, se recomandă fotografierea apartamentului înainte de sosirea echipei și solicitarea ca pe factură să nu apară simplu „renovarea apartamentului”. Cu cât pozițiile sunt mai clar separate – de exemplu, repararea instalației, înlocuirea ferestrelor uzate, vopsirea sau realizarea unui element nou – cu atât mai ușor poate fi demonstrat ulterior în fața Finanzamt ce a reprezentat o simplă cheltuială de întreținere și ce a constituit o modernizare efectivă. În cazul unei investiții mai mari, câteva fotografii și o factură bine descrisă pot valora mai mult decât o lungă dispută cu administrația câțiva ani mai târziu.
15% în 3 ani – limita care schimbă totul. Renovarea a depășit deja acest prag?
Una dintre cele mai problematice dispoziții este regula privind 15% din valoarea clădirii (fără teren) în decurs de 3 ani de la achiziție. Dacă cheltuielile de renovare depășesc acest prag, chiar și lucrările obișnuite pot fi considerate investiție. În practică, aceasta înseamnă că costurile care în mod normal ar fi deductibile integral, o singură dată, ajung brusc în amortizare și sunt decontate pe parcursul mai multor ani. Acest aspect este deosebit de important în cazul lucrărilor intensive după achiziția unui apartament pentru închiriere – tocmai atunci limita este depășită cel mai ușor, fără a exista conștientizarea acestui fapt.
Important este că în această valoare se includ diverse lucrări, inclusiv costuri aferente înlocuirii sistemului de încălzire sau lucrări mai ample de modernizare. Nu contează dacă renovarea a fost necesară – relevantă este suma cheltuielilor și momentul realizării lor. Trebuie avut în vedere și faptul că depășirea limitei poate produce efect retroactiv, ceea ce înseamnă necesitatea corectării decontărilor anterioare. De aceea, controlul bugetului de renovare în primii ani după achiziția imobilului nu ține doar de finanțe, ci și de securitatea fiscală. Uneori, eșalonarea lucrărilor în timp aduce mai multe avantaje decât finalizarea rapidă a renovării.
Renovarea pentru închiriere, pas cu pas – când se obține o reducere și când cheltuiala este supusă amortizării?
Planificarea renovării pentru închiriere ar trebui începută nu cu alegerea materialelor, ci cu analiza fiscală a întregului proiect. Dacă accentul este pus pe lucrări de refacere – adică pe readucerea locuinței la o stare utilizabilă – poate fi aplicată o deducere imediată. În practică, aceasta include, printre altele, costurile aferente înlocuirii aragazului, reparării instalațiilor sau reîmprospătării suprafețelor. Tocmai asemenea măsuri se califică cel mai des drept cheltuieli deductibile fiscal, ceea ce oferă o reducere reală chiar în anul fiscal curent.
Situația se schimbă atunci când renovarea devine parte a unei strategii mai ample de ridicare a standardului. Dacă măsurile sunt interconectate și formează un tot unitar, administrația fiscală le poate considera investiție, chiar dacă individual ar părea simple reparații. În acest caz se intră în amortizare, adică decontarea costurilor în timp, ceea ce prelungește semnificativ momentul recuperării banilor. De aceea este esențial ca fiecare etapă a renovării să fie analizată separat și să se decidă în mod conștient dacă se dorește o acțiune rapidă sau una optimă fiscal. În multe cazuri, modificări minore ale calendarului lucrărilor pot aduce beneficii financiare concrete.
În practică, amortizarea unui imobil rezidențial închiriat este cel mai des de 2% pe an pentru clădirile finalizate după 1924 și 2,5% pe an pentru clădirile finalizate înainte de 1925. Pentru clădirile rezidențiale finalizate după 31 decembrie 2022, reglementările actuale prevăd o cotă de 3% pe an, astfel încât cheltuielile considerate investiționale se decontează treptat, și nu o singură dată.
Baie nouă, instalație, ferestre… cheltuială curentă sau investiție? Cum pot fi diferențiate?
Limita dintre cheltuială și investiție se estompează cel mai des în cazul modernizărilor mai ample. Simpla înlocuire a elementelor – chiar și costisitoare – nu înseamnă încă investiție. Dacă măsurile se limitează la refacerea funcției, de exemplu includ costuri aferente înlocuirii ferestrelor sau instalațiilor, se poate vorbi în continuare despre cheltuieli curente. Esențial este dacă locuința după renovare funcționează la fel ca înainte sau dobândește o calitate nouă. Tocmai această diferență decide dacă este vorba despre cheltuieli de întreținere deductibile sau despre o cheltuială investițională.
În practică, problema apare atunci când modernizarea cuprinde mai multe domenii simultan. Dacă standardul este îmbunătățit în mai multe instalații esențiale, de exemplu în cadrul renovării băii, încălzirii și instalației electrice, poate apărea situația în care întregul volum al lucrărilor să fie considerat o îmbunătățire. Chiar dacă o parte dintre măsuri au avut caracter reparator, rezultatul final – adică ridicarea standardului – poate determina clasificarea. De aceea, renovarea trebuie privită nu prin prisma facturilor individuale, ci a întregului proiect. Această abordare permite evitarea surprizelor la decontare și gestionarea conștientă a impozitelor.
FAQ
Ce costuri de renovare ale unui apartament închiriat pot fi deduse din impozit în Germania?
În principiu, pot fi deduse o singură dată cheltuielile care servesc întreținerii sau readucerii la starea existentă a imobilului, așa-numitele Erhaltungsaufwendungen. Pot fi incluse, de exemplu, vopsirea, repararea instalațiilor, înlocuirea pardoselilor uzate, a ferestrelor sau a elementelor sanitare. Dacă lucrările creează ceva nou, extind locuința sau ridică în mod semnificativ standardul acesteia, costul poate face obiectul amortizării, nu al deducerii unice.
Cum se calculează plafonul de 15% al costurilor de renovare?
În primii trei ani de la achiziția imobilului se cumulează cheltuielile de renovare și modernizare vizate de dispoziție, fără TVA. Dacă acestea depășesc 15% din costurile de achiziție ale clădirii, fără valoarea terenului, pot fi considerate anschaffungsnahe Herstellungskosten și nu vor fi deduse o singură dată.
De la ce dată se calculează perioada de 3 ani pentru regula de 15%?
Perioada de trei ani se calculează la zi din momentul transferului economic al proprietății imobilului, adică, în principiu, din momentul preluării posesiei, a beneficiilor, a sarcinilor și a riscului aferent imobilului. Nu trebuie să fie data semnării contractului notarial și nici începutul anului fiscal.
Ce se întâmplă după depășirea plafonului de 15%?
După depășirea plafonului, cheltuielile de renovare cuprinse în acesta sunt tratate ca și costuri apropiate de costurile de producție și măresc baza de amortizare a clădirii. Aceasta înseamnă că, în loc să fie deduse integral într-un singur an, ele sunt decontate treptat prin AfA. Dacă pragul este depășit abia în al doilea sau al treilea an, poate fi necesară corectarea decontărilor fiscale anterioare.
Ce cheltuieli intră în plafonul de 15% și care sunt excluse?
În plafon pot intra, printre altele, renovările, modernizările, înlăturarea defectelor existente deja la momentul achiziției, precum și lucrări cosmetice precum vopsirea sau tapetarea. Nu sunt însă incluse lucrările de întreținere tipice, recurente în mod regulat, de exemplu serviciile curente pentru sistemul de încălzire, precum și anumite reparații ale daunelor apărute abia după achiziție, ca urmare a acțiunii unei terțe persoane sau a unui eveniment fortuit.
După trecerea a 3 ani, poate fi dedusă o singură dată orice renovare?
Nu. După trei ani, regula specială de 15% încetează să mai fie aplicabilă, însă trebuie în continuare făcută distincția între cheltuiala obișnuită de întreținere și cheltuiala de investiție. Extinderea clădirii, schimbarea funcțiunii acesteia sau creșterea semnificativă a standardului pot însemna în continuare necesitatea deducerii cheltuielii prin amortizare.
Se poate deduce renovarea apartamentului înainte de prima închiriere?
Da, cheltuielile suportate înainte de obținerea primei chirii pot fi considerate vorweggenommene Werbungskosten, dacă poate fi demonstrată o legătură clară între renovare și închirierea planificată. Merită, așadar, păstrate de exemplu anunțuri, corespondența cu intermediarul sau alte dovezi care confirmă intenția reală de închiriere a apartamentului. Simplul enunț al intenției poate să nu fie suficient.
Împărțirea renovării pe mai mulți ani permite evitarea calificării cheltuielilor ca investiție?
Nu întotdeauna. Dacă lucrările succesive fac parte dintr-un singur program planificat de modernizare și, împreună, conduc la o creștere semnificativă a standardului clădirii, Finanzamt le poate trata ca pe un tot unitar, chiar dacă au fost executate în ani diferiți. Conform orientărilor actuale, la evaluarea unei astfel de „renovări etapizate” perioada de trei ani are o importanță deosebită.
Poate fi o cheltuială mai mare de renovare decontată pe parcursul mai multor ani?
Da. Cheltuielile mai mari de întreținere (Erhaltungsaufwendungen) privind un imobil aflat în patrimoniul privat și utilizat în principal în scop locativ pot fi repartizate uniform, în temeiul § 82b EStDV, pe o perioadă de la 2 la 5 ani. Acest lucru poate fi avantajos atunci când deducerea integrală, într-un singur an, a întregii renovări nu generează efectul fiscal optim.
Cum se documentează renovarea unui apartament închiriat pentru Finanzamt?
Merită păstrate facturile, confirmările de plată, devizele de lucrări și descrierea detaliată a lucrărilor executate. În cazul unei renovări mai ample, este util să existe și fotografii ale apartamentului înainte de începerea lucrărilor și după finalizarea acestora. O astfel de documentație ajută la demonstrarea faptului dacă a fost efectuată o simplă reparație sau dacă a avut loc într-adevăr o creștere semnificativă a standardului imobilului. Orientările actuale ale BMF atrag atenția asupra obligației de cooperare a contribuabilului atunci când starea anterioară a clădirii nu mai poate fi stabilită în mod clar.
Maciej Szewczyk
A acumulat experiență ca consultant în proiecte IT pentru multe companii internaționale. În 2017, a fondat startup-ul taxando GmbH, în cadrul căruia a dezvoltat aplicația fiscală inovatoare Taxando, care facilitează depunerea declarației fiscale anuale. Maciej Szewczyk combină cunoștințele tehnologice cu cunoștințe aprofundate în domeniul legislației fiscale, fiind astfel un expert în domeniul său.
În viața privată, este un soț și tată fericit și locuiește împreună cu familia sa în Berlin.
