Wenn du eine Wohnung oder ein Haus vermietest, kannst du viele Ausgaben von der Einkommensteuer absetzen – vor allem in den ersten Jahren nach dem Kauf der Immobilie. In dieser Zeit kannst du durch die Verrechnung möglicher Verluste mit anderen Einkünften Steuern sparen. In unserem heutigen Artikel wollen wir uns genauer ansehen, wie die Besteuerung von Mieteinnahmen mit der Steuererklärung zusammenhängt.
Musst du Steuern auf Mieteinnahmen zahlen?
Die Besteuerung von Einkünften und die Berücksichtigung von Aufwendungen erfolgt nach dem Zufluss- und Abflussprinzip. Das bedeutet, dass sie immer in dem Jahr anfallen, in dem die Zahlungen tatsächlich auf deinem Konto gutgeschrieben werden, so dass du sie nur in dem Jahr absetzen kannst, in dem du das Geld ausgegeben hast. Das Prinzip der Zu- und Abflüsse besagt auch, dass du die Mieteinnahmen in deiner Steuererklärung angeben musst, wenn der Mieter tatsächlich eine Zahlung geleistet hat.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn die regelmäßigen Zahlungen, die du zum Jahreswechsel leistest, bis zum zehnten Januar eingehen, werden sie dem Vorjahr zugerechnet (sofern sie wirtschaftlich dazugehören).
Welche Mieteinnahmen müssen unbedingt versteuert werden?
In fast allen Fällen müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Per Definition handelt es sich dabei um die Mietzahlungen, die der Mieter regelmäßig an dich leistet, einschließlich aller Nebenkosten. Das Finanzamt in Deutschland prüft nicht, woher diese Zahlungen kommen. Es betrachtet sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in der Steuererklärung in Anlage V angegeben werden müssen. Dies gilt auch für die Überlassung eines Zimmers in einer Wohnung in Form einer Untervermietung über z. B. Airbnb oder ein anderes Portal. Wenn du die Wohnung nur einmal untervermietest, gilt für dich die Grenze von 520 Euro.
Welche mietbezogenen Ausgaben können in deiner Steuererklärung geltend gemacht werden?
Es gibt mehrere mietbezogene Posten, die von der Summe aller während des Jahres erhaltenen Mietzahlungen steuerlich absetzbar sind. Diese sind:
- Nebenkosten,
● Zinsen für Schulden,
● Abschreibung des Gebäudes,
● Instandhaltungskosten,
● Herstellungskosten der Immobilie,
● Anschaffungsnebenkosten im Zusammenhang mit dem Erwerb,
● Miete einer Garage oder eines Geschäftsraums.
Steuerliche Mieteinnahmen vs. Nebenkosten
Ausgaben für Nebenkosten sind steuerlich absetzbar. Sie mindern natürlich den Gewinn, da du als Vermieter regelmäßig Wasser, Strom und andere laufende Nebenkosten zahlst, die der Mieter als Pauschale an dich weitergibt.
Steuer auf Mieteinnahmen vs. Schuldzinsen
Die gezahlten Kreditraten für den Erwerb einer Mietimmobilie kannst du steuerlich nicht direkt geltend machen. Absetzbar sind jedoch die Schuldzinsen, da sie als Werbungskosten anerkannt werden.
Mietsteuer und Abschreibung eines Gebäudes
Im Laufe der Zeit verlieren Gebäude an Wert. Dieser Wertverlust wird steuerlich als sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt. In der Regel ist es möglich, 2 % des Gebäudewertes über einen Zeitraum von 50 Jahren abzuschreiben. Maßgeblich sind dabei der auf das Gebäude entfallende Anteil des Kaufpreises sowie eventuelle Herstellungskosten.
Für ältere Gebäude gilt jedoch eine abweichende Regelung: Handelt es sich um eine Immobilie, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurde, kannst du eine schnellere Abschreibung in Anspruch nehmen. In diesem Fall beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 % über einen Zeitraum von 40 Jahren. Diese Regelung gilt seit 2023 und ermöglicht somit eine frühere steuerliche Entlastung für Eigentümer historischer Bauten.
Mietsteuererstattung vs. Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind Aufwendungen, die durch die Erneuerung bereits vorhandener Gebäudeteile entstehen – zum Beispiel bei der Sanierung von Badezimmern oder dem Austausch veralteter Leitungen. Solche Renovierungskosten kannst du entweder sofort als Werbungskosten absetzen oder – je nach Umfang – auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilen.
Ab dem Jahr 2025 profitierst du zudem von neuen steuerlichen Förderungen für energetische Sanierungen. Wenn du in Maßnahmen investierst, die die Energieeffizienz eines Gebäudes steigern – etwa durch den Austausch alter Fenster, eine bessere Dämmung oder die Installation einer Wärmepumpe – kannst du 20 % der Kosten über drei Jahre steuerlich geltend machen. Diese Energiesparmaßnahmen müssen bestimmten technischen Anforderungen entsprechen und können eine spürbare Entlastung bei der Steuererklärung bedeuten.
Steuerrückerstattung für Mieteinnahmen im Vergleich zu den Baukosten für eine Immobilie
Die Baukosten werden vom Finanzamt als bauliche Anlage behandelt, die etwas in der Immobilie schafft, was vorher nicht vorhanden war, und die den zukünftigen Nutzungswert erhöht. Solche Kosten kannst du über etwa fünfzig Jahre abschreiben.
Steuererstattung des Vermieters vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten
Anschaffungsbedingte Herstellungskosten entstehen, wenn du eine Immobilie deiner Wahl kaufst und sie dann renovieren musst. Die Nettokosten, die dir für die Renovierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf entstehen, übersteigen 15 % des ursprünglichen Kaufpreises. In diesem Fall handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Du kannst diese nicht direkt und in voller Höhe absetzen, sondern verteilst sie auf die Lebensdauer der Immobilie.
Steuererstattung für private Vermieter vs. Vermietung von Geschäftsräumen oder Garagen
Für Garagen oder Stellplätze, die nicht mit einem Wohngebäude verbunden sind, musst du Mehrwertsteuer zahlen. Bei der Vermietung von Gewerberäumen kannst du als privater Vermieter wählen, ob du die so genannte Umsatzsteuer in Rechnung stellen willst oder nicht unbedingt. So kannst du z. B. bei Renovierungsarbeiten 19 % Umsatzsteuer auf Handwerker– oder andere Rechnungen abziehen.
Steuererleichterungen im Zusammenhang mit Mieteinnahmen
Für Mieteinnahmen gilt ein steuerlicher Grundfreibetrag, der jedem Steuerpflichtigen in Deutschland zusteht. Im Jahr 2025 beträgt dieser 12.084 € für Alleinstehende und 24.164 € für zusammen veranlagte Ehepaare. Einnahmen, die diesen Freibetrag übersteigen, unterliegen der Einkommensteuer. Der individuelle Steuersatz richtet sich nach dem Gesamteinkommen und liegt im Jahr 2025 zwischen 14 % und 45 %.
Wichtig für Vermieter: Wenn du eine Wohnung oder ein Haus zu einem Mietpreis vermietest, der weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, kannst du unter Umständen nicht mehr sämtliche Werbungskosten steuerlich geltend machen. In solchen Fällen wird das Mietverhältnis als teilentgeltlich eingestuft, was bedeutet, dass nur ein anteiliger Kostenabzug möglich ist. Um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten, sollte die Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Marktmiete betragen.
Steuern auf Mieteinnahmen – Zusammenfassung
Im obigen Beitrag haben wir die Fragen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Mieteinnahmen und der Beantragung einer Steuerrückerstattung für diese Einnahmen erläutert. Dies ist durchaus möglich, aber um dich nicht in der Buchhaltung zu verlieren und den endgültigen Erstattungsbetrag gut zu berechnen, wäre es gut, ein geeignetes Werkzeug zu verwenden. Das kann zum Beispiel ein Programm zur Berechnung der deutschen Steuer sein. Wir empfehlen Taxando, eine sichere, einfach zu bedienende und schnelle Anwendung für dein Handy.
Maciej Szewczyk ist IT-Berater, Innovationsmanager und vereidigter deutscher Übersetzer, spezialisiert auf polnisches und deutsches Steuerrecht.
Er sammelte Erfahrungen als Berater in IT-Projekten für viele internationale Unternehmen. Im Jahr 2017 gründete er das Startup taxando GmbH, in dem er die innovative Steuer-App Taxando entwickelte, die die Abgabe der jährlichen Steuererklärung erleichtert. Maciej Szewczyk verbindet technologisches Fachwissen mit fundierten Kenntnissen der Steuervorschriften und ist damit ein Experte auf seinem Gebiet.
Privat ist er glücklicher Ehemann und Vater und lebt mit seiner Familie in Berlin.
