Отдаване под наем на жилище на членове на семейството: как се осъществява това в съответствие с данъчните изисквания?

Отдаването под наем на жилище на членове на семейството изглежда като най-простото решение – по-малко формалности, повече доверие, липса на проблеми. Именно тези ситуации обаче се считат за особено подлежащи на контрол от немската данъчна администрация. Облагането на доходи от наем на роднини е предмет на специални правила; дребни „семейни услуги“ могат да доведат до оспорване на целия договор. За да се избегнат грешки и доходите да се облагат правилно, решаващо е да се познава преходът от частната към данъчната сфера. 

Облагане на наеми от отдаване на роднини – как да се избегнат подводни камъни и да се отчита правилно приходът?

На пръв поглед отдаването под наем на роднини изглежда безпроблемно – все пак става дума за „свои хора“, което често оставя формалностите на заден план. Точно в това се крие първият проблем. За немската данъчна администрация няма значение дали наемният договор е със син, сестра или родители – решаващо е дали договорът по съдържание и изпълнение отговаря на отношенията между независими трети лица. Ако това изискване не е изпълнено, договорът за наем може бързо да бъде квалифициран като частна, необлагаема сфера – с произтичащи данъчни последици.

Затова преди подписване на договора следва да се направи една проверка: Дали жилището би могло да се отдаде при същите условия и на напълно непознато лице? Ако отговорът е „по-скоро не“, необходима е повишена предпазливост. Данъчното признаване на отдаването под наем на роднини изисква наличие на реално икономическо отношение – с ясно договорен наем, определени срокове на плащане и реални преводи. Данъчната администрация не се интересува от намерения – релевантни са единствено действителните движения по сметка и документи.

На практика това означава, че всеки елемент от договора трябва да бъде обмислен и логично обоснован – от размера на наема, през разходите за комунални услуги, до редовността на плащанията. Още дребни, но натрупващи се отклонения могат да доведат до това, че данъчната администрация ще приеме правоотношението за частно, а не за такова с цел реализиране на доход. Съответно данъчното планиране би било невалидно.

Отдаване под наем на членове на семейството – кога данъчната администрация признава договора и кога той се счита за привиден?

Дали данъчната администрация ще признае договора зависи основно от един централен механизъм – т.нар. принцип на сравняване с трети лица. Не става въпрос за абсолютна математическа идентичност на отделни числа, а за цялостната картина на договорното отношение. Ако между наемодател и наемател има общност на интереси вместо реално стопанско отношение, данъчната администрация разглежда всички обстоятелства особено внимателно.

Проблеми често възникват там, където наемът се заплаща само символично, нередовно или… изобщо не се заплаща, въпреки че на хартия всичко изглежда в ред. Според данъчната администрация това не е наем, а форма на финансова подкрепа. В такъв случай облагане на доходи от наем на роднини вече не е възможно, тъй като от данъчна гледна точка липсва релевантно постъпление.

Също така следва да се има предвид, че само наличието на договор не е достатъчно. Решаващо е изпълнението на договора – дали наемът наистина се заплаща, дали се изискват дължими плащания и дали отношението е икономическо, а не семейно. Всяка ситуация, при която средства „се връщат обратно на наемателя“ или плащанията са само формални, поражда недоверие. Именно такива детайли в крайна сметка определят дали договорът ще бъде признат или като цяло оспорен.

Наем за членове на семейството и границата от 66% – кога е възможно пълно приспадане на разходите?

При отдаване под наем на членове на семейството размерът на наема в сравнение с пазарното равнище е ключов. Немското данъчно право се позовава на т.нар. обичайна за района наемна цена, т.е. обичайния брутен наем за сравними жилища на подобно място – включително разходи за прехвърляемите комунални услуги. Ако договореният и фактически платен наем е най-малко 66% от този обичаен наем, правоотношението се счита за възмездно и наемодателят може да приспадне в пълен размер всички разходи за реклама (напр. лихви по заеми, ремонти, амортизации или административни разходи).

Пример: Ако обичайната брутна наемна цена за сравнимо жилище е 1.000 € месечно, сигурната граница за пълно приспадане на разходите е 660 €.При наем на член на семейството за 700 € (70% от пазарната стойност) обикновено е възможно пълно приспадане на всички свързани с отдаването разходи. При годишни разходи от 6.000 € те могат да бъдат напълно признати като разходи за реклама. Ако наемът е 600 €, т.е. 60% от пазарната стойност, данъчната администрация може да поиска прогнозен анализ на общата доходност – обща прогноза за рентабилността на правоотношението. При положителна прогноза пълното приспадане е възможно, при отрицателна разходите се признават само частично.

Най-големият риск съществува, когато наемът пада под 50% от пазарната стойност. В такива случаи данъчната администрация разделя отдаването на възмездна и безвъзмездна част; разходите могат да се признаят само пропорционално. При пазарен наем от 1.000 € и семеен наем от 400 € (=40% от пазарното ниво), от 6.000 € годишни разходи могат да бъдат признати данъчно само 2.400 €. Затова при отдаване на роднини се препоръчва да се определи наемът на поне 66% от местния пазарен коефициент и да се следи за редовни, реални плащания.

”

При отдаване на жилище на членове на семейството се препоръчва веднъж годишно да се събира малко „доказателствено досие“: осигуряване на актуален наемен индекс, събиране на няколко оферти за наем от съседството и записване на собственото калкулиране на наема. Това отнема само няколко минути, но е от голяма полза, ако след години данъчната администрация постави под въпрос размера на наема. Особено при отдаване на близки ро̀днини пълната документация е също толкова важна, колкото и самият договор за наем.

Отдаване под наем на членове на семейството и данъци – какво трябва да е налице, за да бъде договорът данъчно признат?

За да се осигури данъчна яснота, е необходима максимална прецизност. Облагането на наемни правоотношения между роднини предполага изпълнението на разнообразни изисквания, които в съвкупност съставляват обоснована цялост: правоотношението трябва да изглежда като пазарно. Договорът следва да бъде ясен, пълен и по възможност сключен в писмена форма, дори това да не се изисква по закон.

Особено важни са аспекти, които често се приемат за даденост, но в практиката често липсват: точно определяне на размера на наема, падежа на плащанията, начина на изчисляване на комуналните разходи и правилата за използване на имота. Липсващи данни могат да се считат за индикация за липса на договорна воля. Не става дума за подробности, а за основни предпоставки за данъчното определяне от страна на данъчната администрация.

Също толкова решаващо значение има и фактическото изпълнение на договора след подписването му. Редовни преводи, без просрочени плащания и реално изпълнение на договорените клаузи са от съществено значение за данъчната администрация. Ако плащанията на наема се извършват нередовно или изобщо не се извършват, и най-добрият договор губи данъчна значимост. От значение са действителните събития, а не декларациите за намерения.

Облагане на наеми от роднини на практика – как да се отдава „в рамките на семейството“ при спазване на правилата?

Теоретично всичко е ясно, на практика мнозина повтарят едни и същи модели. При отдаване под наем на близки лица често не се спазват строго формалности, задълженията за плащане се третират с голямо снизхождение, а наемът се възприема по-скоро като „символичен жест“, отколкото като сериозно задължение. Именно тук възникват най-сериозните проблеми.

За надлежното облагане на наемни приходи от отдаване под наем на членове на семейството е от съществено значение стриктното разграничаване между частна и финансова сфера. Семейните отношения не трябва да влияят върху условията на наемното правоотношение за данъчни цели – поне не така, че да е видимо за данъчните органи. Това означава, че дори и при високо ниво на доверие в наемателя се изисква третиране като с всеки друг договорен партньор – включително последователно прилагане на договорените условия.

На практика това означава също, че просрочени задължения за няколко месеца, последващи „изравнителни плащания“ или адаптиране на наемната цена към житейската ситуация на наемателя не са допустими. Такава практика може да е обичайна в семейството, но изцяло противоречи на данъчните изисквания. Именно това схващане на данъчната администрация е от основно значение за данъчното признаване.

Данъчно облагане на доходите от отдаване под наем на роднини – как да се избегне напрежението?

За по-голяма правна сигурност фактите следва да се разглеждат обективно и прагматично. Най-важното е, че договорът и реалното му изпълнение не дават повод за съмнения. Изискват се преди всичко: наем, съобразен с пазарните условия, редовни плащания, липса на скрити финансови връзки и ясни условия по наемния договор.

Друг често пренебрегван фактор е общата последователност на договорното правоотношение. Дори една отделна грешка да не води до пълна загуба на данъчното предимство, няколко по-малки отклонения могат в сумарен вид да повлияят негативно на общата оценка. Колкото повече отделни аспекти се отклоняват от пазарното ниво, толкова по-вероятна е квалификацията на правоотношението като частно, а не с цел реализиране на доходи.

В крайна сметка важи: не е необходимо всичко да е „перфектно“, решаваща е достоверността. Ако има логична икономическа концепция и последователно изпълнение на договора, проблемите при осчетоводяването са малко вероятни. Ако договорът обаче се третира само като формалност, рано или късно ще възникнат затруднения – и тогава корекцията обикновено вече не е възможна.

ЧЗВ

Какъв наем трябва да се определи при отдаване под наем на членове на семейството в Германия?

При дългосрочно отдаване се препоръчва наемът да се определи най-малко на 66% от обичайната за района наемна цена. Само тогава правоотношението се счита за напълно възмездно от данъчна гледна точка, така че всички разходи, свързани с отдаването, подлежат на приспадане. Това произтича от § 21, ал. 2 от Закона за данъка върху доходите (EStG).

Как се изчислява границата от 66% от обичайната за района наемна цена?

Основата е местният пазарен наем, т.е. наемът на сравнимо жилище в съответния регион. При изчислението по принцип се отчитат основният наем и разпределимите експлоатационни разходи – на практика се сравняват съответните стойности на наем с включени разходи, а не само чистият наем. Местният наем може преди всичко да бъде определен въз основа на наемния индекс; при липса на такъв – въз основа на данни за сравними жилища.

Какво се случва, когато наемът е между 50% и по-малко от 66% от пазарния наем?

В този диапазон пълното приспадане на разходите все още е възможно, но данъчната администрация може да изиска прогнозна сметка за общия излишък. Ако прогнозата за съответния период показва положителен излишък, разходите по принцип са приспадани в пълния им размер. При отрицателен резултат приспадането се ограничава пропорционално.

Какво се случва, ако наемът е под 50% от пазарния наем?

При наем под 50% от местния пазарен наем, данъчната администрация разделя отдаването под наем на възмездна и безвъзмездна част. Данъчните разходи могат да бъдат приспаднати само пропорционално, спрямо възмездната част на отдаването. Например, при наем в размер на 40% от пазарния наем, по принцип само 40% от съответните разходи могат да бъдат отнесени към възмездната част.

Възможно ли е жилище да се предостави безвъзмездно на член на семейството?

Това е възможно, но в този случай не се касае за възмездно отдаване под наем, което води до доходи от наем. При пълно безвъзмездно предоставяне собственикът не може данъчно да третира разходите, отнесени към безвъзмездната част на използване, като разходи от възмездно отдаване. За да се запази пълното право на приспадане на разходите, данъчно по-сигурното решение е действително отдаване под наем с наем в рамките на установените граници.

Трябва ли договорът за наем с роднини да бъде сключен писмено?

Писменият договор не е задължително формално изискване за наличието на наемно правоотношение, но при отдаване под наем на членове на семейството изрично се препоръчва. Данъчната администрация проверява дали условията по договора са ясно уредени и съответстват на онези, които биха се договорили между страни, несвързани помежду си. Договорът трябва особено да определя размера на наема, начина на плащане, разпоредбите относно експлоатационните разходи, както и самия наемен обект.

Трябва ли наемът при отдаване на членове на семейството да бъде действително платен?

Да. Само писмен договор не е достатъчен – наемът трябва действително и редовно да бъде изплащан според договорените условия. Най-прозрачно е плащането с редовни преводи, тъй като те оставят ясен доказателствен отпечатък. Многомесечни просрочия, символични плащания или възстановяване на изплатения наем на наемателя могат да доведат до съмнения от страна на данъчната администрация относно действителното изпълнение на договорното правоотношение.

Кои разходи са приспадани при отдаване на членове на семейството?

Ако отдаването изпълнява данъчните изисквания, към разходите за получаване на приходи могат да се включват, наред с другото, амортизацията на сградата, лихви по кредити, свързани с имота, разходи за поддръжка, както и определени административни и експлоатационни разходи, поети от собственика. Ако наемът възлиза на поне 66% от пазарния наем, разходите, свързани с отдаването, по принцип се отчитат в пълен размер.

Какво следва да се прави при нарастване на пазарния наем и намаляване на наема към семейството под 66%?

Съотношението между договорения наем и актуалния местен пазарен наем трябва да бъде преразгледано. Дори и без промяна на договора, увеличението на пазарните наеми може да доведе до това, че предишният наем вече не покрива границата от 66%. Поради това е целесъобразно редовно да се проверява текущият наемен индекс и при необходимост наемът да бъде коригиран, за да се запази пълното приспадане на разходите.

Къде се декларира отдаването под наем на членове на семейството в германската данъчна декларация?

Приходите и разходите от отдаване на недвижими имоти под наем се декларират в приложение V към германската данъчна декларация. Формулярът предвижда и данни за обекти, отдавани на членове на семейството, тъй като данъчната администрация може да провери както договорните условия, така и размера на наема спрямо пазарния наем. Конкретните номера на полетата може да се различават в зависимост от версията на формуляра.